鼎融国际广场项目可行性研究报告

福鼎市鼎融国际广场项目可行性研究报告项目编号： 2008020098中心主任： 陈 琳项目负责人： 叶森鑫福建省闽咨投资咨询中心二一一年五月编 制 人 员叶森鑫 工 程 师梅顺启 高级经济师黄继才 高级工程师杨东升 高级工程师陈 榕 高级经济师吕佳娜 工 程 师钱 丹 助理工程师审核：黄继才 总工审定：陈 琳 主任目 录第一章 总 论 . 5 第一节 项目概况 . 5 第二节 编制依据 . 6 第三节 主要结论 . 6 第二章 项目建设的必要性 . 10 第一节 项目背景 . 10 第二节 项目建设的必要性 . 12 第三章 项目功能定位和目标市场预测 . 14 第 1 节写字楼市场调研分析 . 14 第二节 本项目市场分析 . 16 第三节 市场定位 . 17 第四章 项目建设场址条件 . 19 第一节 区域自然条件 . 19 第二节 气候水文特征 . 19 第三节 社会经济概况 . 20 第四节 配套基础设施条件 . 21 第五节 项目建设的政策支持 . 22 第六节 基地及地质状况 . 22 第五章 工程建设方案与建设内容 . 23 第一节 设计依据 . 23 第二节 工程建设方案 . 23 第三节 工程建设内容 . 28 第六章 环境保护与节能 . 31 第一节 环境保护 . 31 第二节 节 能 . 33 第 章 项目 与 施 . 35 第一节 . 35 第二节 . 35 第 章 项目 标 . 37 第 章 与 . 39 第一节 . 39 第二节 . 43 第 章 经济 . 44 第一节 编制 . 44 第二节 与 . 44 第三节 分析 . 46 第四节 定性分析 . 49 第五节 结论 . 50 4第一章 总 论第一节 项目概况一 项目：市currency1场项目二 项目建设位：“市fifl 三 项目负责人：四 项目建设地：项目建设场址位市 ” 中 一条 18的 五 项目主要建设内容：总 地 13335.7 中 和分 设 一 26 高的写字楼设四 楼 建 L” 中心内自然 性 的中心 总建 63294.16 , 中计容 建 56009.04 ： 计容 建 7285.12 地 建 7054.75 配套建 230.37 项目地 的景 六 项目建设位情况：“市fifl 可承担建 20万平方以 的开发建设项目注册 本 2000万元人民币 项目前期工作 展情况 ：本项目 地建设位以 开拍卖的方式取得土地的使 权在拍卖文件中已经市建设局出示建设项目选址意见书各项5指标的建设项目选址意见书中已 定按建设局方案的要求 一步 委托具fi 质的设计位编制项目初设方案的设计工作建 建 停车位 绿化 等分项目均按要求 设计 第二节 编制依据一 建设位与市土 源局签订的fi建设 地使 权出让 同；二 市建设局建 201040号市建设局关 ” 地块 途及相关建设指标的复函；三 项目可行性研究指 试 版；四 建设项目经济 方法与参数第三版；五 currency1场项目设计方案审定 知书；六 主位提供的 它材料；主位委托编制可研报告的 同书 第三节 主要结论1 宏 环境分析总结 1内写字楼市场概况从内写字楼发展的现状及发展趋势我写字楼经历 从初6级到熟阶段历程内 发达市GDP 高速增长态势第三产从人员人数的上升写字楼的需求提供 的基础；与早期写字楼态 功能一相比先 的开发理念使得写字楼市场在供应量 产品 使 功能 软硬件配套 人性化管理方都得到 极 的改善档次也随着提升；在供需 旺的 劲动力带动 内写字楼市场目前也”在一个高速发展的阶段但 市的善 熟的 区 中的写字楼 内的写字楼市场 上与熟的写字楼市场 fi一段 在目标市场定位 的前提 fi 的发展 二市写字楼市场概况市 地产市场的 得 长 的发展 及高 式 已市场的 的 景 等一高 楼及 位市场currency1 人民已“从 fifl 第三产比的增及从人员的增 本 产品的市场前景的定位 同 产 一高现 旺”的力 但 写字楼的开发一”一个 写字楼fi需求的能 一位 开发地理位 环境 软硬件关 管理 善的写字楼项目具ficurrency1的市场前景 二 市场前景预测据宏 地产市场和市写字楼需求特征本项目 势等的分析本项目定位 fi一的 中心 产品结 设计二 26 功能 的高 写7字楼四 的 楼 以 元 和市 fi基本设计理念 出 元化的建 各 人 化的 工作式和需求 产品的同质化带 的市场 同注区景 环境和品位的 人和写字楼人的 市场前景 三 项目总 及 方案项目总 45446.66万元项目 需 建设位自 28000万元 17446.66万元 四 结论项目建设 前市作 市建设的总要求项目开发按 地产的fi关定和要求 行建设项目选址和设计方案已 建设局 项目建提升市 市的 善市的总局 市化的建设 程 社会经济的可持 发展提高 区的市建设水平具fi 分要的意义 项目选址科学 理自然条件及水 电 等基础设施条件 具备 建设的基本条件 项目主要经济指标见 表：在现fi 及计 基 总 25.78项目 本 净润 41.84项目 财 税前内部 21.1项目 财 税内部 15.8偿债备付 和息备付 指标也都 要求项目经济 具fi财 存能力同具fi 的抗 能力项目在财 上是可行的 项目主要经济指标表序号 工程项目 位 数量 备注81 总 地 13335.72 总建 63294.163 计容总建 56009.043.1 建 39833.463.2 建 16091.373.3 配套建 84.214 计容总建 7285.124.1 地 7054.754.1.1 人防 3999.84.1.2 停车场 3054.954.2 配套建 230.375 建 占地 4260.556 绿地 33347 容 4.207 建 % 31.958 绿地 % 25.09 停车数9.1 动车停车数 辆 2249.1.1 地停车数 辆 369.1.2 地 车库停车数 辆 1889.2 摩托车停车数 辆 74 换 222辆非 动车9.3 非 动车停车数 辆 16819.3.1 地停车数 辆 14599.3.2 摩托车换 非 动车停车数辆 22210 建设项目总 万元 44769.369第二章 项目建设的必要性第一节 项目背景市位建省东部与浙 温州毗邻是闽东 往浙乃至长 三角洲的 门fi 清乾隆4 即 元 1739 县1995 撤县设市市控制 200平方 里现辖16个乡镇街 1个开发区 fi 250个村 29个委会中 乡镇fi 12个 市陆地 1526平方 里域 14960平方 里是陆地 的 10倍 中 涂 6670 顷0 20等深线浅 7万 顷 总人口 56万人老区基村 231个老区人口占 市总 的 86%少数民族乡1个 民族村 25个少数民族人口占 市总人口的 7.5% 市 省会州230 里邻浙 温州 84 里东至台湾基隆142里104 高速 同三线和已经动工建设的温铁纵贯 境水陆 接fi的 短 同是闽浙 省陆相连的唯一县级市历史上同浙 fi着 切的经济社会文化往 界贸易基础 发展 是我省要的省贸改革试县市 2004 界贸易额 50.7亿元增长 10.7% 市拥fi岸线长432.7 里占 省的 分之一fi 港湾 41个岛屿 81个 天然深水港之一的沙埕港水深港长 淤 冻万吨巨轮出 受潮汐fl制在 3.7 里长的岸线上可建 5 10万吨泊位 8个 1万吨泊位 10个是二10 口岸和一级渔港 奇山秀水和 岛屿 市独具特色的自然 源 上仙都fi太姥山的自然景 以岗岩洞特色在内同 景中发育 且特色 显是 景胜区和地质 山 川 岛和人文景 一fi太姥山岳 晴川 鲤溪瀑 瑶列岛 桑 翠湖等五 景区和翠 民 等一历史 功 五 中太姥山文化 节使太姥山的知 提高 经济 速发展 同市政 以山 以特色 极开发和 备 建设项目在 中市开展 动 在政策上制定一列 施提供 的 环境 环境 求各 经济 参与 开发 力发展产 fi地方特色的工 品 土特产品 产品等 念品发展区域文化 文化 族文化 乡村文化 态文化等各 特色文化 展源市场 是闽 和 文化的发源地之一中文化的 也比 早自以 是闽浙之 的要镇 深的 currency1 文化独具民族特色的 族文化 独具地方特色的“文化与闽东老区的革fi 同 现 元的文化 1997 和2000 连 fl 拥fi号 随着经济社会发展 程的 市基础设施建设善市 功能 增 产结 步趋fl 理乡民 水平步提高一 基础设施项目和产性项目 市增 市经济发展劲与 力 70 个工项目11总 达 20亿元式 产 可增产 50亿元 与同 的市场 环境 一步 开” 可持的发展 和条件在 2004 建省县域经济 中经济发展 佳fi县市之一县域 力 省第 18位建设社会 定 的发展基础 市的市建设步 一步改善 市 善市的 功能市人民政 项目 地 行 开出让“市fifl 28000万元的地 取得 地块的开发权 第二节 项目建设的必要性一 项目建设是市市建设的需要市 市化 程提高市管理水平作 动经济发展质的 提高人民 质量的口 以建设闽浙界 市目标按市总 一中心 六 fi的要求中心区 建设 水和”理 改 绿化化等 改 步 建委 区 贸 区 区等项目建设建育中心 市currency1场等文设施 镇 山前东 建设岩前工区 和丹 和铁 同市 东 fi的市 发展 ,提出 址 建设fi的理念 , 持高 建设高标 管理高 能 环境高质量 化市总功能市建设与管理水平得到 提高 市建区 比一倍市控制区从 60平方 里 展到 200平方 12里市人均 地 人均 人均 人均 绿地 等指标都 提高现已 市 水 防 电力 防 气等 本项目的建设 善市的总提供 fi 的支持 二 项目建设是市社会经济发展的需要在市 定 以 经济带动社会经济发展的 中 地产产的发展占据 一个要的位 从 意义上 地产地方税 的要经济 源 动 它行的发展速 和 民 的 改 作 市 必需具备的市容 市 随着我市核电等 项目的 材 化 等支产 行的 发展经济 一个 车市改 的 一步 善 提 要 程本项目的建设 会 一步 动社会经济的发展 三 项目建设是 动 发展的需要本项目 地位市 ” 中 18它的建设与 善能带动 的建设使 的市建设步 的阶段 分现市东 的发展 13第三章 项目功能定位和目标市场预测第 1节 写字楼市场调研分析一 内写字楼发展环境从内写字楼发展的现状及发展趋势我写字楼可分以 个阶段：初级阶段中级阶段高速发展阶段熟阶段内 发达市 GDP 高速增长态势第三产从人员人数的上升写字楼的需求提供 的基础；与早期写字楼态 功能一品质档次 一性需要 档次 供应 需求 少的初 中级阶段相比随着中 地产行 的高速发展 力开发 的 先 的开发理念使得写字楼市场在供应量 产品 使 功能 软硬件配套 人性化管理方都得到 极 的改善档次也随着提升；在供需 旺的 劲动力带动 内写字楼市场目前也”在一个高速发展的阶段但 市的 善 熟的 区 中的写字楼 内的写字楼市场上与熟的写字楼市场 fi一段 在目标市场定位 的前提 fi 的发展 二 人口镇化及第三产从人员的增 市场 14需求是闽浙贸市fi着 贸易的历史自 以 是连贯 的 要 和 地随着 市基础设施建设的步 善吸 许 浙 等地人 经 另籍制的改革使农村人口镇化镇人口 量增 这都市的 品 和写字楼 市场增添 的主力军 随着人均 的增人民 水平的提高市场 能力步增 2006 市镇民人均可支配 10118元比上 增长 9.4% 人均可 支出 8400元增长 3.3% 2006 市 地区产总 64.2亿元人均 GDP超 10000元同比增长 11%；农民人均纯 4027元比上 增 1083元增长 6.6%增长速 最 水平增长速 “市第一位；第三产 次和水平 提高三次产结 2000 的 28.4：37.7： 33.9调 2005 的 23.7： 39.8： 36.5 中第二产比比 2000 提高2.1个 分 以上数据 映 企和个人的与 仍蕴藏着 的增长力特 是第三产从人员的增写字楼市场提供 巨 的 力 但 写字楼的开发一”一个 写字楼fi需要的能 一位 开发地理位 环境 软硬件关 管理 善的写字楼项目具ficurrency1的市场前景 三 写字楼市场前景据宏 地产市场和市写字楼需求特征本项目 势等的分析本项目定位 fi一15的 中心 产品结 设计二 26 功能 的高 写字楼四 的 楼 以 元 和市 fi基本设计理念 出 元化的建 各 人 化的 式和需求 产品的同质化带 的市场 同注区景 环境和品位的 人和写字楼人的 市场前景 第二节 本项目市场分析1 势项目建设场址位市 ” 中 一条 18的 政 行政中心及法院 检察院 建设局 土局 ”等诸 部门均”项目目前地区 无建设 的 写字楼特 适 建 环境雅 景 丽 管理 善 功能 的写字楼 二 势本项目 地 市中心 远但目前 虽 熟的社区但 熟的 社区 须一段 区域 人口 人气 旺本项目 部分市场培育 需一定 三 会从发展 从市中心至本项目 地之 期 fi 个项目建设本地段和市中心之 旺的人气的市环境和16 改善且随着市 东 fi的市 发展 步 极 地提升本项目的区位势也 本项目开发带 遇 四 威胁政策的 定性 可能 本项目 一定的影响 第三节 市场定位一 产品定位据宏 地产市场特征本项目 势等的分析本项目定位 的 楼在产品结 上一至四 楼 5至 26 的高 写字楼以适应 同 水平的的需求 产品的同质化带 的市场 二 定位1 写字楼部分：参考 市 地产 的均 上涨趋势及情况结 项目本身的素质和定位预计本项目写字楼部分在期内可 现的均 8500元 /m2 2 部分：考虑到本区段现阶段 气 浓但项目 201410月建 发展 气浓的社区预计本项目 铺部分均 25000元 /m2 1718第四章 项目建设场址条件第一节 区域自然条件市位建省东闽浙界” 州299km 温州 114km”在州与温州 个 开”市的中 地带 纬 26552726东经1195512043之 东 濒东界柘fl 连霞浦至分水关与浙 省苍 泰顺 县接壤 fi冲 平气候温和 雨量 沛 陆地 1461东宽79.3 长 57.4 市 辖fi 17乡镇及街 ”和开发区市区山水相 景秀丽三亚至同山高速 104和省沙吕线及温高速铁贯穿市区 境内太姥山是 景胜区；沙埕港地”我 要港口的中心位是我天然 港之一；前四季柚是 世界奇果fi；琳玄武岩矿山是 材基地之一化 产量占 的三分之一 1995 10月 13竟 院 同意撤县设市 轻的市依据自身的区位势和 源条件 定 市市性质：峡岸经济区东翼 工市 第二节 气候水文特征项目区域内属中亚热带季 气候区洋性气候显著秋高春温；夏长冬短春秋分 ；冬夏季 替旱雨季分 ； fi区域性特征 平均气温达 18 19 之 最热气温出现在 719月 平均达 23 28 之 地区 平均降雨量 13001700毫太姥山是市降雨中心区您平均降雨量达 2112. 3毫主要降水都 中在水稻长季的 39月 中 56月梅雨季和89月的台 雷雨季节是降水量的高峰期 第三节 社会经济概况改革开”以 市民经济fi 的发展 五期 市地区产总 GDP 平均递增 11% 2006 达 64.2亿元人均 GDP 11295元 均递增 11.5% 五fi计目标；财政总 均增长 10.3%达 4.06亿元 中地方级财政 2.58亿元 均增长 13%； 社会固定 产 均增长 30.4%累计 66.06亿元2006 达 26.64亿元增长 19% 农产化 程 工支产凸现第三产 次和水平 提高三次产结 2000 的 28.4： 37.7：33.9调 2005 的 23.7： 39.8： 36.5 中第二产比比 2000 提高2.1个 分； 2006 镇化水平达 45.7%超五fi计5个 分 建基本建项目 28项 现高速 线 车硬化乡村 450 里占总计的 56.3%市建 2000 的 7.3平方 里 展到 2006 的 12平方 里 农村电和市电改 一 三区fi等项目载建设初具初步 材 汽配 品工三 行 材省产 农基础设施和防灾抗灾能力 显增 ； 发展太姥山 设施 一步 善被 地质 景区20 达 93平方 里嵛山岛列 中最 岛fi之一； 2006市接待 94万人次 经济总 达 3.9亿元 五期一fi 辐射带动能力的产性项目 陆 开工 建设和 产累计承接浙 等市项目 95项 38.67亿元；累计 6281万元；总 800亿元的核电项目 带 前 未fi的发展高速和 遇 政 职能 fi 产管理 制改革 农村税 改革 林权制 改革 贸制改革 制改革等均取得非 fi制经济 发展社会主义市场经济制 一步 善 社会保障 文化 卫 育 currency1播电视等各项社会得到 一步发展建市医院病 楼 育馆 青少 宫等一社会 项目；农民人均纯 2000 的2854元提高到 2006 的 4027元 均增长7.1%镇民人均可支配 2000 的 5965元提高到 2006 10118元 均增长 8.6% 第四节 配套基础设施条件市 基础设施 力 初步 四 达的 项目 50中 18 供水管已经接到项目场址的可 项目建设与使 的需要； 11万伏电的 10万伏输电线已经达项目建设场址附 可从”的 10KV出线出 市拥fi程控换 容量 16万门沪穗 缆贯穿项目区现 市乡镇及“高速 104段 动号的 21 区域开 程控电话 达100% 邮政也得到步发展开 特递 络健 是 各银行络统的互连互 currency1电 市 可 项目建设要求 项目建设的钢材 水泥 木材地建材市场可以采：基建需的砂 砖等地材在地既可采 供应 第五节 项目建设的政策支持本项目是市土 源局 开中标项目市发改局 建设局 土 源局等fi关部门在项目的策和 报上提供 助和 第六节 基地及地质状况本项目位市 基地状 四东长120 宽 112总 地 13335.7 中 18 据地地及附 地质 料 建场地地地 属 平地元 场地适 建设 22第五章 工程建设方案与建设内容第一节 设计依据一 市 区设计GB50180-93；二 市市总；三 市 区 设施设定；四 设计 GB50096-1999；五 建 设计标 ；六 建 工程 设计及停车场设标 ；市绿化及设计 CJJ75-97；高 民 建 设计防 GB50045-95 2005版 第二节 工程建设方案一 设计理念本项目意在 fi一的 中心 结 地现状和环境顺应地 理建 从 理的功能要切 currency1场的结 绿化统 序 行深 设计 求社会 经济 和环境 的结 以 元 和市 fi基本设计理念 出 元化的建 各 人 化的 式与需求 出独特23的都市天线及景 二 总平中 和分 设 一 26 的写字楼写字楼以 楼fi的式 在 字口 currency1场 环境 市关之中市的背景 设四 楼 建 L” 中心内自然 性 的中心 街中 设独 在 字口”设 currency1场在 人气 吸人的同也提升 currency1场的 写字楼的出 口设在中心 内部人和写字楼人的 线 1 车行线： 市要求在和分 设出口连接currency1场和环 的车行线 2 人行线： 理 的步行线保 写字楼功能区互 3 停车场地：本案的停车以地 主 中 设地 停车以 停车的需要 4 防元：中 分考虑 状态 防车 的可能建 fi 防车环行 与基地出 口连接 三 建 设计1 二 一世 的设计 fl 性和 化以适应 同的 式 本案写字楼的 按 开式 设计可 可可分可 动 地区 企 等部门及社会 量身定 242 楼 fi四 主要 一 中一设8 均 3 在部 方以线 块的建 的建 现 特征表达建 的内 建 气结 各 元素的 材料及色 的比纯净 的现 在 的 上着出 街展开的量 在 之 连 的 元素出表现 建 的个性化特征 在写字楼的 上以fl线条 调现 的量 以黄色 岗岩和色 丽的currency1 现 与轻的平“ 材质的化表达出 同 次的 设计法上 fifl 方 四 结 设计主钢 土 力currency1结 楼均采 现钢 结 地 式钢 土 结 结 件”在 保 的前提 力求经济 理 按建 抗设计 GB50011-2010 场地抗设防 6 地动峰速 0.05g设计地分 属第一 设防 建 结 等级二级抗等级三级 人防抗力等级 核六级 六级 五 水设计1 本工程 水据现行 水 设计 省内地方法及建设位提供的要求 行设计 2 水统水源接自市政 水管 中 方fl一DN150 水管 水 在连状 水采 25供水一至四 水地 设一套 水 40m3及一套供水设备 独计量；五 以上 水设三套供水设备地 设一个 水水80 m3水采 独 式结 3 水采 雨 分 水经地式 水”理统”理达标 ” 地 内 车水均设 水经水 提升 出雨水经管 市政雨水管 本工程 水 量 293 m3 六 电气设计1 本工程负等级属高 一 建 采 二 10KV市电电源供电地 一 设500KW应 发电 一台市电电 发电 供 fi一级负 电 2 电力配电方式采 式和”射式相结 要负采 电源供电 3 标 按： ： 300LX； ： 300LX；： 300LX； 口 电： 150LX；设备 ：150LX；会 ： 300LX 选 自带 电的 具停电 自供电 90分 楼 设 预 currency1告电源 4 本工程防雷接地统按二 防雷建 设计 5 本工程 地电部门提供 缆至地 电话接场 及 部分设 线统以 数据及等 输的要求设一套保 管理统在 楼各 口及电等”设 行 控在及主要出 口等”设 视 及 报 按 各 设地射 测 以防 26 设计1 本工程 楼且建 高 超 50据防 楼 前 前均采 施 设 2 防 控制统在灾发平 调 统停行 防 统启动 防设计1 本工程 均 市区内四 达 防车可接到达建 防车 行高 建 均fi 4以上环 防车 建 接 地设fi 的楼出口 建 防 要求 2 防水 防水 发电 及高配电 均设区地 独 防分区设级防门与 相 3 高 楼设 防电 式楼 及前 防分区之 及设备 之 以相应的防currency1 开 4 本工程按高 楼高 50M设计 内 水量 40L/S 水量 30L/S 灾持 3 自动 水量 30L/S灾持 1 5 本工程建 均属一 高 建 灾报 统的保护一级灾自动报 统的式 中