开发资质新规的立意和利益管理.doc

开发资质新规的立意和利益管理时隔11年后，住建部发布了新版的房地产开发企业资质管理规定)(以下简称意见稿)，并面向社会公开征求意见。纵览相关述评发现，目前对新规的关注主要集中在违规罚款额度上，认为房企违规开发罚款“1万元以上3万元以下”标准过低，却几乎忽视了这个意见稿最实质的内容，即对房地产开发企业的资质进行了重新认定。这种关注点偏离的情况像极了很多网络热点事件。至少从对新规的关注点上我们可以看出，开发商普遍把自己置于“如果我违规”的假定情形下，实属违规“预谋”心理作祟。对一般社会公众而言，或许又是“仇富”心态所致，认为对开发商的处罚过轻了。 笔者绝无替住建部辩解之意。恰恰相反，我对罚款规定更有三点意见。一是“1万元以上3万元以下”的幅度是否太大了。我们知道，无论是国家法律法规，还是企业内部制度流程中，都有类似上下限的规定，但在实际操作过程中却往往会演变成“腐败空间”。因此，与其预留出几倍的空间，还不如明确一个更高的、更便于操作的下限值，例如哪些情形下罚款10万元以上，哪些情形下罚款20万元以上。一句笼统的“在开发经营过程中，发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他严重违法开发行为可处以1万元以上3万元以下的罚款”，相信不具实际意义。二是新规是否与现行地方政府的有关规定相矛盾，例如捂盘惜售。很多地方政府对此都有严格的处罚规定。按照我国的法治原则，今后是否意味着地方政府必须遵照意见稿规定执行。如此，实属市场调控之倒退，也给开发商留下了辩解、融通的理由。更为重要的是，将违法开发行为与开发资质挂钩是否存在非直接相关的逻辑错误。以容积率为例，实践中，很多地方政府规划行政部门为了让开发商有求于自己，而有意压低容积率指标。面对明显的“不合理”，开发商往往会先擅自提高容积率，再补交款了事。这种“一方挖坑、一方愿罚”的情况几乎已成为公开的事实，住建部不去整顿，现在却与开发资质硬扯上关系，而不是针对开发资质条件本身明确处罚规定，显然是逻辑错乱。总之，意见稿中的处罚规定，不仅有必要进行幅度和额度的修改，更需要进行立意修正。 再说资质条件，这也是意见稿中的核心内容。与2000年3月发布的房地产开发企业资质管理规定(下简称原规定)相比，在开发企业的资质认定上，意见稿规定的“门槛”高了不少。以住建部直接负责的一级资质为例，原规定的注册资本要求是“不低于5000万元”；近3年房屋建筑面积要求是“累计竣工30万平方米以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额”。新意见稿的一级资质相关要求则是：注册资本不低于2亿元；近3年房屋建筑面积累计竣工60万平方米以上。“门槛”的提高显然有利于改变房地产企业小、散、乱的状况。但是这种基于原规定的简单调整，依然没有堵住资质认定的漏洞。如果竣工面积不够，开发商可能会“周期”上做文章，比如把去年或未来待开发的体量也报上去充数字，然后用这个数字分解到各个项目。另外，意见稿也没有明确是否是权益建筑面积，这就会使开发商也可以把合作项目的体量全部报上去充数字。还有，为什么是3年，而不是4年、5年，如果近3年只完成50万平方米，而近5年却完成100万平方米，难道就要降级吗？这种政策导向是否会促使开发商更加追求规模增长，进而会助涨已经很高的房地产开发投资额，会进一步放大房地产供应泡沫？这种可能性显然存在。 另外，资质“门槛”提高后，会在一两年内使得房企的数量减少许多。这可能会形成市场“洗牌”结果的假象，而被一些人错误解读和利用。 最为重要的是，具有行政色彩的、以认定审核为主要手段的资质管理到底还有多少存在价值，才是根本问题所在。开发商都知道，在投资开发实践中，资金比资质重要的多。即使有一级资质，如果缺乏资金，或者开发、管理能力较低，也会逐渐被淘汰。这也是原中房集团及其各成员单位，以及过去各地方政府下属的城建开发、房屋开发公司大都已经消逝的主要原因。反之，许多快速扩张、快速发展起来的企业，却未必有较高资质。常识告诉我们，对房企而言，商业模式、土地、资金、人才等才是最重要的，资质却是可高可低、可有可无的。随着区域化、全国化布局成为房企开发的主流，大多数情况下，土地都是由有资质的母公司拿，之后母公司会成立项目公司，项目公司再申请临时资质。项目开发销售过程中，如果母公司实施“城市深耕战略”，即在项目所在城市继续做更多的项目，那么项目公司就可能转为正式低级别的资质；如果项目做完后就转战到其他城市，那么项目公司做会注销掉，资质对于项目公司而言，也就没有意义了。由此，或许资质对房企影响最大的环节就是土地获取环节。毕竟有些地块的竞标有资质要求。但在招拍挂市场还不太公正、透明（甚至有时会“度身定做”招标条件）的环境下，出现这种情况的概率又是很低的。而且现实情况是，土地市场由国土资源部门负责。除非国土资源部门也推出自己的一套资质管理规定，而且要与新意见稿的精神相一致，否则资质新规极有可能像旧规定一样也流于形式。 客观地讲，资质管理并非没有一点必要。但是，像任何法规一样，如果一项规定的实施目的可以通过其他规定实现，也不妨舍弃。如果一项规定是为了行政