新版公园南路一级开发方案.doc

西安市雁塔区公园南路储备土地一级开发方案 编制单位：陕西东生置业有限公司编制日期： 2010年2月前 言根据西安市国土资源局【西土储招字（2010）第02号】文件关于西安市雁塔区公园南路储备土地一级开发招标的公告，我公司陕西东生置业有限公司为参与本项目的投标，积极响应招标要求，在仔细研读了招标文件，参与现场勘查、答疑，并组织人员对项目进行充分调查，针对相关问题多方面咨询政府机构及专业顾问公司的基础上，编制了本项目土地储备一级开发投标方案。编制依据： 西土储招字【2010】第02号招标文件 现场勘测、答疑情况 自行调研结果 征地、拆迁相关法律法规政策城市房屋拆迁管理条例西安市城市房屋拆迁管理办法西安市城市房屋拆迁管理实施细则西安市城市房屋拆迁估价暂行规定西安市城市房屋拆迁货币安置价格标准第一部分总体方案第一章 项目基本情况第一节 宗地位置、范围第二节 土地权属状况第三节 土地利用现状3.1 土地现状调查：3.2 土地地上附着物状况（初步调查，项目实施时以实际为准）3.3 土地局部有坡地、深坑，高差较大，北低南高、东低西高。3.4 土地附属物明细：第二章 开发执行方案第一节 地块一级开发内容1.1 地块一级开发的具体实施工作内容：1.2 地块一级开发工作准则:1.3 地块一级开发资金筹措:1.4地块一级开发周期:1.5 地块一级开发总体方案内容:1.6地块一级开发验收标准：第二节 集体土地征收方案2.1 征地范围征地范围：2.2 征收方式：2.3 征收补偿2.4集体土地征收标准依据2.5 集体土地征收补偿方案2.6 集体土地征收实施步骤第三节 土地开发拆迁安置补偿3.1 土地开发拆迁安置补偿标准适用政策3.2 土地开发拆迁安置补偿方案3.3 村集体房屋安置补偿3.4 地上附着物补偿：3.5 林木补偿：第四节 项目拆迁工程实施方案4.1 地上物拆除：4.2 垃圾清运：4.3 场地平整：4.4 围墙圈建方案第五节 征地拆迁工作实施计划5.1 地块实际调查，统计地块拆迁补偿实际情况：5.2 上报地块调查情况，进行行政备案：5.3 调整征地补偿、安置方案：5.4 发布征用土地方案公告：5.5 签订征地补偿协议，实施安置方案并组织执行：5.6 清理土地和实施征用土地：第二部分 项目进度控制方案第一节 土地一级开发工作总体进度安排第二节 土地一级开发工作实施内容安排第三节 土地一级开发工作时间进度安排（按月编制）第四节 土地一级开发工作进度控制4.1 土地开发前期工作进度控制：4.2 拆迁安置工作进度控制： 4.3 拆迁工程实施中的进度控制：第三部分 项目成本及质量控制方案第一节 土地开发资金筹措第二节 具体的现金流量情况请参见如下的现金流量表第三节 土地开发资金使用计划3.1 前期相关费用：3.2 征地补偿费用计算及相关税费：3.3 拆迁安置补偿费用：第四节 项目投资估算表 第五节 土地一级开发中的成本控制5.1 项目工作组织体系建设：5.2 项目管理制度及工作流程建设5.3 关键环节成本控制第六节 土地一级开发中的质量控制质量的事前控制6.1 掌握和熟悉质量控制的技术依据。6.3 建立拆迁管理日记6.4 组织现场质量协调会6.5 定期向业主报告有关工程质量动态情况第七节 土地一级开发中的安全文明工地建设7.1 确立创建文明工地目标7.2 健全文明施工管理体系7.3 创建文明工地管理制度第四部分 土地开发约束机制、风险预测方案第一节 对工期延误的制约措施和内部保障措施：第二节 对突破资金预算的制约措施和内部保障措施第三节 按照土地一级开发程序办理相关事宜的内部约束机制第四节 风险种类预测、风险定性及定量评价、风险防范措施4.1 风险种类预测：4.2 风险定性评价：4.3 风险防范措施：附件：西安麦普勘察测绘有限责任公司勘定字510-3号土地勘测定界技术报告书第一部分总体方案第一章 基本情况第一节 宗地位置、范围地块位于西安城东公园南路和西影路十字交汇处东南方向，东接西等驾坡村农村居民点，南接西等驾坡村一组旱地，西临公园南路，北临西等驾坡村农村道路西影路。整体一级开发面积120.041亩，含代征路、代征代征绿地面积。具体用地范围、界址参见附件：西安麦普勘察测绘有限责任公司勘定字510-3号土地勘测定界技术报告书。第二节 土地权属状况本地块用地所属为雁塔区等驾坡街道办事处西等驾坡村、延北村及东等驾坡村所有的部分集体用地（约120.041亩），其中代征路三块合计38.765亩、代征绿地三块合计16.005亩，净用地三块合计65.271亩。具体涉及西等驾坡村集体用地116.565亩（约77710.3平方米），东等驾坡村集体用地0.049亩（约32.7平方米），延北村集体用地3.427亩（约2284.4平方米）。第三节 土地利用现状3.1 土地现状调查：地块用地现状以农用地、道路用地、未利用地。具体情况如下：农用地耕 地：水浇地：2264.0平方米 旱 地：56218.3平方米其他农用地： 农村道路：2064.9平方米建设用地居民点及独立工矿用地： 独立工矿用地：85.8平方米 农村居民点：8355.2平方米未利用地未利用土地： 荒草地：11039.2平方米3.2 土地地上附着物状况（初步调查，项目实施时以实际为准）3.2.1待拆迁拆迁村民待拆迁村民14户，安置人口116人，14户村民占集体土地9.77亩，其中红线内6.11亩，共有住宅建筑面积14123平米，多为砖混机构，2-4层居多，其中一至二层建筑面积11365平米。3.2.2村集体用房待拆迁范围内共涉及村民集体房屋15457平米，多为砖混1-2层商业用房，部分钢结构、石棉瓦屋顶结构。沿着公园南路东边，大部分出租给汽车修理厂，废旧家具市场等商业经营户。3.2.3用地范围内苗木现状在用地中部，植有成片林木，地上树木种类为大叶女贞、红叶李、刺柏、国槐等，密植，树龄不超过10年，树干直径不超过20厘米，经清点共有树苗26076株。3.2.4其他拆迁范围内有垃圾6堆约1967方需清理、坟57座、水塔2座需迁移。3.3 土地局部有坡地、深坑，高差较大，北低南高、东低西高。地块的东南角，有一长约100米，宽90米，深3.5米的深坑，为达到平整要求，必须垫方。3.4 土地附属物明细：名 称项 目单 位数 量居民村民二层以下（含二层）11365二层以上2758集体房屋集体商业用房、厂房15457附属物水 塔个2坟 地个57配电房个2电线杆水泥杆根32电线杆木杆根6公 厕座1垃圾台个1苗 木雪松、银杏、红叶李等棵29000第二章 开发执行方案第一节 地块一级开发内容1.1 地块一级开发的具体实施工作内容：1.1.1 按有关法律、法规、政策规定，与集体土地所有者协商征收事宜，完成项目集体土地征收工作，做好征地范围内村民的安置和拆迁工作；1.1.2 按有关法律、法规、政策规定，完成地上物拆除、坟墓迁移、垃圾清运、场地平整、围墙圈建等工作；1.1.3 完成使项目达到上市交易条件的其他一级开发工作；1.1.4 土地一级开发完成后，向招标人移交土地不得少于120.041亩。1.2 地块一级开发工作准则:1.2.1 地块一级开发严格执行陕西省地方法规政策，结合西安市拆迁征地管理办法严格制定。同时，上报西安市土地储备交易中心和雁塔区人民政府备案批准，严格执行。1.2.2 征地补偿费、地上物拆除补偿费标准体现区域平衡原则，申请西安市土地储备交易中心同意并报雁塔区人民政府批准后实施。1.3 地块一级开发资金筹措:根据土地一级开发招标文件要求，本地块一级开发资金由本公司自行筹措。其中，自有资金不少于3000万元人民币，其它资金不低于1亿元人民币。1.4地块一级开发周期: 根据土地一级开发招标文件要求，我公司自签订土地一级开发委托协议之日起，六个月内同村组达成征地补偿安置协议，一年内完成拆迁及场地清理工作，三年内完成村民安置工作。具体工作安排详见第二部分进度控制方案。1.5 地块一级开发总体方案内容: 地块一级开发方案包括主要包括项目集体土地征收方案、项目拆迁安置补偿方案、项目拆迁工程实施方案等。1.6地块一级开发验收标准：宗地现状在土地使用权出让前验收时达到土地产权、补偿安置等经济、法律关系清晰，场地达到“三通一平”。1.6.1 宗地达到“场光地净”场地中无建筑物、构筑物、电线等附着物，垃圾清运完毕，场地达到环保、城市管理等规定要求；1.6.2 地面平整场地随自然地平；1.6.3 在宗地四周设置围墙（围墙高2.5米，墙体外围张贴公益广告，广告内容需经招标人同意）。第二节 集体土地征收方案2.1 征地范围征地范围：2.1.1雁塔区等驾坡街道办事处西等驾坡村一组农用地耕 地：水浇地：1170.9平方米。 旱 地：47063.2平方米。其他农用地： 农村道路：2064.9平方米。建设用地居民点及独立工矿用地： 独立工矿用地：85.8平方米。未利用地未利用土地： 荒草地：1145.6平方米。合计：51374.7平方米2.1.2雁塔区等驾坡街道办事处西等驾坡村二组农用地耕 地： 旱 地：3059.8平方米。建设用地居民点及独立工矿用地： 农村居民点：2851.8平方米。未利用地未利用土地： 荒草地：2601.1平方米。合计：8512.7平方米。2.1.3雁塔区等驾坡街道办事处西等驾坡村一组、二组争议部分未利用地 未利用土地： 荒草地：55.7平方米。2.1.4雁塔区等驾坡街道办事处西等驾坡村农用地耕 地： 旱 地：4946.8平方米。其他农用地： 农村道路：80.2平方米。建设用地居民点及独立工矿用地： 农村居民点：5503.4平方米。未利用地未利用土地： 荒草地：7236.8平方米。合计：17767.2平方米。2.1.5雁塔区等驾坡街道办事处东等驾坡村三组农用地耕 地： 旱 地：32.7平方米。合计：32.7平方米。2.1.6雁塔区等驾坡街道办事处延北村委会农用地耕 地：水浇地：1093.1平方米。 旱 地：1115.8平方米。其他农用地： 农村道路：75.5平方米。合计：2284.4平方米。征收涉及雁塔区等驾坡街道办事处西等驾坡村、东等驾坡村及延北村所有的部分集体用地，面积合计：80027.4平方米，共计120.041亩。2.2 征收方式：2.2.1以西安麦普勘察测绘有限责任公司勘定字510-3号土地勘测定界技术报告书为基本依据，针对地块内权属状况，查证各权属所有人产权证载明面积情况，进行土地确权和面积认定。2.2.2集体土地所有权分块面积认定后，委托具备资质的土地评估公司对于各权属人分块地块进行各自评估，评估时分耕地、农村道路、农村居民点用地、荒草、滩涂等不同现状预以评估汇总，单独出具评报告。2.2.3以评估报告为依据，在评估报告基础上分别与各权属人就土地补偿费进行协商，签订土地征地补偿协议。2.2.4地上的建筑物、构筑物补偿安置见下节拆迁安置补偿方案。2.2.5土地征地补偿协议补偿后，各土地原权属人交出土地所有权权属证书，由区土地管理部门办理土地结案相关手续。2.3 征收补偿2.3.1村集体土地所涉及的农用地、建设用地及未利用地的征收采取货币补偿方式对相关地块所属村集体进行征地补偿；补偿资金由开发企业先行支付，同时计入开发费用。2.3.2村集体建设用地中所涉及的独立工矿用地内集体或个人所有的房屋、设备等地上附着物采取货币补偿方式对相关实物所有人或单位进行搬迁拆除补偿；补偿资金由开发企业先行支付，同时计入开发费用。2.3.3村住宅用地的征收以村民房屋拆迁货币补偿和村民就地商品房安置为原则；补偿资金由开发企业先行支付，同时计入开发费用。2.3.4村集体农用地以及未利用土地以相应地上附着物的拆迁补偿为主，部分配套设施必要时进行迁建处理。补偿资金由开发企业先行支付，同时计入开发费用。2.4集体土地征收标准依据2.4.1集体土地征地补偿标准依据：.参照陕西省实施办法中第五章第二十九条中有关征地补偿的相关规定；.参考陕西省制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的实施方案附件陕西省建设项目统一征地办法中第十一条有关征地补偿的相关规定。2.4.2 村集体房屋安置补偿标准依据：.参照西安市城市房屋拆迁管理实施细则中第三十七条有关拆迁过渡费和第四十一条有关搬迁费的相关规定；.参考西安市城市房屋拆迁货币安置价格标准中相关非住宅安置费用的货币安置方式的规定。2.5 集体土地征收补偿方案本项目征地补偿具体包括：集体土地征地补偿、集体房屋拆迁补偿、地上附着物补偿、林木补偿等。2.5.1 集体土地征地补偿原则：依据陕西省及西安市有关集体土地征地补偿的相关法律、法规和政策文件的规定，结合项目土地利用现状情况及招标文件要求，并参考城中村征地补偿标准，具体征地补偿标准在征得村集体同意后确定。预计最终征地补偿单价将达到 万元/亩。（以上征地费用仅为征地补偿费，不含房屋、地上附属物、人员安置等费用。）2.5.2 集体房屋拆迁补偿原则：征地范围内的集体房屋全部采取货币补偿方式。具体补偿办法如下：.村集体所有的对外租赁房屋及其他附着物等，根据评估公司出具的评估报告，对村集体以旧房重置成新价对房屋进行补偿，另对承租人所有的附着物等进行补偿；.个人或单位租赁村集体土地所建房屋，根据评估公司出具的评估报告，对被拆迁人以旧房重置成新价对房屋进行补偿，另对承租人的附着物等进行补偿； .房屋租赁合同未到期的被拆迁人和承租人，根据承租人所交纳的租金和拆迁时限对承租人进行相应补偿。租赁合同已到期或无法出具有效租赁合同的不予补偿；.拆迁中所涉及设备搬迁的，其搬迁费用按照国家和省市有关货物运输价格给予部分搬迁及安装补助；.对因拆迁造成停产、停业的被拆迁人或承租人，对其进行一定的停产、停业补偿。 2.5.3 地上附着物补偿原则：项目地块征地范围内的地上附着物主要有公厕、电力设施、护林房、坟、水塔、围墙、垃圾台等，具体拆迁补偿方式如下：. 围墙、坟地、垃圾台、护林房等，一次性评估作价补偿后直接拆除；拆除费用开发企业先行支付，计入开发成本。. 水塔考虑由开发企业参考评估作价协调补偿后予以拆除，并由村集体负责协调施工并入集体管网，费用由开发企业先行支付，计入开发费用；. 变压器、配电室和电线杆等电力设施申请电力部门自行拆除，费用由开发企业先行支付，计入开发费用；. 坟墓迁移：由中标企业按每个坟墓1000元支付给坟墓的直系亲属，由直系亲属自行迁移；. 公厕由中标企业与街道办协调后予以异地迁建，并由街道办协调选址施工建设，费用由开发企业先行支付，计入开发费用；2.5.4 林木补偿原则：参照陕西省制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的实施方案中附件陕西省建设项目统一征地办法中第十二条征用土地补偿标准中的相关规定，被征用土地上林木及零星树木参照陕西省征用占用林地及补偿费征收管理办法规定的标准补偿。项目征地范围内苗木按照苗木的种类、生长年限、高度、主干直径予以估价补偿，成片林木按亩予以估价补偿，住宅旁路边零星树木按棵予以估价补偿。2.6 集体土地征收实施步骤2.6.1制定土地征用计划：.土地征用计划由待征用土地所在地区人民政府或其土地行政主管部门制定，报上级主管部门批准。.计划包括待征用土地的征用目的及用途，待征用土地的范围、类别、面积、地上附着物的种类及数量。.制定征用土地地上附着物和青苗的补偿办法。.制定征用劳动力安置途径及征用土地后的村民安置原则。2.6.2 审查报批：征用土地计划拟定后，报西安市人民政府审查，按照相关土地管理法规定的批准权限，经土地行政主管部门审查后，报人民政府批准。2.6.3 征用土地方案公告：征用土地依法定程序批准后，区人民政府在当地予以公告。被征用土地的所有权人和使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到区人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。2.6.4 制定征地补偿、安置方案：区人民政府土地行政主管部门根据批准的征用土地方案对土地所有权人、使用权人及地上附着物等进行进一步核实，制定征地补偿、人员安置及地上附着物拆迁等具体的方案。2.6.5 公告征地补偿安置方案并组织实施：征用土地的补偿和人员安置方案确定后，区人民政府应当予以公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见，对征地补偿和人员安置方案进行修改和补充。并向被征地单位和农民支付有关费用，落实人员安置及地上附着物拆迁方案。 2.6.6 清理土地和实施征用土地：征用土地补偿和人员安置方案实施后，区人民政府土地行政主管部门组织有关单位对被征用的土地进行清理，并组织实施征用土地。第三节 土地开发拆迁安置补偿3.1 土地开发拆迁安置补偿标准适用政策城市房屋拆迁管理条例西安市城市房屋拆迁管理办法西安市城市房屋拆迁管理实施细则西安市城市房屋拆迁估价暂行规定西安市城市房屋拆迁货币安置价格标准3.2 土地开发拆迁安置补偿方案3.2.1 拆迁安置补偿对象：项目用地范围内共涉及村民住宅用地14户，户籍人口96人；被拆迁住宅建筑面积14123.43，涉及拆迁补偿建筑面积约11603；其中二层以下建筑面积约9226平米（实际产权所有面积预计会小于此面积），三层及其以上建筑面积约2377平米。3.2.2 拆迁安置补偿原则：.拆除被征收土地上的村民房屋，其补偿标准参照西安市城市房屋拆迁实施细则等相关法律、法规条款执行；.拆除被征收土地上未经土地部门批准擅自建设和超出批准范围擅自建设的违法建筑，原则上不予补偿和安置；.拆迁计户以西安市雁塔区人民政府颁发的宅基地使用证作为唯一产权计户认证单位，即以“一证一户”为单位进行拆迁安置补偿。3.2.3 拆迁安置补偿方式：结合西安市现行拆迁安置补偿标准依据及原则，确定项目拆迁安置补偿方式为两种：商品房补偿安置或货币补偿安置，被拆迁人可以任选其一。A. 商品房安置方式： 实施原则：选择商品房补偿安置的，依照征地范围内涉及的被拆迁房屋二层以下（含二层）有效产权面积与本项目建成后高层商品房实行“拆一还一，互找差价”的政策执行。 实施办法： 实行产权调换，产权调换面积的确定以第三方（评估机构）认定的征地范围内被拆迁房屋二层以下（含二层）有效产权面积为准，以户为单位选择就近上靠户型；产权调换面积依照依评估公司对原有房屋的评估价与政府认可的商品房综合造价互找差价，超出产权调换面积的部分依照商品房市场价优惠20%的价格结算； 被拆迁人被拆迁房屋二层以上（不含二层）面积部分，依照评估公司现场勘查测量，出具的评估报告，按照评估价适当上浮 %，予以补偿，其附属物不再进行补偿； 产权调换中户型的选择顺序依照被拆迁人签订拆迁安置补偿协议及交出腾空房屋的先后顺序，由被拆迁人自选房号；对于一户调换两套（含两套）以上住房的，高低层搭配选择；安置房暂定建设在北侧三角地块。B、货币补偿 实施原则：选择货币补偿安置的，根据建筑物层数进行货币补偿界定，一、二层参照国有土地上住宅房屋区位价的评估价格补偿，三层以上（含三层）按重置成新价的评估价格补偿。货币补偿价格包含了宅基地的土地价值，货币补偿安置后，宅基地范围内的土地由土地主管部门征收，不再支付土地补偿费和劳动力安置费。 实施办法： 货币补偿安置，产权补偿面积的确定以第三方（评估机构）认定的征地范围内被拆迁房屋二层以下（含二层）有效产权面积为准； 货币补偿安置，有效产权补偿面积价格按照第三方（评估机构）认定的评估价格确定。 被拆迁人被拆迁房屋二层以上（不含二层）面积部分，依照第三方（评估机构）现场勘查测量，出具的评估报告，按照评估价适当上浮 %，予以补偿，其附属物不再进行补偿。3.2.3 拆迁安置过渡补偿：被拆迁人过渡方式：支付过渡安置费后由被拆迁人自行过渡。产生费用计入开发.选择房屋安置的农户（选择货币补偿的不给予过渡费），一次性支付过渡安置补偿费用给予被拆迁人，住户领取过渡安置费后自行选择过渡；过渡安置费补偿标准：按照户口簿在册人数以200元/人月计，过渡期限以30个月计；.过渡安置期限及过渡安置费的计算办法a.过渡安置期限从拆迁人取得可使用土地（可使用土地是指原产权人、使用人全部搬出被拆迁房屋时即视为可使用土地）之日起开始计算。b.过渡安置费支付的起始时间以过渡安置费从住户腾空房屋交拆迁人验收之日起开始计算。.过渡安置费的领取以签订拆迁安置补偿协议腾空房屋经拆迁人验收符合拆除条件后当天即可领取过渡安置补助费，如遇节假日顺延。3.2.4 搬迁奖励办法对搬迁的被拆迁户，在拆迁公示后在规定时间段内签订协议并搬空房屋交由拆迁人验收符合拆除条件的住户，由拆迁人分三个阶段进行奖励：奖励资金由开发企业先行支付，同时计入开发费用。第一阶段：凡在评估价格公示之日起30天内签订协议并搬空房屋交由拆迁人验收合格后，由拆迁人给予每户10000元的奖励；第二阶段：凡在评估价格公示之日起40天内签订协议并搬空房屋交由拆迁人验收合格后，由拆迁人给予每户5000元的奖励；第三阶段：凡在评估价格公示之日起50天内签订协议并搬空房屋交由拆迁人验收合格后，由拆迁人给予每户3000元的奖励。3.2.5 搬家补助在规定期限内搬迁的被拆迁户，以户为单位，选择产权调换的每户给予1000元搬家补助。选择货币补偿的每户给予500元搬家补助。搬家补偿资金由开发企业先行支付，同时计入开发费用。3.3 村集体房屋安置补偿征地范围内的集体房屋全部采取货币补偿方式。具体补偿办法如下：3.3.1 对于村集体所有的房屋或个人或单位租赁村集体土地所建的用于出租或其他商业活动的房屋，根据评估公司出具的评估报告，对场地内的房屋、构筑物以旧房重置成新价进行补偿。补偿资金由开发企业先行支付，同时计入开发费用。3.3.2对于上述房屋现有承租人，由出租人和承租人根据租赁合同期限、租赁费金额等情况自行协商处理。3.3.3拆迁中所涉及货物、设备搬迁的，搬迁费用按照国家和省市有关货物运输价格给予部分搬迁补偿。搬迁补偿资金由开发企业先行支付，同时计入开发费用。3.3.4对于搬迁过程中无法恢复使用的设备或构筑物，按重置成新价给予补偿。补偿资金由开发企业先行支付，同时计入开发费用。3.3.5对因拆迁造成停产、停业的被拆迁人或承租人，对其进行一定的停产、停业损失按照国家相关标准补偿。补偿资金由开发企业先行支付，同时计入开发费用。3.4 地上附着物补偿：项目地块征地范围内的地上附着物主要有公厕、电力设施、护林房、坟、水塔、围墙、垃圾台等，具体拆迁补偿方式如下：3.4.1 对于现在存在但拆迁以后还需要使用的公用实施，原则上考虑迁建，迁建工作有开发企业负责，迁建费用由开发企业先行支付，同时计入开发费用。3.4.2 水塔考虑拆除后周边群众、村民生活用水问题，在明确影响范围后，与所有人村集体协商，进行迁建或通过其他途径纳入原有供水集体管网，解决村民吃水问题。具体工作上报主管部门批准执行，具体费用由开发企业先行支付，同时计入开发费用。3.4.3 变压器、配电室和电线杆等电力设施申请电力部门自行拆除，费用由开发企业先行支付，同时计入开发费用。3.4.4公厕、垃圾台由拆迁人与街道办协调后异地迁建，选址由街道办协调村委会解决，费用由开发企业先行支付，同时计入开发费用。3.4.5 坟墓迁移由拆迁人按每个坟墓1000元支付给坟墓的直系亲属，直系亲属自行迁移；资金由开发企业先行支付，同时计入开发费用。3.4.3 围墙、护林房评估补偿后一次性拆除。拆除费用由开发企业先行支付，同时计入开发费用。3.5 林木补偿：参照陕西省制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的实施方案中附件陕西省建设项目统一征地办法中第十二条征用土地补偿标准中的相关规定，被征用土地上林木及零星树木参照陕西省征用占用林地及补偿费征收管理办法规定的标准补偿。项目征地范围内苗木按照苗木的种类、生长年限、高度、主干直径予以估价补偿，成片林木按亩予以估价补偿，住宅旁路边零星树木按棵予以估价补偿。第四节 项目拆迁工程实施方案4.1 地上物拆除：本项目宗地内的地上建筑物归村集体所有，为临建住房，砖木结构，建筑年代较早，质量较差，可以一次性直接拆除。水塔为特种建筑，有高空作业，将以工程招标方式确定有相应资质的拆除公司为主体进行拆除工作。拆除时特此编制技术方案，以机械为主、人工拆除为辅的施工方法，拆除步骤先上后下，先难后易，做到安全高效。地下管网，电力设施，电力线路申请相关所属单位自行拆除。4.2 垃圾清运：场地内垃圾雇佣运输车辆，现场计量运输数量，运到垃圾处理场所或指定地点，予以处理。具体由开发企业先行支付，同时计入开发费用。为了保障项目场地在整理期间的安全，并达到街道市容方面要求，围墙按照街道办相关具体要求等进行施工。4.3 场地平整：场地平整主要考虑在满足地块总体规划、生产施工工艺、交通运输和场地排水等要求，并尽量使土方挖填平衡，减少运土量和重复运土基础上。在场地平整之前，进行地质勘测，了解地形地貌和周边环境，委托设计单位编制施工图纸，制订土地平整施工组织设计，并通过招标确定有相应资质的施工单位进行施工。具体费用由开发企业先行支付，同时计入开发费用。4.4 围墙圈建方案目前围墙沿公园南路一侧已有部分圈建完成，拆迁人须部分修补。其他区域将在后期陆续建设完成。费用由开发企业先行支付，同时计入开发费用。第五节 征地拆迁工作实施计划5.1 地块实际调查，统计地块拆迁补偿实际情况： 进行地块实际调查，了解具体征地范围内的土地所有权人、使用权人及地上附着物等，编订详细的补偿细则。5.2 上报地块调查情况，进行行政备案：根据上阶段工作结果上报区人民政府土地行政主管部门，由对土地所有权人、使用权人及地上附属物等进行补偿复核，确定补偿关系及补偿内容，进行行政备案。5.3 调整征地补偿、安置方案：根据项目地调查结果进行调整征地补偿办法、人员安置及地上附着物拆迁等具体的方案。5.4 发布征用土地方案公告：征用土地依法定程序批准后，区人民政府在当地予以公告。被征用土地的所有权人和使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到开发企业办理征地补偿登记。5.5 签订征地补偿协议，实施安置方案并组织执行：征用土地的补偿和人员安置方案确定后，区人民政府应当予以公告，并听取被征地的农村集体经济组织和村民的意见，对征地补偿和人员安置方案进行修改和补充。并向行政主管部门备案。经主管部门批准后，向被征地单位和农民支付有关费用，落实人员安置及地上附着物拆迁方案。 5.6 清理土地和实施征用土地：征用土地补偿和人员安置方案实施后，区人民政府土地行政主管部门组织有关单位对被征用的土地进行清理，并组织实施征用土地。第二部分 项目进度控制方案第一节 土地一级开发工作总体进度安排鉴于本次征地面积有限,且地上物拆迁安置工作量较少等现实情况，项目一级开发采用分阶段一次实施方案，不再进行分区域实施。根据前期手续的办理、征地拆迁、场地平整的施工进度和竣工验收等相关事宜的办理速度，项目的一级开发周期定位12个月。具体分为如下四个阶段：1.1 年 月前，完成一级开发协议的签订和前期手续申报工作主要包括与规划局、区政府等相关部门的联系取得建设规划用地证书、房屋拆迁许可证等相关手续办理工作。1.2 年 月前，完成集体土地征收、地上物拆除，村民安置补偿工作主要包括发布拆迁公告、政策宣传、完成地上物及地上附着物的测量、评估，与拆迁户达成拆迁补偿协议，并支付拆迁过渡、搬迁奖励、搬家费等，拆迁户做好腾房准备。1.3 年 月前，完成拆迁工程部分，包括地上附着物的拆除，场地平整和市政基础建设工作主要包括拆除地上物，迁移迁建公共设施，平整场地，施工临时水电、路网等对接工作，土方回填、垃圾清运、围墙圈建等工作。 1.4 年 月前，完成土地验收、移交和配合上市工作主要包括土地移交验收，向市土地储备中心移交，结算，配合上市等工作。第二节 土地一级开发工作实施内容安排考虑到项目土地一级开发各阶段工作重点及办理各种手续的顺序、时间与可能性，本项目土地一级开发工作实施内容初步安排如下表：工作阶段工作内容工作成果协调部门前期阶段1、一级开发委托协议的签订签订开发委托协议市土地储备中心2、办理相关征地拆迁手续土地规划许可、拆迁许可市规划局、区政府3、编写一级开发实施方案一级开发方案4、测绘、勘界、定点现场定桩、勘测技术成果表测绘院5、相关部门、机构咨询拆迁安置1、拆迁详细摸底调查拆迁户数、面积统计表街道办、村委会2、拆迁公告的发布、拆迁前的宣传评估、丈量报告区政府、测量公司3、被拆迁房屋及附着物的丈量评估、丈量报告评估公司4、拆迁评估公告5、和村委有关征地补偿的协议签订征地协议6、村集体房屋补偿协议房屋拆迁安置补偿合同7、村民房屋拆迁协商、签订房屋拆迁安置补偿合同8、其他坟、苗木、公厕等协商拆迁工程1、村集体房屋的拆除房屋拆除2、村民房屋的拆除房屋拆除3、特殊构筑物及电力设施的拆除配电房、电杆、电线迁移电力部门4、苗木、坟的迁移村委会5、垃圾清运6、深坑及低洼地带的填压7、场地平整场光地净8、围墙圈建围墙验收上市1、收集整理土地开发，拆迁协议、工程管理、成本费用资料信息土地一级开发费用成本结算书拆迁合同，协议，工程资料汇编2、工程检查、验收土地储备中心3、审核、结算费用申报、审计、结算市财政局投资审计中心4、配合上市第二节 土地一级开发工作时间进度安排（按月编制）工作阶段工作内容时间安排（月）123456789101112前期阶段1、一级开发委托协议的签订2、办理相关征地拆迁手续3、制定一级开发实施方案4、测绘、勘界、定点5、相关部门、机构咨询拆迁安置1、拆迁详细摸底调查2、拆迁公告的发布、拆迁前的宣传3、被拆迁房屋及附着物的丈量4、拆迁评估5、和村委有关征地补偿的协议签订6、村集体补偿协议7、村民房屋拆迁协商、签订8、其他坟、苗木、公厕等协商拆迁工程1、村集体、村民房屋的拆除2、特殊构筑物及电力设施的拆除3、苗木、坟的迁移4、垃圾清运5、深坑及低洼地带的填压6、场地平整7、围墙圈建验收上市1、收集整理土地开发，拆迁协议、工程管理、成本费用资料信息2、工程检查、验收3、审核、结算4、配合上市第四节 土地一级开发工作进度控制 项目土地一级开发工作大体分四个阶段，其中前个阶段是后一个阶段工作的基础，如果在前一阶段出现问题，必然会影响到下一阶段的工作，所以在项目土地一级开发工作过程中必须做到工作有序，严密周到，环环相扣。4.1 土地开发前期工作进度控制：项目前期准备工作是后续一切工作的基础，一级开发企业在进行项目前期准备工作时应特别注意以下几点：4.1.1 前期准备工作的主要内容是政府部门接触，办理各种政府手续；4.1.2 前期各个工作环节都受制于政府的规章制度和工作时限，应派专人负责与政府部门接洽，并积极配合政府部门办理项目前期手续；4.1.3一级开发企业应多关注国家及地方政府政策动向，掌握最新消息，根据情况及时调整项目进程，尽量减少政策变动对项目带来的影响。4.2 拆迁安置工作进度控制： 拆迁安置工作进度是一级开发中最难控制也是最重要的环节，直接影响项目开发的总体进度。项目拆迁安置工作进度的控制最重要的是拆迁前的动员工作和拆迁补偿协议的签订。4.2.1拆迁安置工作：应组织拆迁安置工作小组专门负责拆迁工作，设置拆迁办公室现场办公，积极与拆迁办、村集体和被拆迁户协调沟通，及时了解和解决项目拆迁工作中的遇到的各种问题；4.2.2 拆迁前的动员工作：负责拆迁的工作人员应与拆迁办、村集体和被拆迁户积极联系沟通，多走访被拆迁户了解实际困难，及时发现村民对于拆迁工作的疑虑和顾忌，发现问题及时解决，防止矛盾激化；4.2.3 拆迁协议的签订：主要要解决拆迁成本和村民补偿之间的矛盾。在对村民和集体安置补偿时，应做到各项补偿有理有据，以政策依据和双方认可的专业评估公司出具的数据为基础予以补偿；4.2.4 拆迁补偿工作：应尽量找到拆迁成本和安置补偿之间的平衡点，让被拆迁户减少损失，减少拆迁阻力，缩短拆迁时间，顺利完成拆迁工作，减少拆迁成本的财务费用支出，节约开发成本。4.3 拆迁工程实施中的进度控制：拆迁工程实施过程中的进度控制，最重要在于工程工期的控制和工程安全控制。对于工程工期的控制，一定要选择有资质有经验有良好管理的拆迁队伍，对工程重要节点、工序要有掌控能力，确保工程如期完成；对于工程安全控制工作，要加强安全文明施工教育工作，防止和杜绝不安全事故发生，做到统筹安排、安全施工，文明施工，确保拆迁实施工作安全如期顺利完成。第三部分 项目成本及质量控制方案第一节 土地开发资金筹措我公司拟投入自有资金3000万，其余部分通过向银行贷款或其他渠道融资来完成。预计项目资金峰值发生在第二年第四季度，预计高峰值约在 万元。具体融资计划安排如下：公司现有银行存款 万元，另外，我公司已获得 银行 万元的贷款意向书可用于公司支付土地一级开发资金需要。第二节 具体的现金流量情况请参见如下的现金流量表：项目一级开发拆迁期入市期1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月现金流入6087现金流出前期费用征地费用拆迁补偿费拆迁工程费协调费用财务费用净现金流累计现金流量折现系数（Ic=2%）净现值累积净现值财务指标1、内部收益率为2.699%2、投资回收期为一年3、最大现金流量及时点：在第四个月备注：工程开工后，前期费用在前三个月平均支付。 土地征地费用首先与村委会协商好土地征地补偿合同，按一次性支付计算。 拆迁补偿费按拆迁进度平均支付。 本方案土地一级开发成本结算按政府一次给付考虑。 第三节 土地开发资金使用计划3.1 前期相关费用：3.1.1委托调查、调研费用：具体包括项目实施前期由一级开发企业就本项目拆迁范围内拆迁户数及人口、拆迁房屋、苗木、水塔、电力设施、公厕、坟等其他地上附着物等进行全面摸底调研所产生的费用；3.1.2咨询、编制一级开发实施方案费用：具体包括由一级开发企业关于征地拆迁的有关程序、房屋的补偿标准、拆迁补偿协议等咨询专业公司及政府部门，并委托专业咨询公司编制一级开发实施方案所产生的费用；3.1.3测绘、定桩、勘界费用：3.1.4办理相关手续费用：具体包括拆迁过程中，需要办理国土规划许可、编制控规、办理拆迁许可等相关手续费用；前期费用预计46.3万，按照工作计划进度安排分期投入。计入开发费用3.2 征地补偿费用计算及相关税费：结合国家及西安市的相关政策法规及实地情况，征收土地120.041亩，预计征地最终本地块征地补偿单价将达到34.99万元/亩。预计项目征地补偿费用预计4200万元。（以上征地补偿费包含土地征用相关规费和税收，但不含房屋、地上附属物、人员安置等费用）项目征地补偿费用支付：在签定征地补偿协议后，15日内支付征地补偿款的30；有关政府部门批准征地安置补偿方案，集体交出土地证件15日内，支付征地补偿款40；通过土地储备中心一级开发验收后，我公司支付征地补偿款30。相关税费按照办理征地手续支付。3.3 拆迁安置补偿费用：3.3.1 村民房屋拆迁安置费用：根据项目总体拆迁安置方案，本项目采用“拆一安一，互找差价”就地商品房安置的方式计算资金流量。拆迁房屋二层及二层以下，经商品房综合成本价与被拆迁房屋评估价格找差后，本项目需拆迁实施单位承担3182万元的安置房屋建设成本。此部分暂不支付现金，待以后小区建设时，再投入建设成本。拆迁房屋二层以上残值、拆迁有关的奖励、过渡费用、搬家费用等一次性货币支付给拆迁人。预计约189万元。居民房屋拆迁补偿费用测算