《土地估价理论与方法》教学大纲.doc

不动产估价理论与方法课程教学大纲 课程编号：（宋体 五号）一、课程说明1. 课程类别学科专业类课程2. 适应专业及课程性质土地资源管理专业 必修 3. 课程目的 （1）了解不动产的概念、特征 （2）掌握不动产产权制度（3）掌握不动产价格理论（4）掌握不动产价格评估的各种方法（5）了解不动产自动估价模型4. 学时与学分学时为68，学分为4. 5. 建议先修课程房地产经济学、土地管理学 二、课程教学基本内容及要求 第一章 导论 计划学时：4基本要求：（1）掌握不动产的概念、特性（2）理解不动产估价的程序及必要性 教学重点及难点：（1）不动产估价的程序（2）不动产估价的必要性基本内容： （1）不动产的概念（2）不动产的特性（3）不动产估价的概念（4）不动产估价的程序（5）不动产估价的必要性思考题：（1）什么是不动产？（2）不动产与房地产有何区别和联系？（3）不动产估价有什么特性？（4）现场查勘应该收集哪些资料？第二章 不动产产权制度理论 计划学时：4基本要求：（1）掌握不动产产权制度概论（2）理解我国的不动产产权制度状况 教学重点及难点：（1）我国的不动产产权制度状况基本内容： （1）产权制度概论（2）不动产产权制度（3）我国的不动产产权制度状况思考题：（1）不动产产权有什么特点？（2）简述我国不动产权利主要有哪些权能？（3）我国房屋所有权形式有哪些？（4）我国对国有土地实行什么样的产权制度安排？（5）试分析对不动产产权的限制如何影响不动产价格评估。第三章 不动产价格理论 计划学时：4基本要求：（1）掌握不动产价格理论的基本范畴（2）理解不动产价格的形成机制（3）理解影响不动产价格的因素 教学重点及难点：（1）不动产价格的形成机制（2）影响不动产价格的因素基本内容： （1）不动产价格理论的基本范畴（2）不动产价格的形成机制（3）影响不动产价格的因素思考题：（1）不动产租金与不动产价格之间的关系如何？（2）某地块土地面积为2000M2，规划容积率为2.5，土地成交价格为1200万元，求此地块的楼面地价。（3）以土地为例，简述不动产价格的形成机制。（4）影响不动产价格的经济因素主要有哪些？（5）试分析容积率对土地价格的影响。第四章 不动产估价原则 计划学时：4基本要求：（1）理解不动产估价的工作原则（2）理解不动产估价的经济原则 教学重点及难点：（1）不动产估价的工作原则（2）不动产估价的经济原则基本内容： （1）不动产估价的原则概述（2）不动产估价的工作原则（3）不动产估价的经济原则思考题：（1）什么是独立性原则？坚持独立性原则需注意哪些问题？（2）什么是可行原则？坚持可行性原则需注意哪些问题？（3）合法产权、合法使用、合法处分的内涵是什么？（4）什么是同一供需圈？（5）不动产价格的形成遵循哪些特有的供求原则。第五章 市场法 计划学时：8基本要求：（1）掌握市场法的基本原理（2）理解市场法的估价过程（3）运用市场法评估房地产价格教学重点及难点：（1）市场法估价技术路线（2）可比实例的选取（3）三大修正的进行（4）市场法计算房地产价值基本内容： （1）市场法的基本原理（2）市场法估价过程（3）市场法应用思考题：（1）简述市场法的操作程序（2）可比实例应该符合什么条件？（3）什么是交易情况修正？（4）如何进行交易时日修正？（5）某不动产交易，买卖双方约定买方付给卖方120万元，所有的税费由买方承担。若该市规定由卖方缴纳的税费为正常成交价格的1%。由买方缴纳的税费为正常成交价格的3%，试求该宗不动产的正常成交价格。又若上述合同约定买方付给卖方120万元，所有的税费由卖方承担，则该宗不动产正常的成交价格为多少？第六章 成本法 计划学时：8基本要求：（1）掌握成本法的基本原理（2）理解成本法的操作步骤（3）理的解新开发土地、新建房地产的估价（4）理解旧的房地产的估价（5）运用成本法评估房地产价值 教学重点及难点：（1）成本法计算公式（2）成本法运用基本内容： （1）成本法的基本原理（2）成本法的操作步骤（3）新开发土地的估价（4）新建房地产的估价（5）旧房地产的估价（6）租金的估价（7）成本法运用思考题：（1）简述成本法的基本算式。（2）为什么实际成本不能用于估价？（3）评估中折旧的内涵及其与会计中折旧的区别是什么？（4）如何处理建筑物经济寿命与土地使用年限之间的关系？（5）某企业2008年获得一块面积为5000M2的写字楼用地，价格为150万元/亩，现工程进度已完成60%，因企业资金紧张，拟转让该在建工程。试列出估价思路及需收集的资料清单。第七章 收益法 计划学时：8基本要求：（1）掌握资金的时间价值（2）掌握收益法的基本原理（3）理解净收益（4）理解资本化率（5）理解收益法基本公式（6）运用收益法评估房地产价值 教学重点及难点：（1）收益法的公式（2）净收益的求取（3）资本化率的求取（4）剩余技术的掌握基本内容： （1）资金的时间价值（2）收益法的基本原理（3）净收益（4）资本化率（5）收益法计算公式（6）剩余技术（7）收益法运用思考题：（1）收益法的理论依据是什么？（2）为什么显示收益不能用于估价？（3）正常收益的内涵是什么？（4）预计某不动产每年能提供的净收益为30万元，在资本报酬率为10%的条件下，租用该不动产的10年使用权的收益价格是多少？（5）预计某不动产未来每年能提供15万元的净收益，并且5年后该不动产的价值为200万元。在资本报酬率为12%时，该不动产现在买入的收益价格是多少？第八章 假设开发法 计划学时：8基本要求：（1）掌握假设开发法的基本原理（2）掌握假设开发法的的操作过程（2）理解传统估价法（2）理解现金流量折现法（2）运用假设开发法评估房地产价值 教学重点及难点：（1）假设开发法的技术路线（2）现金流量折现法基本内容： （1）假设开发法的基本原理（2）假设开发法的操作过程（3）传统估价法（4）现金流量折现法（5）假设开发法应用思考题：（1）简述假设开发法的原理。（2）分析假设开发法操作过程的难点。（3）某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。 第一年第二年第三年第四年第五年第六年第n年1土地取得2工程建设1）住宅楼建设2）写字楼建设3经营1）住宅楼销售1）写字楼出租根据市场调查，有关数据如下：（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2 （可出租面积占建筑面积的70%），并按时年租收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。（4）目前，此类项目折现率为10%。（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价原价的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。第九章 基准地价评估 计划学时：8基本要求：（1）掌握基准地价的含义、评估程序。（2）理解土地分等定级（3）理解标定地价的评估（4）运用基准地价评估法评估土地价值 教学重点及难点：（1）土地分等定级（2）基准地价、标定地价的评估（2）基准地价的评估基本内容： （1）基准地价的含义及作用（2）基准地价评估程序及方法（3）基于样点地价的土地级别或区块基准地价的确定（4）基于土地极差收益的土地级别或区块基准地价的确定（5）城市边缘地区用地基准地价的成本控制（6）标定地价的评估（7）基准地价评估领域的拓展思考题：（1）基准地价的内涵是什么？基准地价具有哪些特点？（2）基准地价由哪些作用？（3）简述基准地价的评估的基本程序。（4）如何评估标定地价？（5）农用地基准地价评估采用哪些方法？第十章 路线价法 计划学时：8基本要求：（1）掌握路线价法的基本原理（2）理解路线价法的测算方法（3）理解路线价法修正体系（4）掌握台湾路线价法 教学重点及难点：（1）路线价法的测算（2）路线价法的修正体系（3）运用路线价法评估土地价值基本内容： （1）路线价法的基本原理（2）路线价的测算方法（3）路线价的修正体系（4）台湾的路线价法及应用思考题：（1）简述路线价的概念及操作步骤。（2）如何从房地租赁价格中剥离地价？（3）如何确定宽度修正、容积率修正？第十一章 不动产自动估价模型 计划学时：4基本要求：（1）掌握多元回归的估价模型（2）掌握基于人工神经网络的估价模型（3）掌握GIS技术与不动产估价 教学重点及难点：（1）多元回归的估价模型（2）基于人工神经网络的估价模型基本内容： （1）基于多元回归的估价模型（2）基于人工神经网络的估价模型（3）GIS技术与不动产估价思考题：（1）什么是不动产自动估价模型？（2）特征价格理论的内涵是什么？（3）不动产估价应用多元回归模型的操作步骤是怎样的？（3）为什么将人工神经网络引入不动产估价领域？（3）什么是GIS？（3）GIS应用到不动产估价领域，可以发挥哪些优势？三、课程学时分配本课程计划68学时，其中理论教学58学时，实践教学10学时。课程主要内容和学时分配见课程学时分配表。课程学时分配表教学环节时数课程内容理论教学实践教学小计讨论第一章 44第二章 44第三章 44第四章 44第五章 628第六章 628第七章628第八章628第九章808第十章628第十一章44总计581068四、考核及成绩评