2008年大连星海高尔夫项目可行性研究报告

大连星海高尔夫项目 可行性研究报告 目 录 第一章 总 论 . 4 第一节 项目概述 . 4 第二节 项目主要技术经济指标 . 5 第三节 编制依据 . 8 第二章 市场分析与预测 . 9 第一节 大连市宏观情况分析 . 9 第二节 大连市房地产发展特征 . 12 第三节 大连市高新园区区域总体分析 . 20 第三章 市场调查及项目分析 . 35 第一节 高新园区房地产市场调查 . 35 第二节 项目 SWOT 分析 . 38 第三节 项目定位及目标消费群体分析 . 40 第四章 项目户型产品定位 . 43 第五章 建设规模及方案 . 45 第六章 相关单位简介 . 52 第七章 销售价格与销售收入估算 . 53 第八章 投资估算 . 55 第九章 投资计划与资金筹措 . 60 第十章 风险分析与防范对策 . 61 第十一章 综合评价与建议 . 63 4 第一章 总 论 第一节 项目概述 一、项目背景 星海高尔夫项目地处大连市高知人群最密集的专属生活区，项目南侧濒临黄海、东侧紧依西尖山、西接旅顺南路、北临海事大学游泳训练馆。项目距大连最大的海滨广场星海广场约 5公里；距大连市黑石礁车站约 2.5 公里；距大连市市中心约 12公里；项目西行约 50 米，即为大连海事大学；东行约 1.5 公 里，即为大连水产学院；项目位于高新技术产业园区，旅顺南路东南面，交通十分便利。 项目是一块依山面海的绝版稀有 居住 地块 ， 原生态的自然环境、挺拔的山姿、悠长的海岸线和浓厚的文化氛围构建起惬意生活的完美框架。 二、项目概况 项目名称 ：星海高尔夫花园 开发商 ： 大连洪富房地产开发有限公司 用地位置 ： 甘井子区凌水镇旅顺南路 用地性质 ：军产土地 用地面积 ： 118500m2 项目实景图 5 总建筑面积 ： 387123.49m2 容积率 ： 3.27（不含地下面积） 建筑型式 ：高层 三、项目位置图 具体位置： 甘井子区凌水镇旅顺南路 东南面，海事大学的对面 第二节 项目主要技术经济指标 依据国家及大连市相关法律法规、标准规范、项目的规划方案及本公司前期所做市场调查报告综合分析，本项目由四个地块组成， 本项目主 要经济技术指标如表1-1 所示。 项目实景图 6 表 1-1 总体技术经济指标 用地名称 单位 数量 备注 规划总用地 ha 11.858 总建筑面积 m2 387123.49 不含地下面积 其中 1、住宅建筑面积 m2 251062.19 2、公寓建筑面积 m2 62349.82 3、公建建筑面积 m2 36350.17 其中 酒店面积： 14936.12 4、现有住宅面积 m2 24048.75 5、酒店式公寓建筑面积 m2 10312.56 6、变电所及小区公共配套 m2 3000 地下面积 m2 74128.20 绿地率 % 36.2 容积率 - 3.24 不含地下面积 表 1-2 项目 A 区总体技术经济指标 用地名称 单位 数量 备注 A-1 区规划总用地 ha 1.433 总建筑面积 m2 51966.2 不含地下面积 其中 1.公寓建筑面积 m2 26717.52 2.公建建筑 面积 m2 14936.12 3.酒店建筑面积 m2 10312.56 地下面积 m2 18935.26 容积率 - 3.63 不含地下面积 A-2 区规划总用地 ha 0.872 总建筑面积 m2 42969.67 不含地下面积 其中 1.公寓建筑面积 m2 35632.3 2.公建建筑面积 m2 8837.37 地下面积 m2 5380.98 地上停车位 位 27 容积率 - 4.93 不含地下面积 A 区综合规划总用地 ha 2.305 总建筑面积 m2 94935.87 不含地下面积 其中 1.公寓建筑面积 m2 62349.82 2.公建建筑面积 m2 23773.49 3.酒店建筑面积 m2 10312.56 地下面积 m2 24316.24 容积率 - 4.12 不含地下面积 7 表 1-3 项目 B 区总体技术经济指标 用地名称 单位 数量 备注 B 区 规划总用地 ha 4.931 总建筑面积 m2 144562.04 不含地下面积 其中 1.住宅建筑面积 m2 118467.75 2.现有住宅面积 m2 24048.75 3.公建建筑面积 m2 2045.54 地下面积 m2 28708.85 绿地率 % 38 容积率 - 2.90 表 1-4 项目 C 区总体技术经济指标 用地名称 单位 数量 备注 C 区 规划总用地 ha 2.842 总建筑面积 m2 75553.55 不含地下面积 其中 1.住宅建筑面积 m2 70827.06 2.公建建筑面积 m2 4726.49 地下面积 m2 14480.00 绿地率 % 35.30 容积率 - 2.66 表 1-5 项目 D 区总体技术经济指标 用地名称 单位 数量 备注 D 区 规划总用地 ha 1.780 总建筑面积 m2 70572.03 不含地下面积 其中 1.住宅建筑面积 m2 61767.38 2.公建建筑面积 m2 8804.65 地下面积 m2 6623.11 地上停车位 位 33 绿地率 % 38.3 容积率 - 3.96 8 第三节 编制依据 本报告的编制依据： 1、投资项目可行性研究指南； 2、建设项目经济评价方法与参数； 3、 房地产开发项目经济评价方法 ； 4、国家相关法律法规； 5、国家现行的财税制度和有关规定； 6、销售额按全销售计； 7、销售单价以销售均价表示； 8、贷款利率取央行 2007 年 12 月 21 日最新发布的一年期贷款利率 7.47%，采用复利按月计息，贷款 1亿元，借款周期为 1 年，项目进入销售阶段，逐月还本付息； 9、依据目前大连市房地产市场周期现状，本项目开发周期拟定共 32 个月，约2.67 年； 10、住宅销售均价参照大连市及高新园区可比房地产项目现售价格及项目地理位置特点 估测； 11、甲方提供相关数据。 9 第二章 市场分析与预测 第一节 大连市宏观情况分析 一、大连市自然地理条件 （一）地理位置 大连位于辽东半岛的最南端，东濒黄海，西临渤海，北依东北三省和内蒙古广大腹地，南与中国山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻。是京津门户和东北亚经济区的中心区域，是中国重要的港口、贸易、工业、旅游城市，也是中国北方最为开放、最具活力的城市之一。 图 2-1 （二）气候条件 大连市位于北半球的暖温带地区，属具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候。全年日照总时数为 2500 2800 小时；年平均气温 8.4 10.5 摄氏度；年平均降水量600 790 毫米；无霜期达 6个月，适宜的气候使大连成为世界最适宜居住的城市之一。 二、 2007年大连市经济总体发展情况 2007 年，大连经济继续保持快速增长。生产总值（ GDP）完成 3131.0 亿元，同比增长 17.5%；地方财政一般预算收入 267.8 亿元，同比增长 36.5%；规模以上工业增加值 1157.0 亿元，同比增长 27.1%；实现自营进出口总额 363.03 亿美元，同比增长 23.8%；出口总额 196.94 亿美元，同比增长 25.8%；完成全社会 固定资产投资额 1930.8 亿元，同比增长 31.4%；实现社会消费品零售总额 983.3 亿元，同比增长17.2%；城市居民人均可支配收入达 15108.63 元，同比增长 13.2%；城市居民人均 10 消费性支出 12134.97 元，同比增长 15.2%。 大连市近年社会经济情况分析表见表 2-1。 表 2-1 大连市 2000 2007 年社会经济发展主要指标 年份 GDP （亿元） 财政收入 （亿元） 固定资产投资额 （亿元） 社会消费品零售总额（亿元） 城镇居民年人均可支配收入（元） 城镇居民年人均消费性支出（元） 非农人口数 量 （万人） 2007 3131.0 267.8 1930.8 983.3 15108.63 12134.97 2006 2569.7 196.1 1469.5 839.3 13350.0 10533.9 328.9 2005 2290 151.42 1110.0 732.0 11994.38 9996.41 317.4 2004 1961.8 117.17 716.2 645.2 10378 8672 312.3 2003 1632.6 110.54 506.9 568.45 9101 7760 297.48 2002 1406 98.7 367.9 591.9 8200 7118 287.94 2001 1235.6 95.2 305.1 534.2 7418 6512 280.2 2000 1110.8 77.6 268.5 488.7 6861 6073 275.35 （数据来源：大连统计年鉴、大连统计月报） 0500100015002000250030003500（亿元）2001 2002 2003 2004 2005 2006 20072000-2007年大 连市经济情况分析表GDP 财政收入 固定资产投资额 社会消费品零售总额图 2-2 （一）宏观政策调控作用显现，固定资产增势放缓 2007 年，大连市城镇固定资产投资完成 1930.8 亿元，同比增长 31.4%；房地产开发投资增幅有所放缓 ，共完成 407.8 亿元，同比增长 20.9%；房地产施工建筑面 11 积 2747.7 万平方米，同比增长 25.1%；竣工建筑面积急速萎缩，全年共竣工 428.3万平方米，同比下降 20.4%；商品房销售面积 828.2 万平方米，同比增长 31.7%；实现销售额 461.1 亿元，同比增长 62.1%。 （二）消费需求稳中趋旺，零售额与 GDP 同步增长 2007 年，全市实现社会消费品零售额 983.3 亿元，同比增长 17.2%，为 10 年来的最高值。近年来我市零售额增幅一直低于 GDP，但差距逐年缩小，今年实现同步增长，消费对经济增长的贡献不断 提高，多年来内需相对不足的困扰正在逐步缓解。 2007 年以来，消费需求明显升温，带动消费品市场繁荣活跃。消费需求旺盛主要有两方面原因：一方面，居民收入持续增长，消费能力增强引导消费升级；另一方面，我国经济快速发展使本币升值成为必然，而人民币升值又吸引了大量资本流入，资本向实物资产和金融资产转化过程必然推动资产升值，资产增值又能增加购买欲望，从而引发消费需求升温。 （三）城乡居民收入持续增加，收入结构呈现多元化 2007年，大连市 城市居民 人均可支配收入为 15108.63 元，同比增长 13.2%，同比加快 3.5 个 百分点；在人均总收入中，工资性收入增长 16.5%，加快 12.3 个百分点；经营净收入增长 52.5%，加快 26.4 个百分点；财产性收入增长 82.8%；转移性收入增长 3.9%。四项构成全面增长，对家庭总收入增长的贡献率分别为 67.3%、13.4%、 12.1%和 7.1%。居民收入呈多元化上升趋势。 （四）消费价格结构性上涨 07 年 5 月份以来，受猪肉等食品价格大幅上涨的影响， CPI 出现明显上涨。 6-12月的同比涨幅分别为 3.5%、 4.3%、 6.4%、 6.0%、 6.4%、 7.7%和 6.5%，涨幅呈现明显扩大趋势。 （五 ）居民储蓄存款下降 12 随着股市的持续繁荣，居民储蓄存款不断流入股市，导致居民储蓄存款出现了巨额的下降或同比少增。长期以来，我国居民储蓄存款一直呈现出高速增长的态势，每月新增额高达千亿元，但今年以来多次出现了居民储蓄存款负增长的现象： 10月末，居民储蓄存款余额 1693.2 亿元，同比下降 0.4%，比上月减少 41.9 亿元，这是储蓄存款余额在今年内继一月末、四月末、五月末、八月末、九月末的第六次月度负增长； 11月末，居民储蓄存款余额 1740.8 亿元，同比增长 1.9%，比上月增加47.6 亿元，这种现象的产生是由于现阶 段我国居民的投资渠道有所拓宽，不再局限于储蓄存款。 表 2-2 金融机构人民币储蓄存款情况表 单位：亿元 时间 1-2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 金融机构存款余额 3758 3842 3851 3888 3873 3974 4025 3975 4118 4182 企业存款余额 1218 1275 1275 1320 1302 1384 1459 1476 1570 1606 储蓄存款余额 1776 1798 1760 1752 1762 1747 1735 1693 1741 1837 （数据来源：大连统计月报） 第二节 大连市房地产发展特征 一、大连城市发展总体规划 图 2-3 13 大连城市发展规划紧密围绕建设 “ 大大连 ” 规划纲要，从如下几方面对大连未来 10 20 年的城市总体规划做出战略部署： （一）城市空间布局 按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。 主 城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。城市用地由现在的 200 平方公里扩大到 300 平方公里左右。把甘井子区的农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为一体，按照城区标准统一规划、建设和管理，不再搞低标准的小城镇建设。 新市区由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双 D港”、大窑湾港区组成。 主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。对基础设施走廊实行绿化保护，保证“城市生命线”的安全。 （二）城市产业体系 按照“产业强市、工业先行”的思路，从我市经济 的现有基础出发，推进产业升级，形成以高新技术产业为先导，以石油化工、电子信息、机械制造三大工业支柱为支撑，现代服务业高度发达的“ 131”产业格局。建立“两区三带”开放型产业布局。“两区”，即主城区和新市区两大经济区；“三带”，即沿沈大高速公路和黄海大道，以卫星城和多个功能各异的产业园区为依托，形成两条放射状的陆域经济带，以长山列岛及周边海域为依托，构筑海洋经济带。 发挥高新技术产业在全市经济发展中的先导作用。扩大产业基地外延，优化高新技术产业布局，满足高新技术产业发展的空间需求。集中建设七贤岭产业基地、“双 D港”等重点产业园区和产业带，发挥产业的集聚效应，扩大产业规模。 （三）城市功能布局 14 围绕城市总体功能，科学定位“两城三星”的分区功能。我市主城区功能定位为行政文化中心、中央商务区和现代产业区。市中心三区为商贸金融服务区和临港产业园区。甘井子区为现代都市工业、现代物流业、商贸服务业和教育产业集中发展区 。 旅顺口区为旅游名胜区、临港产业区、高新技术产业区和大学园区。 新市区功能定位为技术先进的工业基地、高新技术产业基地、现代物流基地和主要口岸。 三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型的工业加工区、现 代农业产业区和特色旅游区。 长海县功能定位为“海上大连”建设的先导区和示范区，成为海洋经济的重点发展区。 （四）城市基础设施 以建设畅通型、智能型、生态型城市为目标，围绕提升城市综合功能，开展新一轮基础设施建设，把我市建设得更畅、更亮、更绿、更美。按照“城市扩容、交通先行”的要求，加快交通基础设施建设步伐，尽快形成现代化对外交通、市域交通、市内交通三级网络。市区交通重点发展地铁、有轨和公共汽车，形成相互连接、高效便捷的交通网络。 高起点、高标准规划建设旅顺口区和开发区的大学园区，按规定建设好中小学及其他 配套设施，逐步实现中小学办学设施标准化。 创新城市绿化思路，以增加森林资源总量、改善生态环境为主题，构筑覆盖整个城乡的森林生态网络，在城市周围建设绿色屏障、绿色通道等大型生态林带，森林覆盖率达 45%。搞好环城滨海道路建设，美化岸线环境，拆除“亲海”隔障，还海于民，建设一个蓝天碧海环抱、绿树青草簇拥的新大连。 二、大连市土地供给状况 （一）土地供应量开始加大 15 2007 年全年已挂牌 39 幅地块，占地面积 570.63 万平方米。截止到 2007 年底，已成交 32 幅地块，占地面积 368.21 万平方米，其中住宅 28 块，占地面 积 314.01万平方米。 215.13264.40365.64314.010100200300400万m22004 2005 2006 20072004-2007年 大连住宅土地成交情况图 2-4 （二）土地供应以甘区为主 目前已成交地块中， 2007 年甘区成交住宅占地面积约 243.10 万平方米，占住宅成交面积的 77.42%。传统的中心区域，如中山区、西岗区随着城市建设步伐的加快，土地存量明显不足，可供开发的土地大多为旧城区改造及部分厂房的搬迁改造。而甘井子区有大量的待开发土地，且多为净地，成为未来房地产开发的主打区。 12.4323.750.53 1.4535.1217.3747.4842.6253.01203.04264.14243.1050100150200250300万m2中山 西岗 沙区 甘区大连各区0 5 - 0 7 年住宅土地供应对比图2005 2006 2007图 2-5 16 （三）楼面单价普遍上升 2007 年大连市内四区成交地块的楼面单价均呈上涨趋势，其中甘区涨幅最大。而楼面单价的上涨，势必带动房地产价格 上升。从市场反应来看，各区域价格上涨趋势与成交地块的楼面单价相符，说明虽然 07 年成交地块部分还未进入市场，但已经带动区域房价攀升。 表 2-3 市内四区成交地块楼面单价情况 单位：元 / 区域 中山区 西岗区 沙河口区 甘井子区 2006 年 2923.86 2898.15 3391.29 963.08 2007 年 3391.59 3237.35 3716.23 2104.97 涨幅 16.00% 11.70% 9.58% 118.57% （四）经济适用房、限价房用地加大投入 07 年一年共有 92.4 万平方米的经济适用房、限价房推向市场，其中仅泡崖八区就有 20 万平方米经济适用房， 今年共有 80 万平方米 的经济适用房、限价房推向市场，这对日益增高的房地产价格将会带来一定冲击， 但与大连房地产市场的快速发展相比来看，并不会从根本上阻止房地产市场价格的持续稳步增长。 （五）今后土地市场供给趋势 大连市“十一五”用地规划中表明 2006-2010 年的供地指引为： 1、 普通商品住房 近期新供应的普通商品住房用地主要分布在甘井子区的梭鱼湾、泡崖子、泉水、大化渣场等地区；其次分布在中山区、西岗区、沙河口区。 2、 经济适用住房 和廉租住房 充分考虑土地资源的利用收益和级差效应，确保土地资源的高效利用，近期供应的经济适用住房和廉租住房用地主要分布在甘井子区辛寨子、机场新区、泡崖新 17 区、石门山棚户区、大连西站、庙岭、凌水等地区，有少量分布在沙河口区和西岗区。 3、 商品住房 为提高土地收益、增强中心城区活力，同时考虑商品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山区、西岗区和沙河口区为主，其次是甘井子区。 2006 年、2007 年商品住房的供地主要集中在中山区、西岗区和沙河口区。 三、近年大连房地产开发总体走势 （一）施工面积逐年呈上升趋势 土地放量从 2005 年开始加大，同时大连市在 2006 年出台打击囤地行为的相关措施，使得从 2006 年房地产施工面积大幅度上升， 2007 年继续保持这一趋势， 07年施工面积比 06 年增加了近 600 万平方米。 表 2-4 2000 年 2007 年 大连市商品房开竣工面积情况表 单位：万平方米 年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 施工面积 1067.3 1238.2 1366.82 1369.6 1333.8 1570.1 2196.1 2747.7 竣工面积 502.4 537.9 546.23 579.2 421 390.5 537.8 428.3 （数据来源：大连市统计年鉴、 大连统计月报 ） 2000-2007年 大连市商品房开竣工面积情况表0500100015002000250030002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007（万m2）施工面积 竣工面积图 2-6 18 表 2-5 2007 年全市住宅施工、新开工、竣工面积表 月份 施工面积 新开工面积 竣工面积 累计 ( ) 同比 (%) 累计 ( ) 同比 (%) 累计 ( ) 同比 (%) 1 2 3 772.52 48.6 57.16 -55.2 36.2 74.8 4 984.84 27.8 122.42 -45.4 41.24 71.1 5 1300.5 39.4 256.91 -15.5 41.24 22.5 6 1517.39 42 411.27 5.4 47.24 -24.5 7 1614.97 36.6 511.92 2.6 62.15 -27.7 8 1681.18 33.1 566.72 1.9 83.21 -26.8 9 1808.18 36.2 693.48 10.2 92.51 -42.9 10 1890.16 32.2 746.16 1.8 129.81 -44.3 11 1977.62 34.4 819.13 1.9 169.66 -34.5 12 2141.9 31.8 1003.2 7.7 356.3 -13.6 （数据来源：大连楼盘统计网） 2 0 0 7 年大连住宅施工、新开工、竣工面积线性图48.631.834.432.236.233.136.64239.427.801.91.810.21.92.65.4-15.5-45.4-55.2 -34.5-44.3-42.9-27.7-24.5-13.622.5-26.871.174.8-60-40-200204060801-3 1-4 1-5 1-6 1-7 1-8 1-9 1-10 1-11 1-12增速（% ） 施工面积 新开工面积 竣工面积图 2-7 从上边的图表我们可以看出，虽然随着土地放量加大等因素的影响，使房地产施工面积一直呈上升趋势，但是 07 年竣工量剧减，原因主要是由于市场逐渐趋向大盘时代，项目开发周期较长，其次是为避免缴纳土地滞纳金或逾期未开发被收回的风险，项目只是象征性的开工，因此虽然施工量增加，但竣工量较少，再是由于国家宏观调控因素影响，房地产开发行业的主要资金来源为银行贷款，开发资金链容 19 易发生断裂，很多开发商都采取了整体开发、分期建设的策略，以弥补资金不足的状况，由此也使得开工面积与竣工面积之间 形成了一定程度上的巨大反差。 （二）大连房地产呈现 “ 西拓北进 ” 的态势 大连房地产发展同样遵循 “大大连 ”的规划要求，也呈现 “西拓北进 ”的态势。“西拓”方面是在向大连旅顺口区发展，在旅顺口区与原大连老城区的交通干道旅顺南路周边已有大批项目已经并陆续实施。“北进”方面则是在向金州区和经济技术开发区发展，这两个新城区的发展潜力已逐步显现。 表 2-6 2007 年大连住宅施工情况表 区域 房屋施工面积（万） 本年新开工面积（万） 房屋竣工面积（万） 大连市 2141.87 1003.22 356.30 其中： 中山区 200.90 69.74 18.55 西岗区 56.76 15.45 4.11 沙河口区 234.45 72.77 42.82 甘井子区 610.34 259.90 87.96 旅顺口区 240.40 129.42 47.59 开发区 316.19 165.49 63.90 金州区 248.02 157.40 325.55 （数据来源：大连楼盘统计网） 200.969.7418.5556.7615.454.11234.4572.7742.82610.34259.987.96240.4129.4247.59316.19165.4963.9248.02157.4325.550100200300400500600700万m2中山 西岗 沙区 甘区 旅顺 开发区 金州2 0 0 7 年大连各区住宅施工情况表房屋施工面积 本年新开工面积 房屋竣工面积图 2-8 20 由上图表可以看出：大连西部、北部区域施工量尤其是新开工量占大连总量绝大部分，可见大连楼市西拓北进格局已经形 成。 2008 年我市预计开盘楼盘 61 个，可供销售面积 1156.37 万平方米以上，其中83.60%的面积将于 2008 年上半年开盘销售，供应量上会有明显的高峰出现。通过 详细 分析，我市今年上半年供应将出现 2 次波峰，首先是 3、 4月份的集中供量，以中小开发商为主要参与者，楼盘 整体放 量不大，分布较为散乱，同时， 2007 年底由于种种原因暂缓或顺延开盘的楼盘，也会在 2008 年初同步放量，预计该阶段价格不会有太大波动，但其成交数量或许可为 2008 年整体房地产的冷热定下基调。而后，就是 6 月份的放量高峰，将以大品牌、大体量楼盘为 主体，价格走势会受国家政策影响，但其价格走势，将成为全年商品房价格的定心盘。而从全年来看，由于 2007年底政策对需求的打压，购买力的集中或许会出现于二次供应高峰，如果 2008 年国家政策不能很好地做出调控的 “ 接续 ” 工作，积累很长时间的价格将再次出现 “ 报复性增长 ” 。 经济适用房的推出对 改善 大连 市 的住宅供给结构有着重要的意义 。 截至 2007年，大连市共建设经济适用房 4.3 万套，总建筑面积达 323 万平方米。另外，市内四区现有廉租住房 63万套，总建筑面积为 320 平方米。未来三年，大连市内四区用于住房建设的土地储 备量约 810 公顷，其中，用于建设经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型的普通商品住房的土地储备量约 605 公顷。 2008 年我市将 建设经济适用住房和廉租房 80 万平方米，为中低收入家庭提供更多价格合理的房源 ， 这也意味着大连的住房供应结构矛盾开始逐渐得到缓解。 经济适用房的推出也在一定意义上缓解了住宅价格的上涨压力。 第三节 大连市高新园区区域总体分析 一、高新园区概况 大连高新技术园区是 1991年 3月经中国政府批准建立的首批国家级高新技术产业园区，也是大连市的对外先导区、科技兴市区的示范区。园区总占地 35.6 平方公 21 里，由七贤岭产业化基地、双 D港、海外学子创业园、软件园、黄河路科技城等发展区域组成。 今年是大连高新园区建区十 七 周年，作为 大连 市唯一的国家级高新技术产业园区，大连高新园区从科技创新的 “ 发动机 ” ，到服务创新的 “ 试验田 ” ；从科技培育的 “ 孵化器 ” ，到招商引资的 “ 蓄水池 ” ，已成为带动 大连 市转变经济增长方式、抢占高新技术产业制高点的前沿阵地。 （一）位置 旅顺南路高新技术产业带：东起黑石礁，西至塔河湾，总规划面积 133 平方公里，包括七贤岭产业化基地 、海外学子创业园 与软件园。产业带位于大连市的西南部，距离大连国际 机场 7公里，大连港 10 公里，大连火车站 7公里， 沈 大高速公路口 15 公里。 （二）气候 高新园区具有北温带季风气候特征。四季分明，冬夏长、春秋短，日光充足，雨量适中。 （三）区域产业结构 园区总占地 35.6 平方公里，由七贤岭产业化基地、双 D 港、海外学子创业园、软件园、黄河路科技城等发展区域组成。 七贤岭产业化基地 发展高新技术产业及研发中心的科技示范区 海外学子创业园 留学人员、博士等高级人才创业孵化的核心区 软件园 软件产业的集中发展区 双 D港 数字与生命高科技产业基地 黄河路科技城 高新技术及产品市场 政策区 高新技术园区政策辐射拓展区 二、高新园区经济概况 （一）经济概况 22 2006 年是“十一五”的开局之年，也是大连高新园区抢抓机遇、乘势而上、旗开得胜的一年。 2006 年全区固定资产投资呈现平稳增长的态势。全年完成固定资产投资 77.19 亿元，同比增长 42%。其中，产业化项目投资 65.27 亿元，同比增长 64%；实际利用外资 3.12 亿美元，同比增长 187%。新批外资企业 74 家，增资 44个项目，注册外资 4.37 亿美元。 这些经济指标增长速度均居全市前列，远远高出全市平 均水平，占全市经济总量的比重逐年上升 。 目前高新区已聚集特色产业企业 1120多家，其产业收入占高新区总收入的 85%。在 “ 十一五 ” 规划中，高新园区经济总量将再增长五倍， GDP 将占全市比重的 1/10，成为大连经济的新增长极和高新技术发展的人才源、技术源，做全市科技创新的平台和机制和体制创新的示范区。 表 2-7 2001-2006 年大连高新园区经济情况 年份 GDP （亿元） 财政收入 （亿元） 固定资产投资 额（亿元） 房地产开发投资额（亿元） 实际利用外资（亿美元） 2006 105.13 7.44 77.19 11.92 3.12 2005 106.2 5.14 54.36 13.16 4.7 2004 85.7 3.7 36.7 7.4 2.5 2003 69 3.1 28 10 2.2 2002 53 3.1 21.5 7 1.45 2001 41 2.5 15 - 1.3 （数据来源：大连统计年鉴） 2001-2006年大 连高新园区GDP增 长情况0204060801001202001 2002 2003 2004 2005 2006亿元图 2-9 23 目前，大连高新 园 区在全国 53 个（国家级）高新区中，土地面积占第 46位，可是我们在各项经济指标的综合排名上占第 14 位，使高新园区真正成为科技含量高，投资密度高，投资回报高的新经济的 先导区。 （二）固定资产投资 2006年全区固定资产投资呈现稳定增长运行态势，对全区经济发展起到重要支撑作用。全区完成固定资产投资 77.19 亿元，其中房地产项目投资 11.92 亿元， 同比增长 -18.2%。投资项目共计 145 个，其中，新开工项目 99 个，投资额 31.57 亿元，占投资总额的 40.9%。投资额超千万元项目 98 个，投资额为 75.58 亿元，占投资总额的 97.9%。 2001-2006年大 连高新园区房地产投资开发情况1521.52836.754.3677.197107.413.16 11.9201020304050607080902001 2002 2003 2004 2005 2006亿元固定资产投资额 房地产开发投资额图 2-10 三、园区规划 （一）凌水湾改造 凌水湾改造是高新区创新产业形态、构建自主创新体系的重要举措。按规划，要在 3 5 平方公里的改造区 域高标准规划建设科技馆、航海博物馆、多媒体体验中心、数字化影视中心、音乐厅、滨海文化娱乐设施等，将其建成科技、文化及艺术 24 的展示区、园区创智型产业的重要承载地，建成大连 IBD，形成大连西部一个新的科技文化商务中心。 按照园区的战略部署， 2006 年，凌水湾区域改造工程全面启动。年初以来，在园区管委会的正确领导下，经过园区创新基地管理办公室的不懈努力，各项工作有条不紊，顺利展开。 1、 凌源街动迁工作成效显著 凌源街改造规划面积 5.7 万平方米，拆迁面积 3.6 万平方米。目前，已经完成522 个动迁户、 2家企 业动迁补偿的摸底调查工作，并制定了比较完善的动迁方案；同时，动迁手续已办理完毕，动迁招标工作已完成，截至目前，一期动迁 323 户，已经有 250 多户动迁完毕，预计 6 月底完成动迁。 2、 凌水湾填海工程有序推进 目前，已经完成拟征用海域立项和海域使用图绘制；海域征用论证报告和环境影响评估报告已经报送到相关部门，等待评审；拟征用海域勘测、被征用部分补偿摸底以及拟征用海域无争议协议正同步推进；同时，填海施工设计已经委托大连理工大学进行设计。预计， 8 月底完成征海主件的报批工作， 10 月末进入施工。 3、 周边区域 搬迁取得实质性突破 经过多方努力，已经与沈阳铁路局和旅顺海军保障基地达成协议，对凌水湾改造区域内的 3.9 公里的铁路和 2.4 万平方米的农贸市场进行拆除， 4 月中旬开始实施。同时，与位于改造区域内的大连第三发电厂进行了多次谈判，该电厂已经同意整体搬迁。 （三发电位于项目内部据现场调查，该厂搬迁时间还未确定） 4、 开发建设的招商工作稳步进行 此前，凌水湾改造区域的控制性规划已经获得批准，按照新的开发建设模式，凌水湾改造将采取社会化开发，目前，开发建设的招商片已制作完毕，整体规划沙盘也正在制作过程中。 25 （二）新 滨海路规划 从星海湾到黄浦路凌水路段的新滨海路能缓解西部交通压力，但在未来几年内，高新园区以及小平岛这一地区将新增五六万人，有关部门表示，为彻底解决大连西部交通问题，新滨海路还将修建二期和三期工程。在凌水地区修建改造计划中，大连海事大学附近的海岸线将向前移动，凌水河与大连海事大学的教学港池航道入海口一并延伸，形成宽约 100 米、长约 900 米的河道，贯通新滨海路东西的一座桥梁将跨越这条航道。 今年 上半年，星海湾至凌水的滨海路西段一期工程将全线贯通，新工程将彻底解决星海广场至凌水湾地区的交通拥堵问题。他们所负责的 星海湾至凌水路段的方案还没最终出台，目前能确定的是，新路将沿海修建，全长约 4.5-5 公里，滨海路的设计标准将满足城市次干路的要求，为双向 4排道，路面约 24 米宽。将要建设的滨海路将形成一条平行于 “ 中山路 -黄浦路 -旅顺南路 ” 的通道。 此工程计划在年内启动，新路东侧与老滨海路相连，以星海公园为起点，经星海湾填海区、西南路至星海公园延伸段、自然博物馆北侧至水产学院正门，再沿西尖山南侧海滨，经西尖山西侧、国家海洋环境监测中心至黄浦路凌水路段，计划 今年五一通车。新路工程竣工后，新建的道路东西、南北条条道路相通，引导中山 路上集中的车流分散行驶。有效分流星海广场、大连医科大学附属第二医院、黑石礁、学院广场至海事大学沿线交通压力。 另外，星海湾管理中心还介绍说，因为工程沿海修建，新路与海边之间要修多条道路和桥坝，东西、南北纵横交错。工程中会特别注意对礁石资源等自然景观的保护，打算途经礁石将建桥跨过，加以保护，不会对市民到星海湾亲海休闲造成影响。 26 图 2-11 四、 近年高新园区重大项目 （一） 世界 500 强企业日本 NTT 集团落户高新园区 2006 年 4月，世界 500 强企业日本 NTT 集团通信株式会社投资的恩梯梯通 信设备（上海）有限公司大连分公司在大连高新园区注册成立。 日本 NTT 集团在世界 500 强企业中排名第 24 位， NTT 通信株式会社是 NTT 集团全资控股子集团之一，是专业从事国际通信， Internet 运营和以网络为基础的系统解决方案的电信网络运营商。 2004 年 10月 NTT 通信株式会社在上海成立恩梯梯通信设备（上海）有限公司。随着公司业务的不断扩大， 2006 年 4 月在大连成立分公司，主要从事 IC 卡程序及通讯软件的开发、设计，网络系统集成的设计和维护。 （二） 世界 500 强美国美商安迅公司（ NCR）入驻园区 2006 年 8月 16 日，世界 500 强企业美国美商安迅公司（ NCR）投资的 NCR 大连全球咨询中心在大连高新园区正式成立。 NCR 大连全球咨询中心不仅向客户提供中低端的编码、测试、安装及维护服务，而且直接接触日本客户参与应用系统开发的全部流程，为客户提供高端的可行性研本案 27 究及系统整体设计等全套解决方案。 NCR 在大连的落户，不仅会将大连的软件人才结构提升到一个新的台阶，而且也会带动大连软件产业向一个更高的层次发展。 （三） 甲骨文（ ORACLE）公司落户大连高新园区 2006 年 8月 22 日，全球最大企业软件提供商甲骨文（ ORACLE）公 司在大连高新园区举行甲骨文大连分公司成立仪式。大连市副市长戴玉林出席了仪式。 甲骨文大连分公司致力于以北亚区的资源和知识库以及 Oracle 全球支持团队的力量，为客户提供卓越的支持服务。大连分公司的成立是甲骨文 “ 金色中国计划 ”第二阶段的重要组成部分。 甲骨文（ ORACLE）的入驻，使大连高新园区引进世界 500 强企业投资项目达到41家。 （四） 西门子投资 2亿人民币在大连高新区成立传感器与通讯公司 2006 年 10 月 19 日，西门子自动化与驱动集团投资 2 亿元人民币成立的传感器与通讯有限公司，在大连高新区举行奠基仪式。 这是西门子自动化与驱动集团在中国第一次从置地建厂开始，以独资的方式成立新的运营公司。新公司的建成，将使西门子过程仪器、传感器及工业通讯产品在中国实现本土化生产。新公司将成为西门子全球传感器与通讯产品的生产基地之一。 西门子传感器与通讯有限公司位于高新区七贤岭产业基地，占地 4万平方米，分为两期施工建设。一期建筑面积 1.5 万平方米， 2007 年 4月投入使用。 西 门子自动化与驱动集团的入驻对于大连高新技术产业将产生强大的辐射作用，对大连现代服务业的发展和创新型城市建设也必将发挥积极的促进作用。 （五） 大连河口国际软件 园暨东软国际软件园在高新区开工 2006 年 11 月 9 日，大连河口国际软件园和东软国际软件园在高新区举行奠基典礼。这一重大项目的启动标志着大连软件业在向国际化进军中又迈出了一大步，必将有力地提升高新区以知识为核心的现代服务业发展水平。 28 大连河口国际软件园，位于高新区旅顺南路软件产业带的东端，毗邻腾飞软件园，紧靠中科院大连创新园高新区研发孵化园，规划面积 150 万平方米。大连河口国际软件园的建立，不仅能够进一步提升高新区软件信息服务业的聚集效应和产业集群优势，加快软件产业向国际化融合的速度，也将大大提高大连软件产业 在国际上的竞争能力。 东软国际软件园位于大连河口国际软件园内，规划建设面积 50万平方米，总建筑面积 33万平方米，总投资 4 亿元，预计 2007 年年底建成，并投入使用。作为第一个入驻大连河口国际软件园的项目，东软国际软件园的定位主要从事面向欧美、日韩的软件外包及 BPO 业务以及嵌入式系统的开发。 1 2 年内，东软国际软件园从业人员将达一万名以上。 （六） 花旗数据处理（上海）有限公司大连分公司在大连高新园区成立 花旗数据处理（上海）有限公司大连分公司于 2007 年 4 月 17 日在大连高新园区注册成立。预计到 07 年 年底，花旗数 据大连公司将发展到 410 人；到 2008 年底，将发展到 1000 人。届时花旗数据大连公司将成为中国地区最大的金融科技服务中心。 （七） 世界 500 强企业新日铁 solution 落户大连高新园区 2007 年 4月 13 日，日本新日铁系统集成株式会社向大连华信计算机技术有限公司投资 200 万美元，以加强双方合作，推动华信软件外包业务的发展。 新日铁是世界 500 强企业之一，也是世界钢铁行业排名第二的龙头企业。其经营软件业务的新日铁系统集成株式会社，在日本信息服务业中排名前十位，自 2003年 6 月与大连华信合作以来，双方建立了稳定 的信赖关系，业务规模不断增长。为了强化双方客户关系，新日铁系统集成株式会社决定向大连华信投资 200 万美元，一方面致力于双方今后在特定领域的软件外包业务发展；另一方面，也是通过强化合作关系，确保新日铁 solution 拥有稳定的软件技术人才队伍。 （八） 全球最大基金管理公司美国富达投资集团落户大连高新园区 29 2007 年 5月 16 日，全球最大基金管理公司 美国富达投资集团在大连高新区软件园成立外包中心。这是继花旗集团后，第二家世界级金融机构在连设立的外包中心，开创了外资基金组织在中国建立外包中心的先河。预 计在今后两个月左右的时间内，富达大连公司将正式展开项目运营。 富达投资在大连的落户，进一步表明了它对亚洲 1 2 万亿美元的共同基金市场的关注，而亚洲共同基金市场仅占全球共同基金的 6。富达投资的落户，将促使其他投资公司的陆续跟进投资。 （九） 世界 500 强企业日本柯尼卡美能达入驻大连高新区 2007 年 5月 22 日，日本柯尼卡美能达商用科技公司投资的柯尼卡美能达（大连）软件开发有限公司在大连高新园区正式注册成立，这是大连首家嵌入式软件测试项目。该项目首期投资 440 万美元，规模达 300 余人。 （十） 苏尔寿在连建全球采 购中心 2007 年 7月 11 日，瑞士苏尔寿集团总裁兼首席执行官唐 布赫纳向市长夏德仁通报了集团的重大举措 在大连建立集团全球采购中心，同时把更多高端技术转移到大连的工厂。 苏尔寿集团是世界著名跨国工业集团公司，在 150 多个国家有常驻代表，雇员约 32 万人，主要生产纺织机械、水力机械、热力涡轮机械、往复压缩机、离心机、工业泵等。 （十一） 哈工大和 Cadence 公司在高新区建立集成电路培训基地 2007 年 8月 1 日，高新园区管委会栾庆伟主任亲自带队，与哈尔滨工业大学航天学院院长姚郁教授、 Cadence 中国有限公司中 国区业务总经理刘国军先生共同签署了关于哈尔滨工业大学和 Cadence 公司在大连高新园区建立集成电路培训基地的合作协议。根据协议规定， 07年 10 月前将在高新园区成立 “ 哈尔滨工业大学Cadence IC 设计联合培训中心 ” ，开展集成电路设计和工艺技术方面的短期培训，并建立相应的 EDA 平台。 30 这一协议的签订旨在解决大连市集成电路设计人才不足的瓶颈问题，并在增强企业发展后劲方面提供了一种全新的模式，也是在促进高等教育人才与市场需求相结合方面的有益探索。 （十二） 英国电讯 (BT)入驻大连高新园区 2007 年 9月 ， 世界 500 强企业英国电讯在大连的投资项目 英电科技 (大连 )有限公司正式成立。公司投资总额为 800 万美元，注册地址在大连高新园区。主要从事软件开发和客户服务业务。英国电讯在 2006 年财富世界 500 强排名中列第 162位，业务遍布于 170 个国家和地区。该公司主要经营项目包括网络化的 IT 服务，地区、全国性和全球性的电讯服务，以及高端的宽带和互联网产品和服务。目前在北京、上海、深圳设有办事处，此次在大连投资设立的英电科技 (大连 )有限公司是其首次在华设立的具有独立法人资格的较大规模企业。 英电科技的设立，不仅使我市服 务外包行业又增加了一家世界级企业，更重要的是对英国企业投资大连起到了很强的示范效应。凭借英国电讯在英国企业界的影响，可以为大连软件行业和高新园区起到很好的宣传作用。 五、高新园区房地产