小户型公寓开发中的问题及其对策

小户型公寓开发中的问题及其对策 摘要： 如今，上海的小户型公寓大多是当年的烂尾楼改建而成的，由于受到其原有建筑结构和造型的局限，就必然导致小户型物业产品的诸多先天不足和种种缺陷。当此类产品在总体供应紧缺而需求旺盛的情况下，其产品本身的这些问题便会 一俊遮百丑 地被人们所忽略。而当市场供应日渐增多，人们对小户型有更多选择时，此类问题便会逐渐显露，其产品也就逐渐会被市场所淘汰。 在当前小户型物业一哄而上，高唱凯歌之时，更有必要对这类产品问题及其如何解决的对策做一理性剖析和冷静思考，以便在下一轮小户型的开发中能引 以为鉴，有所突破。 一、当前小户型存在的问题 目前市场上的小户型物业主要有以下几类问题： 1、房型不合理，居住功能差 现在，小户型公寓中大多是宾馆标房式的一室户房型，无独立厨房、无日常起居的活动空间，往往只具有通常集体宿舍的功能和旅店暂住的功能，而缺乏日常居家生活的功能。这类标房式房型，实际上就降低了作为居住物业的使用价值，因为即使是酒店式公寓，其毕竟还是供人居住生活的 “ 公寓 ” ，而非 “ 酒店 ” 。 除了这些标房式房型外，小户型中还有不少三角形、斜边形、不规则多边形的怪异房型，且只有一面 能采光，一旦分隔，便形成暗室暗间，无任何自然通风采光，这种不合理是显而易见的。这也是原先烂尾楼改建的无奈之举。严格地说，这类小户型房型可谓是市场的无效供应，是社会资源的浪费。 有些小户型中一房一厅的房型，虽说比上述房型好些，但总体来说也不如常规住宅中与二房、三房组合在一起的一房设计。小户型公寓中的一房一厅大多是直套型的类似于传统公房中一室半户的房型。这种房型，客厅采光不足，而卧室却过于明亮，两者恰好相反。因根据居住功能区隔的使用要求，客厅的采光应胜于卧室，应更充足。 此外，小户型中储存空间的严重 不足，也是一大通病，房型设计与装修设计时，未能充分利用有限的空间，未能做到 “ 麻雀虽小、五脏俱全 ” 的小而全、小而精。这同样影响到小户型的居住功能。 2、得房率低，走道过长 如今，小户型公寓的得房率普遍远低于常规住宅，大多在 70左右，有的甚至只有 60，如 “ 金银汇 ”60 ， “SOHO 时代 ”64 ， “ 巴黎时韵 ”68 等。这与通常新建住宅 80以上的得房率相比，实在是相差悬殊。对于日趋理性与精明的购房者来说，这一过低的得房率，显然会影响他们购房的抉择 (尤其是当市场上出现了更高得房率的小户型时 )。 过低的得房率，实际上就缩小了套内的使用面积，或者说实际上增加了套内使用面积的折合单价，其不实惠、不合算是不言而喻的。 造成得房率低的一个重要因素，便是其点式高层，一梯几十户走道过长的陈旧设计。现在的小户型楼，往往都是中间一条窄长走道，两侧一长排住户，如同鱼骨状的平面布局；或者中间绕电梯一圈走道，四面为住户的回环状布局，形成整个层面几十户一贯通的大一统空间格局。这一设计的不合理也是显然的，既会造成人声嘈杂、彼此干扰，又不利于辨别方位和人员的疏导，且又造成过多的分摊面积，降低得房率。从而，也就削 弱了其物业产品未来的市场竞争力，以及其保值增值的功能。 3、识别性差。存在安全隐患 由于小户型公寓设计的陈旧，一个层面几十户，鱼骨状、回环状一贯通的平面布局，便必然导致各家各户识别性差的弊端。进入走道，除非辨认门牌室号，几乎无其他可识别的不同空间格局的标志，往往使人不辨东西，失去方位感。有的甚至七拐八弯，仿佛进入了迷宫，一旦有火警便难以迅速疏散。且外人闯入也难以觉察，不象一梯两户、两梯三户那样的容易分辨。这便会给不法之徒留下可乘之机。 4、一梯几十户，上下不便 现有小户型公寓，大多都 是一梯几十户的集中式的电梯设置。如 “ 金银汇 ” 的 32 层三梯 54 户， “ 自由自宅 ” 的 6 层 2 梯 40 户， “ 奔腾新干线 ” 的 32 层三梯 20 户， “ 蓝朝部落 ” 的 32 层四梯 24 户等。平均每部电梯每天要承载一百多户至二百多户的上下运量，有的小户型甚至平均一部电梯要超过三百户的运量。就算每户只有一人居住，那么每天几百人上下进出，其拥挤状况、久等状况也是可想而知的。而且小户型业主又大多是年轻人，充满青春活力，其每天的上下出入比中老年人更为频繁，这就更会加重电梯的运载频率和运载量。常年累月居住于此，显然相当不便，一旦遇有急事或急诊病人 ，更是只能干着急。甚至还会因电梯的供不应求而发生邻里纠纷，如同当年上海居住因挤公交车而发生各类口角摩擦那样。 5、面积不当。总价失控 现在小户型公寓中标房式的一室户房型建筑面积，不少都在 40-50 平方米，如 “SOHO 时代 ” 、“ 国际金融家 ” 、 “ 东方时空 ” 等，对一室户而言，显然偏大。这一面积完全可设计成紧凑的小一室一厅。而小户型中的一室一厅也同样偏大，大多在 70 平方米左右，有的甚至超过 80 平方米建筑面积。这就失去了小户型的本来意义。小户型就应体现其 “ 小 ” ，以符合特定的市场需求。这一面积的不当也就直接 导致了总价的上扬，使小户型原有的低总价优势逐渐消失。 总价失控还表现在单价的跳空高涨。今年便有 3 个小户型公寓突破万元大关。 “ 国际金融家 ”10000 -15000 元平方米， “ 巴黎时韵 ”12000 -20000 元 /平方米， “ 东方时空 ” 均价 11300 元平方米。这就使这些小户型公寓的总价都在 50-110 多万元套之间。这类 “ 双高 ”( 高单价、高总价 )小户型，实际已远远超出了小户型目标群体的购买力，使小户型市场发生了供需错位的结构性失衡。 此外，如此 “ 双高 ” 的小户型，其未来的预期租金也必须随之高涨，这就又与 租赁市场实际的需求结构相矛盾、相背离，导致今后此类小户型的难以出租与变现，甚至引发一系列的市场问题。其实这也反映出发展商对小户型市场定位的失误。 上述五大缺陷，也是当今小户型市场不成熟的表现。如何解决这些缺陷与不足，如何优化乃至细化小户型产品，提高对特定居住使用者的适应性 (包括价位 )，这是今后小户型开发的关键，也是小户型市场进一步良性发展的保证。 本文不妨在这方面作一探讨，以抛砖引玉，集思广益。 二、小户型产品的优化与对策 1、改点式为板式，创新平面布局 改变整体建筑造型，将点式塔 楼改为板式结构，并将通常一梯二户或二梯三户的板式住宅，每户再一分为二，形成一梯四户、一梯六户的小户型。这就既能减少走道面积，提高得房率，又能增加各户采光，并能有效避免一梯几十户，中间通廊式的诸多弊端，增加安全保障。 2、改直套为横套，缩短进深 现有的小户型往往进深过长，大都只能形成直套型的一房一厅，以及暗卫、暗厨。且客厅要么无直接采光，要么采光不足，不如卧室明亮。如果能将其改为并列式的横套，同时缩短进深，并将卧室在平面布局上与客厅相错，凹进一块，形成曲折阶梯状布局，这就既能有效控制总面积，又能开 设更多的窗户，做到厅、卧、厨、卫全明，增强居室自然通风采光的生态性能。同时又能丰富外立面凹凸变化的建筑表现，强化其造型美感。 3、细化功能区隔，合理面积配比 小户型不应以牺牲居室功能为代价来一味求小，而应在细化功能区隔，合理各功能区域的面积配比，以及充分利用空间的基础上，做到小而全、小而精，小得合理、便利，不影响使用。 对于 1-2 人居住的一房一厅来说，其各功能区域的面积，当然要比常规住宅的二房、三房要小得多。但又不能太小，应以符合人体工程学的基本空间尺度为限。如卧室不能小于 10 平方米，客厅不 应小于 12 平方米，卫生间不宜小于 4 平方米等，否则就会影响使用，使空间过于局促、逼仄。其它功能空间的面积也应有合理配比，如储藏室、壁橱、小阳台、玄关以及冰箱、洗衣机等的专用放置空间等。各功能空间面积的恰当配比，各空间尺度的适宜准确，既能满足需要，又无面积损失，这是 “ 螺丝壳里做道场 ” ，细化小空间功能区隔的关键一环。 小户型公寓参考面积配比 - 面积 功能 类别 厅 卧 厨 卫 储藏室 壁橱 小阳台 玄关 套内面积 建筑面积 备注 - 小户型 12-14 10-12 4-5 4-5 2-3 1-1.5 4 2 1.5-2 36.5-44.5 46.79-57.05 按 78的得 一室一厅 房率计 小户型 12-14 2-3 4-5 1-l.5 1.5 20.5-25 26.25-32.05 同上，无独立 一室户 厨房，在过道 一侧设灶台 - 上述面积配比的一房一厅，居家的基本功能空间一应俱全，且套内面积也仅 40 平方米左右，即使按 78的得房率计，建筑面积也仅 50 平方米套左右，可谓紧凑实用。一室户适合于 20 多岁的单身青年 (包括外来小白领 )，或作为中青年的第二居所、备用房，以供不时之需。也更适合投资置业 (因其面积小，总价更低 )。且这一面积配比也能满足单身生活的基本需求。 4、变化局部隔断，增加储存空间 为了充分利用空间， “ 借空不借地 ” ，可采用类似 “S” 形、 “ 弓 ” 形和 “ 工 ” 形，以及勺子形、 “ 山 ” 字形等多种形式的隔断，以形成大小不同、厚薄不一的各类壁橱空间，既能增加分门别类的多种储存空间，又能节省占地，提高空间利用率。且又能保持分隔墙面的平整和完整，提高隐蔽性。虽说相似的隔断在常规房型的二房、三房中已有运用，但尚未普及，而在小户型的设计中，却几乎绝迹。如能更好地、因地制宜地采用这类隔断，则小户型的设计便能有所突破。其实用 性、功能性将随之陡增，且又能有效控制面积。 5、房型设计与装修设计同步结合，相得益彰 在装修设计中，常会因房型的局限和空间区隔的不合理而给装修带来麻烦和尴尬。如果能在房型设计时，事先考虑到装修的需要，将两者结合起来，形成互补互动的效应，建立相辅相成的关系，那么便能使相当有限的小户型空间，发挥更大的效用，真正做到小而全、小而精。并通过装修增强居室的实用性、功能性，同时也增强视觉美感，扩大和延伸视觉空间，使小空间不觉其小，产生以小见大的空间感受。如各类吊柜、壁橱、壁龛的设计，镜面墙的运用，全透或半透 的玻璃隔断，似断非断的半隔断，两用或多用的空间处理和家具设计等。亦即房型设计应为装修设计创造条件，留有余地；装修设计则应强化房型设计的