04佳豪商业广场项目投资者调研分析报告

投资者调研分析报告佳豪商业广场（商业巷）中国西宁1目 录第一部分 投资特征分析一、投资者特征研究二、地产投资产品分析第二部分 投资者问卷调研分析一、投资者需求分析二、投资者个人信息分析综述2第一部分 投资者特征分析一、投资者特征研究通过前期市调，对西宁的房产投资者进行了归纳，大致有以下几个种类。1、投资者组成1.1投资自营客户1.1.1商业巷市场现有经营客户，以西宁、西宁周边地区、兰州客户为主。1.1.2商业巷在西宁市、青海省都具有极大的影响力，很多商家有往来于兰州、西宁业务，在两地都有商业经营。现在商业巷改造，为他们提供了极佳的投资机会，通过现在登记购买的客户可以看出，这类客户数量十分巨大， 们 的一部分 。 类客户资 力 对 ， 数量 多， 们 中 商 的主 投资 。1.2 业投资客户1.2.1以西宁、兰州 业投资客户为主，西 地区、国 业投资客户为 。1.2.2中国经 ，产 了一 ，他们具有极的投资 力。他们投资地产，一 业的投资客户，州房currency1。他们以投资地产“为目的，在商业地产、fifl市场 有 大的 ，这类人投资 ，投资 对， ”的 业，会 现很的投资 力。1.2.3 、国 1.2.中国的 出，特 在经 对 的地区，在 的在 。他们需 一个的 3 ，地产、特 商业地产 的一种主 ，这类 者看 投资 的 ， 对 ，对投资的 对 。这类 者投资 力很， ， 务。1.3 客户1. .1个地区都有一 客户，他们 有一 ，投资市 大，现在通 胀又这么严 的，想寻求一个 对 、又有 的。地产 佳的之一。他们胆子 小，给他们 现投资的 、 的障 说他们的 。尤 在青海，这类客户有 大的 ，特 在各州县。二、西宁现阶段投资产品分析章节主 通过对西宁目前房地产投资产品的统计与分析，了解投资者的价格倾向及产品取向，然由于目前西宁在 市产品的地段、类型、 位、 面在很大的差异 ，所以 们只 希冀通过分析来了解投资者市场的大致情况， 通过这 项目的分析来武断的 为导向来确 们项目的一 指标。表一：楼盘名称 明仁苑 世通名城 海德堡 香格拉 青海湖大厦位置 城西区香格拉路2号 昆仑路（海湖路西500米）城中区省委大院 西宁伟业房地产开 有限 长江路7号商 青海新千房地产开 青海世通房地产开 民惠地产 城中区香格拉大8号 青海绿地房地产开 楼宇类型 fifl加商业 纯fifl 商 fi 临街商业大型社区 商 fi区 配套 中庭园林 、150个地下停车位 、配套商业中庭园林 、会所 底层商业配套 中心广场会所 底商配套成交均价 526元/ 218元/ 暂 900元/ 起价 216元/价 980元4付款 一次 、按揭 一次 、按揭 一次 、按揭 一次 、按揭 一次 、按揭装修情况 毛 坯 毛 坯 毛坯 毛坯 毛坯主力面积 二房91-6三房12 -1 2二房92-95 三12 -10 复 二房95-98 二房8-86 三房11 -105 1 9-1 89-128 二房80三房166进 面装修 面装修 面装修 二期地 层 面装修 75 80 85 二期50 90 地 位置 ，交通为 ，户型 计 为 。项目位于城西， 量 大 成 ，对于fi家来说， 为 。民惠地产开 在地 有一 的名 ，项目户型 计 ， 有二房三房 户型1种。地 位置 ，交通 为 ，户型 计 为 西宁市第一个以fifl为主的大型社区。地 位置 ，位于 一路与长江路交 。临 ，过往车多，对于 fi者来说大、大。周边配套，个区给人一种currency1“，项目户型 计95 二房面来看成 项目周边配套、fi 绿fl 区。项目周边 配套 ，项目fi 绿fl 区，户型面积过大。表二：楼盘名称 家园 家园 宁苑 德园 位置 位于新宇路” 位于 路与一路交 位于 一路11号 位于 一路与国路交 路29号5 面积 000 2 二号楼1892 2 112 000 2商 青海新千房地产开 民惠地产 青海 德currency1 西宁市城市 开 楼宇类型 两 0层 层 临街商fi 商fi 小 层fifl 纯商业区 配套 底层商业配套 底层商业配套 园成交均价 暂 150元/ 27 0元/ 2900元/ 120001 000元/付款 暂 一次 、按揭 一次 、按揭 一次 、按揭 一次 、按揭装修情况 毛 坯 毛 坯 毛坯 毛坯 毛坯主力面积 2、66、75、9 、118、115、1 二房86 三房120-1 0 127 二房91三房1079、200、500进 暂 面装修 二期地 层 面装修 90 95 98 60 位于新宇路”，户型面积 计 ， 项目 佳豪广场fifl 大项目。位置 ，交通 。 小区以多层 为主，多层fi房在西宁 购房 青。位置 ，交通 为 ，绿fl面积 大。位于 园 ，西宁地产项目。项目地面积大，绿fl。 周边 大型购 场所。位置 ，周边 配套 。位置 ，周边 配套。商业 ，层. 米，为商业 位底。6以 两个表格可以看出，以 投资产品 在地段、 配套、周边 面、 在产品的个 计、 业、商业 都在一 的 。可 的一 这 楼盘的 都很 ，这可以 伟三 面的 ：一 目前西宁房地产市场 需求 ，个市场 于供求 的阶段 二 目前西宁房地产投资市场资 量 ，社会资 寻求投资 向 三 现阶段在西宁 的房产投资产品出现， 房地产投资产品的 。以 三 面可以看出， 们项目在投资市场 具有 的 面 及 的 前 。第二部分 投资者问卷调研分析一、投资者需求分析1、 问 投资有多 2、 有向投资商 7 投资者投资限 1 1 6 11 6 9 20 9 8 22 1以 1- -5 5-8 8-10 10以 投资者 几投资向 5 28 107 55 12 6 6 16 8 期 1- 2- -5 投资限8-10的投资者 的48%， 次 10以 的投资者， 以 表中看出，所调查的投资者中1-3有投资向 的55%，16%。所调查的投资者中，都 在投资 有一 的经验，投资 期投资 的20%。这对于 项目来说，在 周期时间 商业地产都具有一 的眼光，通过对这部分人 的调查 充分了解 投资 与项目推盘时间 吻。行为 投资对象的 求。、投资商 会注 的因素有 、西宁商业巷改造，认为 地段 宜开 的项目为8投资者投资注 因素 15 20 125 17 90 12 58 8 10 1 109 15 105 1 价格 地段 交通 区 划 人流 商业 间投资者认为 地段 宜开 项目 182 10 2 82 16 96 19 9 51 10 1 0 22 29 6 综型商业广场 业市场 超市百 娱乐 餐饮美食文fl影 运健fi 乐业的人 、地段、商业 投资者 为注 投资的因素，投资 业的 商业巷改造，所调查人 中九成以 的人都 很认同的，并都希望改造后间以及 业后期的商业 ，都 决 投资者行为的 大因素。 商业巷，开 成西宁市唯一新型的综型购 广场，调研中再一次了证明项目 位西宁唯一一个新型大型综购 广场 符投资者、经营者以及 者心 需求的。95、投资商 ，会选择哪个面积区间 6、投资酒 、 寓、写字楼可接的 单价为投资者投资选择面积区间 95 7 6 2 17 9 1 7 11 6 1 7 2 1 0 0 20以下 20-0 0-60 60-8080-100 100-120 120-180 180以 投资者投资酒 、 寓、写字楼接价格86 7 98 5 0 0 0 0 2500- 000元 000-000元 000-5000元 5000元以 通过调研，自营投资者针对选择 位区间在2040 米 47% 通过对西宁投资者调查，投资者针对酒 、 寓、写字楼可接的 投资品牌 卖 的投资者选择 位区间在4060 米 15% 单价在25003000元 的 47% 次接 单价在项目针对 位面积划分计划以20 米为单位 可以实的， 面积的划 30004000元 之间的 53%，以 所 可以看出分可以充分满足同投资客户需求。 西宁市酒 、 寓、写字楼投资 有一 的市场， 市场 对 。7、投资商 可接的 单价为 8、 问投资商 的目的 10投资者投资商 可接价格 189 98 0 0 2 20000- 0000元 0000-0000元 0000元以 投资者投资商 目的 18 65 0 17 11 5 1 1 自己经营 对 出租 短期投资 长期投资在调研中，投资者目前在西宁市区所投资临街商业 业接均价在25000元/ 通过调研，投资自营客户 的65 可以看出 来，西宁左右。这说明投资者投资商业地产，都 很看中商业 业的投资价 ，对于 市商业 业一直飙 ，租 的一再 涨都 促进经营者投资自营的 。 价格并 有很 大敏。佳豪广场在 位准确， 均价略 于市场价格 有可 的。9、 问投资商 会委托经营 以 取 的回报 10、 问投资商 时，首选哪一种付款 11投资者投资商 会委托经营 69 5 22 11 106 5 会 会 看情况投资者投资商 首选付款 12 59 5 26 2 15 银行按揭 一次 付款 分期付款商业投资者对于所投资的商业 业，看情况 委托经营 出 通过对投资者的调研，银行按揭的投资者 的 59 ，一次 付租来 取 租 的 的5 ，因目前西宁市商业市场 有出 款的 的26 。在调查中部分投资咨询项目 可以分期付款，现针对商业 业 有的 ，对投资者 ，有 因西宁市场很多项目 有分期付款。的商 ， 可以放心委托 租赁 业。11、 问主 通过哪 “房地产广告信息 12、 问 愿选择投资品种为12投资者主 通过哪 “房地产信息 1 9 117 27 6 15 1 68 16 18 12 28 2 0 电 报纸 户 广告 电台现场活 宣传单页 朋友介绍 路过投资者 愿选择投资的种类 116 8 68 22 120 0 0 0 0 0 0 0 商场商 市场商 临街 面 票 寓 写字楼通过朋友介绍来投资商业的 的28 ， 次 现场活来“ 通过调研，因个投资市场品种的 ，票、 、fi房行情的房地产信息的，可以看出西宁市房地产 ，抓投资者 ，针对投资者 投资商场 位 临街 位都 很青的。心 让投资者人 口头传播 所在， 次现场活的推广也 可 。1 、认为在西宁投资房地产 业的投资者，主 来自哪 区 1、投资商 所期望的回报 13投资者主 来自区 18 8 12 11 9 2 25 7 1 1 西宁市 兰州 ”中县 ”源县格尔木 大通 它6 7 8 9 10 11 0 0 0 0771150 2000 000 6000 8000 10000 12000 1000 1 2 5 6问题选项人数统计对西宁投资者的访问中，西宁市商业投资者除西宁市地投资者 ，西 通过对投资者调查访问，期望投资回报11 的 的60 ，宁周边州县投资者也有一 的市场， 次 它 省投资者，以州浙 对于投资者来说，投资回报 多 ， 针对西宁商业投资回报江投资者 多。 均在8 左右。二、被调查者的个人 信息1、的龄 2、的 fi地14调查投资者龄区间 11 59 7 9 0 0 2 1 1 1 18-25岁 26- 5岁 6-5岁 6-60岁 60岁以 投资者 fi区 22 12 97 55 1 17 25 1 0 0 2 城中区 城西区 城区 城 区城南去 它通过投资者调研，商业投资者龄 25岁这一阶段 市场投资 fi在城西区的投资者 55 ，可以看出城西区投资人主力人 。 项目推广 区。 、 问所 的职业为： 、 问目前投资一套商 的 价为15投资者 职业 6 51 27 10 5 118 6 0 0 2 机 私营业 自营职业个 商户 业单位 驻 机构投资者投资商 价 5 28 87 6 5 18 16 8 0 0 0 0 20以下 0-60 60-80100-150 150-200 200以 通过调研， 6 的投资者 个 经营商户，何针对这部分投 以 表中可以看出，市场目标投资客户投资 额在060投资资客户人 项目的宣传推广 ， 让这部分投资人 接项目 区间， 项目核心投资目标人 。的投资价 很 的。5、调查者 6、的文fl 16调研投资者男女 82 1 119 59 男 女调查投资者文fl 17 9 66 105 52 9 5 大学以 大 中 初中通过对投资经营者调查，投资经营者8-10的女 经营者，对投资商业 调查中，具有 中、大 学历者 西宁市场主力目标投资客户人 。有一 的眼光，通过对这类人 的调查， 充分了解投资者投资行为 以及对 业的 求。综 述 通过对西宁市投资者调研，得出西宁市投资者具有以下特 ：一、投资经验，对价格 面 。次针对投资者调查的主 对象 西宁市有投资经历市民及各楼盘现场的咨询者，所调研的有效对象 在商业地产投资大部分有 10的经验，对商业地产投资有一 的眼光。特 对产品价格 ，对价格 面普遍认为 商 地段 市场实际情况 。 注商 周边类似 位的租 ，由周边类似 位租 心 预期 来倒估价格。对项目 ， 接的位置 明 的临街 位的价格在1725000元/ 价格 这个区间， 投资向 可 。二、 复投资向明确投资向看，大部分被调查者在1 都有再次投资向，这对于 项目佳豪商业广场推出时间 吻，对于项目 。 何针对这部分投资目标客户 项目的宣传推广 ， 让这部分投资人 接项