03佳豪商业广场项目消费者调研分析报告

消费者调研分析报告西宁佳豪商业广场中国西宁1目 录序 言第一部分 消费者宏观分析一、城市居民收入分析二、城市居民消费支出分析第二部分 商业巷消费者问卷调研分析一、消费者个人消费行为调研分析二、消费者对佳豪商业广场经营认同分析三、消费者对佳豪商业广场经营功能要求分析2四、消费者个人基本信息第三部分 消费者问卷调查分析一、消费者个人消费行为调研分析二、消费者对佳豪商业广场经营认同分析三、消费者对佳豪商业广场经营功能要求分析四、消费者个人基本信息综 述序 言对商家而言，“顾客就是上帝”，只有为顾客创造价值，才能为自己创造价值。对商业项目而言，消费者就是上帝，只有项目为消费者创造价值了，商业地产才能体现他的价值，项目才有可能成功。所以说，研究消费者的特征、需求及相关数据，考察城市的消费能力，并进行有效的分析，提炼，有针对性的进行商业业态业种规划，提供适宜消费者的商品、 、 ，是 项目的成功的关 。所以说研究消费者就成为了 提。本报告中， 要 问卷调研、观察 、基 数据收 、报 、 、 种 进行了调研，对本地商业消费者及城市居民消费 及特征进行了的调研，了的基 数据。是 数据分析中，针对currency1 项目的特征，以及数据的效性，进行了“分，fifl ，fl。 有的 中的述西宁消费者的特征、商业巷商”消费者的特征、以及项目 3 的消费者的特征 西 消费者的特征 。 体上，针对的二，有针对性地对本地消费者支出 、支出的部进行了研究分析， 而出西宁城市消费者的特征 同， 及 了 市场调研问卷 本 问卷 个， 及 商” 、商业巷及宁广场商” 、 商” 、 、商” 、 商” ， 了西宁城市 要的商”城市消费者 ，并针对 的 同，进行了有针对性的分 ，研究商业巷商”的消费特征、西宁城市商业消费者的特征。考察了西宁城市消费者对 项目的 。消费者调研是一个而有针对性的 ，需要 的数据数 ， 能 ，只是 据 项目的特征需求，进行了有针对性的调研分析，力争实现对 项目位及后期工 有利的支撑。第一部分 消费者宏观分析一、城市居民收入分析、 7年，西宁市常住人口 .3 万人。其中，城镇人口 9. 4万人，乡村人口8 . 万人。 常住人口中，市 人口 7.7万人。是青藏高原人口唯一超 万的中城市。、近年来，西宁城市居民收入水平增长迅速， 7年达 3 元/人。47年西宁市各 人口数统33.49 . 9.34.84 3 3 4 城东 城中 城西 城北 人口数 万人 3、 西宁各 县中，城西 人口数 ，达 9.34万人。城西 城市居民可支配收入达 3元/人，为各 县 高。比城中 还要高近 元/人。4、 论：西宁市人口 ，城市居民收入增长迅速。为城市商业的发展提供了坚实的经济基 。城西 为西宁市 要的一个 ， 论人口数，城市居民收入水平都较高，为本项目商业的发展提供了要的客户基 。且城西 整个西宁市有极佳的美誉度，提高的 的能力，有利currency1项目商业的发展。西宁市近年来城镇居民人均可支配收入示意 元 7626.318397.369334.63106368.57%10.11%11.16%13.94%0200040006000800010000120004年 年 年 7年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%城镇人均居民可支配收入 增长率2007年西宁市及 县城镇居民可支配收入及增长示意 10636 10076 10995115639890 933013.94%13.79% 13.82% 13.85% 13.86%15.33%02000400060008000100001200014000西宁市 城东 城中 城西 城北 县13.00%13.50%14.00%14.50%15.00%15.50%城镇居民人均可支配收入 增长率二、城市居民消费支出分析、西宁消费品总额分析5西宁市近年社会消费品零售总额 亿元 71.62 81.6119.51138.9912.64% 13.94% 14.50%16.30%0501001504年 年 年 7年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%社会消费品零售总额 增长率2004-2007年西宁城市居民人均消费总额示意 元 5875.64 6407.866722.547635.516.69%9.06%4.91%13.58%01000200030004000500060007000800090002004年 2005年 2006年 2007年0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%西宁消费支出总额 增长率.近年来，西宁城市社会消费品零售总额及城市居民人均消费支出总额快速增长。 7年，市实现社会消费品零售总额38.99亿元，增长 .3 %。其中，市 零售额 .4 亿元，增长7. %。城市居民人均消费支出总额达 7 3 . 元，增长3. 8%。. 西宁四 中，城西 社会消费品零售总额达3 .38亿元，占整个西宁市比 .7%，增长7. 9%， 四 中增长速度 快。.3 论：近年来，西宁市社会消费品零售总额及城市居民人均消费总额快速增长，城西 西宁市社会消费品零售总额中所占比例的，增长速度快。市场需求旺盛， 买能力强，使 商业有较的市场发展机遇。62007年西宁消费品零售总额四 分布表 亿元 37.94 36.3827.27 24.8317.40% 17.59% 16.52% 16.33%27.30% 26.17%17.86% 17.86%020400.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%零售总额 增长率 分比零售总额 37.94 36.38 27.27 24.83增长率 17.40% 17.59% 16.52% 16.33%分比 27.30% 26.17% 17.86% 17.86%城中 城西 城东 城北 、城市居民消费支出分析2004年西宁居民消费型支出分配示意 元 607.9 446.97 487 711.95 713.02 554.96221.472132.373.77%9.45%12.14%12.12%8.29%7.60%36.29%16.94%05001000150020002500食品支出衣着支出家庭备品及 支出医疗保健支出娱乐教育文化支出居住支出交 讯支出项商品及 支出0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%2004年西宁消费支出 占总支出的比例2007年西宁城镇居民消费支出分配示意 元 2942.15833.95485.19 662.88888.87 674.38 786.94361.1538.53%4.73%10.30%8.83%11.64%8.16%6.35%10.92%0500100015002000250030003500食品支出衣着支出家庭备品及 支出医疗保健支出娱乐教育文化支出居住支出交 讯支出项商品及 支出0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%2007年西宁消费支出 占总支出的比例70500100015002000250030002004-2007年西宁城市居民消费支出分配2004年西宁消费支出 2005年西宁消费支出 2006年西宁消费支出 2007年西宁消费支出2004年西宁消费支出 2132.37 607.9 446.97 487 711.95 713.02 554.96 221.472005年西宁消费支出 2363.04 651.9 366.42 583.76 780.98 696.26 741.94 223.562006年西宁消费支出 2463.71 680.18 431.98 577.4 788.99 700.05 780.87 299.362007年西宁消费支出 2942.15 833.95 485.19 662.88 888.87 674.38 786.94 361.15食品支出衣着支出家庭备品及 支出医疗保健支出娱乐教育文化 支出居住支出交 讯支出项商品及 支出. 西宁市居民近年消费支出比变化的趋势 ：食品消费比基本维持 变，占有较的 额，38. %左右，说明本地 恩格尔系数较高，相对 发达，也说明本地 消费者对食品消费有要的偏好。而衣 消费，增长速度缓慢，其占总消费支出比也迅速下降，4年的 .94%下降 7年的 .94%。居住支出增长度缓慢，占总消费比有 4年 .4%下降 7年的8.83%，反映了房地产市场经 3年的快速发展后 平 。交 讯消费、项商品支出增长速度较快，占总消费支持比有一的增 。家庭备品及 支出有一的增 ，占总消费比有一的下降。其他，医疗保健支出平 增长，占总消费比基本 变 教育文化支出增长也相对，占总消费比 %左右。8 7年西宁市城市居民消费 成增长率比较3. 8%9.4 %. % .3 %4.8 % . %3. 7%.7 %. 4%. %. %. % . % . %. %. %城市居民人均消费性支出 食品支出衣着支出 家庭备品及 支出医疗保健支出 娱乐教育文化 支出居住支出 交 讯支出项商品及 支出7年西宁城市居民消费支出中食品支出示意43 . 7 %89. 3%84. 9 %39.84 %3 .37 %9. 7%. 7%33.4 %4 .7 % 水产品 调 、 及 品 其他食品 食 7年西宁城市居民消费支出中衣着支出示意. 8 %3.99 %83.87 %3 .88 %.99 %衣着 其他衣着品 衣着 工 费7年西宁城市居民消费支出中家庭备品及 支出示意44. %4. 3%. 7 %73. 3 3 % . 3% . 3%消费品 上品 家庭品 家 家庭 . 7年西宁城市居民消费支出的比 ： 7年，西宁城市居民人均消费性支出7 3 . 元 增长3. 8%，其中：食品支出94 . 元，增长9.4 % 衣着支出833.9 元，增长 . % 家庭备品及 支出48 .9元，增长 .3 % 医疗保健支出 .88元，增长4.8 % 娱乐教育文化 支出888.87元，增长 . % 居住支出 74.38元，下降3. 7 %交 讯支出78 .94元，增长9 .7 % 项商品及 支出3 . 元，增长 . 4%。currency1 7年currency1“数度上，食品支出增长迅速成为。 4年以来， 信业快速发展，机及fi费的度增长也是的趋势。而衣 支出 经fl 年的缓慢上后， 年快速上。.3值意的是， 食品支出中， 水产品、 占有较的比， 者人均年消费 8 元，占 3%，后者人均年消费 4 元，占有 %。说明 西宁市，超市业态中， 产品有较的市场 额。而西宁城市居民对 有一的偏好，也说明了 业态 本地有市场。而 消费也有较的市场 额。第二部分 商业巷消费者问卷调研分析一、消费者个人消费行为调研分析、消费者中高商品消费目的地 、西宁市商业经营格认同消费者中高消费目的地4%4 49%49 38% 9%”市 商场 其西宁商业经营格认同分布3 4%7 % %比较现 比较统 统 ” 人 商场 4人 49人 比较现3 比较统7 统 10其 人 其中商业巷 人、人、西人 比较统的项比例 好，说明本地商业市场需 ， 、 好的商业项目 本地消费者中有较高的美 以本地 消费者的需求。誉度。 3、消费者 分析 4、消费者对现有型商业的消费偏好对消费者 分布示意 2549251759%20.76%10.59%7.20%7.63%10.59%20.76%11.86%0%01020304050600.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%人数 分比人数 25 49 25 17 18 25 49 28 0分比 10.59 20.76 10.59 7.20%7.63% 10.59 20.76 11.86 0%近交 是 是 乐 的品所商场的 商场的 度商品的的态度其他消费者经常的消费地示意 374716211627.01%34.31%11.67%15.33%11.67%010203040500.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%人数 比例人数 37 47 16 21 16比例 27.01% 34.31% 11.67% 15.33% 11.67% 青 商品市场11交 是 利、商品的 度 消费者 三位， 本地消费者中有极佳的 度、美誉度 所以， 项目 以后的中，一要 交 、商品业态、 度。反映出本地消费者对现 商业 营 的 认可，也为业种规划、 的 好工，能 有效的进项目 项目的经营发展位“明了 。成功的 率。、消费者 出行交 西宁市本地消费者 出行交 的工 中，交占有的比例，达 7.8%，其 ， 行、占有9， %及 .88%的比。种 出行交 的现，为 项目的发展提供了机遇，西关、四、 利 3 交 所能 的 都可能成为 项目的 。而 项目的 中，开 型 能 为 项目的发展带来更 的市场机遇。消费者 出行交 示意 30289126619.50%1.30%57.80%0.65%16.88%3.90%020406080100行 自行 交 助动 自驾 0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%人数 比例二、消费者对佳豪商业广场经营认同分析12、消费者对项目熟悉度 、消费者对项目的认同度消费者是 道商业巷佳豪广场商业项目 进行商业的 8 9%39 3%道 道消费者是 认可佳豪广场商业经营形态99 8 % 4%认同 认同部分消费者都 道商业巷要拆迁改造，对 项目获 当 介绍了项目商业广场的位的候，部分消费者都 认 。 可。 市调问卷 中，currency1有部分被问卷者没有介绍 ，消费 者对 项目的位有些 是 清楚，实际上对商业广场种位认可度会更高。3、消费者 度 4、消费者对城西 是 应该配 /中型商业 场所认可度13消费者对现 利度认同 %47 39%有些 没有 消费者对城西 配 中认同度分析 88%3 % %需要配 需要配 无所谓有 3%消费者认为现 的 基本上 利，所以改善交 ， 绝 数对对城西 配 商业广场表示欢迎，认同度 高。增 巴 有要。 、消费者经营业态需求问卷显示，消费者对 、 、娱乐 为欢迎，也为 项目以后的经营功能位及业态规划布“明了 。消费者对佳豪广场业态认同度示意9074664325 2927.53%22.63%20.18%13.15%7.65% 8.87%0102030405060708090100 娱乐 健身 动 吧会所KTV动感 院0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%人数 比例14三、消费者对佳豪商业广场经营功能的要求分析、消费者了解或寻找的 娱乐场所的渠道上的数据可以 出，本地消费者有极的口头播习惯，所以 推广中一要意消费者的口头播，形成” 。同，也应该意 城中 商业中进行推广。意电视广告、报 志、户外广告 的 。形成综合的播势。消费者寻找的 娱乐场所渠道分析4114481323 22 2429.50%10.07%34.53%9.35%16.55% 15.83%12.26%0102030405060习惯城中 商业中城中 商业中朋友介绍家人介绍电视广告报 志上的商业广告 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%人数 比例、消费者期 佳豪广场(商业巷)应该配 的业态及业种15 消费者对本项目商业经营业态需求分布示意 8 %7 9%4% %37 9%7 4% %34 8%33 8% 38 9%活需品消费 消费 消费 扮消费 消费享乐消费 商 消费 娱乐消费 学习消费 动消费. 活需品消费、 消费、 消费三种型比例 高，占总比例的 4%。其他的消费、 动消费、学习消费、娱乐消费也占有要地位，所以 项目业态 中，超市、 、 应该是业态 力。、 动、娱乐、学习消费应该是 力业态。活需品消费比例73 44%9 3 %9 7% 7 4%超市场 美食 食品/副食品 洗衣房 分布示意 9 8%4 8% %7 8%49 %4 %黄金珠宝 化妆品 天品 皮 袋. 超市、 美食消费需求较，是 考虑的业态。 .3 消费规 ， 业种规划中， 要视其比例， 、 、化16妆品、皮 是 考虑的容。 消费需求分布示意 %43 %4 %4 9%44 %4 %饭 家 中 快 西 快 烧烤 风 特色 特色 扮消费需求示意4 33%37%7 %33 %家居家 美发 美甲 美容Scurrency1A.4特色 、风 特色消费者认可度较高，可见，美食广场、 美发是消费者认可度 高的，家 也有 比例。 本地有消费市场。需求分布示意3 %4 3 %47 8%3 9%洗浴中 咖啡厅 茶馆 吧商 消费需求分布8 %8 8%8%3 3% %4 7%3 %办品 银行 租 邮 票 印刷 礼品 电脑/配件. 咖啡厅、茶馆市场需求比 高，是 考虑业种。 . 消费者对银行的需求 高，其 是礼品、电脑、邮政及办17品。娱乐消费需求分布8 9%34 3%3 % 3 %游艺厅 吧 KTV 儿童游乐场所学习消费需求分44%3 3 %9 % 学习品 兴趣培训班.7消费者对儿童游乐场所需求 高，其 是 吧、KTV。 .8 、学习品市场有较的需求。动消费需求分布 43%3 %49 3 %动 动器 健身中享乐消费分布3 8% 3%3 %49%会所 浴 按摩 动感 院.9 动 需求 高、其 是健身中， 后是健身器 。 . 动感 院消费者认可度 高，近 %，其 是会所，也有较比例需求。18四、消费者个人基本信息、消费者年龄 、消费者性问卷调查消费者年龄 分布05225332000%40%19.23%25.38%15.38%0%01020304050608岁以下 8 岁 3 岁 3 4 岁 4 岁以上0%10%20%30%40%50%人数 比例问卷调研人口男女比例示意 %3 4 %男 女被调查者中青年人数 ，其 是中年。 岁左右、及4 男女比例4 %： %，商业巷人群统相比 商业巷中，女性客岁左右人群占总人群比例 高。 户 占总客户数的 9% ，男性客户偏高。总体而言，女性客 户是市场的 力。3、消费者籍贯 4、消费者文化度19消费者籍贯分布示意 8 7% 4%9%西宁本地人 青 省人 外省人士问卷消费者受教育分布示意 24% ,2635% ,3725% ,2714% ,15 2% ,2本科以上 高中 初中 学3. 商业巷逛客户中，西宁市人占有绝对比例，达 8. 7%。 4. 受教育度中，比例 高、其 是高中、本科、初中、学。、消费者 业 、消费者居住地消费者现 居住地分布示意 9%74 % % % 9%城中 城西 城东 城北 城 其他地 消费者 业分布3% 8%3%4%3% % % 业经营 者 业工 文教 工者个体业 学 人外来 工者 其城西 占有绝对的比，达74. %，其 是城东 、城中 、 问卷中，学 及 业工有 比，其 是个体 业 、 其他 。 。207、消费者个人收入消费者收入分布示意 48 49% %3 3% 元以下 元 3 元 3 8 元 8 以上消费者收入人群划分中， 元以下占有绝对比，近 %， 体的一对一 中， 元以下占有 的比 其 是 元 ，占有 %比 后是 3 元，占有 %。考虑 体调研中，消费者会 自己的收入，所以实际上，被问卷消费者实际收入会更 。第三部分 总体消费者问卷调查分析21一、消费者个人消费行为调研分析、消费者中高商品消费目的地 、西宁市商业经营格认同中高 消费目的地4 8%7 43% 8 39%4 %”市 其他认为西宁市的商业经营格 7 3%9 4% %73 3%比较现 比较统 统 、 本地消费者中有 高的 度，美 比较统的项比例 高，说明本地商业市场需 ，誉度、 度， 者经 年的经营 造，后者以商品 、 以本地 消费者的需求。 高、 、 好 本地消费者中有较高的美誉度。 3、消费者 分析 4、消费者消费习惯分析22 的 原 3 %9% %98 9%94 9%97 9%9 8% 9 %近 交 是 乐综合 容 的品 商场的 度商品 度 态度 上 消费地%3 %8% % 青 商品交 是 利、商品的 度 消费者 三位， 对现有型商业的消费偏好 所占比例 高，其 是 所以， 项目 以后的中，一要 交 、商品业态、 。业种规划、 的 好工，能 有效的进项目成功的 率。 4. 消费者 容分析 4.3消费者消费 分析23上 消费容%4%4% % % % 咖啡茶馆 娱乐 健身 浴浴上 消费 37%33% % 3%家人同行 朋友同 同行 自人同行 意 同行占有绝 数比，其 是 娱乐业。 家人同行、 朋友同 同行占有 比，达7 %。、消费者 出行交 西宁市本地消费者 出行交 的工 中，交占有的比例，达 %，其 ， 行、占有7%及 %的比。种出行交 的现， 项目的营 中，开 型 能 为 项目的发展带来更 的市场机遇。24常外出消费使 个交 工7% % %行 自行 交 助动 自驾二、消费者对佳豪商业广场经营认同分析、消费者对项目熟悉度 、消费者对项目的认同度是 道佳豪 特商业广场(商业巷) 3 %44%道 道是 认同佳豪 特商业广场的商业经营形态4 79% %认同 认同部分消费者都 道商业巷要拆迁改造，对 项目获 。 当 介绍了项目商业广场的位的候，部分消费者都 认可。 市调问卷 中，currency1有部分被问卷者没有介绍 ，消费者对 项目的位有些 是 清楚，实际上对商业广场种位认可度会更高。3、消费者 度 4、消费者对城西 是 应该配 /中型商业 场所认可度25目 常 活品消费是 4 8%7 48%39 44%有些 没有 城西 是 应该配 /中型商业 场所433 83%7 % %需要 需要 无所谓商业巷消费者相比，有 3%：48%消费者认为现 的 基本 绝 数对城西 配 商业广场表示欢迎，认同度 高。上 利，可见城西 消费者对 活 利有较高的认同度，所以 项目的 营中改善交 要。 、消费者经营业态需求问卷显示，消费者对 、 、娱乐 为欢迎，也为项目以后的经营功能位及业态规划布提供了 据。三、消费者对佳豪商业广场经营功能要求分析26佳豪 特商业广场(商业巷)应该配 些业种比较合适7% %4%8%9% 娱乐 动健身 吧会所 KTV动感 院、消费者了解或寻找的 娱乐场所的渠道上的数据可以 出，城中商业中 本地有的市场 力，同，本地消费者有极的口头播习惯，所以 推广中 要 城中 强推广，也要意消费者的口头播，形成” 。同，也应意电视广告、报 志、户外广告 的 。形成综合的播势。、消费者期 佳豪广场(商业巷)应该配 的业态及业种佳豪 特商业广场(商业巷)配 些经营业种8%7%3%7% %4%9%8%9%活需品 扮 享乐 商 消费 娱乐消费