合力打造“无渗漏”小区.doc

合力打造“无渗漏”小区试论如何干好住宅厨卫间防水工程石家庄市房地产经营开发公司 王立民 付永胜石家庄市高新建材防水研究中心 秦明涛 郭春未【关键词】珍集小区 民生工程 无渗漏小区 十年质保终生包修 打吊盒 韧性处理工艺 立体包裹工艺 层间串水 皮肤式防水工艺 筑坝拦水工艺 破坏告知 第一时间出现场 结构第一防水第二一、 技术革新二八春晚的“梦幻家园”发出了社会各界都来关注住宅防水工程质量的信号，做好建筑防水工程已成为相关专业有识之士的共同愿望。以住宅厨卫间防水为例：自廿世纪九十年代我国建筑排水系统推广使用U-PVC管材以来，厨卫间管根渗漏便成了建筑设计、建设施工单位科技人员最为头疼的通病之一。在建工程的厨卫间渗漏为交工验收设置了障碍、而交付使用后的住宅厨卫间渗漏不仅严重影响着上下楼层的邻里关系，还成为业主不交水费、电费、冬季取暖费和物业管理费的正当理由，也是业主和物业发生纠纷和索赔、甚至造成退房事件的导火索！ 因此业内人士将厨卫间管根渗漏称之为建筑业的顽疾、亦有人称之为建筑业的癌症！为切实解决我市中低收入家庭住房困难、进一步完善和落实城市住房保障制度，根据市经房【2006】2号文件批准，由石家庄市房地产经营开发公司在槐安西路63号建设珍集小区。一期工程4#、5#、6#、7#四栋住宅楼于2008年7月开工建设、2009年11月下旬竣工入住。珍集小区是石家庄市委、市政府为民办的好事之一、市政府的重点工程、是河北省会的民生工程！ 目前建筑渗漏是困扰广大房地产开发商的重大课题，那么根治渗漏、创建“无渗漏小区”便成为石家庄市房地产经营开发公司领导班子和科技人员的强烈愿望！珍集小区的房子不能漏已成为上下一致的目标。如何抓好防水分包、把珍集小区干成河北省会的形象工程便自然而然地提到了珍集小区建设工程指挥部的日程上来。廿余年来，厨卫间渗漏一直困扰着石家庄市房地产经营开发公司科技人员的心！在几经摸索探讨都无更成功经验的情况下，本公司开发建设的雅清小区 、荣国花园均按设计要求采用了聚氨酯。我们知道，聚氨酯是我国传统的、性能优越的有机防水材料，也是各大设计院首推、开发商建筑商首选的厨卫间防水材料。开发商的重视、监理公司的尽职尽责、防水分包的规范作业，使得上述两个小区厨卫间防水工程顺利验收并交付使用。但业主入住一年或一年半后有的厨卫间开始漏水了，这是为什么呢？我们认为施工现场的情况不会达到“一尘不染”，聚氨酯属柔性涂层、娇嫩柔弱，涂层下面和涂层上面的砂石颗粒和凹凸不平在荷载的重力作用下会逐步将聚氨酯防水涂层穿透而发生渗漏。 聚氨酯施工比较繁琐，一般情况下一天只能刷一遍、1.51.8mm的厚度要求需刷四至五遍，而且施工基面要求坚实、平整、干净、干燥，一旦闷住潮气就形成两张皮、层间串水的事难免发生。因此施工基面的水泥砂浆找平层抹好后要等一段时间干燥后才能做防水施工。防水完成还要及时抹水泥砂浆保护层以防涂膜被破坏。 珍集小区是地暖供热节能住宅，图纸设计要求为两道聚氨酯防水层、分别做在厨卫间基层水泥砂浆找平层上和铺地暖打垫层后的水泥砂浆找平层上，闭水验收后还要及时抹水泥砂浆保护层。这无疑大大拉长了厨卫间防水施工过程且工序配合脱节、不得污染干扰、严重影响了施工进度，其使用效果又不随人意！能否进行技术革新改变传统呢？能否在珍集小区厨卫间防水分包上闯出一条新路、为广大市民能住上“无渗漏住宅”而交出一份满意的答卷呢？石家庄市高新建材防水研究中心系原国家全民事业科研单位石家庄市建筑材料工业设计研究所防水材料课题组科技人员组成，集防水材料研制、防水工程施工技术应用研究为一体的科技示范型企业。所作防水工程一律执行十年质保 终生包修制度，向社会郑重承诺“零渗漏工程 零缺陷服务 防水工程十年质保 发生渗漏全额赔付！” 石家庄市房地产经营开发公司（以下简称甲方）与石家庄市高新建材防水研究中心（以下简称乙方）曾有过建筑防水工程业务和技术上合作的经历，双方就如何干好珍集小区厨卫间防水工程进行了几次三番的探讨，甲方对乙方的十年质保 终生包修制度很感兴趣！乙方编制的地下工程防水工法系列六部和室内防水工法系列六部于2008年11月由河北建筑防水出版发布，成为河北省建筑防水业界独立编制出版建筑防水工法系列的第一家。乙方陈述的厨卫间防水工程工法措施甲方认为规范得力，通过对乙方工程实例考察、甲方对乙方充满信心！双方最终就“干好厨卫间防水工程 合力打造无渗漏小区”达成共识！二、 厨卫间防水工法设计要做好厨卫间防水工程、实现零渗漏，总括起来应在两个方面下功夫：一是关键部位如何处理。二是层间串水如何克服。让我们来分析一下厨卫间防水工程：竣工验收哪里会出问题？管根和排风道管道井根部！交付使用后哪里会渗漏？还是管根和排风道管道井根部！ 厨卫间砼浇注地面一般不会漏水，漏水部位往往是预留洞和后装件之间的空档部位二次浇注的打吊盒部位。而这个要命的部位却往往不被人重视！一般情况下能用细石砼打吊盒就很不错了，更有甚者连吊盒都不支、里面塞上编织袋聚苯板、表面抹点砂浆了事！而聚氨酯施工对这一关键部位并无任何要求、重点指标是“涂层厚度达到设计要求”，这怎能满足打吊盒部位的严重先天不足！这个部位又怎能不漏？ 我们则将打吊盒部位视为厨卫间防水的关键部位。在克渗漏防水涂料系列产品开发、防水工程施工技术应用研究的基础上，组织精兵强将专攻管根渗漏、于1999年研究成功了U-PVC管根韧性克渗漏施工新工艺：在刚性防水涂料金骅牌克渗漏中加入弹性防水乳液将其改性为韧性材料，用韧性材料将不同涨缩系数、不同弹性模量（材料的应力增加和应变增加之间的比值）的材料结合部打吊盒部位填充并粘结在一起，用韧性处理工艺弥补了打吊盒部位的严重先天不足，根治了厨卫间管根渗漏、收到了良好的防水效果。并以此为核心技术于1999年10月编写完成了用金骅克渗漏作厨卫间防水施工做法作为企业施工规范内部执行（本工法刊登在河北建筑防水 2003 第2期P8）。韧性处理工艺的研究成功和推广应用不但为本中心的健康发展奠定了坚实的基础，还被防水业界同仁广泛采纳作为厨卫间防水管根处理特殊手段、为厨卫间管根渗漏这一建筑顽疾的治理做出了贡献。给水管线暖气管线的地埋造成有水环境（厨卫间）向干燥环境（厅室）沿管线穿墙根部渗漏现象。将两个垂直（或其它角度）相交的独立个体连接成一个防水整体、用于封堵后装件与基体间渗漏通道的关键部位特殊处理工艺称为立体包裹工艺。 立体包裹工艺是继韧性处理工艺之后研究实施的又一确保管根不渗漏的防水工程关键部位特殊处理工艺。 韧性处理工艺和立体包裹工艺复合使用成为建筑防水工程关键部位特殊处理的“双保险”。再谈第二个问题层间串水问题：聚氨酯施工要求基面干燥、一旦闷住潮气就形成两张皮，聚氨酯涂层像是在厨卫间铺设了一个橡胶布袋，这个“布袋”若因先天不足（如某个部位确实厚度不够）造成漏水便是很自然的事；若被外力破坏（小到一颗砂粒将布袋硌了个小洞、大到装修时开槽凿洞破坏了防水层）造成漏水更是无法阻挡！水从布袋里漏出来了、但能从哪里漏下去呢？这就是第二个课题的病根所在层间串水。 层间串水历来是建筑防水业界的一大技术难题！更是有机类防水涂层无法逾越的技术障碍。水串到管根和排风道管道井根部等薄弱部位便漏了下去，这便是层间串水的最大弊端漏点和病根不在同一个部位！ 谈到这里让我们换个角度来思考问题：金骅牌克渗漏系高效无机防水涂料，它完全真正可以湿作业！因为它以快硬硫铝酸盐水泥为载体、与建筑主体同属硅酸盐类材料；水乳环氧胶具有极强的界面粘接性能，如果把克渗漏防水涂层直接作在砼现浇基面上、中间再用水乳环氧胶增加界面粘接力，防水涂层和建筑结构砼基面形成了一个整体、没有层间了、水还怎么串呢？2001年开始摸索试验、2004年正式定型了“将克渗漏防水涂层直接作在砼现浇基面上”的施工做法，研究成功了皮肤式防水工艺。皮肤式防水工艺的实施还将原本繁琐复杂无从下手的渗漏维修工程变得简单容易。由我施工的防水工程不会发生“层间串水”、“漏点和病根不在同一部位”等现象！无论什么原因发生渗漏（比如装修时开槽凿洞破坏了防水层）哪里漏就修哪里、简单容易！地暖供热节能住宅地暖管铺设施工造就了厨卫间等“有水环境”与厅室等“干燥环境”之间高程达近十公分的通道。住宅入住后洗浴等生活污水从地砖缝渗下积蓄，当蓄水超过门口防水层时便顺着近十公分高的通道横向外溢造成相邻厅室地面漏水现象！这一现象使开发商建筑商莫名其妙！使大部分防水施工企业、尤其是防水游击队束手无策！一些建筑防水科研人员相继采取了一些应对措施如将厨卫间防水由一道设防增加为地暖以下和地暖以上双道设防。此方案对沿厨卫间门口部位横向溢水现象起到了一定的抑制作用、尤其适用于下沉式卫生间防水工程，但对平层设计的厨卫间却收效甚微。尤其是业主装修时大多对卫生间进行管线改造而破坏了表层防水层且不对破坏部位认真处理（或处理不当），入住后生活污水通过被破坏部位渗入表层防水以下便畅通无阻地从门口横向外溢造成相邻厅室地面漏水现象。 发表在河北建筑防水 2003 第3期 用金骅克渗漏作厨卫间防水施工性能特点一文中，我提出了“交付使用后的住宅厨卫间地砖以下、防水层以上是一个蓄水层”的论点，随即针锋相对地采取了在厨卫间门口筑坝拦水的应对措施。 筑坝拦水最初实施时是由土建防水土建防水分步配合完成的：土建浇注地暖砼垫层时将厨卫间门口部位预留不浇、砼垫层硬化后将凹槽内立面抹成水泥砂浆水光面；防水工将过门口管线表面打毛、刷水乳环氧胶、逐根进行立体包裹，并将门口凹槽内立面做防水处理（用克渗漏环氧胶浆贴DFS防水卷材上部甩茬约100mm）；由土建在防水处理完成的凹槽内浇注C20细石砼筑坝，坝顶平面比厅室地面高约15mm；由防水工将甩茬的DFS防水卷材用克渗漏环氧胶浆贴在坝内立面和上平面。至此筑坝拦水施工结束。由于工序配合脱节、责任不好划分。 自2008年开始筑坝拦水由防水分包独立完成：地暖施工打砼垫层时厨卫间门口部位预留不打，垫层硬化后由防水工将预留凹槽剔凿整齐，将过门口管线表面打毛、刷水乳环氧胶，将凹槽底面及门口墙面筑坝部位彻底清理干净并刷水乳环氧胶，在厨卫间门口内外挡尺杆将高度控制在比厅室地面高约15mm，在凹槽内浇注克渗漏细石砼筑坝并将上面抹平。 简化了工序配合、实现了厨卫间防水的一体化施工！厨卫间一旦发生渗漏无论是向下渗漏还是从厨卫间门口横向外溢造成相邻厅室地面漏水、只要是从厨卫间里漏出来的水均由防水分包负责！ 筑坝拦水工艺的研究成功和实施、简化了工序配合、降低了工程造价、加快了施工进度！以珍集小区四座楼厨卫间防水工程为例：厨卫间底层克渗漏防水加门口筑坝拦水较原设计两道聚氨酯降低厨卫间防水分包工程造价50%以上。采用皮肤式防水工艺将克渗漏防水涂层直接做在砼现浇基面上，省掉了抹水泥砂浆找平层。克渗漏属无机刚性材料、其涂层抗压抗折强度高、抗穿刺性能优越，防水施工完成即可直接在防水涂层上发泡进行地暖施工，省掉了抹水泥砂浆保护层。采用克渗漏较原设计两道聚氨酯共计省掉四层水泥砂浆抹灰层的人工、材料费。而且简化了工序、加快了工程进度。三、 施工做法及工法特点1. 工艺流程基面彻底清理 管根韧性处理 管根立体包裹 贴阴角附加层 洇水侦查 刷环氧胶水 大面施工 挡门口作闭水 封堵豁口 筑坝拦水2. 操作要点2.1 基面彻底清理：为确保厨卫间地面皮肤式防水工艺的实效性，防水施工前厨卫间要求无落地灰、无附着物、砼中无木块等夹杂物、表面无钢筋头。防水施工前清理工作应由上道工序完成，亦可由甲方出资防水分包方完成。2.2 管根韧性处理：签订厨卫间防水分包施工协议前已将厨卫间防水前期配合项目交给甲方。地面所有管根、套管根及排风道管道井等后装件根部均用韧性处理工艺施工。2.3 管根立体包裹：地面所有管根、套管根及排风道管道井等后装件根部均用立体包裹工艺施工。2.4 贴阴角附加层：用克渗漏环氧胶浆贴阴角DFS防水附加层（250克/m2）、单面宽度50mm。用预制条板作厨卫间隔墙的厨卫间隔墙内外底部均应贴DFS防水附加层，单面宽度地面和条板均应50mm。2.5 洇水侦查：在厨卫间内洇水至地面饱和面干（反复泼水润湿至基面不再吸水时用湿布擦干表面而无明水）。到楼下检查顶板是否有干缩裂缝并用克渗漏环氧胶浆贴DFS防水卷材（250克/m2）进行处理。2.6 刷环氧胶水：在防水施工部位刷环氧胶水（水乳环氧胶:水=1:1）以增加界面粘接力。2.7大面施工：刮（刷）涂克渗漏防水涂料两遍成活，涂层总厚度约1.01.2mm。2.8 挡门口作闭水：大面施工完成、跑完上水管，由防水工用1:8水泥砂浆在门口筑砂坝作闭水试验。闭水验收合格淘水但保留砂坝。2.9 封堵豁口：地暖分包发泡、跑地暖管后，防水工将跑地暖管时打开的砂坝豁口封堵。2.10 筑坝拦水：地暖分包打砼垫层硬化后，防水工将砂坝剔除，将过门口管线表面打毛、刷水乳环氧胶，将凹槽内彻底清理干净、在凹槽底面、门口筑坝部位墙面刷水乳环氧胶，用尺杆挡住凹槽两边、上平面比厅室地面高约15mm，拌和克渗漏细石砼（克渗漏:中砂:细石:水=1:3:5:0.5）浇注坝体，边角及管周围捣固密实、上面抹平。3. 工法特点本工法的完全真正可以湿作业为您节省了基面干燥等待时间；皮肤式防水工艺为您节省了抹水泥砂浆找平层的人工、材料费；防水主材克渗漏属无机材料，其防水涂层耐久性强、可与建筑主体同寿命，且无毒无味无污染、系绿色环保防水工程；本工法施工简便：由总包单位将厨卫间地面落地灰、附着物彻底清理干净即可开始防水施工；维修容易：由于采用了皮肤式防水工艺、彻底克服了两张皮和层间串水现象！交付使用后无论什么原因造成厨卫间渗漏哪里漏就修哪里，使原本繁琐复杂的渗漏维修工程变得简单容易。四、 厨卫间防水工程施工住宅厨卫间防水工程做金骅牌克渗漏防水涂料，采用皮肤式防水工艺、将防水涂层直接作在厨卫间砼现浇基面上。 因它完全真正可以湿作业，抹完厨卫间墙面、跑完排水管线及预埋上水、天然气套管后即可开始防水施工。防水施工完成由给排水安装上水管后作闭水试验，然后进行地暖施工。地暖施工完成、浇注地面垫层后由防水工处理厨卫间门口部位并筑坝拦水、至此厨卫间防水施工完成。 自2009年5月至8月相继完成了珍集小区4#、5#、6#、7#住宅楼厨卫间防水工程。施工期间执行破坏告知制度：无论什么原因（打眼、开槽、凿洞等）破坏了防水层请通知防水工，我们将立即免费维修并衷心感谢您对工作的认真负责精神。这里强调一点，不管什么原因只要告知我们就感谢！绝无埋怨不负责之理。但是防水层被破坏无人告知（防水工又没有发现）交付使用后发生渗漏的责任由防水层被破坏的责任人负责！到那时找我们维修我们就要收费了。五、 入住期间积极配合要干好防水工程质量，闭水试验顺利通过不算完成任务、业主入住厨卫间正常使用无渗漏才算万事大吉！这也许就是正规军和“防水游击队”的最大区别！石家庄市高新建材防水研究中心系河北省建筑防水工程协会发起单位及理事单位，业主入住发钥匙时将厨卫间防水工程质量信誉卡发给业主，一户一卡谁家渗漏直接找我。 目前，大部分工程为毛坯交房、厨卫间管线改动破坏防水层的现象屡屡发生，我们起草了厨卫间防水工程质量承诺须知张贴在单元门口提醒业主，全文如下：厨卫间防水工程质量承诺须知尊敬的业主，恭贺您乔迁新居！珍集小区4#、5#、6#、7#厨房、卫生间防水工程由石家庄市高新建材防水研究中心施工，发钥匙时已将本中心厨卫间防水工程质量信誉卡发给您，上边有渗漏维修负责人及电话，我们将对您家的厨卫间防水工程质量负责。为保障您的权益，特作如下叙述：1. “交付使用后的防水施工部位发生渗漏防水分包单位是第一责任人”。十年内您家厨卫间漏水您不必找建筑公司和物业公司，我们将竭诚为您服务。2. 拿到钥匙，请您做厨卫间闭水试验。闭水24小时后到楼下去检查一下，如有渗漏请通知我们，我们将立即为您无偿维修。同时请您关注一下您的楼上，拿到钥匙一定要做一下厨卫间闭水试验，在此我们衷心感谢您的合作！3. 您的房子是地暖供热节能住宅，为防止厨卫间地砖以下、防水层以上蓄水沿门口横向外溢造成相邻厅室地面漏水，本中心首创了筑坝拦水新工艺，即在厨卫间门口部位用防水材料筑了一道拦水坝（坝上平面比室内地面略高）。请您在贴厨卫间过门石时坝上与过门石之间用水泥净浆湿贴，以提高厨卫间门口挡水性能。4. 如您的厨卫间未进行任何改动、防水层也未被破坏、十年质量保证期内防水施工部位发生渗漏，我们除及时免费维修外还将全额赔付因渗漏造成的经济损失。经济损失包括维修和恢复使用过程中的1、材料费 2、人工费 3、业主因渗漏维修的误工费 4、因渗漏造成财物损坏的经济损失 5、维修过程中造成的财物损坏的经济损失。超过十年质保期发生渗漏我们仍将终生免费维修。5. 如您重新设计了厨卫间的布局、并在施工过程中破坏了防水层，按照国家有关规定您的厨卫间应整体重新作防水施工。我们愿意继续承揽您的厨卫间防水工程且以成本价按每平方米60元收费（防水工程不包括抹灰、凿垫层、清运垃圾等工作）。施工完成我们将在您家的厨卫间防水工程质量信誉卡上注明具体施工内容，写明收费金额、加盖财务专用章，您将继续享受十年质量保证的权益。6. 如您家在装修过程中破坏了防水层未经本中心维修施工而是采取了其它补救办法，或找其他人做了防水，我们无法继续对您负责，您将失去厨卫间渗漏造成经济损失的索赔权力。石家庄市高新建材防水研究中心郭春未 1583218987113315183231 入住前装修期间因厨卫间管线改动破坏了防水层，绝大多数业主对此并不重视。一般情况下由装饰公司从装饰材料市场胡乱买点“水不漏”等处理一下了事、岂不想此事后果严重，因为入住后，楼上发生渗漏受害的是楼下！而责任往往在楼上管线改动破坏了防水层，如果发生纠纷和索赔责任不好界定？这方面有关部门立法和物业管理规定尚不明确。提请物业管理公司楼管员在装修期间勤往业主家走走，对管线改动情况做个原始记录，为今后发生厨卫间渗漏情况找原因时提供参考。 珍集小区由石家庄恒辉物业服务有限公司进行物业管理。自入住至今已近一年，几次的厨卫间防水回访恒辉物业的同志均表示珍集小区是他们公司 管理的住宅小区中厨卫间防水分包工程做得最好的！其它小区厨卫间漏水现象是普遍的、业主意见最大的、纠纷最多的、最难协调