美的御海东郡二期联排别墅建议2008-11-26.doc

本文由totao23贡献 pdf文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 全程策划 专业服务 美的御海东郡 二期联排别墅户型建议 全程策划 专业服务 一、客户评价； 二、市场联排别墅； 1、龙光联排别墅分析； 2、东逸湾联排别墅分析； 3、康格斯联排别墅分析； 4、各项目总结对比； 三、现有产品亮点保留； 四、新增产品亮点； 全程策划 专业服务 一、客户评价； 全程策划 专业服务 一、客户评价； 端头 优点： 1、人车分流，车位多； 2、南北对流； 3、采光好； 4、有实地花园； 5、大露台设计； 6、全部套房设计 7、主人房面积适中。 缺点： 1、楼梯窄； 2、房少，只有4间套 房； 全程策划 专业服务 一、客户评价； 居中 优点： 1、人车分流，车位多； 2、有中庭设计； 3、南北对流； 4、采光好； 5、有实地花园； 6、客厅有7米面宽。 缺点： 1、楼梯窄； 2、花园细（指占地面积）； 3、部分户型没公共凉 晒露台（指E、F户型）； 4、楼距窄； 5、黑厕； 全程策划 专业服务 客户小结 1. 客户对产品基本接受，特别是人车分流的设计以及中庭位的 设计使每个房间都实现南北对流； 2. 客户较为关注联排别墅的缺点是地块面积较少； 3. 在价格处于200以上的产品，对各项要求都相对较高，对产 品会有一定的挑剔； 全程策划 专业服务 二、市场联排别墅； 全程策划 专业服务 1、东逸湾水漾林庭 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 编号 a1 a2 a3 a4 a5 b1 b2 b3 b4 c1 基地面积 121 116 120 112 149 130 137 138 143 105 合计 总建筑面积 327 345 347 346 388 338 345 362 376 322 户数 74 46 14 5 12 50 30 38 9 54 332 比例 22% 14% 4% 2% 4% 15% 9% 11% 3% 16% 100% 水漾林庭 全程策划 专业服务 2、水漾林庭规划图 点评： 1、独立联排组团，园林以外环水道及内部的水体为主要景观。 2、整个组团被高层洋房围绕，私密性相对差； 3、人车不分流，不够人性化设计； 4、部分别墅东西向设计，不利于南北对流。 全程策划 专业服务 3、居中户型一览 占地面积在180500方占地，面宽8.5米，一般只有一个车位； 全程策划 专业服务 4、产品特点分析小结 1. 独立联排组团，园林以外环水道及内部的水体为主要景观； 2. 面积在322-388面积细，相对总价较底，置业门槛相对底； 优 点 3. 客厅、饭厅直接正对花园、水景；最大限度利用后花园景观，比较适 合本地客户口味。 4. 长者房处于主功能层；长者起居生活处于2分钟安全区域内，便于长 者行动与照顾； 5. 大量使用透天内庭园设计；解决居中别墅因进深较大而导致的采光通 风的难题； 6. 房间总面积较大，可以作全套房设计，套房基本设有露台或阳台，适 合本地客户基本生活需求。 全程策划 专业服务 4、东逸湾优劣势分析小结 1. 现推出的水漾林庭整个组团被高层洋房围绕，私密性相对差； 2. 人车不分流，不够人性化设计； 缺 点 3. 因为联中别墅面宽较挤，而客厅与饭厅同属于空间需求较大的主功能 区，处于同一个面宽时会引致功能空间互相干扰，而导致空间不足、 家具摆放困难等功能性的缺点。 4. 联中户型只有一个停车位未能解决现实停车需要。 5. 入户方式寒酸，进门要走一条又长又挤得通道。 6. 因为两个房间呈左右对称分布，在居中别墅会出现单面通风采光问 题，导致房间内空气无法对流； 7. 四层设计为多功能层有助于能能性的整改，但由于整套户型活动性功 能严重缺乏; 全程策划 专业服务 1、水悦城邦项目规划 洋房组图 产品类型为洋房+叠式+联排别 墅；联排别墅组团位于项目的东 南面，被两条水景景观带包围， 西北面为中心集中园林水景。 项目 产品 户型面积 户型 总货量 龙光水悦城邦 别墅 483510m2 4层+地下室 别墅组图 36套 30套 叠式组图 可售货量 龙光水悦城邦规划图 全程策划 专业服务 2、产品类型 龙光水悦城邦别墅产品类型 四联排 六联排 八联排 十联排 产品类型：四联排、六联排、八联排、十联排 全程策划 专业服务 3）开间与进深 水悦城邦别墅端头户型（D户型） 8700 8700 8700 19400 8700 8700 21000 21000 19500 首层平面图 二层平面图 三层平面图 19400 四层平面图 五层平面图 最宽开间为8.7米，客厅7.2米 最长进深为21米，开间进深比为0.41 全程策划 专业服务 总面积 每层面积 512-594 102-120 居中7.2米，其 中厅5.7米 21米 0.41 42 42 56 居中户型 面积 开间 进深 开间进深比 客厅 主人房 花园面积 全程策划 专业服务 1、康格斯项目规划 海骏达康格斯 “蔷薇苑”户型配比 序 号 1 2 3 4 11 编 号 A1 A2 B1 B2 车库 面积 30 30 18 18 总建筑 面积 401 374 440 375385 花园面 积 100-240 60 -120 80 -200 50- 170 名 称 巴洛克 凡尔赛 爱丽舍 枫丹白露 户 数 10 16 12 26 64 比例 16% 25% 19% 40% 100% 其他 双车 位 双车 位 单车 位 单车 位 合 计 蔷薇苑64套联排 1、位于项目西南位置，西面较靠近山体 2、分四联排、五联排、六联排、八联排 3、地上四层，无地下室 4、车位较少，且小区内暂无公共停车位作为补充 全程策划 专业服务 2、产品类型 A1 ：401 B1：440 A2：374 B2：375-385 全程策划 专业服务 3、开间与进深 9600 15900 A1户型三层 A1户型首层 A1户型二层 最宽开间为9.6米，客厅6米 最长进深为15.9米，开间进深比为0.6 A1户型四层 全程策划 专业服务 各项目总结对比 楼盘名称 产品 类型 面积区间 （） 人车 分流 实地 花园 面宽 端头：约8.811米，其中 7.5米为客厅 面宽；居中： 约9米，其中6 米为客厅面宽 端头8.7米， 客厅7.2，居 中7.2米，其 中厅5.7米 未确定 未确定 未确定 户型特点 户型优势 户型劣势 康格斯花园 联排 370-440 无 有 面积较大；空间中规 中矩，方正实用 实用率较高；6.9 米中空客厅、大露 台等设计迎合了本 地居住习惯 花园面积偏小；车位偏少，仅 有1-2个，且无地下室 龙光水悦城 博澳城 海景半岛 佛罗伦斯 联排 590 有 有 面积较大；建筑细部 处理较好，户型较方 正；预留电梯位，符 合豪宅标准 / / / 地中海风格外立面简 洁，客厅、饭厅直接 正对花园、水景；最 大限度利用后花园景 观，比较适合本地客 户口味。房间总面积 较大，可以作全套房 设计，套房基本设有 露台或阳台，适合本 地客户基本生活需求 东南亚风格设计适合 本地居住气候，立面 大量使用砖石铺贴历 久常新，坡屋顶加雨 水槽设计有效适应本 地炎热多雨气候。 区间功能分配较好 ；卧室空间较大 占地面积偏小；建筑面积过大 ，总价过高；客厅、餐厅等公 共部分显得较小，不够大气 / / / 联排 独立/ 联排 联排 380-480 350-450 300-400 无 未定 有 有 有 无 / / / 东逸湾 联排 330390 无 有 8.5米 1、户型占地面积 较大；2、大部分 户型活水环绕；3 、采用中庭设计通 风采光良好； 1、入户方式寒酸，进门要走一 条又长又挤得通道。；2、以涂 料做外立面；3、联中户型只有 一个停车位未能解决现实停车 需要。 本项目 联排 329485 有 有 居中7米，端 头9.1米 1、实行人车分；2 、2+N车位设计；3 、中庭设设计通风 采光良好；4、客 、饭厅采用分区设 计有效利用面宽功 能互不干扰； 1、占地面积较小，不太适合本 地人购房习惯；2、楼梯宽度较 小；3、中间户型存在黑厕问题 ； 全程策划 专业服务 三、现有产品亮点保留 全程策划 专业服务 三、现有产品亮点保留 保留人车人流 人车分流是本项目联排别墅的一大 亮点，不单解决了汽车对主客的干扰， 更突出了2+N车位在同类产品中的优势； 保留原地块大小 保留原地块面积，缩小基地面积有 效解决现金客户对产品所提出的地块或 花园面积偏小的问题； 保留7米的面宽 保留7米面宽，为缩小基地面积后 更有效的解决主功能层，各功能区域 的安排问题，保证各功能区分区明显； 全程策划 专业服务 三、现有产品亮点保留 保留中庭花园 保留中庭花园，保持户型各功能区 的通风采光，另外照顾客厅、饭厅更好 的通透性；但中庭花园的面积可适当减 小到6左右，增加缩小后主功能层其它 功能的面积； 保留客厅开间、增大客厅进深 保留客厅原有的开间、增大进深，有 效满足本地客户对别墅类产品的客厅大小 要求。建议客厅进深可增加到6.4M。 全程策划 专业服务 四、新增产品亮点 全程策划 专业服务 四、新增产品亮点 增加户型附加值通过后期建设增加使用面