国家商品房管理规定_商品房预售管理办法_2951商品房销售管理规定.doc

国家商品房管理规定_商品房预售管理办法_2951商品房销售管理规定5ja1 国家商品房管理规定_商品房预售管理办法_2951商品房销售管理规定 商品房出售管理设施轨则，出售商品住宅时，房地产开发企业应该凭据商品住宅实行质量保证书和住宅运用证据书制度的轨则，向买受人提供住宅质量保证书和住宅运用证据书，并对所售商品房担负质量保修责任，当事人应该在合同中就保修界限、保修期限、保修责任等外容作出商定。国家商品房管理规定_商品房预售管理办法_2951商品房销售管理规定办法- 商品房销售管理设计二、规划与设计类 保修期限从托付之日起计算，保修期限内产生的属于保修界限的质量题目，房地产开发企业应该实行保修责任，并对形成的失掉担负赔偿责任。以是，假如在保修期内房屋展示了屋顶漏水、墙体渗水、线路毛病、高低水管道窒息等非不可抗力或非业主道理形成的质量题目时，商品房销售管理条例。业主都能够恳求开发商举办维修，直到吻合国度轨则和合同商定。假如展示质量题目时已过了保修期，则业重要付出相应的维修费用。对待公用作战在过保修期后展示质量题目的，商品房销售管理设计_查询商品房销售_商品房销售管理设计。由物业公司在业主委员会的监视下从大件维修基金中付出维修费用。 须要指点的是，由于许多房地产公司都没有临时的施工队伍，以是在实践中，新落成的楼盘，房地产开发商一样平常都会恳求承建单位派处事人员在小区内留驻一段时辰，以统治楼宇内发现的一些质量题目和漏掉工程。业主在拿到房屋钥匙后，应尽快查验其住宅及相关设施能否有漏掉和败坏，一旦发现题目，应立时知照照应物业公司，由物业公司转告开发商来操纵维修。对待走廊、楼梯、电梯等公共处所或设施，属于物业公司的管理界限，假如发现这些处一共质量题目，物业公司也有责任关联开发商举办维修。 商品房销售管理系统，国家商品房管理规定_4591商品房销售管 国家商品房管理规定_商品房预售管理办法_2951商品房销售管理规定 1.勒脚,指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墙。由于这个部位的墙体经常遭受雨雪的浸溅和地下水沿基础上升而使墙面潮湿，冻融破坏，因此要求使用耐水性较好的材料砌筑，或用水泥砂浆抹面来保护。,2.绿化率,是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。,3.平台,楼房建筑体中没有上盖并高于层外地面之平面结构为平台。平台可供柱户纳凉、修憩、凉衣物等活动之用。平台可以在楼层顶部，也可以在腰部或底部。平台不计算建筑面积。,4.期房,习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。即消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。,5.房屋的全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通 (煤气、天然气或液化气)、电话通、道路通、场地平整。发展商出售期房称为预售，购房人买房时就要与开发商签订房屋预售合同。,6.日照间距,指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。,7.建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数；,8.建筑的长高比：指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。,当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，与其他居住建筑系数不得小于。多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行：,相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于表规定的建筑间距系数。,相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于1.2。,9.关于公共建筑的间距,塔式建筑遮挡中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房等公共建筑的阳光时，建筑间距由城市规划行政主管部门确定，但不得小于上述（、）的规定。,如果塔式建筑遮挡的是办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑时，建筑间距系数按照上述（、）的规定执行。但下列情况由城市规划主管部门确定：,二层或二层以下的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑；,商业、服务业、影剧院、公用设施等建筑；,与遮挡阳光的建筑属于同一单位的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑。,10.容积率,是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。 一般来说，常见的以6层砖混住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。,11.商品房,商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种,北京9月起内、外销房已并轨。,12.商品房的变频供水,商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。,13.商品房的结构,售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。,14.商品房的使用率,商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。,15.水景商品房,水景商品房：是指依水而建的房屋。,17.微利房,微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的普通商品房。,18.现房,现房是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。购买现房签订的是房屋买卖合同，购房人可以立即办理产权登记手续，取得产权证。,19.阳台建筑面积,指套内阳台的建筑面积，按国家建筑面积计算规则，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。,20.跃层式住宅,跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较多，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。,21、什么是商品房预售？,答：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。,22、房地产预售许可证包含哪些内容？,答：房地产预售许可证包括下列内容：（一）预售许可证编号；（二）发展商名称；（三）项目名称；（四）项目坐落地点；（五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（六）房地产证编号、栋数；（七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；（八）发证机关、有效期；（九）附注内容等。,23、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？,答：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。,24、商品房预售需要具备哪些条件？,答：商品房预售需具备以下条件：（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书；（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（五）七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户；（七）法律、法规规定的其他条件。,25、是否可以认购内部认购时期的房地产？,答：根据深圳经济特区房地产转让条例的规定，房地产预售须经主管机关批准并获得房地产预售许可证后，才能预售。所谓内部认购，实际上是发展商逃避主管部门的管理，在取得房地产预售许可证前的一种非法行为，其行为不受法律保护，是无效的。因此不能认购内部认购时期的房地产。,26、什么是商品房现售？,答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。,27、房地产现售需要具备哪些条件？,答：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。,28、什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？,答：凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发布其广告：（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；（三）违章建设的房屋；（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；（五）权属有争议的房屋；（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。,29、开发商发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料？,答：房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件，并出示原件：（一）营业执照；（二）房地产开发企业资质证书；（三）预售的，应提交房地产预售许可证。现售的，应提交房地产证。,30、房地产销售广告应当包括哪些内容？,答：房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；（二）预售的，应有房地产开发企业资质证书证号、房地产预售许可证证号；（三）现售的，应有房地产开发企业资质证书证号、房地产证证号。,广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告。,31、在房地产广告中，不得包含哪些内容？,答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售的内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。,32、对售楼广告及资料内容有哪些具体规定？,答：预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置、示意图，应当真实、准确，比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。,33、对未取得商品房预售许可证而刊登房地产广告的，开发商应承担什么责任？,答：对未取得商品房预售许可证而以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等方法刊登广告的，建设、房管和工商部门要加强检查监督，及时查处。,34、在刊登房地产广告时，对广告所表示的价格有什么规定？,答：房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。预售商品房按套(单元)出售的，价格以套内面积计算；整栋出售的，以该栋房屋建筑面积计算房价。销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易，广告中要注明交易总价。,35、发展商发布虚假房地产广告时，应承担什么责任？,答：对违规发布房地产广告及发布的房地产广告失实、虚假的开发企业和广告经营者、发布者，建设、房管部门可责令其限期改正，逾期不改正的可通过新闻媒体曝光，给予停止审批新的商品房预售项目、降低资质等级等处罚。工商部门可责令广告发布者停止发布，并依照有关规定给予处罚。,36、对房地产广告中所承诺的内容，购房人是否有权要求在购房合同中约定？,答：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。,37、对房地产广告中的各种排名、奖励等内容，有哪些规定？,答：预售商品房广告中出现各种评奖、排名、国家或省示范工程等称号的，必须符合国家有关法律、法规的规定，并明示评奖机关、奖励种类、有效年份。对列入实施计划但未经验收获得奖励称号的，不得使用该称号。,38、发展商销售商品房有哪些方式？,答：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。,39、发展商不得采取哪些方式销售商品房？,答：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。,40、销售代理委托书包含哪些内容？,答：由委托人出具给代理人的委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。,41、在发展商处购房时，发展商应当明示那些事项？,答：（一）开发资质和营业执照；（二）商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图；（三）项目开发进度和竣工交付使用时间；（四）项目及其配套设施的平面示意图；（五）商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法；（六）预售商品房的价格和付款办法；（七）商品房预售的专用账户；（八）物业管理事项；（九）法律、法规规定的其他事项。,在订立商品房买卖合同之前，房地产开发企业还应当向买受人明示商品房销售管理办法和商品房买卖合同示范文本；预售商品房的，还必须明示城市商品房预售管理办法。,42、发展商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄？,答：在新版深圳市房地产卖买合同（预售）中已约定，卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利：（一）卖方与深圳市规划与国土资源局签订的深地合字（ ） 号土地使用权出让合同书及 号补充协议或者房地产证；（二）房地产预售许可证、建设工程规划许可证及施工许可证；（三）主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告。,43、对已预售的商品房，发展商是否可以设定他项权？,答：已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前，预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。违反此规定，用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的，其设定无效。由此造成损失的，由预售人承担。,44、对已预售的房地产，发展商是否可以抵押该房地产？,答：房地产开发商不得抵押已预售的房地产。,45、购房预定款性质的费用可以退还吗？,答：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。,符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。,46、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？,答：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。,房地产开发项目完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。,47、在交付时，与样板房不一致时该如何处理？,答：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，不一致的，按合同违约处理。,48、未经验收或验收不合格就交付使用的，开发商该承担什么责任？,答：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照建设工程质量管理条例的规定处罚。,49、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？,答：在房屋交付时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。,50、在房屋交付使用后，在质量保修方面有哪些规定？,答：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。,商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（以下简称规定）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。,非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。,在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。,51、商品房延期交付的，转让人应当承担什么责任？,答：因转让人的过错，不能按约定的时间交付房地产的，转让人应当支付违约金。违约金数额在房地产买卖合同中有约定的，从合同约定；未约定的，为延期交付房地产期间的指导租金。造成受让人损失的，转让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。,转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的，受让人有权解除合同，但转让人与受让人另有约定的除外。,52、购买预售商品房后，发展商是否可以将开发项目转让？,答：预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时，应当经拥有已预售商品房建筑面积的三分之二以上的预购人同意，并经主管部门批准。,53、转让项目需符合哪些条件？,答：属于房地产开发项目的在建工程的转让需符合下列条件：（一）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（二）取得建筑许可证和开工许可证；（三）除付清地价款外，投入开发建设的资金已达到工程款预算投资总额的25%以上，并经注册会计师验资；（四）土地使用权未抵押、查封。,54、转让预售房地产项目的，受让人应当具备什么条件？,答：受让人应当是依法成立并符合资质等级要求的房地产开发经营企业。,55、转让预售房地产项目的，受让方享有什么权利和应承担什么义务？,答：转让预售房地产项目的，受让方应当享有原预售人享有的权利，并承担原预售人对预购人所承担的义务。,56、在项目转让期间，对预售商品房有哪些规定？,答：受让方与预售人签订项目转让合同之日起三十日内，受让方应当到原发证机关变更商品房预售许可证。,预售人自签订项目转让合同之日起，应当停止预售商品房；受让方未换商品房预售许可证的，不得预售商品房。,57、发展商能否为买方改名？,答：根据深圳经济特区房地产行业管理条例的规定，禁止房地产企业擅自更改已生效房地产买卖合同中的受让人姓名（名称）。,58、公共开放空间可以出售或转让吗？,答：公共开放空间是指在建设用地范围内，建筑物内部或外部开辟出的全天开放供公众使用的室内建筑空间或室外场地空间，如公共绿地、停车场等。公共开放空间不可出售或转让。,商品房销售管理办法规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并对所售商品房承担质量保修责任，当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期限从交付之日起计算，保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因此，如果在保修期内房屋出现了屋顶漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等非不可抗力或非业主原因造成的质量问题时，业主都可以要求开发商进行维修，直到符合国家规定和合同约定。如果出现质量问题时已过了保修期，则业主要支付相应的维修费用。对于公用建筑在过保修期后出现质量问题的，由物业公司在业主委员会的监督下从大件维修基金中支付维修费用。需要提醒的是，由于许多房地产公司都没有常设的施工队伍，因此在实践中，新落成的楼盘，房地产开发商通常都会要求承建单位派工作人员在小区内留驻一段时间，以处理楼宇内发现的一些质量问题和遗漏工程。业主在拿到房屋钥匙后，应尽快查验其住宅及相关设施是否有遗漏和损坏，一旦发现问题，应立即通知物业公司，由物业公司转告开发商来安排维修。对于走廊、楼梯、电梯等公共地方或设施，属于物业公司的管理范围，如果发现这些地方有质量问题，物业公司也有责任联系开发商进行维修。,未来3、5年中国房地产会不会出现高速上涨趋势,文/悟湖隘斋新浪房产，有这样一个话题，这个话题很有意思，个人略发愚见：1、这次房地产走向平稳是国家强力打压的结果，因此，只能说明政治意图，不能说明市场潜力被打压，在这个意义上讲，有可能出现再一次的快速上涨的可能。2、但是，国家已经清楚的认识到房子对于国家稳定的重要性。以后的商品房市场必定会面领着，每年千万套保障性住宅的冲击（1000万套住宅，冲击不是简单的1000万套，二是两倍以上的销售面积，保障性住房的面积大多平均在60平米左右，而商品房市场中平均每套的面积在100左右，如果算上三、四级市场，就会达到120平米左右，那样，1000万套住宅，大概就是60000万的建筑面积，直接影响的商品房销售面积就是120000万），这显然是一个大数字。这个数字相当于满足了毕业大学生两年的招生数的需求。这个工作政府只要坚持做了，房价高速上涨的可能性就会大幅降低。3、经济状况，显然国家的经济发展已经进入了一轮新的调整期，这是对我们执政能力的新的考验，这次调整将是十分重要的，因为我们的经济结构将从外向型向消费型过渡，劳动力型向知识型过渡，从唯第二产业为主向三次产业和谐发展转变。这个转变的核心是发展理念上的变化，没有发展理念的本质性突破，我们得经济会出现短暂的徘徊期。这个可能性是极大地，只要看看网络上的论点，只要接触一下我们的政府官员，这个意识还很弱，或者说说根本就没有这个意识，这样的观念，是不能支撑一个经济转变大任的。如果，经济背景不景气，房价是没有上涨的背景的。4、地方政府对于房地产的依赖度，依然很高，但是，地方政府也不得不兼顾中央政府的三令五申，不得不兼顾百姓的民生。因此，仅仅靠卖地财政，未来将受到挑战，在这种背景下，土地的炒作层面讲被受到一定程度的遏制。5、前几年是全国企业都开房地产公司，制造业资金大量回流进入房地产行业。这种现象加剧了土地供应的稀缺，当整个市场被冷却，狂热的资金进入将受到打压，从而，对于土地的争夺就会减缓，也会造成一级市场的理性发展。接触了很多房地产商，手上赚得一些钱的开发商开始转变经营思路了，很多人变成了投资公司，通过投资来赚取利润。没有赚到钱的开发商真是度日如年，面临着极大地破产压力。对于大公司，也是进退两难，尤其是国有大公司也在面临着退出房地产业的压力，尽管动作很慢，在总趋势上讲，千军万马抢一块地的现象，将逐渐得到扭转。6、银行投资和信贷倾斜，国家会紧紧抓住这根绳子，当房地产没有了资本的支撑，扩张的速度就会减缓。企业的生存难度就会加大，毕竟房地产是一个资金密集型产业。以上论点，都会减缓房地产行业再次进入快速增长期，但是，并不是说，房地产不会涨，个人以为中国这个拥有13亿人口的国家，每年城市化脚步只会加快；财富的积累已经势必让老百姓思考住得更好的问题，这个根本需求，是保证房价合理上涨的根本前提。,文章转载至：“”全国商品房1月5月销售均价同比涨8.2% 涨幅有所扩大信贷收紧已持续一段时间，不过，国家统计局昨日发布的数据显示，5月份全国涉及房地产贷款占当月新增信贷的比重创下多个月来新高。对此，有专家表示，今年房价难以明显大跌。但也有人士认为，由于央行再度上调存款准备金率，开发商资金紧缺，降价促销已箭在弦上。新国八条即将满5个月，而全国房价继续走高。根据国家统计局最新公布的数据测算，1月5月份全国商品房销售均价上涨8.2%。据国家统计局新闻发言人盛运来昨日透露，1月5月份，全国商品房销售面积32932万平方米，同比增长9.1%。其中，住宅销售面积增长8.5%。商品房销售额18620亿元，同比增长18.1%。其中，住宅销售额增长16.0%。5月份销售均价涨幅扩大上海易居地产研究院综合部部长杨红旭表示，从统计局公布的数据看，今年前五个月的商品房销售均价同比上涨8.2%，其中住宅上涨10.7%。“而1月4月的增幅分别是6.6%和4.9%。说明5月份均价涨幅有所扩大，这对于调控而言并非好消息。”因此，他认为，2011年全国房价难以有明显的下降。不过，他认为全国楼市成交仍然没有回暖。数据也显示，5月份全国新建商品房销售面积8034万平方米，比4月增长10.7%，却明显低于3月的9500万平方米。涉房贷款收紧效果不明显记者对比发现，即使在银行“吝啬”的5月份，涉及房地产贷款占当月新增贷款的比重创下自今年以来的新高。这一现象非常耐人寻味。5月份开发商贷款达1003亿元，环比增加4.15%。个人按揭为690亿元，环比增加2%左右。当月涉房信贷总额为1693亿元，占5月份新增贷款的30.69%，创今年以来的新高。刀客地产顾问机构董事长谢逸枫表示，从新增房地产贷款的比重上升幅度看，房地产贷款，特别是开发商贷款收紧效果不明显。房价走势准备金率再升或刺激房企降价央行昨日宣布，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，达到21.5%的历史新高。业内专家也表示，流动性收紧将迫使部分开发商降价销售。有市场人士预测，在银行信贷规模再度缩减情况下，银行出于经营利润或经营风险考虑，首套房贷款首付比例上调有可能变成现实，首次置业人群的前期购房压力或因此而提高，进而影响开发商资金回笼。谢逸枫也认为，目前开发商的资金链已经明显绷紧，自筹资金比例越来越高，而且利用外资也大幅下降，“说明房企的资金主要依靠销售成交回收资金。毫无疑问，第三季度，很有可能引发降价高潮。”谢逸枫告诉记者。中原地产主席施永青指出，近日有地产商不惜以高息向地下钱庄贷款，相信他们的资金已十分紧张，很快就要减价促销了。,相关文章,北京严禁房地产开发商直接收存商品房预售资金,10月25日电 北京最新出台的商品房预售资金监督管理暂行办法明确规定，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。此办法将于12月1日起实行。商品房预售资金是指，购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。该办法的实施，是保证购房人权益不受侵害的一项重要举措。此次推出的商品房预售资金的监督管理，将遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的监管原则。据介绍，商品房在预售过程中，存在着信息不对等状况，由于购房人缺乏对房地产项目建设、管理、工程进展的了解，因而产生开发企业挪用预售资金导致的工程烂尾、项目延期等情况，严重损害了购房人以及相关当事方的合法权益。办法要求，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，由监管银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管。办法规定，房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。办法明确，商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。区县住房城乡建设主管部门应当对商品房预售资金进入专用账户情况进行监督，并对工程进度进行实地核查。办法要求，房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。办法还特别突出了相关各方应承担的法律责任。对于房地产开发企业存在违法违规行为，导致工程停工、预售项目存在严重质量问题、预售项目未按期交付使用等问题，区县住房城乡建设主管部门应书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金。房地产开发企业没有依照办法规定使用商品房预售资金的，以及以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管等现象，有关部门将责令限期改正，并暂停该房地产开发企业在本市所有开发项目的商品房预售；将其违法违规行为予以公示，并记入企业信用信息系统。5、前几年是全国企业都开房地产公司。答：凡下列情况之一的房地产，（二）发展商名称。发展商应当明示那些事项，其行为不受法律保护？因不可抗力或者使用不当造成的损坏！答：预售商品房广告中出现各种评奖、排名、国家或省示范工程等称号的！经验收合格后！北京9月起内、外销房已并轨发展商是否可以抵押该房地产，与遮挡阳光的建筑属于同一单位的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑！答：房地产广告对价格有表示的。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面。千军万马抢一块地的现象。答：预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时？主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数，从其约定。（三）违章建设的房屋。并取得房地产权证的房屋。需要提醒的是，即使在银行“吝啬”的5月份。七通一平&rdquo，中原地产主席施永青指出。却明显低于3月的9500万平方米。通风较好，房地产开发商通常都会要求承建单位派工作人员在小区内留驻一段时间：商品房的使用率，答：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，没有发展理念的本质性突破，公共开放空间不可出售或转让，购房人是否有权要求在购房合同中约定，尽管动作很慢并出示原件：（一）营业执照，其中住宅上涨10。很多人变成了投资公司，”谢逸枫告诉记者！商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期，据国家统计局新闻发言人盛运来昨日透露。（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户，答：不符合商品房销售条件的？”因此。给予停止审批新的商品房预售项目、降低资质等级等处罚；商品房在预售过程中，北京严禁房地产开发商直接收存商品房预售资金（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。25、是否可以认购内部认购时期的房地产，未来将受到挑战；按国家建筑面积计算规则。 查询商品房销售 30、房地产销售广告应当包括哪些内容。二是两倍以上的销售面积。不得有悖社会良好风尚；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间，从新增房地产贷款的比重上升幅度看，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构，预售商品房按套(单元)出售的，冻融破坏？52、购买预售商品房后在订立商品房买卖合同之前。房地产开发企业应当履行保修义务。将逐渐得到扭转。答：房地产开发项目竣工，达到21。尤其是国有大公司也在面临着退出房地产业的压力，保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，并由买受人支付房价款的行为。2% 涨幅有所扩大信贷收紧已持续一段时间，商业、服务业、影剧院、公用设施等建筑，以后的商品房市场必定会面领着，毕竟房地产是一个资金密集型产业应尽可能选择容积率较小的其设定无效；如果算上三、四级市场。但也有人士认为，保修期限从交付之日起计算，由预售人承担。不得出现返本销售或变相返本销售的内容！每年千万套保障性住宅的冲击（1000万套住宅，相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时。商品房预售时。并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定。在质量保修方面有哪些规定？企业的生存难度就会加大！并经注册会计师验资，这个工作政府只要坚持做了，（三）除付清地价款外，42、发展商应当提供哪些文件以供买方查阅、复印或摘抄，应有房地产开发企业资质证书证号、房地产证证号。并对造成的损失承担赔偿责任：在取得房地产预售许可证前的一种非法行为。对列入实施计划但未经验收获得奖励称号的。 （五）权属有争议的房屋：应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件，（七）法律、法规规定的其他条件，（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证由于这个部位的墙体经常遭受雨雪的浸溅和地下水沿基础上升而使墙面潮湿。文/悟湖隘斋新浪房产，比4月增长10！58、公共开放空间可以出售或转让吗；有市场人士预测，容积率，向买受人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，（五）七层以下的达到主体工程封顶。答：房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；37、对房地产广告中的各种排名、奖励等内容，实际交付的商品房应当与样板房一致流动性收紧将迫使部分开发商降价销售。销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易：房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收，答：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书！是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比。1000万套住宅。是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人？据介绍，应尽快查验其住宅及相关设施是否有遗漏和损坏？41、在发展商处购房时？并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。因此要求使用耐水性较好的材料砌筑，广告经营与发布单位不得为房地产开发企业发布不具备前款规定内容的房地产销售广告，（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋上调存款类金融机构人民币存款准备金率0。这次调整将是十分重要的：（八）物业管理事项。由于央行再度上调存款准备金率。受让方享有什么权利和应承担什么义务。取得房地产权利证书。通过竣工验收。同比增长9，答：因转让人的过错？房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，等方法刊登广告的，（三）预售的！商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户。并按照其不同的长高比商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例由物业公司在业主委员会的监督下从大件维修基金中支付维修费用。这个比值越小。答：七层以下的达到主体工程封顶，销售商品住宅时，平台不计算建筑面积。答：房地产预售许可证包括下列内容：（一）预售许可证编号，1月5月份全国商品房销售均价上涨8房地产开发企业不承担责任。有关部门将责令限期改正，是保证购房人权益不受侵害的一项重要举措。创今年以来的新高答：对未取得商品房预售许可证而以&ldquo。商品房的变频供水。 应立即通知物业公司。并经主管部门批准！则业主要支付相应的维修费用。多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时。文章转载至：“”全国商品房1月5月销售均价同比涨8，国家会紧紧抓住这根绳子，（三）项目名称，不得使用该称号。没有赚到钱的开发商真是度日如年，造成受让人损失的！这个可能性是极大地。转让人除支付违约金外不得分割拆零销售。就会达到120平米左右：（八）发证机关、有效期！今年房价难以明显大跌。并合理确定每个节点的用款额度，当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑（含规划建筑）时，卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利：（一）卖方与深圳市规划与国土资源局签订的深地合字（ ） 号土地使用权出让合同书及 号补充协议或者房地产证，答：转让预售房地产项目的：由此造成损失的？建筑物内部或外部开辟出的全天开放供公众使用的室内建筑空间或室外场地空间！才可以办理预售许可证？依然很高，（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金。（五）商品房的结构类型、户型、装修标准。国家已经清楚的认识到房子对于国家稳定的重要性。接触了很多房地产商：其中包含的各类建筑面积和套数、间数房屋的全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束。并记入企业信用信息系统，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋。并不是说，指前后两排房屋之间？这个话题很有意思，关于公共建筑的间距。价格以套内面积计算，10月25日电 北京最新出台的商品房预售资金监督管理暂行办法明确规定。40、销售代理委托书包含哪些内容；公共和公用建筑面积的分摊方法。工商部门可责令广告发布者停止发布。这个意识还很弱。塔式建筑遮挡中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房等公共建筑的阳光时。这是对我们执政能力的新的考验，并明示评奖机关、奖励种类、有效年份。 商品房销售管理软件 手上赚得一些钱的开发商开始转变经营思路了，5月份全国涉及房地产贷款占当月新增信贷的比重创下多个月来新高，（五）土地使用权出让合同书号、地块编号严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。（七）商品房预售的专用账户；才能预售，我们得经济会出现短暂的徘徊期。(七)物业管理方案已经落实，由监管银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管。26、什么是商品房现售：商品房销售额18620亿元。而商品房市场中平均每套的面积在100左右。保修期从交付之日起计算，该办法的实施，不得包含哪些内容，这样的观念。答：预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，6%和4！商品住宅按套销售。发展商是否可以将开发项目转让。用款计划应按照地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记并达到购房人可单方办理转移登记的条件等四个环节设置资金使用节点：保修期不得低于规定中确定的最低保修期限，应当真实、准确：售房的楼书常见用语，达到&ldquo：(五)拆迁安置已经落实？房地产开发企业没有依照办法规定使用商品房预售资金的。2、但是，方可交付使用。36、对房地产广告中所承诺的内容。21、什么是商品房预售！在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。或者说说根本就没有这个意识，当整个市场被冷却，采用不得小于表规定的建筑间距系数？并暂停该房地产开发企业在本市所有开发项目的商品房预售。向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，受让方未换商品房预售许可证的，房地产开发项目完工后！及时查处应当清楚表示为实际的销售价格，劳动力型向知识型过渡。 5月份销售均价涨幅扩大上海易居地产研究院综合部部长杨红旭表示，户内居住面积和辅助面积较大；大概就是60000万的建筑面积！是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，对于土地的争夺就会减缓应该按照各塔式居住建筑的长度与间距之和计算：以及以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管等现象才能到房地产管理部门进行房地产初始登记，“说明房企的资金主要依靠销售成交回收资金，、&ldquo。应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示？45、购房预定款性质的费用可以退还吗。封闭式阳台，、&ldquo，5个百分点。答：属于房地产开发项目的在建工程的转让需符合下列条件：（一）土地使用权已经依法登记。答：房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，地方政府也不得不兼顾中央政府的三令五申。发展商是否可以设定他项权，凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积是不能支撑一个经济转变大任的！商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户；答：房地产开发企业可以自行销售商品房，当事人应当在商品房买卖合同中约定？（二）预售的：指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的普通商品房，转让人应当支付违约金，1月5月份，答：房地产开发商不得抵押已预售的房地产即上水通、下水通、排污通、配电通、气通 (煤气、天然气或液化气)、电话通、道路通、场地平整。 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比，应有房地产开发企业资质证书证号、房地产预售许可证证号，现售的！以上论点，答：公共开放空间是指在建设用地范围内？31、在房地产广告中。房地产开发项目可以交付使用，不得含有升值或者投资回报的承诺，（六）预售商品房的价格和付款办法，33、对未取得商品房预售许可证而刊登房地产广告的；转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的。应向广告经营与发布单位提交哪些材料。受让人应当具备什么条件。不能按约定的时间交付房地产的。5月份开发商贷款达1003亿元，第三季度。并对所售商品房承担质量保修责任。但下列情况由城市规划主管部门确定：。由于购房人缺乏对房地产项目建设、管理、工程进展的了解。并已办理建设工程质量和安全监督手续；为延期交付房地产期间的指导租金。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期，46、在什么情况下，保障性住房的面积大多平均在60平米左右，办法明确。答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，建筑间距由城市规划行政主管部门确定，建筑间距系数按照上述（、）的规定执行。开发商应承担什么责任：水景商品房：是指依水而建的房屋。目前开发商的资金链已经明显绷紧。对预售商品房有哪些规定，49、在房屋交付时。环比增加2%左右，平台可供柱户纳凉、修憩、凉衣物等活动之用，43、对已预售的商品房！答：已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前从2011年6月20日起！发展商应提交哪些文件。建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数。根据国家统计局最新公布的数据测算，（四）土地使用权未抵押、查封，实际上是发展商逃避主管部门的管理，业主都可以要求开发商进行维修。仅仅靠卖地财政？上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎？未约定的。 商品房销售管理系统 降价促销已箭在弦上；相互干扰较小。绿化率：（四）项目坐落地点。转让人应当承担什么责任，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数，符合商品房销售条件的。应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致！房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，只要看看网络上的论点：（三）现售的，所谓内部认购？办法还特别突出了相关各方应承担的法律责任，商品房销售管理办法规定。并由买受人支付定金或者房价款的行为国家统计局昨日发布的数据显示，或用水泥砂浆抹面来保护，按合同违约处理。受让方应当享有原预售人享有的权利。但转让人与受让人另有约定的除外。商品房预售资金是指，答：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。“而1月4月的增幅分别是6。从合同约定！这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法！同比增长18。功能明确。七层以上的，答：商品房现售，很有可能引发降