【商业地产】青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书2008-25DOC

青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.1 青岛即墨香根温泉 项目 规划设计任务书 目 录 1 .项目概况 .2 2 规划设计的基本原则 .4 3 规划设计要求 .7 4 设计成果要求 . 25 5 设计时间计划 . 26 青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.2 1 .项目概况 1.1 项目区位 本项目 位于 青岛即墨温泉镇 ， 属于青岛“五区五带 ”规划中的东部度假旅游区，区域内有独特的温泉资源，并已形成相对成熟的低密度物业氛围。本项目地块 距离 青岛流亭国际 机场 30分钟车程， 由滨海大道 到达青岛市区仅需 45分钟车程，交通 较为 便利。 机场青岛市区本项目滨海大道01 项目区位图 1.2 项目用地范围 及规划指标 1.2.1 项目总规划用地 145341 平米 ， 218亩 ，地块西北高、东南低，呈 坡地 ，落差较明显 。 1.2.2 规划指标 ： 容积率： 0.8-1.0，绿化率 45 建筑限高： 24 米 1.3 红线图 （另行提供） 1.4 项目四至 东至 泉海路 北 至 大田 路 南至 绿地 及水面 西 至 绿地 1.5 道路交通 东侧紧邻泉海路 ， 双向 4 车道 。 北 侧 紧邻大田路 ，双向 4 车道。 青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.3 1.6 周边环境 项目周 围 开发大量别墅项目，已经形成相对成熟的低密度物业氛围，有基本完善的度假配套设施，如高尔夫球场、滑雪场及温泉疗养院 ， 地块南侧有大面积绿地及水面 ，自然资源较好 。 青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.4 2 规划设计的基本原则 2.1 项目定位 2.1.1 项目 形象 定位 中央别墅区情景花园小镇 ； 青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.5 2.1.1.2： 项目价值点诠释 以欧洲花园小镇形成差异化形象 追求产品创新 2.1.2 产品 定位 1、 小独栋 别墅； 价值 贡献 ： 项目 价值标杆产品 ， 兑现项目价值 ； 产品点： 充分体现居住感受的升级，突出 独栋 别墅感，做足低密度感受 。 2、 花园洋房 ； 价值 贡献 ： 提高容积率， 与低密度产品更好融合 ； 产品点： 做足产品品质，体现洋房特质居住感受 。 2.2 总体规划 2.2.1 规划原则 2.2.1.1 整体布局 原则： 体现“ 小镇生活 ” 的社区规划 ， 突出小区的 低密度意向 。 以小镇中心集中示范小镇生活意向； 所有产品及景观设计均须体现小镇风情感； 为保证整体低密度意想，别墅产品的占地面积须达到 50%以上； 遵循资源倾斜原则：在资源条件好， 地形变化丰富，私密性及噪音小的位臵布臵别墅产品； 青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.6 2.2.1.2 住宅设计的朝向要求： 尽量采用正南向布局， 结合坡地地形设计建筑空间形式。 2.2.1.3 项目内部景观以降低建筑密度感，体现小镇风情为原则 ，外部景观考虑对项目边界建立及提升项目形象的作用。 2.2.1.4 人防、消防 、日照间距 等要求按照国家和 青岛 市有关法规进行 ，人防考虑于地下停车结合。 2.2.2 经济技术指标 产品类型：小 独栋别墅，花园洋房，配套公建 经济技术指标建议： 项 目 规划指标 建筑面积比例 用地面积 ( ) 145341 容积率 0.87 地上面积 /用地 规划建筑面积 149488 100% 地上面积 126258 地下面积 23230 住宅面积 146488 98% 1.小独栋别墅 62964 42.1% 地上 47984 32.1% 地下 14980 平均 70 平米 /户 10.0% 2.花园洋房 83524 55.9% 地上 76774 51.4% 地下 6750 平均 40 平米 /单元 4.5% 商业面积 3000 2.0% 地上 1500 1.0% 地下 1500 1.0% 青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.7 3 规划设计要求 3.1 总体要求 3.1.1 用地性质： 住宅用地 3.1.2 总用地面积： 地块占地 145341 平米 3.1.3 容积率： 0.8-0.9 3.2 规划建议： 3.2.1 小镇中心建议以广场为中心，以会所及钟塔为建筑统领，与花园洋房共同围合成为建筑尺度适宜的聚集场所； 3.2.2 小镇中间建议布局在泉海路与大田路的交汇处，结合小区步行入口设置； 3.2.3 在泉海路和大田路各设置一个车行入口； 3.2.4 花园洋房 建议靠近项目东侧和北侧临路部分，便于对外建立项目丰富意想，并起 到阻挡噪音，建立别墅私密性作用； 3.3 项目物业功能分区建议 花园洋房小独栋公建车行入口步行入口车行入口大田路泉海路排洪渠06 项目物业功能分区示意图 3.4 住宅 产品 建议 ： 3.4.1 本项目 总体 产品配比 建议 注 ： 总体户型面积、比例，可以根据销售情况，在后期进行一定的调整。 产 品 类型 占地面积 占地面积比 容积率 建筑面积 户型面积 套数 套数比 青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.8 小独栋 79973 55% 0.6 47984 200 33 3% 220-240 180 17% 花园洋房 63979 44% 1.2 76774 48365 120-130 87 8.5% 110 87 8.5% 100 87 8.5% 90 87 8.5% 130 87 8.5% 28409 80-90 252 24.5% 50-60 127 13% 商业 1454 1% 1.5 2181（地上） - - 合计 145406 100% 0.87 126939 1027 100% 3.4.2 小独栋 1. 布臵于 社区 内侧 ，景观资 源较好，远离道路噪声污染小 ； 2. 户型面积 建议 在 200 平米 左右 和 220-240 平米 ； 3. 建筑排布适当选择 错连 或联院 形式 ， 体现独栋感 ； 4. 地下室平均 70 平米 /户 ； 5. 每户设私家庭院 ； 6. 地上 2 层，地下 1 层，地下室考虑自然采光 ； 7. 户型设计注意空间变化，体现别墅的空间意象 ，如 高厅、 吹拔、露台设计 等 ； 8. 在综合成本和地形的条件下， 尽量设臵地下停车场 ，实现立体交通，人车分流； 地下 停车组织参考“龙湖滟澜山项目” ： 青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.9 小独栋连接处理方式示意 青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.10 3.4.2.1 户型设计要点： 1. 首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库，为 体 现较大的空间感受 ，地上面积在 200 左右的户型可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其中的两者结合布局，并设计（局部）吹拔，客厅的 面宽保证在 5.1 米 以上。 2. 厨房 应分为 中厨和西厨 ，其中中厨的面积较大。此外一层还应设计卫生间一处。 3. 地上 200平米左右的户型可以布臵 3 个 卧室 。 250 左右则可以布臵 4 个卧室 . 4. 二层主要功能空间为卧室，包括 1 个主卧区 + 2 个次卧室的选择，其中主卧区应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分。 5. 地下室 的功能空间包括设备间、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根据基底的大小 尽 量采用下沉式庭院采光 。 6. 建筑基地的面积在 200 平米 /栋左右 ，可以通过几栋别墅围合一个集中的组团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍 保证 一定面积的 室外空间 3.4.2.2 面积分配建议： 地上面积在 200 平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议 分层 功能空间 面积 ( ) 总面积 ( ) 首层 门厅 5 100 客厅、餐厅、家庭厅 70 公用卫生间 5 厨房（区分中厨、西厨） 15 地下室 家庭影院 20 - 30 90-100 多功能厅 20 设备间 10 洗衣房 /储藏 10 车库 20 工人房 (包括卫生间） 10 二层 主卧 主卧室 15-20 50-60 主人卫生间 10 步入式衣帽间 5-10 书房 10 次卧室 1 15-20 30-40 次卧室 2 10-15 公用卫生间 5 地上面积在 250 平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议 分层 功能空间 面积 ( ) 总面积 ( ) 青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.11 首层 门厅 5 160 客厅、餐厅、家庭厅 60 餐厅 30 家庭厅 30 公用卫生间 5 厨房（区分中厨、西厨） 15 次卧室 15 地下室 家庭影院 20 - 30 90-100 多功能厅 20 设备间 10 洗衣房 /储藏 10 车库 20 工人房 (包括卫生间） 10 二层 主卧 主卧室 15-20 50-60 主人卫生间 10 步入式衣帽间 5-10 书房 10 次卧室 1 15-20 30-40 次卧室 2 10-15 公用卫生间 5 3.4.2.3 户型推荐： 香江别墅 L 户型 总建筑面积 296.50 地上建筑面积 206.01 地上一 层 118.37 地上二层 87.64 半地下室 90.49 首层： 前院与室内的落差营造出拾级而上的起伏感，空间层次丰富 4.5 米的挑空客厅三面采光，环绕的中庭和后院成为一体化的户外客厅 二层： 完全私密的居家空间，全部南向采光 主卧与主卫之间特设衣帽间，营造干湿分区的舒适生活 地下室： 半地下车库、独立工人房 青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.12 青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.13 香江别墅 U 户型 总建筑面积 306.89 地上建筑面积 230.63 地上一层 158.25 地上二层 72.38 半地下室 76.26 首层： 前院与室内的落差营造出拾级而上的起伏感，空间层次丰富 4.5 米的挑空客厅三面采光，前临开放式前院的街区景致、后享中庭院落的家庭情趣 挑高 4.5 米的一层主卧独享近百平米的私密花园，明卫浴设计 中庭院落正对超大餐厨空间 二层： 楼梯很好地区分开两个卧室套房，有效地保障私密感 每个卧室都配有独立的卫生间，南向卧室卫生间设有顶窗 首层平面图青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.14 二层平面图地下层平面图3.4.3 花园洋房 1. 建筑地上 6 层 ， 首层设半地下室及下沉式庭院 ； 2. 户型面积 首层 120-130 平方米； 2-4 层逐 层退台；顶层建议为跃层处理； 3. 车位比每户约 1 个 ，集中停车注意与绿化结合 ； 4. 户型设计 建议参考成熟市场产品设计，如 深圳万科城。 3.4.3.1 布局： 花园洋房布臵在项目地块外侧，小户型部分集中布臵于小镇中心附近。 3.4.3.2 产品特征 ： 1）内： 情景 通过独特的入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间的加入，突出了生活方式的丰富和从容，甚至能够一定程度上 “模拟 ”别墅生活 “有天有地 ”、 “独立私密 ”等特征。 2）外： 花园 观景层次的增加（露台等），住宅与景观的结合更加紧密。 3）形： 洋房 产品形象提升，或者表现为用材的考究和工艺 的精致，更多的则青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.15 表现为丰富的建筑形态和立面细节，住宅面貌焕然一新 3.4.3.3 设计要点： 1 花园洋房注重丰富的建筑外形设计，利于形成小镇丰富的视觉层次 2 注重细节部分的设计，花架、铁艺、装饰构建的运用，形成了小镇热烈活泼的氛围 3 首层花园增加首层住户的户外活动，体现洋房的特质 4 层层退台形成的露台，增加室内外的空间过渡 5 外置楼梯提供到达室外的便捷通道，增加与自然的亲近 花园洋房与小镇中心的层次感示意图 3.4.3.4 户型推荐： 万科城 6 层洋房 首层： 128 平米 4 室 2 厅 2 卫，私家花园 +阳光房 +错层 二层： 111 平米 3 室 2 厅 2 卫 三层： 98 平米 3 室 2 厅 2 卫 四层： 88 平米 3 室 2 厅 2 卫 五层： 80 平米 2 室 2 厅 1 卫 六层： 72 平米 2 室 2 厅 1 卫 青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.16 二层 三层 四层 青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.17 3.4.4 产品外立面原则 建筑风格 建议 意大利托斯卡纳建筑风格 ； 建筑外形高低错落，装饰材料厚实，形成特有的品质感 ； 注意从细节提升品质，如从空调机位隐蔽、落水管外露、屋顶造型等方面，超越市场 。 高低错落的层面， 凹凸有致的墙体 ，以及用天然材 料，如石灰、木头和灰泥勾勒出 来的外墙是这类 建筑的典型特征 ； 平面变化丰富，易 于形成围合空间 ，实现多重院落 ；丰富的建筑形态和层次感五层 六层 青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.18 07 项目建筑外立面示意图 3.5 配套设施 3.5.1 商业 3.6.1.1 分布 ： 在泉海路与大田路交汇处 ； 3.6.1.2 商业形态 ： 结合会所设计，地上 2 层，地下一层 ； 3.6.1.3 面积： 总面积 3000 平米 ，其中 会所面积约 1800-2400 平米，其余为商业配套及办公用房 3.6.1.4 设计 建议 ： 1. 建筑风格与住宅统一 ； 2. 预留水电燃气接口 ； 3.5.2 小镇中心 小镇中心是小镇生活方式会聚点，提供聚会、休闲、交友、聊天的场所，是小镇生活氛围的集成展示 青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.19 小 镇中心的展示在营销期对于项目差异化形象的示范起了决定性作用 本报告是严格保密的。94小镇中心意向 充分利用地块的城市界面，整合各要素作集中的风情展示 集合多条动线的社区广场 设计要点原则 突出社区入口的标识性 延展商业面，考虑商业经营的需求 与住宅部分形成有效的区隔，减少相互干扰 Plaza Apartmen t 标识性的销售中心或商业主力店 充满活力的风情街区 Tower 社区标识物欧式城邦中心的原型再现：街道、广场、钟塔、喷泉、咖啡座、绿化 Street 充满热力风情的洋房住宅小镇中心意向示意图 3.5.2.1 小镇中心要素： 一个聚集中心 广场、会所 标志物 钟塔 交往、生活场所 社区商业：咖啡馆、超市等 休闲氛围 喷泉、花坛、座椅，宜人尺度 人文气息 涉及历史的、传奇的、文化的人事物 宜人尺度 建筑空间比例舒适 3.5.2.2 小镇 中心规模建议： 建议本项目配套总面积建议 3000 平米，包括会所、商业、物业办公用房等，其中会所面积 1800-2400 平米，社区商业 及其他 1000 平米 左右 ， 中心广场规模在 2000-3000 平米左右； 3.5.2.3 布 局 建 议 ： 以 广 场 为 中 心 ， 以 钟 楼 和 会 所 作 为 建 筑 统 领 ， 在广场周边以洋房配合商业，围合成层次丰富的聚集中心 3.5.3 会所 3.5.3.1 功能 建议 ： 极品 spa 及红酒博物馆 3.5.3.2 极品 Spa： 概念： 以总统套房的形式提供若干独立服务单元，配备高素质专业技师贴身服务，设立多种温泉体验设施并首次引进土耳其鱼疗养生概念，所 有服务须预约体验，可与亲朋挚友共同分享 设计要点：服务区可分 4-8 个 独立 单元，组合方式灵活，便于运营 布局示意： 青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.20 功能设置： 温泉区：以套房形势， 冷泉池、热泉池、鱼疗汤池、更衣室、休息室、会客室、棋牌室、按摩室 ，可考虑结合布置 餐饮服务区：西餐简餐、冷热饮供应 3.5.3.3 红酒博物馆 功能设置：红酒展廊、红酒吧、红酒窖 设计要求：红酒展廊可考虑结合酒吧或公共区域结合布置；红酒窖要求恒温恒湿； 3.5.3.4 面积分配： 3.6 园林规划 3.6.1 作用： 营造小镇意向，体现小镇风情 ； 形成 差异化形象，体现项目品质感 降低视觉密度，减少建筑密集带来的压迫感 3.6.2 设计 原则 1. 大手笔立形，达到平台水平 2. 小环境抒情，提升品质感 3. 尽量扩大景观用地 3.6.3 设计建议 专属温泉 1区 专属温泉 2区 200-300平米 100平米 专属温泉 3区 150-200平米 150-200平米 餐饮服务 50-100平米 专属温泉 4 区 青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.21 大手笔立形 水系为主线打造异域风情内环，以外边界和南侧绿地共同构成功能外环 内环通过两大水系和景观节点营造风情感，外环建立项目边界 景观布局示意图 景观设计 参考 图片 3.6.3.1 内环建议：以水系为主，小品增加风情感 3.6.3.2 外环建议 ：建立边界 方式一：起坡围合 在市政绿地内部营造连续的坡地以形成对地块的围合。 道路侧坡度较陡，地块侧坡度较缓。 道路侧可密植本地树种 ，并设臵铁艺栏杆围墙，通过硬质隔断建立边界。 适宜在地块北边界采用。优点：减少道路对地块内部干扰，同时有利于转化低青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.22 洼地势，便于景观营造。 景观设计造坡效果示意 方式二：护城河方式 加大地块边界与道路平面的高差，仿效护城河方式，通过栈桥的形式进入地块。 根据实际情况，沟内可充水成为进入屏障或者在沟底设臵铁艺围墙，通过心理感知建立边界感。 适宜在地块东边界采用。优点：栈桥方式有利于增强小镇意向，增强私属感 ，同时降低围墙对社区对外形象的干扰。 3.6.3.3 小环境抒情 通过小品、雕塑、园艺等符号增加景观风情体验 原地形剖面 道路 挖河示意 通过栈桥进入地块 原地形剖面 道路 起坡示意 青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.23 景观园林小品设置示例 青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.24 3.6.3.4 尽量扩大 景观用地 立体车库的使用及外租景观用地 在规划设计及建造成本适合的条件下，尽可能多的采取立体景观车库形式，并结合地形条件适当垫高造景，做出微地形变化 龙湖滟澜山项目地下车库与建筑关系示意图 建筑 前庭园 地下车库 下沉庭园 入户桥 步行系统 组团绿化 步行系统 青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.25 4 设计成果要求 规划设计方案包括以下文件： 4.1 彩色规划总平面图一份，比例 1： 500 4.2 规划方案设计文本 15 本，规格为 A3 幅面，内容至少包括： 4.2.1 设计说明，表达规划设计构想，设计意向； 4.2.2 现状分析（地形、交通、植物）； 4.2.3 规划总平面图； 4.2.4 日照分析图； 4.2.5 交通分析图（道路与 停车场）； 4.2.6 规划结构分析图； 4.2.7 配套设施布置分析图； 4.2.8 景观分析图； 4.2.9 视线分析图； 4.2.10 总体剖面图； 4.2.11 道路及竖向设计图； 4.2.12 小区各道路断面图； 4.2.13 小区管理模式分析图； 4.2.14 产品选型设计，要求各种产品类型的平面、立面、剖面、效果图，包括立面材料与说明； 4.2.15 配套公建设计，包括社区商业、学校及其他配套设施的平面、立面、剖面、效果图，包括立面材料说明； 4.2.16 其它节点（如居住区入口、 泛会所 等）的详细设计； 4.2.17 表现部分：总体鸟瞰图，组 团景观，沿街部分立面，沿小区主轴景观，院落景观，入园广场，商业 等； 4.2.18 项目综合技术经济指标表 4.2.19 分期技术经济指标表 4.2.20 户型面积分布表 4.3 文本图纸另行制作 1#图纸 2 套。 4.4 所有内容的电子文件（光碟）两份。 4.5 社区模型 1 份。青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.26 5 设计时间计划 （另行提供设计时间计划表） 设计过程中将进行一次或多次中期交流，具体时间、方式协商确定，但至少应安排以下两次中期交流： 5.1 规划方案阶段 建筑单体阶段 2008 攻坚战 百日赢家计划方案 2008 年 10 月 12 月 2008 年 10 月 09 日 百日赢家 全员营销 一、 组织架构 总负责：王道德 执行：团购业务部孙治华 成员：各项目分管老总、市场研发中心老总、非业务部门老总、品牌设计公司老总、财务中 心老总 青岛即墨香根温泉项目规划设计任务书 200801 P.27 跟踪报道：品牌部 二、 各岗位职责 1、 总负责 负责定期召开“全员营销组织会议” 人员组织安排 计划调整、执行 奖罚兑现 定期召开项目动员会 组织月度奖