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海外热钱来袭 明年楼市或“上上下下”来源：每日经济新闻 谢国忠搜狐博客：/房价在今年三四季度涨势惊人，其背后是否有海外热钱加速流入的因素？在明年人民币对美元升值压力将进一步加大的情况之下，应该如何防范投机性外资对国内房价的影响？独立经济学家谢国忠对每日经济新闻记者表示，今年热钱主要流入了香港股市和内地银行，目前暂时看不出来是否直接流入了房地产市场。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受每日经济新闻记者采访时认为，今年实际流入房地产市场的热钱很少，这跟2007年的情况有明显的区别，因此今年即便热钱大规模撤离，也不会造成国内房地产泡沫破裂。但对于明年的房地产走势，专家一致认为，明年人民币升值的压力还将继续存在，热钱大规模流入的可能性仍然较大，防范投机性外资影响国内房价任重而道远。三季度海外热钱来袭央行数据显示，今年9月末外汇储备余额攀升至22726亿美元，同比增长19.26%；三季度外汇储备增加1410亿美元，仅9月份就增加618亿美元，对比今年一季度外汇储备增加只有77亿美元来看，三季度新增外汇数量明显增多。中金报告显示，三季度我国贸易顺差为393亿美元，外商直接投资为208亿美元，两项数据之和与三季度1410亿美元的外汇储备新增余额相差了810亿美元。剔除投资收益和汇兑损益，同时考虑到对外投资引起的资金流出，三季度不可被解释的资本流入或超过500亿美元。杨红旭指出，这500亿美元大部分是热钱，其涌入内地的目标很明确：通过投资资产和股权获益，而且多是短线操作。其中股市和楼市是热钱投入的主要领域。某股份制商业银行外汇专家表示，从今年三季度的统计数据来看，热钱确实有大量涌入境内的可能。不过近期热钱流入已有放缓之势。上海一位热钱研究专家对每日经济新闻记者表示，三季度热钱流入较多，但四季度流入速度有所放缓。主要原因是美元正在较大幅度升值，市场对美联储升息时间点的预计也有所提前。上述银行外汇专家表示，由于美元走强，人民币升值未达到预期，未来热钱流入速度会有所减缓，预计明年有可能会出现热钱大规模流出的情况。不过他也指出，由于中国内地资本市场尚未完全开放，国家对短期资本的监控较严，实际上中国内地受到热钱的冲击比较小，反倒是中国香港地区面临的风险更大。近期，中国内地和中国香港地区都对热钱高度重视，内地采取多项措施遏制高房价，同时也借机打压热钱流入的积极性。此外，近期香港金管局的强势表态，对于热钱炒作具有明显的威慑作用。该外汇专家说。银行流动性宽裕助长楼市火爆今年楼市火爆，其中一个重要原因是银行宽裕的流动性。流动性过剩，有可能造成资产价格膨胀，其中就包括房价上涨。杨红旭说。杨红旭分析说，热钱流入会制造流动性，而我国流动性过剩，主要有两大源头：一是信贷量过大，比如今年前三季度人民币贷款新增量达8.67万亿元；二是外汇储备增加过快，三季度外汇储备增加1410亿美元，对应新增9630亿元人民币。但谢国忠认为，热钱对于楼市的影响属于间接影响，热钱流入导致外汇储备增加，银行流动性宽裕致使大量信贷资金进入房地产市场。他表示，今年热钱主要流入了香港股市和内地银行，至于热钱直接流入房地产，暂时还看不出来。今年房地产资金主要来自于银行贷款，而企业贷款也有部分进入了房地产市场，这成为支撑今年房价上涨的重要因素。谢国忠称。上述热钱专家也表示，香港地区的监测数据显示，热钱主要是流入银行，热钱有流入房地产领域的迹象，但看上去规模还不是很大。前述股份制银行外汇专家认为，只要是追逐短期利益的资金都可认定为热钱，因此热钱可分为境外热钱和内生性热钱。今年炒高房价的应该属于内生性热钱。杨红旭也表示，今年外资机构投资整栋房产的案例较少，大部分都是散户在进行投资。另外，与境内的投资热情相比，境外资金投资的比例还是比较小。明年楼市或“上上下下”对于明年房价走势，谢国忠的预测是“上上下下”。只要银行有钱，政府就会想办法不让房价大跌，谢国忠说，房地产市场是中央财政的主要收入来源，现在的情况是，银行信贷支撑房地产，房地产支撑财政，国家通过银行信贷投放间接将资金转化成为了财政收入。杨红旭认为，为防止境外投机性资金流入房地产市场，明年政府有可能再次重申171号文件。所谓171号文件，即建设部等六部委于2006年7月份联合发布的关于规范房地产市场外资准入和管理的意见。在171号文件中，一个最为关键的要点是要求符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。对于出台实名制的初衷，六部委相关负责人曾公开表示，主要为了防止境外热钱炒作房地产。该文件出台之后，对于外资炒房产生了很大的抑制作用，但是2008年文件的执行有所放松，预计明年政府会再次严格执行该文件的各项条例。杨红旭说。此外，上述热钱专家还指出，当前中国内地和香港地区均已出台房地产降温政策，可以预期还会有后续政策出台。这些政策将起到抑制房价过快上涨的作用。另外，国家应该密切监控热钱流入房地产动向，以便出台对热钱更有针对性的调控措施。总体上还是应该限制热钱跨境流动，这些流动通常不符合现有政策规定，上述股份制商业银行外汇专家表示，国家已经出台一系列政策遏制部分城市房价过快上涨，这对房