上海市购物中心发展研究(95页优秀论文）

摘要论文摘要购物中心作为一种新型零售业态，最近几年在中国各主要城市一一尤其在上海发展迅猛。借鉴国外购物中心的发展经验，通过对上海市购物中心发展模式的研究，将有助于零售地理学研究的新近发展，并对我国零售业的发展有重要的现实意义。本文在国际购物中心协会教育基金会(IcscEF)的资助下，对上海市购物中心发展模式做了较为深入的探讨。论文共分为八章。第一章为研究背景及综述。第二章以北美为例，介绍了国外购物中心的主要类型及发展历程：第三章从购物中心开发与运营管理的角度，对购物中心开发的外部环境、购物中心开发与运营管理中各利益主体之间的关系做了简要分析，并对购物中心经营业态组合的选择和目前常采用的经营模式做了分析评价。第四章在对上海主要零售业态梳理的基础上，对上海市零售业态现状及发展趋势做了评述。第五、六、七章是对上海市购物中心的研究。在第五章中，从购物中心的投资来源、规模、主力店构成、商品组合等角度对上海市购物中心发展的基本特征做了归纳。第六章是本论文的主要结论部分，主要有：1、购物中心的发展模式。从不同角度，概括了上海市购物中心发展的五种模式：业态组合模式、区位类型模式、开发模式、建设模式和建筑形态模式等。2、购物中心空间分布特征：(1)购物中心目前仍集中分布于市区；(2)空问分布分散化趋势明显；(3)郊区及远郊区成为未来主要区位选择地。3、购物巾心的发展对城市商业空间结构重塑的影响：(1)带动现存商业中心区功能的调整与提升：(2)促使新商业中心的崛起；(3)加快商业郊区化与离心化进程：(4)使城市商业空间结构体系趋于分散化。作为本研究论文的补充，在箢七章中，从消费行为研究的角度出发，通过问卷调查，对购物中心和大型综合超市的消费者属性、行为特征做了比较研究。并且，基于消费行为的研究，本论文还对上海市购物中心商圈问题及消费者对购物中心的满意度做了评价。第八章为小结与讨论。关键词：零售业态购物中心发展模式消费行为上海市摘要ABSIRACIAs a kind of new retailing fomlashopping centers have developed rapidly insome major cities of chinaespecially in shan曲aiBased on廿le developmentexperiences of shopping centers in devel叩ed coun打ies，the study of shopping centersin sh蛐曲ai w11 contribu钯to廿le funher developmcnt of chilla，s retailing geographyacademicaUyaIld to tlle deVelopment of彤扭iling industI了in China pragnlaticallyFunded by Intemational Council of Shopping Centers Education Foundation(IcscEF)，tllis thesis examines the development pattems of shopping centers inshan曲ai舔well as tller impacts on the restlllcturing of the ci妙s commerciall吼dscapeThis thesis is composed of e培ht chapterSchapter one provides the researchbackFound孤d literature review for the research projectusing the North America asan ex锄ple，Chapter tvvo giVes a bef in仃oduction of the key types and developmenttrajectory of shopping centcrs ill deVeIoped countrieschapter three analyzes廿leextemal fhctors that may affbct the development of shopping centers，and therelationships among the major intereSt panies involved in廿le maJlagcment afIairs ofshopping centers This chapter also comments on djffcrem fo瑚ats 锄d the肌quentlyused business models of shopping centerschapter four discusses majortypes of rctailing fbrnlat，as well as tlle cu眦nt status and缸ure deVelopment of theretailing indusn_y in shan曲aichapter five，six，and seven study shopping centerS in shan曲ai舶m di彘心ntperspectiVesch印ter fiVe discusses the m句or charactestics of shopping centers inShallghai in tc瑚s of inVestment source，scale，and composition of anchor stores a11dgoods etcChapter six concludes the thesis as f01lows1、DeVelopment pattems of shopp佃g centers in Shan曲aiFrom difkrent angles，thjs thesis presents fiVe diffbrent deveIopment pattems of shopping center in shan曲ai，namely the retailing fomlat combination pattems， the location panems， theexplor“on pattems，the build pattems and the constnlction configuration pattems etc2、CharacteriStics ofthe spatial distribution：(1)Most ofthe shopping centers are2摘要clustered in do、vIltown presently (2)An apparcnt tr卸d of decentralization isidentified(3)Tlle urban丹inge and suburb toWns will be廿le most important locationchoices in the fiture3、The impacts of shopping center deVelopment on the rcconfIguration ofcommercial space in Shanghai： (1)Rearranging and improVing the existingcommercial cemers(2)Accelerating the deVelopment ofnew commercial centcrs(3)Expediting me course of commercial suburbanization (4) Decentralizing thecommercial structIIre oftlle ci够As aIl important supplement of this thesis，Chapter seVen presents a comparatiVeanal”is on me cons啪ersa牡一butes and廿leir shoppinghabits based on the consumcrbehavior litcracIlre on shopping centers and superstores by questionnaire in detailItalso ex锄ines the trade area and the consumerss“sfact0叫degree of Shoppingcenters in ShaIlghaichapter eight is the summary aJld discussion ofthis thesisKey Words： Retailing fomat，shoppng center，Dcvelopment Panems，Cons哪er Behavior，Shanghai第一章绪论第一章绪论研究背景与意义自20世纪50年代至80年代末，购物中心(shopping centerMall)曾经是北美地区最受欢迎、最盈利的一种零售业态(Retailing Format)。购物中心如雨后春笋般出现的同时，造就了一批专业化的购物中心开发商和管理公司。自80年代末期开始，信息产业技术的创新和发展，为零售业带来了一场新的革命，其标志是大型专业化商店的兴起，这种大型专业店或单一经营食品，或单一经营家具，电器，文具服装，甚至家居建材等各类商品。由于商品种类丰富，价格相对便宜，这些大型专业店对传统的百货店造成了前所未有的冲击，许多百货店因此而倒闭。由于大型购物中心多以百货商店为主力店(anchor store)，百货的不景气进而引起购物中心的萧条和衰落。自90年初期以来，大型购物中心在北美的开发建设基本处于停滞状态，营运多年的购物中心纷纷进行结构调整，有些甚至退出了营运，改做其他用途。在拥有430万人口的多伦多，过去15年间只在郊区新建了一座大型购物中心，而且其中没有设百货店，几乎所有商店都是中型专业店和厂家直销店(factory outlet)。与北美的趋势相反，购物中心于90年代中期引入中国后发展迅速升温。北京，上海和广州竞相兴建中国、亚洲乃至世界最大的购物中心，并阻此提升城市形象。一些城市(包括上海)除了新建购物中心，还将一些传统的大型百货商店改造为购物中心。与北美不同，中国的购物中心从一开始就面临着大型专业商店的激烈竞争。尽管购物中心提供舒适的购物环境，但因为购物中心的造价和营运成奉都高于大卖场，其高成本必然以高租金和高物价的形式转移给零售商和消费者，商品价格一般较高。因此，购物中心能否吸引足量的消费者，存既定的目标年限收回投资实现盈利，是对开发商及中国零售业的一火考验。随着上海人民收入水平和消费水平的提高，大规模城市改造和路网交通建设，大量外来游客抵沪观光和从事商务活动及郊区城市化建设进程的加快，卜海经济实力不断增长，购物中心作为一种新型零售业态发展迅速。上海市购物中心第一章绪论的发展始于20世纪90年代，但真正的大发展是在最近两三年，在前期大量投资的推动下，上海购物中心进入高速发展时期。据2005上海商业发展报告，上海市购物中心在2004年的超常规发展仅仅是拉开了轮高速增长的序幕。若尚有在建和规划中的购物中心项目全部按时完成，上海购物中心在未来23年内还将增加两倍。而据专家测算，国内购物中心的保本营业额在8000元2，而目前已开业的购物中心，单位面积的营业额低于该指标的不在少数，部分投资者只好将利润寄望于地产和商铺的增值。可以看出，在巨大商机的背后，上海购物中心的投资存在盲目和过热现象。在宏观调控的背景下，如何促进购物中心建设与城市规划的协调发展，如何提高购物中心选址、开发、建筑形态设计、运营和管理水平，如何协调购物中心与百货商店、商业街区以及大卖场等之间的共生与竞争关系等重大问题，将是未来上海市购物中心实现持续、协调发展而临的重要挑战。鉴于购物中心在中国发展历史相对很短，购物中心的理论研究在我国仍然比较薄弱，购物中心在开发、运营管理等没有一套可供借鉴的适合于中国的模式。中国零售业发展历程与国外有很大不同，中国城市化历程所处的特殊阶段，以及中国购物中心发展条件与国外的重大差异，本文试图在总结国外商业地理的新近发展、国外购物中心发展经验的基础上，结合中国的特殊国情，通过对上海市购物中心的实证研究，归纳总结中国购物中心发展模式和成败得失，以期能对我国购物中心发展有所裨益。1国外相关研究综述二研究综述如前所述，在20世纪50年代至80年代末，购物中心在北美地区处于一个发展的鼎盛时期，因而国外对于购物中心的理论和实践研究也已经相当成熟。由于购物中心涉及到零售地理、商业管理、城市与区域规划、房地产及建筑等多学科的内容，不I剧专业的学者、研究人员和实际工作者都从自己专业的角度出发，发表、出版了大量对于购物中心的相关研究。其中零售地理学家冈其专业性质，研究成果比较多，如：Ken Jones和Jim Simmons(1993)、Nei JWrigley和Michelle第一章绪论Lowe(1996，2002)等在其著作中对商业活动的规划及新零售地理研究提供了新的研究视角与方法。国外学者对于中国零售业的研究，大多是立足于从改革开放以来中国零售市场发展环境的巨大变化为背景，相关的研究有wang，s和Jones，K(20012002)对中国零售业发展变迁的研究和对北京市商业活动空间结构的研究；wang，s(2003)对中国零售业国际化的研究，以及wan舀s和zhan岛Y(2005)对上海市新零售经济的研究等。2国内相关研究综述国内学者对于零售地理学的相对较少，目前发表的论文中，与之相关更多是反映在人文地理学领域，实证研究也往往停留在宏观层面的城市商业活动空间结构的分析及影响因子的评价等方面。21商业与商业地理的理论研究方面周春山等(2004)对1984年以来中国商业地理学发展历程做了系统的研究综述，总结了中国商业地理的发展特征和存在的问题，并对中国商业地理的发展研究做了展望。杨瑛(2000)在对20世纪20年代以来西方国家商业空间学理论研究的基础上，归纳了国外相关著作中商业空间学理论的研究对象和商业空间选择理论的一些观点。管驰明、崔功豪(2003a，2003b)则分析了1990年代以来丽外商业地理研究进展，总结出国外商业地理研究的9个主要研究方向。在总结国外零售业及我国近10多年以来出现的新型业态的发展的基础上，提出了“新商业空间(new retail spaces)概念，并着重分析了其内涵和形成的动力机制，反映了国内地理学者对于零售地理的新近关注。桑义明、肖玲(2003)对国外传统商业地理学和现代商业地理学理论模式做了归纳，并论述了我国商业地理研究的发展趋向。仵宗卿(1999，2000)在多篇论文基础上，在其博士论文北京市商业活动空间结构研究(2000)中，以北京市为例，对商业活动空间结构做了系统的理论和实证研究。张水清(2002)从零售业态演进角度，对零售业态对城市商业空间结构的影响做了尝试。甄明霞(2002)在其硕士论文上海市零售业态的空间活动研究中，对零售业态在不同层面商业中心的空问活动做了分析；对超市、便利店的空间活动规律及大型零售业态(大卖场、百货商店和购物中心等)在市区和郊区的空问活动刑比分析等方面做了较为详辟的研究。但论文中所列第一章绪论“大型专业购物中心”中，实际大多数是一些大型专业化商店，并非购物中心的范畴，而其中“自提商店”的概念实际也是一些大型专业化商店的概念。22商业活动空间结构实证研究方面宁越敏(1984)采用聚类分析方法，划分了上海市商业中心的等级体系，并分析了影响上海市商业中心区位的主要因素。在1984年研究的基础上，宁越敏、黄胜利(2005)采用中心性指数和聚类分析方法，对上海市商业中心的等级体系做了进一步的划分，认为上海市区商业中心的变迁具有以下特征：商业中心的整体职能有所提高，等级差异有所缩小，在空间上商业中心的集聚与扩散、衰落与兴起并存。陈忠暖等(2001)认为商业地理研究传统一般偏重于商业职能、商业中心类型、级别、区位的选择。通过采用基尼系数、带间差异系数、带别特化系数、地区特化率指标对昆明城市中心区的零售商业服务业的区位类型和服务级别进行了划分，对昆明城市零售商业服务业的行业分布与区位特征做了分析。郭祟义、戴学珍(2002)对外商投资零售企业在北京市的区位选择和空问分布特征做了研究，认为外商投资零售企业影响了北京市的商业空间结构，并给内资零售企业带来了双重的机遇和挑战。林耿、阎小培(2003)通过分析广州市商业功能区的空间分布特征、形成机制及演化趋势，探讨了城市商业功能区的发展规律。曹嵘、白光润(2003)对交通在零售商业微区位选择中的区域性宏观效应及交通影响下的零售商业微区位选择做了研究。张文忠、李业锦(2005)认为北京市商业空间布局的特征和趋势既表现在原有商业空间的重组以及新的商业业态的区位选择上，也体现在商业设施的空间演化等方面。23零售业研究领域随着近儿年中国零售业的巨大变革及购物中心在中国开发热潮的不断膨胀，有关介绍零售和购物qJ心的相关文章大量在各色期刊杂志中涌现，内容涉及对国外购物中心发展的介绍及其借鉴、我国发展购物中心的可行性分析、购物中心的选址、建筑设计规划、管理运营、投融资等诸多领域，由于相关文章过于庞杂，此不赘述。综上所述，地理学目前国内研究的重点仍然集中在对商业地理中传统商业活动空间结构及相关的实证研究上，其他专业的学者则从零售业态的演进及商业规划的角度做了一些探讨，以改革开放以来我国新零售业态出现为背景的“零售地理(Retail Geography)”或“新零售地理(New Retail Geography)”为命题的研究第一章绪论在目前的文献中仍然相对较少。1资料来源及评价三论文研究框架鉴于目前国内对购物中心概念的理解不同，不同学者、不同的职能部门对于上海市购物中心的认识也不尽相同。而且，由于上海市购物中心发展的独特现状，目前相对具有购物中心特征的零售设施中，有些是新建的具有比较典型的购物中心特征的，有些是传统百货店改造后形成的，有些是依附于大型写字楼而发展起来的，也有的是以大型综合超市为基础发展起来的等等。目前对上海市购物中心的统计资料中，并没有一个对上海市购物中心确切公认的资料，这相对增加了本研究的难度。本论文在综合调查上海地域范围内零售业发展概况的基础上，通过对上海市各类零售设施历时半年多时间的大量实地调研，获取了上海市购物中心的基本资料，资料的客观性相对较强，可以作为对上海市购物巾心进一步研究的依据。同时本论文通过对上海市“赡物中心顾客间卷调查”和“大卖场顾客问卷调查”，获取了顾客对购物中心和大卖场消费行为的一手资料，以期能对顾客的这两种零售业态消费行为的差异进行比较研究。第一章绪论2研究框架消费者购物行为特征研究小结与讨论 中国最庞大的下载资料库第二章国外购物中心的发展演变一一以北菱地区为例第二章国外购物中心的发展演变一以北美地区为例1在北美地区，购物中心的发展自20世纪90年代初期以来，已步入成熟期，大型购物中心的开发建设基本处于停滞状态。但是，在快速城市化和郁区化背景下的上海，购物中心的发展目前正处于快速上升发展阶段。通过对北美地区购物中心发展机制、过程及其类型的演变特点的回顾，将为上海市购物中心的未米发展提供蕈要的借雅意义。购物中心基本类型在北美地区，从购物中心的功能或大小看，购物巾心一般分为四种不同的类型：邻里型购物中心(Neighborh00d shopping center)、社区型购物中心(communny sh叩pmg center)、地区型购物中心(Regional sh叩p“gcenter)和超地区型购物中心(supp口Regional shopping center)。每种类型都有明显不同的功能、营业面积和租户组合，它们之问存在层次性等级结构体系。在实际中，这四种类型之问的界限往往小是很严格，I且，由于专业化市场机会的出=I【I，出现了一些亚类的购物中心业态，它们既可以看作是一种独立的业态，也可以被认为是四种基本类型的亚类型。购物中心的类型最主要是由购物中心主要租户的类型来决定的，占地面积和建筑规模一般均不作为决定一个购物中心类型的依据。此外，国外在购物中心的分类中，从其建筑形态上看，以上四种基本类型可以划分为两种不同的类型：(1)购物1场(Plaza)：是一组商店的在一个开放空间中(而不是在一个单一的建筑体内)的集合体，商店之问以开放式的步行道路连接，没有连接各商店的内部走廊。邻里型购物中心和社区型购物中心多采用这种建筑形态；(2)封闭式购物中心(Enclosed Mall)。这种建筑形态的购物中心的各个承租商店都在有空调环境的建筑单体内，各个商店之间有走廊连接，购物中心内拐角处往往是大型的零售-k态作为|_t力店。此种类型的购物中心包括地区中心内拐角处往往是大型的零售-k态作为丰力店。此种类型的购物中心包括地区奉章内容参闻丁：urban Land JnstltLlte1985鼢卿嘴o件DPvP，叩圳删r日删曲。毹(2“。edidon)协hing【on D 中国最庞大的下载资料库第二章国外购物中心的发展演变一一以北美地区为例型购物中心和超地区型购物中心。l邻里型购物中心从商品结构上看，邻里型购物中心主要销售便利性商品(如食品、药品和杂货等)以及满足邻里社区即时需要的日常服务。超级市场是邻里型购物中心的主要主力店。消费者购物模式的研究显示，空间距离的便利性是决定购物者选择超级市场最主要的因素，而对于是否有更多商品的选择机会和服务居于次要地位。2社区型购物中心社区型购物中心在发展的最初，除了以超级市场作为主力店以外，往往还围绕一个低级百货商店或者大型杂货店发展起来。但是这各种发展形态后来经历了很大变化，作为主力店的百货商店和大型杂货店虽然没有彻底消亡，但已经退居次要地位，逐渐被其他商店所取代，如折扣百货店或经营五金、建材及家具的专业商店。社区型购物中心不具有地区型购物中心所有的全线商品的百货商店，但是由于它拥有比邻里型购物中心更大宽度和深度的、顾客需要花更多时间的、可供选择的商品，因此，其市场区范围要比邻里型购物中心要大，吸引顾客的距离范围更广。社区购物中心倾向于提供那些地区型购物中心比较少有的商品种类，如家具、五金、园艺和建筑用品等。社区型购物中心作为一种过渡形态，有些是从邻里型购物中心发展而成；而有些社区型购物中心则可能扩张成为地区性购物中心。在大都市地区，社区型购物巾心的竞争力相当脆弱。相对于邻里范围的小规模商圈，它冈规模太大而难以发展；同时，它又难以对整个社区规模的商圈产生强大的影响力。只有在小城市，其发展状况可能较好，它虽然缺少一个全线商品的百货商店作为主力店，但是由于其地方性的统治地位和拉力作用，可能在实际上扮演了地区型购物中心的角色。社区型购物中心在发展的过程中，其主力店往往被折扣百货商店所替代，演变为折扣中心(Discount center)，冈此，折扣中心可以说个以折扣白货商店作为主力店的社区型购物中心，它成为社区型购物中心一个最为常见的演变模式。 中国最庞大的下载资料库第二章国外购物中心的发展演变一一以北美地区为例在具有势力强大的地区型购物中心地区，由于地区型购物中心拥有一个或者多个百货商店作为主力店所产生的强大拉力，而把社区型购物中心的商圈内人口吸引过来。但由于二者存在商品类型的差异以及社区型购物中心的商圈较小，即使二者空间上近邻，它们都可能获得成功。3地区型与超地区型购物中心地区型购物中心提供的是那些需付出很大的比较购物努力的商品、普通商品、服饰、家具和家居等，商品的广度和深度都极高。地区型购物中心的主要吸引力在于其拥有全线产品的百货商店。早期的地区型购物中心往往只有一个百货商店作为主力店，随着不断的发展，一个地区型购物中心往往拥有两、三个甚至更多的百货商店。为研究上的方便，地区型购物中心可以细分为地区型和超地区型。作为一个超地区型的购物中心，它必须拥有三个及以上的百货商店，而地区型购物中心只有一个或者两个百货商店作为主力店。在北美，超地区购物中心一般具有以下特征：一般位于高速公路的交叉口处；交通工具严重依赖于私人汽车；提供大量的停车位；往往把购物和休闲娱乐结合在一起。表21反映了四种基本类型的购物中心的主要特征：表21购物中心的基本类型Table 21 me Key Bpes ofShoppjng Centers资料来源：urban L卸d Institute，1985 (注：1平方英尺m O09290平方米)表21中的各种数据只是作为对各种类型的购物中心进行分类时的参考指标，一个购物中心的各种基本构成要素要随着商圈内的竞争的状况、人口密度以及收入水平等特点而做出调整，比如，支撑任何类型购物中心的人口数量指标就 中国最庞大的下载资料库第二章国外购物中心的发展演变一一以北美地区为例无法用一个固定的值，因为居民的收入水平、可支配收入、竞争状况和商品的营销策划以及处于变化中的商店的规模均应当考虑在内。僵化的标准是不现实的，商圈内家庭数量、收入水平和和现存零售市场等当地的实际状况比用任何人口标准来评价支撑一个购物中心的购买力更为重要。因此，在确定一个购物中心的类型的时候，购物中心内租户的构成和主要租户的特点是划分的主要依据，建筑面积、总占地面积及人口数量不应当作为划分标准。二购物中心的演变一专业购物中心专业购物中心(specialty centcrS)，或者说“专用品购物中心”，是从购物中心基本类型演化来的一个亚类，这一概念被用来描述无法归入购物中心基本类型的其它任何购物中心演化形态。虽然这一概念被购物中心行业分类所广泛认可，但是并没有一个明确的定义。专业购物中心与传统购物中心显著的区别就是它没有主力店，而是由主要由众多的专业店、专卖店所组成。在专业购物中心中，主力店被一个或多个其它类型的商店在功能上所替代。比如，在一个邻里购物中心，食品店、熟食店、肉类食品店以及蔬菜店等结合在一起，在功能上就可以替代一个超级市场。主题中心(T11eme center)通常也被看作是专业购物中心，它是指那些建筑上具有鲜明特色的专业购物中心。随着零售市场不断向更专业化的方向发展，市场分割越来越细化，仅仅用“专业购物中心”来描述购物中心的多个亚类显然不足。专业购物中心有多种不同的形态：1节日，专业中心节日专业中心(Festivalspecialty centers)追求的是一种特殊的体验，各种专业餐馆和食品店占居购物中心可出租总面积的很大比例。从商品结构上看，这种购物中心主要侧重于冲动型商品(1mpulse Goods)和专用品等。同时，它往往会有一些如各种文艺演出等娱乐主题。此类购物中心给人留下深刻印象的建筑特色以及其他诸如地处r个滨水或者具有历史意义的旅游区等因素，将会更加增强这种购物中心的吸引力。由于节目专业型购物中心的相当大比重的商业活动来自于旅游者，因此它的实际营业面积往往非常大，此，在分类上，节口专业 中国最庞大的下载资料库第二章国外购物中心的发展演变一一以北美地区为例型购物中心是一个地区型的购物中心亚类。2时装中心时装中心(Fashion center)适合于建在高收入水平的地区。它是一个高质量与高价位服装、流行服饰的集聚中心，代表了一个较高质量、品味和价格水平的服装细分市场。一个时装购物中心往往拥有一个或者多个小型的专业百货商店、高档次的美食店或经营美食的超级市场。时装购物中心商圈的规模不等，它可以是邻里型、社区型或者地区型。若作为一个邻里或者社区购物中心的时候，它一般由一些小型的服装和礼品店构成，邻里或社区购物中心中的传统超级市场可能会被档次较高的食品店、肉店、蔬菜店等取代；如果它达到社区或者地区型购物中心较大规模的时候，它往往有多个专业百货店作为“主力店”。一般来讲，时装购物中心和与之相近的传统购物中心相比，占地总面积要小，停车场也较小，但商品的利润率高，客源相对稳定，顾客数量虽少但足可以支撑购物中心的发展。3厂家直销，折扣中心折扣中心(O仃_price center)和厂家直销中心(Factory 0utlet center)这二者看似相同，实际它们在租赁和商品促销方式上有明显区别。折扣购物中心可以看作是一个采取折扣促销方式以及相应的形象设计的大型时装购物中心。它销售那些同样在百货商店或专业购物中心销售的高端、名牌产品，但是由于采取折扣的方式，价格要低于百货商店或专业购物中心。其规模一般介于社区型购物中心和地区型购物中心之间。折扣中心中极少有娱乐元素。厂家直销中心是厂家直销商店的一个集合体，虽然它可能有一个或多个较大的租户可以起到主力店的作用，但是它实际上没有一个明确的主力店。厂家直销中心规模上一般是地区型的，同时它拥有很大比重的旅游功能。4关于“力量型”购物中心在shopping centre DeveIopment Handbook1998年再版中，对购物中心有以下新的分类：Nei曲borhood shopping centcr、commun时shopping center、 中国最庞大的下载资料库第二章国外购物中心的发展演变一一以北美地区为例Regional shoppillg eentcr、Super regiona】shopping center、Special够shoppingcenter、Outlet centers、O雕price centcrs、Power centers、ofr-price meg锄a11、Urbanentertainment centers和F韶hion centers等。其中，Power centers实际是那些被称之为“大盒子”商店(Big Box store，如会员俱乐部、仓储式商店、大型超级市场和折扣百货店)在一个规划的区域的空间集合体。由此可以看出，Power ccntc腮实际和购物中心本来的含义已经相去甚远，有些学者认为这实际并不能算作购物中心的范畴。在国内的有些教材中2，把它称之为“力量型”购物中心。三复合式商业地产开发中的零售业大规模商业地产的复合利用开发(Mixeduse DeveIopment)项目一般具有以下特点：在具有盘好规划项目中，有多种如零售、办公、居住、宾馆汽车旅馆和休闲娱乐等的商业地产开发形式彼此相互促进；极高的土地利用强度；发展应当符合统一连贯的规划，如规定开发利用的类型、规模、密度及其他相关内容。复合利用开发项目中的零售部分，可以是附属于开发项目之主要土地利用形式的小型便利性零售设施，也可以是大至地区型购物中心；从租户组合和主力店构成的角度看，它可以是传统的地区型购物中心类型，也有可能是专业购物中心，如时装中心或者时装砖业中心；零售部分在复合利用开发中，与传统购物中心不同，它往往是以多层建筑的形式存在，并且通过内部交通通道的连接、共同的停车场及专业化的协调措施来满足其他土地利用开发项目的需求。在北美地区，现代意义上的购物中心的主要是在20世纪50年代以后发展起来的，第二次世界大战以后，美国经济高速发展，随着郊区化的发展和私人汽车更加普及，城市中心区人口大量迁移至郊区，购物中心也随着人口的迁移而在郊区发展起来。到20世纪60年代，大型购物中心在北美迅速崛起，并推动了经济发展与城镇的建设，购物中心发展逐步趋于成熟。在北美城市郊区购物中心获得巨大的发展动力的同时，城市中心区零售业(Downtown Retailing)随着城市中心的衰落而衰落。当城市中心区复兴的时候，城Ib中心区零售Nk又围绕新的办公2肖怡，零售学*，高等教育出版社，2 003P6 中国最庞大的下载资料库第二章国外购物中心的发展演变一一以北美地区为例楼的发展而发展起来。但是多年以来，尽管城市中心区面对郊区购物中心的巨大成功而羡慕不已，并且把郊区零售业的发展看作是自身零售业生存的巨大威胁，但在城市中心区零售业的发展中一直没有引入购物中心的概念。20世纪70年代初西方世界爆发能源危机，郊区购物中心由于消耗大量能源而引起人们对郊区购物中心的反思，城市中心商业区的购物中心开始发展，在一定程度上也缓解了城市空心化带来的问题。随着复合利用开发模式的发展，城市中心区零售业的发展日益融合于城市中心区发展的结构之中。在美国，它是高度城市化的市中心区的购物中心的主要开发形式；随着购物中心的扩张和改造，许多购物中心慢慢演化为复合利用开发或者多层建筑形态的发展模式。在北美购物中心的发展历程中，这种复合开发利用和多层建筑形式的购物中心，被看作是购物中心的一种新开发模式，同时也被看作是现存购物中心的重塑和扩张。复合利用开发这种模式在上海市市区购物中心开发中运用的相当多。在郊区区域和城镇商业的发展规划中，这种开发形式也正在被利用，被称之为所谓的“豪布斯卡”(HoPscA)原理，即集酒店(H)、办公楼(0)、停车场(P)、购物(S)、公共活动(c)和公寓(A)等于一体，统一规划建设。 中国最庞大的下载资料库第三章购物中心的开发与运营管理第三章购物中心的开发与运营管理购物中心发展的外部环境无论在零售业还是商业地产开发中，区位的选择起着决定性的作用。对一个购物中心而言，区位选择是否合适基本决定了其未来的命运。与住宅地产开发比较，购物中心这种商业地产形态的开发在区位选择过程上要严格的多。在住宅开发中，开发商要做的主要是如何迎合目标客户群的口味，灵活性很大，前期的选址失误可以在后期的开发中做出策略上的调整；而在购物中心的开发中，需要考虑的利益主体不仅仅有开发商与投资者，还有消费者和经营者及政府等多个主体。购物中心的区位选择可以从宏观和微观两个层面加以分析。宏观区位分析是对欲选择地区的政治、经济、文化、消费水平、消费结构及相关零售业态的运营和竞争状况等商业发展环境，也就是购物中心发展的外部环境条件的评价；微观区位分析是购物中心建设的具体项目地块的选择问题，这涉及到待选地块周边的交通组织状况、商业环境、地形特点、城市规划和商业规划、以及社会公众的态度等。微观区值分析是在宏观区位分析的迸一步深化，而宏观区位分析是进行微观区位分析的基础，购物中心发展的外部环境主要包括以下内容：l区域经济环境分析大型购物中心项目开发周期长、投资大，受经济发展和政府政策的影响都很大，开发风险相对很大，因此，区域经济环境的分析显得相当重要。分析的指标主要有GDP及产业结构状况及其变动、全社会消费品零售总额、城乡居民可支配收入状况及居民储蓄存款余额等。2消费者特征购物中心最终服务的对象是消费者，通过对消费者的特征的调查研究，将有助于购物中心的开发定位。消费者调查包括消费者属性和消费者消费行为的调 中国最庞大的下载资料库第三章购物中心的开发与运营管理查，消费者属性如地区人口总数、年龄构成、性别构成、职业构成、家庭平均户数、收入水平和消费水平等。消费者行为调查包括出行交通工具选择、出行同伴者类型、出行频率及时问特征、消费偏好、消费目的地偏好及消费者满意度分析等，般采用行为学的方法，通过顾客问卷调查来实现。3城市规划及城市结构因素购物中心开发与城市发展的是一种互动关系。购物中心在开发过程中，必须考虑与城市发展规划的衔接，与所在城市、周边地区、原有商业设施、交通条件、市政建设等各方面的协调发展，以及政府的规划政策对购物中心建设的引导和宏观调控。购物中心的投资建设前要详细了解购物中心布局点的交通、市政、绿化、公共设施、住宅建设以及改造项目的近期和远期城市规划对购物中心选址的将来可能影响，尽量避免因为未来城市规划的调整而产生负面影响。有些地点现在是比较理想的区位选择，但是要考虑城市将来的发展和改造可能会出现新的变化，使得目前的区位优势丧失；同时，近期并不理想的区位，将来随着城市远景规划的实施，可能转变成为优势区位。在城市规划中，对于购物中心这样一个巨大的商业设施，必须纳入城市规划的考虑之中。对城市结构的分析包括城市性质及功能特点、城市公共设施状况、交通体系及交通规划、道路状况及通行量以及城市规划等。4政府的商业发展政策为规范和促进零售业发展与布局规划优化，政府一般会制定一系列相关的地方法规政策3，这些相关措施对规范当地零售商业的发展起到了很重要的指导作用。但是，在实际操作中，有些零售商业设施并没有严格按照规划要求操作，致使零售商业的发展和布局出现一定程度的混乱局面，零售市场的无序竞争现象时有发生，过度竞争造成许多购物中心、大型综合超市经营业绩下滑，甚至出现关如上海市出台的相关法规：城市居住区公共服务设施设置标准(DB3085596)、上海商业分级设置规范(DB31T261-20们)、上海商业零售业态规范(DB31T26 o一2001)、关于上海市零售商业服务业网点布局的指导意见(沪府办2 00254号)(2 002一07一l 9)、开设大型超市听证办法(上海连锁商业协会)(20011 O一2 3)、关于在走型超市开设中引八听证制度的通知(沪商委2 0011 99号)(2 oo卜l卜01)、关于中m城区建设大中型商业零售网点实行预审的通知*沪商委(96)第11 3号等。一15 中国最庞大的下载资料库第三章购物中心的开发与运营管理门现象，造成大量资本沉淀，这不仅是商家、社会资源的浪费，同时也影响到城市商业空间布局的优化和零售业的健康持续发展。出现这些问题的原因，一方面，有政府部门的执法力度不够、甚至有法不依的现象，致使无法把规划真正落实到实处；另一方面，也必须看到，在中国，开发商在关注公司的经济和技术事宜的同时，拥有很强的从法律和政治的角度处理问题的能力。他们可能花费更多的时间去游说和影响地方政府的政策和执法，将更多的时间用于会见政府官员，有时开发商和政府部门的勾结行为，导致产生许多和规划的实际不符的结果。案例介绍位于上海西南地区顾戴路、水清路口的港澳购物中m，闵行区政府规划当初的规划是一个社区型购物中o，但是在实际的操作中，最终被做成一个所谓“cEPr概念的以港澳式潮流、时尚品牌和潮流精品为方向的购物中o。笔者在2005年11月最后一次去港澳购物中实地考察时，看到以港澳流行精品为目标的区，有大约三分之一的店面没有出租出去，整个三层建筑中营业员要远远超过顾客数量，近三个小时的逗留时间，几乎没有遇到有顾客光临此处作为美食广场的B区，状况更为糟糕，包括几家生活服务类商店，共1 O家左右商店在营业，大多数的店面空置；而占据整个c区的该购物中。主力店山姆士广场，也已关门。从对周边地区的粗略调查看，谊购物中。周边地区居民大多是旧城改造迁移至此的居民，收入水平相对不高，购物中。的定位显然与实际脱节太大；而试图借“港澳”品牌，影响整个上海地区甚至长三角的想法，在零售商可以更多的通过多渠道从境外进货的背景下，也显得力不从o总之，开发商对一个社区型购物中。的开发乖定位，显然已经远远偏离了规划者的思路和当地实际的需求，同样还是该地区，在莘庄和七莘路上，大型综合超市扎堆建的现象相当严重，几乎是“三步一岗，五步一哨”，这也就难怪七宝龙城购物中m和港澳购物中m的濒临倒闭的境地了，当然这两个购物中q内大型综合超市的倒闭，该地区过度饱乖是主要原因之外，也有商家自身的因素，比如位于港澳购物中m的山姆士广场，莫总部远在太原，在上海仅有这唯一家大型综合超市，采购、物流上均与大型综合超市的经营理念想背离。5区域零售业发展态势对于大城市，不同级别的商业区域内购物中心的租金盈利水平差异明显，各商圈内、商圈之间的竞争状况激烈程度也存在巨大的空间差异；既可以作为购物中心主力店，与购物中心共生共存，又与购物中心能够产生竞争的零售业态，如大型综合超市、大型专业化商店等对购物中心的发展带来巨大的挑战，而且它们区位选择趋向也各不相同。对区域零售业发展态势的这些理解，将有助于购物中心的区位选择和发展定位。 中国最庞大的下载资料库第三章购物中心的开发与运营管理6区域商业地产的供应量分析购物中心开发的区域商业地产供应量分析，要在对城市规划、城市商业发展目标、城市商业网点规划等的深入了解的基础上进行。具体到待开发购物中心所在区域，则需要在了解周边商业规划的基础上，对周边己开发和未来待开发项目的规模、开发时间、业态构成以及经营特色等进行多方面综合分析，以从中寻找市场机会，避免开发的盲目性。购物中心的开发不仅要实现市场价值的最大化，而且要实现社会效应的最大化。7社会公众的态度一个如大型购物中心的大型商业设施的开发，除了经常谈到的各种积极意义以外，同时也存在很多负面的影响。如对区域内现存商业设施造成的竞争，所产生的交通、人流和噪音等，势必会对该地区交通和居民生活产生负面影响。我国经济社会发展到目前的阶段，在政府强调建立“和谐社会”的今天，在新商业设施的规划和开发中，必须要考虑到区域现存商家的态度和社会公众对新建商业设旎的认可程度。因此，一个合理严格的规划及其执行、广泛倾听来自社会各界声音的听政带4度，对于避免各种不必要冲突的产生和商业资源的优化利用具有积极意义。关于在商业规划和建设中把社会公众的态度作为重要决策依据，国外在很多年以前已经非常强调，我国目前也已经开始注重这方面问题，但是在实际执行中，仍然任重而道远。二购物中心开发与运营管理中的权益关系一个购物中心项月的成功，涉及到多个参与主体的权益关系，包括开发商、经营者和管理者，它们通过分工与合作，共同保证购物中心的成功开发和运营管理。从利益关系角度，一般开发商通过出租来获取租赁收入；经营者通过商品经营获取经营效益；而购物中心的管理者通过对购物中心有效管理来获得回报。购物中心在竞争激烈的零售市场的竞争力，是通过统一的商业物业所有权和统一的运营管理来实现的。只有在统一的所有权前提下，才有可能对购物中心进行统一的业态组合、形象和经营特色的定位，以及经营方式的定位等。购物中心内各租 中国最庞大的下载资料库第三章购物中心的开发与运营管理户采取的是错位经营、相互补充，以满足消费者多目的消费，从而避免购物中心内部的无序、同质竞争。在实际的操作中，由于有些购物中心开发商和经营者之间的界限不明晰，进而造成管理团队混乱，直接影响了招商与经营管理的成效。比较规范的做法是，开发商只负责购物中心的开发建设，经营者专注于购物中心内的商业经营，而招商和运营管理则由专业的商业公司来承担，当然，也有些资本雄厚的开发商同时拥有自己的专业化商业管理公司实行自己管理和商业经营。在我国大陆地区，在诸多的案例中，由于购物中心的在我国的发展历史短，专业的服务机构仅处于成长阶段，于是有些开发商就动了自行经营的念头，出现了有些集开发、招商、经营于一体的三位一体的购物中心。但是由于做房地产的开发商们对于购物中心这一新兴业态还不熟悉，往往效果不尽如人意。案例介绍 “龙之梦购物中_(cloudNjller位于上海市中山公园商圈地铁二、三、四号线交汇处，2005年12月18日开业，它是福布斯富豪童锦泉名下投资的第一个大型商业设施。据其预想，在这个建筑面积迭32万平方米的超大型商业项目里，既有满足最基本需求的大卖场，还有像上海恒隆广场那样提供奢侈品的48个顶级品牌专卖店。更让业内人士感到吃惊的是，作为一个毫无购物中。商业经营经验的房地产开发商，“龙之梦”中的百货、美食、书城、超市等统统由龙之梦公司自己经营，并分别命名为：“龙兴”、“龙旺”、“龙强”、“龙盛”。“龙是什么?是中国，龙之梦就是希望中国署旺强盛”。童锦泉对自己第一次涉足商业零售业信。十足：“商业零售不就是你给我钱，我给你商品吗?有多少科技含量呢，如果这一点我们都做不好，我们还能做什么?”此外，该公司在专业化商业团队的打造上也因为目前国内专业人才的稀缺而受到极大挑战。由此看见，毫无购物中心经营经验的“龙之梦”对购物中。的认识的确存在偏差，最终导致“龙之梦”目前的经营惨淡，不得不进行经营的大调整，考虑引进其它商家。从融资渠道看，成熟的购物中心项目通常是由基金会作为项目的主要投资人，或是开发完成后南基金购买，再进行统一的租赁经营。而在我国，购物中心一般是由房地产开发商来开发的，房地产开发商杯水车薪的自有资本根本无法满足购物中心开发的庞大资本需求，而主要的融资渠道又过于单一，主要是银行信贷。开发企业的建设资金被大量沉淀，而购物中心开业后，一方面市场的培育需要时间，另一方面，为了吸引主力店和重要品牌租户的加盟，租金水平普遍较低，甚至是免租入住若干年后才收取租金。因此，购物中心在开业的最初几年里，对开发商而言，不得不面对低利润、甚至是亏损期。如果在项甘前期无法保证充足的资金来源，发展商将将陷丁进退两难的境地，最终不得不采取出售购物中心内来源：h业；纽型型：乜Q趔鱼垒韭Y：血：型Q旦垃韭丑型!鱼82!生生鱼Q2 1 1h!盟! 中国最庞大的下载资料库第三章购物中心的开发与运营管理商铺的形式来弥补资金的不足。两在出售方式的选择上，整体出售一般因难以找到资金实力雄厚的买家，不季导不采取分割出售的方式。从产权角度分析，购物中心实行的分割出售的操作模式不符合购物中心的国际惯例，它是造成购物中心隐性空置的直接原因。对开发商来说，通过对购物中心商铺的出售，可以迅速回笼资金，并可在较短的时间内获得投资回报。但是，由于商铺的出售使得购物中心的物业分属不同的业主，给购物中心的统一经营带来了致命的杀伤力。虽然已有越来越多的开发商开始认识到分割出售的道路行不通，但由于购物中心的投资金额过高，资金回报慢，而开发商目前可倚赖的融资渠道又过于单一，这就使得资金实力不足的开发商不得不一再地重复样的错误。案倒介绍】千代广场位于闲行区安宁路，该购物中m占地面积、建筑面积均在54000平方来左右，2 003年开业。据笔者2005年7月的实地调查，1 20余个店铺已八住的有72个，另有50余个空置，客流稀少，经营惨淡。该购物中。建成后，采取了分割出售的模式，几乎每家店铺都属于不同的所有者，即使经营者欲租用哪怕是相邻的两家店面，都有可能要和不同的商铺所有者谈判，给招商工作带来了极大的不便。此外，由于所有权的分割，在入住租户的业态的规划上也难以控制。三购物中心经营模式定位目前，国内购物中心在经营方式的选择上有多种形式，具体采用哪种经营方式取决于开发商的实力、经营目标几承受风险的能力等，常见的经营方式有如一卜几种：1开发商自营模式采片j这种经营方式的购物中心，其内部所有商铺既不出售也不出租，而是完全由购物中心开发商自己经营管理。开发商自行进货，自行销售并独自承担经营风险。由予此种方式开发商实际是集开发、经营和管理三位一体的模式，这要求开发商不仅有购物中心开发方面的专业经验，同时需要具备招商、商业经营及经营过程中的管理等多种素质。因此，开发商需要建立多个庞大的相关部门来完成购物中心开发与运营管理中的多个环节，并且各个环节中的风险也是独自承担，但这只有资本雄厚的开发商才有可能，普通开发商往往由于资本实力及各种专业能力的欠缺而在实际中难以成功。 中国最庞大的下载资料库第三章购物中心的开发与运营管理2委托经营模式在这种经营方式中，购物中心内的商铺既不出租，也不出售，而是采取委托专业的商业管理公司进行经营管理的方式。开发商和委托方通过约定一定的经营保底额，当经营额低于该保底额，购物中心将按照保底额的一定比例收取佣金：当营业额高于该保底额，超出部分则由双方约定的比例分成。这种方式对没有商业经营经验的开发商来说，是一条比较可行的路子。3统一出租模式通过把购物中心内的可出租面积划分为一个个大小不一、独立、封闭的单位空间，形成“店中店”的形态，统一出租给经营者，购物中心按营业面积获取租金收入，实际经营者负责经营，获得经营收益并承担经营风险。与委托经营相似，统一出租这种经营方式同样也适合于在商业经营能力方面欠缺的开发商，而且二者均把购物中心的经营风险化为开发商和经营商共同承担。4“出租+出售”模式这种经营方式是把购物中心内的部分商铺出售，其它则采取出租的形式。某些案例中，购物中心开发商还留有部分商铺自营。其中的出售部分，由于产权的分散化，给购物中心的后期运营管理会带来很多问题和争端。出售经营方式中，包括有些购物中心采用的全部出售经营方式，开发商经常会采用“售后包租“的形式，通过对各分散中小投资者高投资回报的承诺吸引买受人购买，但开发商在购物中心招商、运营管理等方面能力的欠缺，承诺往往难以兑现，从而造成双方很多纠纷，买受人也因此蒙受经济损失。售后包租这一经营方式在建设部2001年发布的商品房销售管理办法中已被明令禁止为非法，但是目前国内众多弱势开发商迫于资金的压力，仍然屡禁不止。5在建设部2 001年发布的商品房销售管理办法*中的解释，售后包租是指“房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为”。ZO 中国最庞大的下载资料库第三章购物中心的开发与运营管理四购物中心经营业态定位购物中心经营业态的选择，与购物中心的类型密切相关，经营业态的定位最主要的是购物中心主力店的选择，在北美地区购物中心的分类研究中，购物中心的基本类型(邻里型、社区型及地区型和超地区型)均是有主力店形态的；而各种专业购物中心则无主力店，有些购物中心主力店的角色被其它各种专业店所替代。不同业态类型的购物中心服务商圈的大小和功能均存在很大差异，从主力店构成类型的差异看，购物中心主力店一般有如下几种经营业态定位方式：1标准超市，大型综合超市型以标准超市或大型综合超市为主力店的购物中心，一般适合于邻里型和社区型购物中心的业态定位，从上海购物中心目前发展概况看，社区型购物中心发展相对不足，从商业发展的规模及实际需求看，立足于居住社区的此种购物中心将是未来发展的重要类型，甚至有些学者认为此种业态组合类型购物中心是“明星”型业态组合。2百货商店型以百货商店为主力店的购物中心是国外购物中心发展过程中的主要形式，在国外，社区型购物中心除了以超级市场作为主力店外，有些社区型购物中心往往还依托经营档次较低的百货商店而发展起来；而对于地区型和超地区型购物中心，其主力店一般均为高级百货商店。随着新型零售_k态的发展，大型综合超市和各种专业化商店的崛起，百货业走向衰落，由此导致以百货商店为主力店的购物中心的衰落，有些则开始向各种专业购物中心发展。在上海，此种类型的购物中心除有新建的以外，有些是百货商店改造而来的。3“百货商店型+大型综合超市大型专业化商店”型此种业态组合类型是国内及上海一些大型购物中心的典型业态组合模式，在以百货商店作为主力店的同时，通过引入人型综合超市(或各种经营家电、家具 中国最庞大的下载资料库第三章购物中心的开发与运营管理等大型专业化商店)，利用其消费者购买频率较高的特点来增加客流量，达到提高人气的目的。4无主力店型在国外，各种专业购物中心是指各种无法归类于购物中心基本类型的购物中心，它们的共同特点是无主力店，具体表形形式可以有多种(见第二章)。在上海，一些百货店改造而成的购物中心，其原来的百货店通过采用购物中心的经营与管理模式而转变为无主力店型的购物中心，个别则是由于商圈内业态的竞争，百货商店难以维持而退出购物中心，如位于徐家汇的港汇广场。 中国最庞大的下载资料库第四章上海零售业态的基本分类第四章上海市零售业态的基本分类零售业的业态并没有一个统一的分类依据，虽然各种零售业态分类都给出了某些业态特征描述，但是不同出处的定义存在很多差别，而且随着现代零售业的发展，各种业态之间的不断融合，它们之间的边界也越来越模糊。根据近年来我国零售业发展的趋势，并借鉴发达国家对零售业态划分方式，我国商务部对原国家标准零售业态分类(GB厂r181062000)进行了修订。新国家标准零售业态分类(GB厂r181062004)按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所等因素将零售业分为店铺零售业态和无店铺零售业态两大类共17种(见附录一)。参考中华人民共和国国家标准零售业态分类(GBT 181062000)，上海市结合上海零售业的发展状况制定了上海市地方标准零售业态规范(DB3lT2602001)，该标准把上海是主要零售业态分为9种：超市、便利店、大型综合超市、仓储商店、专业店、大型专业店、专卖店、百货店和大型购物中心(见附录二)。上海市零售业态的基本类型在10多年的时间里，上海零售业呈现出各种现代零售业态几乎同时出现的局面。参照国内外零售业态的发展及分类，并结合上海市改革开放以来零售业态的发展现状，为便于论文的研究方便，本文仅对卜-海市有店铺零售业做如下归类：1便利店便利店(convenience storc，简称cVs)是一种以连锁经营、自选销售为主，销售根据商品购买频率以及满足顾客补缺型购物需求而筛选的小容量应急性的食品、同常用品以及通过提供商品性服氛，以满足顾客便利性需求为主要目的零售、lk态。它选址一般在居民区、交通要道、娱乐场所、办公区等消费者集中的地方；商店面积在100m2左右；营业时间长，多为24小时营业，目终年无休。 中国最庞大的下载资料库第四章上海零售业态的基本分类作为占主导地位的大商店的补充作用，便利店的发展是有前景的。对于经济发展水平、收入和消费水平在全国均居前列的上海来说，便利店以其连锁经营的形式，在低价格大规模采购、商品的质量与服务以及现代零售管理信息系统的应用等方面，与传统的以独立商店的形式存在的食杂店有不可比拟的优势。2专卖店专卖店(Bmd storc)是指专门经营或授权经营制造商品牌，适应消费者对品牌选择需求的零售业态。专业店选址一般在市级中心、地区中心、商业街以及百货店、购物中心内；目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主；商品结构上以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利；注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，提供专业性服务。商店规模根据商品特点不同而有所差异。3专业店专业店(specia时store)是指经营某一大类商品为主的、并且具备丰富专业知识的销售人员和适当的售后服务、满足消费者对某大类商品的选择需求的零售业态。商品经营结构上以销售某类商品为主，体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大。专业店经营规模根据商品特点而不同，小型专业店选址一般在市、区级商业中心以及百货店、购物中心内，大型专业店则有独立分布。4超级市场超级市场(SuDenIlarket)是实行开架售货，集中一次性付款的销售方式，以销售包装食品、生鲜食品以及口常生活用品为主，满足消费者口常生活必需品需求的零售业态。超级市场选址般在市、区商业中心以及居民区内；商圈辐射半径较小，主要目标顾客以居民为主；营业面积一般在6000m2以下；营业时间长，一般在12小时以上。在上海，超级市场的选址除了在市、区商业中心以及居民区外，许多市中心区的购物中心、百货商店内也设有位于地下室的超级1J场。随着近年来上海中心 中国最庞大的下载资料库第四章上海零售业态的基本分类市区内大型综合超市的发展，标准超市的传统生鲜低毛利发展状况面临巨大的竞争压力。许多位于百货商店及购物中心内的超市开始寻求转型经营，突破传统超市经营的“围城”，在功能与品牌等方面进行提升。5“大盒子”商店在北美地区，“大盒子”商店(BigBox storc)作为一类新零售业态，通常包括会员俱乐部(Membership club)、仓储式商店(warehouse Retail store)、大型超级市场(HypemarIt或superstorc)和折扣百货店(Discount Depar咖ent store)。由于其建筑外观像一个大盒子而由此命名。由于它们通常利用自己强大的市场力量把同行业中的中小型商店挤出市场而经常被称之为“品类杀手”(categoryKiller)。国外对“大盒子”商店并没有一个标准的定义，它一般有如下的共同特征：高度专业化经营；大多分布于高速公路交叉口，仅仅有私人汽车作为交通工具；价格低廉、连锁经营、规模巨大；独立分布。除了极个别的和购物中心在一起以外，大多数的大型专业化商店是与购物中心相分离的。“大盒子”这一大类业态在上海目前主要有大型综合超市(大卖场)、大型专业化商店及仓储会员店等这几种业态。但是在空间分布形态上与国外有很大差别，上海的“大盒子”商店的分布处于城市市区与郊区并重的局面，而且市区中的很多大型综合超市、大型专业化商店往往是作为市区内购物中心的主力店的形式存在，由于本文研究重点爿i在此，故不赘述。51大型综合超市在国家零售业态分类国家标准中，大型综合超市(Hypemarlt)是指“实际营业面积6000m2以上，商品品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态”。大型综合超市商圈的辐射