天津滨海新区房地产市场研究

天津大学硕士学位论文天津滨海新区房地产市场研究姓名：姚军申请学位级别：硕士专业：企业管理指导教师：汪波20080501摘要中文摘要房地产产业作为国民经济的支柱产业正如火如荼的发展，天津的房地产也顺应这个潮流，滨海新区作为天津市的新区，其房地产发展有其独特性、代表性和新颖性。因此，本人将研究的课题定为天津滨海新区房地产的发展。本文旨在从滨海新区地区入手，研究了滨海新区房地产的发展环境背景，指出该区在国家战略中的地位，总结出新区房地产发展的现状及特点，最后提出我对该区发展的结论和一些独创性建议及展望。该文分为七部分，第一章绪论，主要论述了本文的选题背景意义及内容和框架；第二章介绍了滨海新区地概况，介绍了该区包括的范围，并对几个区域，塘沽、汉沽、大港进行了简单介绍，也对该区的发展规划及投资环境进行了介绍；第三章介绍了房地产的基本概念、特点及其分类；第四章分析了滨海新区房地产的相关环境，主要从经济发展、相关政策、地产运行状况以等四个方面进行了研究；第五部分主要介绍了该区房地产发展现状，介绍了滨海新区热点区域、销售价格、产品特征及发展商关注程度；第六部分介绍了该区国家战略定位，指出其区位范围、特点及国家战略地位；第七章提出我对该区的研究结论，指出该区目前出现的六个问题，并针对这些问题提出了十点研究建议和展望。本文主要从以上几方面对天津滨海新区的房地产发展进行了研究，不足之处请多多指教。关键词： 房地产发展天津滨海新区 战略地位AbstractAbstractReal estate property is a main economy in all business，it is developing very fastin ChinaTianjin is the sameTianjin Binhai New area is a new district inTianjinIt is a very importan districtBinhai new area has 2270 kilometer squreIt ishas three function area：tianjin port，develp area and baoshui areaIt is also has threeadminstration areaThey are tanggu district，hangu distict and dagang districtIt has itsown characteristic and new thingsSo I am interested in searching on this projectThis article focuses 0n the developing of real estate of Tianjin Binhai New AreaI point out its characteristic position from macroscopic and microcosmicI drawpictures and make some forms tO support my viewsI draw a conclusion Off itsdevelopment and characteristic and proposal at the endThis article is made of sevenpartsThe first part is background of choosing the article，content andframe：thesecond one is about this areas economic pol icy and SO on；the third part isintroducing this areaS develop now；the forth part introduces this areaS strategy，itsrange；the fifth part is a conclusion I made and proposalThe conclusion is my ownpurpose to write this articleI hope Tianjin Binhai new area can develop fast andsteadly at real estate property and hope Tianj in can develop wellHope it can becomethe best city China and in the worldI made my search from several points，I think it has some weaknesses，pleasegive me some comments and suggestionsKey words：real estate Tiajin Binhai New Area develop strategy独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得叁鲞盘堂或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。学位论文作者签獬 签字日期：弘叮年厂月9日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解苤鲞盘堂有关保留、使用学位论文的规定。特授权苤鲞盘鲎可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。(保密的学位论文在解密后适用本授权说明)学位论文作者签名：狮覆一 签字日期矿纩年厂月日新虢I暇签字日期：沙矿年厂月彩相第一章绪论11本文选题背景和意义111本文选题的背景第一章绪论近几年来我国经济的快速稳步发展，很多行业的效益都有了较大的提高，在推动经济增长的诸多因素中，房地产业尤为突出，已成为国民经济新的增长点。房地产与国民经济有着密切的联系，国民经济发展水平决定房地产业的发展水平，房地产的发展又促进国民经济的发展，二者相互依存，相互促进。112本文选题的意义整体经济的繁荣必将带动房地产市场的快速发展；同时，经济的发展促使人民消费水平的稳步提高，这些都促使了未来的房地产市场出现供需同步增长的良性循环状态。滨海新区作为天津市的一个新型城区，房地产发展更有其代表性和独特性。本文通过宏观和微观的研究并以滨海新区的房地产状况进行论述，最后提出我对滨海新区房地产的见解以及对该地区的发展进行了展望。12本文研究的内容及框架121本文的研究内容本文主要研究天津市滨海新区的房地产发展情况。从宏观和微观两个角度来研究，同时对滨海房地产的现状进行了研究，最后提出了研究结论及建议和对该地区发展的展望。第一章绪论122本文的研究框架灭；社浓潞额l爰翰奔_-I。_。lr汉i阳戈：简纷lA避i驹舞】-坳i|IJ甄简介灭il澎泡耩l求米毁艘娩天津滨海新【爰投饶珥境绛漭黢懿运r锵凇影响l墨域I|场移应，龇懿分析图11天津滨海新区房地产发展的研究框架2笋生争一一一一一一一一一|弼第二章滨海新区房地产业的宏观环境研究21房地产第二章房地产的基本概念特点及分类211房地产定义房产和地产的总称，也叫“不动产”。房地产的形态：1单纯的土地；2 单纯的房屋；3 土地和房屋的综合体。房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)房地产按类型分为：1住宅用(70年)；2 生产用(50年)；3 经营用(门头等，50年)；4 行政用(市政府、法院等，50年)；5 其他用(学校，博物馆等)。212房地产市场是由房地产一级市场(俗称土地市场)、房地产二级市场(俗称楼盘开发)、房地产三级市场(俗称散盘交易)组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。1一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。2二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。3三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权(以房地产证为依据)，然后将该物业的所有权转让给受让方。第二章滨海新区房地产业的宏观环境研究213商品房是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。住宅的种类住宅的种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。1按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。2按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。3按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。4按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅(超小户型)等。5按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房(房改房)、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。6按住宅的建筑形式，根据住宅设计规范，民用建筑高度与层数的划分为：1层3层为低层住宅：4层6层为多层住宅；7层-10层为中高层住宅(也称小高层住宅)；l l层30层为高层住宅；30层(不包括30层)以上为超高层住宅。214住宅的种类住宅的种类繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。1按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。2按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。3按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。4按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅(超小户型)等。5按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房(房改房)、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。6按住宅的建筑形式，根据住宅设计规范，民用建筑高度与层数的划第二章滨海新区房地产业的宏观环境研究分为：l层3层为低层住宅；4层6层为多层住宅；7层-10层为中高层住宅(也称小高层住宅)；11层30层为高层住宅；30层(不包括30层)以上为超高层住宅。215我国对土地使用年限的有关规定1居住用地70年：2工业用地50年；3教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4商业、旅游、娱乐用地40年；5综合或其他用地50年216二手房的使用年限二手房的使用年限从土地管理部门出让土地使用权之日或房地产证确定的起始日起算。217土地使用权的终止1出让合同规定的年期届满；2土地灭失；3土地使用者死亡而无合法承继人；4人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效；5用地单位迁移或者被依法注销的；6市政府根据社会公共利益需要，提前收回土地使用权；7法律、法规规定的其他情形；第二章滨海新区房地产业的宏观环境研究22房地产业的概念221房地产业定义房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。222房地产产业的主要内容1 土地的开发和再开发；2房屋的开发和建设；3地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)：4房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；5房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；6房地产物业管理；7房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。23房地产的特性231房地产位置的固定性土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；232地域差别性每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；233房地产的高质耐久性234房地产具有保值、增值性房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的1 0。第二章滨海新区房地产业的宏观环境研究24房地产的前景241城市化水平走势稳步提高城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达61亿，每年需新建住宅327亿m2。242人口流动增加形成对住宅的需求流动人口的不断增加，对当地的房地产是一个考验和冲击，增加了住宅的紧张，改变原有的模式，增加了当地住宅的需求，推动了房地产的发展。243居民消费水平的提高居民消费水平的提高，增加的对住宅档次的要求，因此推动了房地产向更高水平发展，以适应居民的要求。244城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求旧城改造，是推动地产发展的另外一个因素，它改善了居民的住宅水平，同时促进了房地产的发展。245深化改革与市场发展的促进对住宅的需求随着改革的不断深化和市场的不断发展和竞争，住宅在不断的提高和改进，以适应市场的需求。第二章滨海新区房地产业的宏观环境研究政府改革深化内需1取消福利分房，实行住宅货币化：2开发二手房市场；3下调存款利率，吸引大批投资性客户；4下调税费，出台法律法规，激励住房需求。25房地产的分类251按房产性质分类1 商品房2 非商品房3 集资房4 福利房5 私房252按房地产用途分类1写字楼：(1)标准写字楼(2)商住写字楼2住宅：(1)高层住宅(小高层)(2)多层住宅3商铺：(1)临街地铺(2)裙楼商铺4房地产按类型分为：(1)住宅用(70年)；(2)生产用(50年)；(3)经营用(门头等，50年)；(4)行政用(市政府、法院等，50年(5)其他用(学校，博物馆等)。第二章滨海新区房地产业的宏观环境研究253按照房地产市场的内涵、外延及其特点分类1从交换物的用途来分，可以分为生活资料房地产市场和生产资料房地产市场。前者指的是住宅，后者指的是作为生产经营活动物质基础的厂房、商业用房、办公用户、娱乐用房等等。2按房地产市场的交换层次来分，可以分为一级市场、二级市场和三级市场三个层次。一级市场是指国家作为国有土地所有者，采取协议、招标、拍卖等方式将一定期限的国有土地使用权出让给用地者；二级市场是指取得国有土地使用权的房地产开发商按照土地使用权出让合同的规定将土地使用权进行转让、出租、抵押等经营活动，或是在受让的土地上建成建筑物后，将房地产出售或出租的交易活动，或是对房地产进行预售、抵押等活动而构成的市场；三级市场是在二级市场的基础上，由房地产经营者将取得的房地产或房地产所有者将自有房地产进行转让、租赁、抵押等活动而形成的市场，实际是存量房地产交易市场。一级市场是二级、三级市场形成的条件和基础，二级、三级市场又促进了整个房地产市场的活跃和繁荣。3从房地产的交换方式来分，主要可分为出售市场和出租市场。按房地产市场中交换物的性质分，可以分为实体类房地产市场和服务类房地产市场。4从国家对房地产市场的干预程度来分，可分为完全房地产市场和不完全房地产市场，前者是指政府不干预房地产交易活动，房地产实行商品化租赁和出售，这一市场上的消费者主要是高收入阶层的居民；后者是指有政府补贴的房地产市场。254房地产按类型分类1住宅用(70年)；2生产用(50年)；3经营用(f-J头等，50年)；4 行政用(市政府、法院等，50年)；5 其他用(学校，博物馆等)。第三章滨海新区的投赍环境第三章滨海新区的投资环境31天津滨海新区构成滨海新区拥有海岸线153公里陆域面积2270平方公里，海域面积3000平方公里。该区规划面积2270平方公里，包括三个功能区：天津港、开发区、保税区全部：三个行政区：塘沽区、汉沽区、大港区城区部分；海河下游冶金工业区：东丽区无瑕街、津南区葛沽2005年常住人口140万人。黥科、b、懑瞩图3I滨海新区区域示意图天律滨海新区地处于华北平原北部位于山东半岛与辽东半岛交汇点上、海*流域下游、天律市中心区的东而，渤海湾顶端，濒临渤海，北与河北省丰南县为邻，南与河北省黄骅市为界，地理座标位于北纬38。40至39000，东经117。20至118000+。紧紧依托北京、天津两大直辖市，拥有中国最大的人工港、最具潜第三章滨海新区的投资环境力的消费市场和最完善的城市配套设施。以新区为中心，方圆500公里范围内还分布着11座100万人口以上的大城市。对外，滨海新区雄踞环渤海经济圈的核心位置，与日本和朝鲜半岛隔海相望，直接面向东北亚和迅速崛起的亚太经济圈，置身于世界经济的整体之中，拥有无限的发展机遇。滨海新区自然资源丰富，这里有大量开发成本低廉的荒地和滩涂，具有丰富的石油、天然气、原盐、地势、海洋资源等，同时拥有雄厚的工业基础，是国内外公认的发展现代化工业的理想区域。311汉沽区汉沽区位于天津东南部，境域面积442平方公里，辖五街四镇，总人口18万，是天津滨海新区的重要组成部分。汉沽区距天津市中心50公里，距天津机场40公里，距天津港20公里， 境内有七条公路干线和京山铁路纵贯全区。汉沽历史悠久，是中国制盐工业的发祥地，拥有现代化的制盐工艺和百里盐区、国内驰名的玫瑰香葡萄种植基地、东方对虾养殖基地。这里盛产银鱼、紫蟹，曾为明清两代贡品。汉沽盐渔文化底蕴深厚，人文景观资源优势明显，刻字版画艺术国内独树一帜。盐魂海韵的特色旅游方兴未艾，参观“基辅”号航母、游览蛏头沽海上风情、品尝蔡家堡海鲜、 漫步世纪广场、领略百里盐区、亲历海淡水养殖珍品垂钓、品味孟庄园酒业佳酿深受游客青睐。汉沽将依托丰富的水域和特色产业资源，进一步规划开发海上观光旅游区、蓟运河观光旅游区和特色产业旅游区，建成集观光、休闲、娱乐、国防教育、商贸为一体的现代化滨海旅游区。正在建设的旅游项目的有：天津国际游乐港、天津龙海国际乡村俱乐部、海鲜品批发交易中心。拟开发建设的项目有：天津东方游艇会、海鲜佳肴长廊、葡萄谷生态园林风景区、刻字版画文化艺术商业街、盐业观光、韩国风情园、蓟运河风光游览。在汉沽投资开发旅游项目，无论内资或外资，都可享受宽松的优惠政策。土地出让金“先征后返”，从获利年度内，实行“免三减五”税收政策，即：所有留区的税收全免三年，减半征收五年。312大港区大港区地处天津市最南端，面积1l 13平方公里，总人口40万，在天津东南、环渤海经济区正中，处于东北亚次区域的核心地区，是国家重点发展的特大型石第三章滨海新区的投资环境油化工基地之一，是天津市滨海新区的重要组成部分。大港区距天津滨海国际机场38公里、天津港28公里、河北黄骅港60公里，距首都北京165公里。205国道、李港铁路穿境，丹拉、京普高速公路与津港公路相联。渤海湾畔的大港，古老而又年轻。蜿蜒壮观的贝壳堤，风景如画的古泻湖湿地，历久弥新的战国刀币，诉说着沧海桑田、历史变迁；碧水蓝天，扶疏苍翠，楼宇轩昂，色彩斑斓，展示着滨海花园城市的现代气派。大港处于环渤海经济带金项链中部，石油、天然气、地热和荒地资源丰富，工业体系发达，人才荟萃，政策宽松，是天津发展最快地区之一，被评为国家可持续发展实验区、全国创建文明城市工作先进城区、全国文化工作先进区、全国环境模范城区、全国园林绿化先进城区、全国社会治安综合治理先进集体，具有参与国际分工和竞争的基础条件。大港区著名旅游观光景点有世纪广场、临潮湖、望海山、学府园、文化乐园、步行街及海鲜一条街；精品线路有海上渔民游、农业生态游、休闲娱乐游、油田工业游。 一正在建设的旅游项目有：古海岸贝壳堤科技景园、世纪运动场(赛犬场)、明珠垂钓中心等。拟开发建设、招商引资的旅游景点有森林公园旅游渡假区、大港水库水上游乐城、海洋世界、小王庄风景区等。在大港区投资开发旅游项目，可享受中国沿海经济技术开发区、国家赋予天津开发区和天津滨海新区的全部优惠政策，同时还可享受大港区从实际出发制定执行大港区加快经济发展奖励办法、大港区招商引资奖励办法、大港区加快工业园区发展的扶持办法等地方性政策措施。对重大项目实行“特事特办”，最大限度地满足投资者需求。313塘沽区塘沽区坐落于渤海之滨，总面积859平方公里，人口56万。距市中心45公里，距北京140公里，距天津国际机场30公里，素有京津“海上门户”之称。塘沽是天津港、天津经济技术开发区和天津港保税区的所在地， 是天津滨海新区的中心区。塘沽水体资源富饶，是海河的入海口，拥有912公里长的海岸线。已开发22公里长的海岸线，水域面积63平方公里。具有各种水上游乐项目的广阔发展空间。水产资源丰盛。沿海滩涂广阔延缓，高潮带盛产蟹类，中潮带是鱼虾蟹贝类自然繁殖区，著名的渤海对虾、梭子蟹享誉海内外。海水养殖观光和海鲜特色餐饮业前景广阔。第三章滨海新区的投资环境地热温泉资源充裕。塘沽地热水资源储量为4349亿吨，出水温度为6578度。“海水”与“温泉”共享是塘沽旅游独特优势，潜力巨大。塘沽是中国民族工业的发祥地之一，是我国海洋化学工业的摇篮和重要的生产基地，也是石油开采及造船工业基地。塘沽沿海滩涂面积广阔，仅盐碱滩涂和荒地就有近百平方公里，可供开发的土地资源十分丰富。旅游基础设施及景区(点)建设已初具规模。天津海滨旅游度假区是全国最大的人工海水浴场和首批国家AAAA级景区；国家重点文物保护单位大沽口炮台遗址、始建于明永乐年间的潮音寺和北洋水师大沽船坞遗址得到修复开放；具有宏大现代气派的海河外滩公园、解放路商业步行街，新洋市场、滨海世纪广场、紫云公园、滨海森林公园等一批旅游观光休闲场所相继建成。形成了“洗海澡、浴温泉、品海鲜、赶海趣、逛洋货、观海港、看新区”等“海”字号旅游产品系列。塘沽日益成为京津市民假日旅游的热点地区和国内外商务旅游的重要目的地。“九五”期间，全区接待游客人数以平均每年15的速度递增，2002年接待国内外游客310万人次。塘沽旅游业正以滨海新区的创新发展和天津海洋经济的大规模开发为契机，按照“河海相济、陆海并进、港城容和”的开发思路，大手笔打造以海洋、海滨、海港为依托的“蓝色旅游走廊”，建设休闲度假和商务会展相结合的滨海旅游度假区。近期重点开发建设以滨海旅游度假区、海港游览区、大沽口炮台遗址、北塘渔人码头为骨架的东部“蓝色”板块；以海河外滩公园、响螺湾娱乐公园、解放路商业街、新洋市场为中心带的中部“金色”板块；以黄港水库风景区、河头镇农业科技园、滨海森林公园为主线的西部“绿色”板块。逐步形成全区均衡大发展的大旅游产业格局。32天津滨海新区区位优势天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射三北，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加-rN造基地和物流中心”。滨海新区的快速发展，不仅对天津，而且对推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性战略意义。新区具备了诸多发展优势和潜力。321区位优势滨海新区地处当今世界经济发展最活跃的东北亚地区的中心地带和欧亚大陆桥的东起点，是中国与蒙古共和国签约的出海口岸，也是哈萨克斯坦等内陆国第三章滨海新区的投资环境家可利用的出海口，拥有“三北”辽阔的辐射空间。322交通优势滨海新区海、陆、空立体交通网络发达，是连接海内外、辐射“三北”的重要枢纽。同时拥有跻身世界20强深水大港的天津港，是中西部重要的海上大通道。滨海国际机场是我国重要的干线机场和北方航空货运中心。323资源优势在滨海地区有1 199平方公里可供开发建设的荒地、滩涂和少量低产农田。渤海海域石油资源总量98亿吨，其中已探明石油地质储量32亿吨、天然气近2000亿立方米。324工业基础优势滨海新区是我国重要的石油开采与加工基地。电子信息业名列全国前茅。海洋化工历史悠久，生产规模和产品质量世界知名、全国领先。石油套管产量跻身世界四强。325体制创新优势滨海新区拥有国家级开发区、保税区、海洋高新区、出口加工区等一批功能经济区，已经建立了适应经济快速发展的政府管理体制和与世界经济接轨的市场经济运行机制，在利用国际国内两种资源和两个市场方面积累了丰富经验，培养了一批掌握国际先进技术和通晓现代管理的外向型人才。滨海新区是天津工业战略东移的承载体，是天津工业、经济、贸易的密集区域，是天津经济的增长极。天津市提出组建滨海新区的概念是在1994年。当时指定的主要目标是：新区2004年国内生产总值占全市的40，外贸出口占50。8年刚刚过去，到了今年，滨海新区的外贸出口已突破了全天津市的50，国内生产总值己占全市的365。其下辖的各区域凭借独特的优势资源也都发展良好，其中天津经济技术开发区更是连续几年在主要经济指标及综合经济实力方面位列全国开发区之首。按照现有的规划，到2010年，新区经济总量占天津的比重将达到50以上，人均GDP达到中等发达国家水平，将成为国际先进的现代化工业基地和现代化第三章滨海新区的投资环境物流中心。滨海新区日新月异的发展，与外商云集有直接关系，反过来，滨海新区强劲的发展趋势、日益优越的投资环境，又吸引了来自世界各地的外商竞相在这里投资。目前，全天津市15万家三资企业，大部分集中在这里。世界知名大企业如摩托罗拉、三星电子、诺和诺德、SEW等在这里完成了丰厚的投资回报。新区已被各界认定为全国外商投资回报率最高的地区之一。难怪摩托罗拉公司首席执行官高尔文在前不久于北京举行的新闻发布会上宣布继续向设在天津经济技术开发区的工厂增资，并向记者说：“根据我们投资的经验，天津有最好的投资环境，摩托罗拉跟天津的合作是坚定不移的。”2002年5月8日，美国著名的财经杂志商业周刊在这里举办了题为“新世纪，新视野，中国入世后的商机”的论坛，这一论坛是本年度在中国境内举办的最重要的国际会议之一。这也同样说明滨海新区被全世界商家普遍看好，该区域的发展受到了世界各地的瞩目。随着经济的普遍发展和进一步对外开放，滨海新区也在进行自身产业结构的调整，以适应新形势的要求。其战略是巩固现有的石油、化工、冶金、机械等基础工业的同时，注重加强以IT业和生物技术及医药产业为代表的高新技术产业，加大力度培育高新技术产业环境。以生物技术及医药领域为例，新区计划加大投入，用1 0年左右的时间培育起优良的生物技术产业环境，奠定滨海新区在全国生物技术产业的龙头地位。滨海新区经济的快速扩张，已经拉动了天津市的经济增长；滨海新区充足的发展后劲和巨大的发展潜力，必将成为天津21世纪的希望。33天津滨海新区投资环境1986年8月21日，小平同志在视察天津经济技术开发区时指出：“你们在港口和城市之间有这么多荒地，这是个很大的优势，我看你们潜力很大，可以胆子大点，发展快点”，并题词“开发区大有希望”。为落实小平同志指示，天津市在总结开发区成功经验的基础上，于1994年市人大十二届二次会议上提出“用十年左右的时间基本建成滨海新区”的阶段性目标。其基本构想是，以天津港、开发区、保税区为骨架，现代工业为基础，外向型经济为主导，商贸、金融、旅游竞相发展，形成基础设施配套、服务功能齐全、面向新世纪的高度开放的现代化经济新区。力争到2003年，滨海新区地区生产总值、外贸出口总值占全市的比重分别达到40和50以上。经过新区和全市人民的共同努力奋斗，到2002年底，滨海新区第一阶段的发展目标提前一年实现，地区生产总值占到天津市的402，外贸出口达到天津市的62。第三章滨海新区的投资环境十年来，滨海新区深化改革、扩大开放，主动与国际经济接轨，不断完善投资条件，力争创造一流的投资环境。经济保持了持续快速发展。地区生产总值由1993年的1124亿元上升到2003年的9771亿元，平均每年递增208。十年累计固定资产投资2098亿元，其中基础设施建设投资524亿元。外贸出口由1993年的503亿美元，增长到2003年的8938亿美元，年均递增333。工业总产值由1993年的213亿元上升到2003年的2133亿元，年均递增259。十年累计批准三资企业项目5381个，累计实际利用外资147亿美元。三资企业工业总产值占到新区工业总产值的61，高新技术产品产值占新区工业总产值的比重已达46。经过十年不懈努力，昔日的荒滩如今已初步建成了以外向型为主的经济新区。形成了电子通讯、石油开采与加工、海洋化工、现代冶金、机械制造、生物制药、食品加工等七大主导产业。建立起多层次科技创新体系和科技人才创业基地，一大批国际知名的企业落户新区，一栋栋的高楼和工厂不断建成，基础设施和公共设施正在迅速完善，一个现代化海滨城市的面貌正在展现。随着经济快速发展，新区对外辐射和服务功能也不断增强。天津开发区2003年工业总产值达到12514亿元，在国家级开发区综合指标评比中，连续八年位居第一。天津港2003年完成货物吞吐量162亿吨，完成集装箱吞吐量301万标箱，近80的货物和60的集装箱来自全国各地。保税区2003年实现进出区货物总值92亿美元，销售、分拨进口轿车占全国总量50以上。滨海新区十年来与国内各省市共签定经济合作协议1770项，累计利用内资1367亿元。国内上千家企业为新区产业直接配套。滨海新区产业传递、对Jl-J艮务和辐射功能日益增强，与周边地区优势互补、共同发展的格局已经形成。第四章无津滨海新医国家战略定位及规划第四章天津滨海新区国家战略定位及规划41天津滨海新区区位特点天津滨海新区地处于华北平原北部，位于山东半岛与辽东半岛交汇点上、海河流域下游、天津市中心区的东面，渤海湾顶端，濒l临渤海，北与河北省丰南县为邻，南与河北省黄骅为界，地理坐标处于北纬38。40至39。00，束经117020至118000。紧紧依托北京、天津两大直辖市，拥有中国最大的人工港、最具潜力的消费市场和最完善的城市配套设施。以新区为中心，方圆500公里范围内还分布着Il座100万人口以上的太城市。对外，滨海新区雄踞环渤海经济圈的核心位置，与日本和朝鲜半岛隔海相望，直接面向东北业和迅速崛起的亚太经济圈，置身于世界经济的整体之中拥有无限的发展机遇。天津滨海新区的区域位置见图41。i#二1圈4-I天津滨海新区的区域位置第四章天津滨海新区国家战略定位及规划滨海新区自然资源丰富，这里有大量开发成本低廉的荒地和滩涂，具有丰富的石油、天然气、原盐、热地、海洋资源等，同时拥有雄厚的工业基础，是国内外公认的发展现代工业的理想区域。渤海新区拥有海岸线1 53公里，陆域面积2270平方公里，海域面积3000平方公里。规划面积2270平方公里，包括：三个功能区：天津港、开发区、保税区；三个行政区：塘沽区、汉沽区、大港区；海河下游冶金工业区；东丽区无暇街、津南区葛沽镇。2005年常住人口140万人。42天津滨海新区的发展开发建设滨海新区，是天津市委、市政府落实党中央、国务院改革开放的战略决策，立足环渤海及我国北方经济发展，结合天津发展实际作出重大举措。天津滨海新区的发展大致分以下几个阶段：第一阶段，1 9841 994这一阶段是天津渤海新区的酝酿阶段。天津滨海地区的开发建设是从经济技术开发区开始的。1 984年，天津经济技术开发区在盐碱滩上开工建设，凭着3亿元的银行贷款，满怀梦想的毛头小子和“瞳生产的管理者，排碱修路、植树种草，勾画未来，用一腔热血营造创业环境，引来了全世界的投资者。1986年8月21日，小平同志视察天津经济技术开发区时指出：“你们在港口和市区之间有这么多荒地，这是个很大的优势，我看你们潜力很大。可以胆子大点，发展快点”，并题词“开发区大有希望”。1992年10月12日，江泽民同志在党的十四大报告中提出：要“加速环渤海湾地区开放和开发”，给天津及渤海地区的开发开放带来了新的契机。同年，中共天津市委、市政府制定了关于加快改革开发促进经济发展的若干意见，规定天津加快改革开放的基本目标是：以开放带动改革，以改革促进开放。通过大开放，促进大开发，实现大发展。天津对外开放的总体布局是：继续坚持市区、滨海地区、农村整体开放的方针，以加快发展现有的保税区、经济技术开发区和新技术产业园区为重点，抓紧建设以出口加工和国际贸易为主的滨海开发带，以重化工业为主的沿海河开发带，以高新技术产业为主的沿高速公路开发带，以金融、商贸和信息等第三产业为主的市中心区，以经济开发小区为支点的农村开放区域，通过各开发开放地带的辐射与联合，带动产业结构的调整和老企业的改组、第四章天津滨海新区国家战略定位及规划改造与发展，形成全市全面、全方位的开放格局。从此，天津滨海地区的经济发展进入了快速增长阶段。第二阶段，l 9942005这一阶段是天津滨海新区经济飞速发展的时期。天津市委、市政府为落实中央的战略部署，在认真总结天津改革开放取得成功经验的基础上，结合天津港151、区位、自然资源及工业基础等诸多方面的优势以及天津在环渤海经济发展中的作用，子1994年3月决定开发建设天津滨海新区。1994年3月，时任天津市市长的张立昌代表市委、市政府在天津市第十二届人民代表大会第二次会议上郑重宣布“用十年左右的时间基本建成滨海新区”，得到了全体与会代表的一致通过。天津市建设滨海新区的基本构想是：以天津港、开发区、保税区为骨架，现代工业为基础，外向型经济为主导，商贸、金融、旅游竞相发展，形成基础设施配套、服务功能齐全、面向新世纪的高度开放的现代化经济新区。新区发展总目标是：经过十年努力，到2003年，滨海新区国民生产总值(按1990年不变价格计算)达到460亿元，平均每年增长20左右，大约占当时全市国民生产总值的40，人均国民生产总值2875万元；工业总产值2000亿元，十年年平均增长266；出口达到32亿美元，占全市的40，十年年平均增长296。常住人口达到160万人，建成以塘沽为中心的自由港区。远期2010年人口规模控制在200万人左右，建成以港口为中心的国际自由贸易区。十几年来，滨海新区深化改革、扩大开放，主动与国际经济接轨，不断完善投资条件，力争创造一流的投资环境，经济保持了持续快速发展。地区生产总值由1993年的l 124亿元上升到2005年的162326亿元，按可比价格计算比上年增长198。十年累计固定资产投资3364亿元。2003年至2005年的固定资产投资情况见表4-1。表4-1固定资产投资情况(2003年2005年) 单位：万元2004比2003 2005比2004项目2003 2004 2005年增长() 年增长()第一产业 10920 13057 9490 196 273第二产业 1 672940 248 l 757 3042056 483 226第三产业 2225638 187163 1 2298360 一159 228注：本表根据固定资产投资年报表数据整理。十年累计基础设施建设固定资产投资524亿元。2003年至2005年的基础设施投资情况见表42。19第四章天津滨海新区国家战略定位及规划表4-2基础设施固定资产投资额完成情况(2003年-2005年)单位：亿元19942005年项目 2003 2004 2005累计总投资 8504 1225 1572 175道路桥梁 2801 478 356 311港口 l 564 147 292 459排水 210 O2 07 02供水 139 26 11 06供电供热 390 25 41 87燃气 243 07 03 09通讯 199 01 16 56绿化综合整理 499 111 146 64区域开发 449其他 2010 428 700 307外贸出口由1994年的5亿美元，增长到2005年的186469亿美元，增长348倍。工业总产值由1994年的213亿元上升到2005年的399673亿元。十年累计批准三资企业项目6300多个，累计实际利用外资187亿美元，世界500强企业有70多家在新区投资。新区已成为外商投资回报率最高的地区之一。经过十几年的不懈努力，昔日的荒滩如今已初步建成了以外向型经济为主的经济新区。形成了电子通讯、石油开采与加工、海洋化区、现代冶金、机械制造、生物制药、食品加工等七大主导产业。建立起多层次科技创新体系和科技人才创业基地，一大批国际知名的企业落户新区，一栋栋的高楼和工厂不断建成，基础设施和公共设施正在迅速完善，一个现代化海滨城市的面貌正在发展。随着经济快速发展，新区对外辐射和服务功能也不断增强。2005年，天津滨海新区完成固定资产投资6933l亿元，增长226，其中第二产业增加值完成42299亿元，可比增长341，天津港2005年完成货物吞吐量24亿吨，完成集装箱吞吐量480万标箱，近70的货物和60的集装箱来自全国各地。新区与国内各省市共签订经济合作协议2000项，吸引投资200多亿元。上千家企业为新区产业直接配套。滨海新区产业传递、对；I-N务和辐射功能日益增强，与周边地区优势互补，共同发展的格局已经形成。第三阶段，20052005年党的十六届五中全会和全国人大四次会议将天津滨海新区开发开放纳入国家总体发展战略布局，并在国发2006120号文件中批准天津滨海新区为全国综合配套改革试验区，给予天津滨海新区在金融、土地管理改革、税收等一系列政策支持，使天津滨海新区成为继深圳经济特区、浦东新区之后，又一带动区域发展的新的经济增长极，也给天津滨海新区的发展带来历史性的机遇。天津滨海新区的开发开放从此将翻开崭新的一页。第四章天津滨海新区国家战略定位及规划43天津滨海新区的国家战略定位2005年10月8日至1 1日党的十六届五中全会和全国人大四次会议将滨海新区开发开放纳入国家总体发展战略布局。在2006年5月26日的国务院推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见中，国家明确指出天津滨海新区的功能定位是：依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。国家明确指出推进天津滨海新区开放开发的主要任务是：以建立综合配套改革试验区为契机，探索新的区域发展模式，为全国发展改革提供经验和示范。走新型工业化道路，把增强自主创新能力作为中心环节，进一步完善研发转化体系，提升整体技术水平和综合竞争力。充分发挥区位、资源、产业等综合优势，加快基础设施建设，积极发展高新技术产业和现代服务业，努力提高综合竞争力和区域服务能力，提高对区域经济的带动作用。统一规划，综合协调，建设若干特色鲜明的功能区，构建合理的空间布局，采取有力措施，节约用水、集约用地、降低能耗，努力提高单位面积的投资强度和产出效率。搞好环境综合整治，维护生态平衡，大力发展循环经济，实现人与自然、经济社会与生态环境相和谐。推进管理创新，建立统一、协调、精简、高效、廉洁的管理体制。44天津滨海新区的发展规划天津滨海新区的城市发展方向是宜居生态城市，所以城市的发展规划要体现宜居、生态的理念。441交通规划建立以公共交通为主体、快速轨道交通为骨干、网状的高速公路为骨架的多元化协调发展的综合客运体系。便捷的交通是宜居城市重要指标。与周边主要城市之间规划直接高速公路。东西向五条，包括国道112高速公路、京津塘高速公路二线、京津塘高速公路、津晋高速公路、穿港高速公路；南北向四条，包括津汕高速联络线、唐津高速公路、蓟塘高速公路和海滨大道高速。高速公路在新区2l第四章天津滨海新区国家战略定位及规划内形成网状结构，构成对外通道的主骨架。新区三个城区与中心城区、新城、滨海新区重点建设区之间规划由市级高速、快速公路八条，分别为蓟塘高速公路、津港高速公路、津滨快速路、津塘快速路、津汉快速路、津宁高速公路、滨海快速路和津滨大道。海河方向的津滨大道和海滨形成滨海新区“r字型交通骨架。塘沽、汉沽、大港三城区至天津市中心城区规划新建三条轻轨，新建滨海轻轨。重点建设区之间利用南北向的轨道交通进行联系，并串连津滨走廊方向的轨道交通，形成新区轨道交通主骨架。442产业布局天津滨海新区根据新区产业发展方向，建设七个产业功能区，即先进制造业产业区、滨海高新技术产业区、中心商务商业区、滨海化工区、海港物流区、临空产业区、海滨休闲旅游区，规划建设临港工业区。七个个产业功能区形成组团式布局。工业企业的组团式布局有利于实行生态工业园区建设，实现天津滨海新区的工业生态化。产业的生态化是建设天津滨海新区宜居生态城市的重要保障。443生态结构利用区内丰富的湖、河、海、水库、湿地以森林资源组成两个生态核心、五条生态廊道、五个自然节点的生态结构，构建天津滨海新区宜居的生态环境。两大自然生态和欣慰七里海湿地自然保护区、被大港古泻湖湿地保护区；五条生态廊道为：海河生态廊道、永定新河生态廊道、独流减和生态廊道、海岸景观休闲廊道、城市生态隔离廊道：五个自然节点为：营城水库风景旅游区、东丽湖自然保护区、官港湖森林公园、北大港古泻湖与湿地保护区、黄港水库风景区。第五章滨海新区房地产业的环相关境研究第五章滨海新区房地产业的相关环境研究51滨海新区经济发展运行511天津市GDP、人均GDP1 996年 1 997年 1 998年 1 999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年r-n GDP(亿元) +人均GDP(元)图5-1 1996-2004年天津市GDP增长情况数据来源：天津市统计局天津近几年来国民经济均保持两位数的高速发展，是国内经济最具活力、发展最为稳健的区域之一。2004年天津市生产总值完成293188亿元，按可比价格计算，比上年增长157，增幅比上年提高09个百分点，其中房地产业增长61。从2003年四季度开始，天津GDP增幅连续五个季度保持在15以上。经济规模进一步扩大，2004年新增经济总量48422亿元，比上年多增加8772亿元，是近3年经济总量年平均增加额的18倍。全年人均GDP将首次突破3万元人民币，达到31550元，折合美元为3812美元。512产业结构、产业发展00O000乇00O0000歹a0O0000505050033221150元o亿；5；筋加佰们5第五章滨海新区房地产业的环相关境研究表51 20002004年天津市GDP构成统计箩 第一产业 第二产业 第三产业 镌l i 增加值 增长 占国民经 增加值 增长 占国民经 增加值 增长 占国民经l (亿元) 速度 济比重 (亿元) 速度 济比重 (亿元) 速度 济比重：2000 7350 3O4581 149 115495 75442 10746Ok200l 7856 63438915l 1254888566 1174692002 8385 6141 97875 143484 960 112475避2003 897 61 37 121234 178 508 10849 l J5455，2004 10229 51 35 1 56016 198 532 126943 117432数据来源：天津市统计局2004年，天津市三次产业实现全面增长。其中第一产业完成增加值10229亿元，增长51；第二产业完成增加值156016亿元，增长198，比上年加快18个百分点，其中工业增长215，拉动GDP增长103个百分点，对全市经济增长的贡献率达到658；第三产业完成增加值1 26943亿元，增长117，其中交通邮电仓储业增长1 52批发零售餐饮业增长112，金融保险业增长156，房地产业增长61。从上表中可以看出，第一产业在天津市国民经济比重逐渐降低，第二、三产业增长速度较快，已经成为国民经济的主导力量。513储蓄及个人消费信贷天津历年城乡居民储蓄余额及个人消费贷款统计 。、1996-2004年天津市城乡居民储蓄余额及个人消费贷款统计1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年-B-城乡居民储蓄余额 -e,-个人消费贷款余额数据来源：天津市统计局图52天津历年城乡居民储蓄余额及个人消费贷款统计24一兀的0乙433221刊90第五章滨海新区房地产业的环相关境研究2004年，天津市存贷款规模分别突破5000亿元和4000亿元。截止2004年末，全市中外金融机构本外币存款余额达到513972亿元，比上年末增长179，净增额为77932亿元。其中企事业单位存款余额205891亿元，比上年末增长227，净增额为37017亿元；城乡居民储蓄存款余额226149亿元，比上年末增长135，净增额为26955亿元。本外币贷款余额达到414649亿元，按可比口径计算比上年末增长161，净增额为61369亿元。其中，中长期贷款余额184997亿元，比上年末增长175。2004年，天津市个人消费贷款余额34705亿元，当年新增8814亿元，比上年多增加2804亿元。2004年天津居民储蓄余额和个人消费货款余额均实现双位数字增长，分别比去年增长14和33，其中个人消费贷款余额的增增幅更比去年高出3。房地产业是地区经济