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房产新政背景下几种常见的房产买卖纠纷及处理对策国务院的关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知颁布后，随着各地细则的陆续出台，全国各大城市的房地产交易均出现了巨大的波动。银行房贷政策的变化，使房产买卖出现了意想不到的困难。买卖双方签署的意向书、预约认购书、合同，在短短的半个月时间里出现了大量违约。如果违约，将面临什么样的法律风险，守约方又如何维护自己的合法权益？买方、卖方、中介都面临着极大困惑。从秦玉罕律师最近接待的法律咨询和部分房产纠纷案例看，这类纠纷主要存在以下四种：第一类，房产新政一出，被认定为二套房，首付比例大大调高，要多支出一大笔钱。房子买不起，首付款也拿不回来。第二类，房产新政出台后，买方卖方都想解约，可中介不愿意，扣住了房东的三证。房东因为拿不到三证，不肯退给买方首付款，于是出现买方、卖方、中介三方僵持的情况。第三类，年轻白领在工作时间较短，无法出具纳税证明的情况下买了首套房，因新政出台无法贷款要全付，买家拿不出也不愿支付违约金，卖家则不肯退还首付款。第四类，新政出台前想抢购一套房子，如今这套房子有两本房产证，意味着以后要为二套房、三套房支付更多的费用。综上分析，首付提高、利息增加、贷不出款，是房产新政出台后卡在合同履行过程中的3个最根本的问题。在以上这几种情况下，能不能在不承担违约责任的情况下，最基本的处理原则是看合同中有没有约定。合同有约定的，按照合同约定，即合同中若约定过，因政府或者银行政策发生变化，导致贷款审批或者比率发生变化的，买方必须补差价的，必须按照合同约定处理，不得以新政为名要求解除。问题是，在合同没有约定的，要如何处理这些纠纷。秦玉罕律师觉得，这要看具体的情况而定，具体地说：问题一，因国家政策原因，首付款增加、利率提高，可以解除合同吗？一般情况下适当增加贷款首付、提高利率，不会导致买方不能继续履行合同。如果合同有条件履行，还是要履行，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。除非买方举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致他无法正常生活，可提出解除合同。问题二，因国家政策原因无法贷款而解除合同，是否需要支付违约金？比如“外地人、三套房”等，属于“不可归责于双方原因而导致合同无法履行”，买卖双方任何一方都可以提出解除合同，无需支付违约金。但如果因为买房资信等个人问题无法贷款，买方应当承担违约责任。问题三，中介的利益如何保障？由于新政原因导致买卖合同解除，中介无权扣押双方的款项和三证。但由于中介已经促成双方签约，只因政策原因未能履行，中介要求支付一定报酬亦属合理，可根据中介已经完成的居间行为，由买卖双方支付一定款项，即做到什么程度，给多少钱。问题四，合同中明确指定的银行贷不出款怎么
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