2009年4月九江房地产市场市场调查报告

- 1 - 九江房地产市场调查 (2009 版 ) 2009 年 4 月 29 日 - 2 - 目 录 1、宏观背景调查研究 . - 3 - 1.1 九江概述 . - 3 - 1.2 经济发展统计指标分析 . - 4 - 1.3 城市建设现状和城市规划发展对项目影响 . - 7 - 1.4 市场分析 . - 8 - 2、九江房地产市场分析 . - 9 - 2.1 整体发展概述 . - 9 - 2.2 九江市房地产市场片区分析 . - 12 - 2.3 土地市场分析 . - 16 - 2.4 房地产市场前景预测 . - 17 - 2.5 消费者行为分析 . - 18 - 2.6 市场总结 . - 23 - - 3 - 1、宏观背景调查研究 1.1 九江概述 1.1.1 概况： 九江是长江、庐山、鄱阳湖孕育出的江南名城，长江黄金水道十大港口之一 。 九江 辖 辖九县、一市、两区、庐山风景名胜管理局和九江、共青开发区，全境东西长 270公里，南北宽 140公里，总面积 1.88 万平方公里，其中市区规划面积 118 平方公里，建成区面积 80.14 平方公里 ， 人口 472.17 万， 市区非农人口（浔阳区、庐山区、经济技术开发区） 85 万 。 1.1.2 交通： 九江地处赣、鄂、湘、皖四省交界处，具有 “ 九 省通衢 ” 的战略地位 ，现代水陆空交通网络四通八达。 铁路 ： 京九 ,武九 (至武汉 ),合九 (至合肥 )2008 年 7 月通车的铜九 (至铜陵 ),景九 (至九江 )等五条线路在九江交汇 ； 公路 ： 105(北京 珠海 ),316(福州 兰州 )国道 ， 福银高速（昌九高速） ,杭瑞高速（九景高速） ,大广高速（武吉高速，途经武宁，修水两县），永修至武宁高速（在建），澎泽至湖口高速（在建），市内已基本实现县县通高速 ,乡乡通油路 ； 民航 ： 已开通至北京市 ,上海市，广州市，厦门市等航线 ， 九江机场正在积极运作 ； 水运 ： 上通重庆 ,下达上海市并延伸海外 ,内河航道里程 762 公里 ,共有各类港口及专用码头 144 个 ,年吞吐能力 3000 万吨 ,九江港是 九江港是长江流域十大港口之一， 东西水运 ,南北水陆中转的重要枢纽港 ,最高年客运量 500 万人次 ,最高货物吞吐量 2000 万吨 ,分别居长江各港口的第二位和第四位 。 九江成为承东启西、引南接北的金十字交汇点 ， 区位优势十分明显， 是一个极具潜力的开放城市。 1.1.3 历史文化： 九江是一座历史悠久的文化名城。 自 秦代立 郡 以来 ， 至今已有2200 多年的历史。 九江的山水不仅哺育出了陶渊明、黄庭坚、江万里、陈 三立、李烈钧、许德衍等一代代成就卓著的家乡儿女，而且也吸引了谢灵运、李白、白居易、苏轼、朱熹、康有为等诗文巨擘，他们给九江留下了不可胜数的诗词书画、铭文碑刻、轶文趣事和种种文化胜迹。 九江现 有国家级风景名胜区 1 处，省级风景名胜区 8 处。 2001 年被评为全国优秀旅游城市。庐山为国家重点风景名胜区，“ 中国旅游胜地 40 佳 ” 之一， 1996 年被联合国教科文组织批准为中国唯一的 “ 世 - 4 - 界文化景观 ” ，列入世界遗产名录 ， 2004 年 2 月，庐山又被列入全球首批世界地质公园， 2008 年被评为“ 2008 中国十大特色休闲城市”。 1.1.4 经济发展 ： 据统计九江市在“十五”期间国内 生产总值年均递增 13.6%， 2008年 达到 700.59 亿元，比上年增长 12.5%， 政府预计到 2010 年，实现 GDP940 亿元，人均生产总值达到 2200 美元 。 财政总收入 66.17 亿元，增长 15.0%，其中地方一般预算收入 38.42 亿元，增长 19.8%；城镇固定资产投资 439.76 亿元，增长 31.7%。 1.1.5 生活水平： 2008 年 社会消费品零售总额 201.94 亿元，增长 23.3%；居民消费价格总水平上升 5.7%，低于全国全省涨幅；城镇居民人均可支配收入 12889 元 ，增长 14.3%；农民人均纯收入 4417 元，增长 12.2%； 政府预测年均增长率保持在8%以上，预计到 2010 年城市居民可支配收入可达 14000 元。 1.2 经济发展统计指标分析 1.2.1 收入快速稳步增长，处于小康阶段 九江 2004 年 -2008 年居民人均可支配收入情况（单位：元） 九江历年居民人均可支配收入（元）77208710112721288995930200040006000800010000120001400004年 05年 06年 07年 08年2008 年城市居民可支配收入为 12889 元，同期 增长 14.3%， 政府预测年均增长率保持在 8%以上，预计到 2010 年城市居民可支配收入可达 14000 元。 九江 2004 年 -2008 年城乡居民存款余额情况（单位：元） - 5 - 九江历年城乡居民存款余额21 2. 1724 9. 4928 7. 3434031 1. 251 7 . 5 9 %1 5 . 1 7 %8 . 3 2 %9 . 2 4 %05010015020025030035040004年 05年 06年 07年 08年00 . 0 20 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 40 . 1 60 . 1 80 . 2总额（万元） 增长幅度九江城乡居民存款余额在 2008 年达到 340 亿元，比上年增长 28.75 元，增长率达 9.24%。 从上面两个表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的发展相当迅速和稳健。 2007 年九江 城镇居民家庭恩格尔系数为 43.4%，农村为 44.9%。根据国际上通行标准 恩格尔系数在 59%以上为贫困， 50-59%为温饱， 40-50%为小康， 30-40%为富裕，低于 30%为最富裕 的标准可以看出，九江目前人民生活水平刚好处于小康阶段。在解决了温饱问题后，必然希望得到更好的生活质量，而居住是人们最先希望改善之一。 1.2.2 个私经济 发展迅速 九江 2003 年 -2008 年民营经济税金情况（单位：亿元） 九江市历年民营经济上缴税金（亿元）7.6311.5815.3217.4725.3630.580510152025303503年 04年 05年 06年 07年 08年从上表可以看出， 2008 年，九江 市民营经济上交税金 30.58 亿元， 同比增长20.6%，全年首次突破 30 亿元大关；上缴税金占财政总收入 46.2%，财政增收的8.64 亿元中，民营经济占 5.22 亿元，贡献率达 60.4%，为财政增长做出了重要贡献。民营经济实现销售收入 640 亿元，增长 40%，产销率达 94%。随着我市开放型经济的发展，民营经济外向度不断提高，全市民营外向型企业 106 户，进出口总值 3.8 亿美元，同比增长 58%，占全市总量的 80%。截 至 08 年 12 月底民营经济经 - 6 - 营单位达 89266 个，其中民营企业首次突破一万户，达 11652 户，注册资金 208.2亿元，分别比 2007 年增长 23.3%、 23.6%；民营经济实现增加值 200.1 亿元，增幅达 43%。 创业热情空前高涨。到目前为止，全市已有 13.1 万人投资创业，占全市人口总数的 2.8%，约每 35 人中就有一位民营老板。非公经济安排社会就业 49.43 万人，其中，民营企业 31.67 万人，解决下岗职工再就业 17.9 万人，占全市下岗职工总数九成，积极推动了全民创业，进一步促进了九江和谐发展。 个私经济的迅猛发展 将带动九江市一部分居民走上富裕的道路。 1.2.3 固定资产投资增长较快 九江 2004 年 -2008 年九江固定资产投资情况（单位：亿元） 九江历年固定投资情况（亿元）140.07190.2255.13333.44439.76010020030040050004年 05年 06年 07年 08年九江市 2008 年完成 城镇固定资产投资 439.76 亿元， 比上年增长 31.37%。 固定资产投资的加速发展使城市面貌进一步改善，对房地产的开发起到了一定的利好作用。 1.2.4 九江经济形势的基本特征 国民经济保持了良好发展态势，经济效益进一步提高，城乡居民生活水平继续改善，城市面貌发生显著变化，各项社会事业全面进步，经济与社会、自然和谐发展取得实质性突破 , 经济社会实现了又好又 快发展，卓有成效地为实现加快发展、跨越发展的重大突破打下了坚实基础。 城市化进程加快，城镇人口增多，居民生活水平提高，必将将带动房地产的进一步发展，并成为九江的经济支柱产业之一。 2008 年九江 GDP、社会消费品零售总额都不同程度地上升，固定资产投资总额比同期稍有下降 ,储蓄比例增加，说明居民购买力增强； 九江市总体经济保持了持续、健康、平稳的总体发展态势，第三产业发展势头迅猛，房地产业做为国民经济的一个重要的经济增长点，成为九江经济发展的 - 7 - 主体之一，其健康良好的市场发展状况，促进九江经济的持续平稳增长； 城市建设、经济开发区成为新一轮经济发展重点 ，国家政策的调控进一步规范楼市，促进楼市成熟，保障行业健康理性持续发展； 九江市目前第三产业所占比重并不高，还有很大的上升空间，消费同样有较大的上升空间，房地产的消费将进一步提升； 经济结构开始转变，对外贸易发展迅速；民营经济得到发展，当地政府大力扶持； 居民收入增加，生活水平不断提高，对生活质量有了进一步需求。 1.3 城市建设现状和城市规划发展对项目影响 1.3.1 九江城市发展总体规划 九江市政府对于九江 的城市定位是： “ 最适宜人类居住 ” 的现代化山水生态港口旅游 。 围绕着这一目标，九江着力于搞好城市经营，扩大投融资渠道，加大了城建投入。一大批诸如城市中心广场、白水湖和长江大桥桥头公园、甘棠湖和南门湖综合治理、五星级国际大酒店、京九铁路、昌九高速、九景高速以及九威大道、长江大道、滨江路等城市基础设施相继建成，为九江城市化进程快速发展奠定了基础。 九江 市委八届四次全会提出了 “ 环绕八里湖 ， 建设新九江 ” 的经济发展和城市建设的战略构想。 由于 九江中心城区东临鄱阳湖，南依庐山，北靠长江，区内水系交错众多，城市发展受限。因此 ， 在 新一轮城市 总体规划中明确 了 沿长江岸线由东向西拓展 ，在两湖（甘棠湖南门湖 八里湖）之间再造一个新九江的发展 方向 。 随着城市重心的不断西移和基础配套设施的不断投入，一个崭新的城市中心地带有望逐步形成并完善 八里湖板块。 - 8 - 1.3.2 城市规划发展对本项目影响 从对九江的整体规划分析，九江目前的城市发展主方向是向西，在甘棠湖与八里湖之间，一大批新建项目拔地而起，大规模的楼盘不断涌现，本项目处于九江的开发主方向上，项目毗邻原生态的八里湖，财政对于本区域基础建设的投入巨大，街区面貌不断改善，为本案带来了一定的利好因 素。本案在产品创新方面跳出市场同质化，就产品而言开发区内竞争对手较少，但是在规模和地段上有所逊色，但是随着八里湖板块的崛起，本项目的潜在升值能力巨大。 1.4 市场分析 1.4.1 政策导向分析及风险评估 由于房地产业的特殊性，因此政府的政策导向对于房地产的发展有着风向标的作用，对于当地房地产政策的分析能更有效的规避一些项目的开发风险。 目前国家对于某些地区房地产过热的情况在整体政策上处于调控状态，这在一定程度上制约了房地产交易和投资的热度，也规范优化了房地产市场。 九江 市出台 “ 房产新政 ” 推动住房消费 ， 进一步 优化住房消费环境 2008 年 11 月 1 日起， 对个人首次购买 90 平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到 1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税； 住房公积金贷款限额上调，中心城区贷款最高限额调至 25 万元，县域贷款最高限额调至 20 万元，并 下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调 0.27 个百分点； 首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍，最低首付款比例调整为 20%； 普通住房标准上升 400 元 /平米，调整为 3600 元 /平方米。 利好 政策频出， 并 加大力度，真正放开二套房限制政策 也是 犹抱琵琶半遮面了。 上述政策都是对房地产交易有着相对的利好作用，政府对于支持房地产发展有着比较良好的愿望，这为项目的成功来发提供了良好的外决条件。 1.4.2 宏观政策对九江市房地产市场的影响分析 1、对于起步较晚的九江市房地产来说，房价整体水平仍然较低。市区商品房成交均价在 08 年仅 3500 元 /左右，这较市场发达城市仍有较大的差距，也给市场房价提供了较大的增长空间。 2、在房地产需求方面，目前九江市大部分购房者以自住为主，投机成分极少， - 9 - 这也给了九江房地产市场提供 了良性发展的市场空间。 3、宏观政策推出目的是在稳定房价，抑制房产投机及炒作行为，保证房地产市场的良性发展，因此，就目前九江的市场情况而言，国家宏观政策对九江房地产市场也产生较大影响，但是成交体量和价格相对持平，整体市场将依城市及经济发展而发展。 2、九江房地产市场分析 2.1 整体发展概述 2.1.1 投资总量分析 2004 年 -2008 年九江市房地产投资情况表 (单位 :亿元 ) 九江固定资产投资及房地产投资情况（亿元）01002003004005009 . 0 0 %9 . 5 0 %1 0 . 0 0 %1 0 . 5 0 %1 1 . 0 0 %1 1 . 5 0 %城镇固定资产投资 155 2 1 3 . 5 2 5 5 . 1 3 3 5 8 . 3 4 3 9 . 7 6房地产开发投资 1 7 . 5 6 2 3 . 9 2 2 6 . 4 3 8 . 8 4 3 . 9 8 占比 1 1 . 3 3 % 1 1 . 2 0 % 1 0 . 3 5 % 1 0 . 8 3 % 10%2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年从图表看， 2005 年全市的房地产开发投资完成额达 23.92 亿元，占总投资的11.2%， 2006 年全市的房地产开发投资完成额达 26.4 亿元， 2007 年全市的房地产开发投资完成额达 38.8 亿元，而 2008 年全市的房地产开发投资额达到了 43.98亿元，从数据分析看，九江的房地产开发渐渐的在走向成熟。 2.1.2 开发量分析 2005-2008 年九江市房地产商品房竣工面积情况 (单位 :万平方米 ) - 10 - 95.88114.30180.981.960.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.00200.0005年 06年 07年 08年从 05 年至 08 年的竣工量来看，九江房地产开发体量在稳步上升， 08 年受 07年宏观调控影响有所下降，但是随着城市化进程的加快，城镇居民的增加， 2009年规划建设各类住房 1.224 万套，建筑面积 110 万平方米，房地产市场依然前景广阔。 2.1.3 销售情况 2005 年 -2008 年房地产销售情况表（单位：万平米） 九江历年商品房销售情况（万平米）0501001502002503000102030405060708090全市销售量 1 2 4 . 4 1 4 5 . 1 2 4 6 . 8 1 2 1 . 6 3市区销售量 3 9 . 2 4 4 5 . 8 2 8 0 . 6 4 3 7 . 82005 年 2006 年 2007 年 2008 年九江的整体销售量逐年上升， 07 年达到销售最大值，全市销售量达到了 246.8万平米，市中心销售量突破 80 万平米； 08 年 全市商品房屋销售面积 121.63 万平方米，同比下降 44.4%，市区商品房销售，面积 37.8 万平米，其中住宅销售面积33.60 万平方米，比上年同期下降 58.33%；在国内外宏观经济环境和房产市场疲软双重影响下，全市二手房成功完成 6471 套（含非住宅 427 套）交易，成交量较上年下降 14.1%,中心城区二手房交易面积 13.32 万 平方米，比上年同期下降28.39%。 受 07 年的宏观调控的影响，九江楼市经过 08 年的市场调整回归理性，说明九江房地产在稳步发展，并且市场前景良好，并且空间大。 2.1.4 商品房价格分析 2005 年 -2008 年房地产销售均价情况表（单位：元 /平米） - 11 - 九江房地产价格走势（元/ 平米）214624003600 34500500100015002000250030003500400005年 06年 07年 08年近两年来九江商品房住宅价格快速增长， 2006 年商品房成交均价 2400 元 /平米， 2007 年底住宅均价提升至 3600 元 /平米， 2008 年成交均价 3450 元 /平米 ,价格虽有所下降， 但据统计 中心城区新建房销售价格比去年同期累计上涨 5.3%，环比累计上涨 1.9%。二手房 地域上的优势显现，价格也稳步攀升。 2.1.5 国家政策影响 政府 把保增长放在 2009 年宏观调控任务之首，是中央经济工作会议传递的最重要信号。 “ 国十条 ” 的出台，把扩大内需作为保增长的根本途径。中央出台的“4 万亿投资计划 ” 力度空前 ,这其中有 9000 亿是投资在房地产方向 ， 从 2008 年11 月 26 日开始，央行宣布一系列旨在刺激经济的金融货币新政，大幅下调存贷款基准利率和存款准备金率。 100 天内连续 5 次降息之密度创历史之最，拉动内需意图明显，也意味着早些时候从紧的货币政策向适度宽松的货币政策的真正转向。而政府宏观经济政 策根本性的转变，不仅利于股市，也利于国内房地产市场。在政府出手救市、开发商主动降价、老百姓憋了一年的实际需求这三方力量的叠加下，楼市已经出现触底迹象。 国家出手维护房地产市场稳定，我市为积极全面贯彻落实国务院有关政策，进一步加大保障性住房建设力度，降低住房交易税费，支持居民住房消费，促进我市房地产业规范有序健康发展，出台了关于进一步促进九江市房地产业规范有序健康发展的若干意见。房产新政策在我市实施后，自 2008 年 11 月 10 日正式实行 1%的契税税率以来，客户来访量明显上升，成交量明显增多，刚性需求明显，如 ：国豪水岸城， 2 月 28 日开盘，当日成交 80 多套，截止至 3 月中旬，一期推出 104 套，接近售罄。 2.1.5 市场综述 最近几年九江房地产迅猛发展，房产价格涨幅较快，但整体房地产市场仍处于起步阶段。 - 12 - 产品类型仍以多层、高层为主，但缺乏真正意义上的精品楼盘。 2008 年到现在受国家宏观政策调控影响，九江房产价格涨幅有所回落，成交量下降，房地产消费市场变得愈来愈理性。 九江城市居住品质偏差，存在大量改变居住品质的二次置业客户。 九江消费者存在较强的跟风心理，购房心态比较感性。 2.1.6 未来市场研判 此次下发的房 地产新政，具有较强的操作性，有的还明确了执行期限，但关键还在于地方政府落实政策贯彻执行的力度。 只要立足扩大内需，改善企业和居民预期，激发人们创业创新热情，消费和投资活跃的局面将很快重现，经济增速下滑趋势将很快被遏止， 2009 年的中国经济将稳步攀升。 预计九江市场 与 2008 年相反， 2009 年是前低后高，一季度增长最低，二季度回暖，从三季度开始，国家的一系列政策措施会明显见效，经济增速将恢复正常。 任何调控政策的效果显现虽然都有明显的滞后期，但中央政府出台的系列促进房地产市场健康发展的政策措施将对整个房地产行业产 生深远影响，随着 九江市 政府细则的出台，相信会对市场的繁荣与稳定有较大的推动作用，中国的宏观经济和房地产业从中长期来说是看好的，当前的下降应该看作是一种调整和理性的回归。加之随着国际金融环境逐渐趋于稳定，市场信心的逐步增强，宽松的消费政策和居民收入水平不断提高，扩大内需与股市复兴等都将促使楼市回暖 九江作为从中部崛起的二级城市，房地产业作为其经济发展的支柱行业，并且起步较晚，九江房地产市场总体的刚性需求仍然保持着旺盛的上升势头，调控政策向中低收入家庭倾斜，也必然刺激和调动起这部分市场需求。此次房产新政对于稳定 九江房价，控制房价上涨过快能够达到显著效果。 但物价的飞速上涨， CPI 指数一路攀升，土价上涨以及建筑成本的增高，结合九江房地产市场的刚性需求，九江房价继续上涨的趋势不会改变。 2.2 九江市房地产市场片区分析 2.2.1 概况： 九江房地产开发基本可分为浔阳区板块（滨江板块和沿湖板块）、庐山区板块和开发区三大板块。 浔阳区房地产投资目前主要集中在市中心沿湖板块和滨江板块，由于浔阳区属于老城区土地稀缺 ,整体开发量较小，主要以高档景观高层为主； 庐山区开发体量目前不大，开发程度不高，但发展的前景广阔，也是目前行业发展 的一个热点，以多层和小高层的普通住宅为主； - 13 - 开发区开发量大，该地区代表着整个九江市今后发展的一个方向，该区域的未来的发展规划和升值空间是这个区域的潜在价值，也是目前九江楼市发展最快的一个区域，建筑形态以多层、小高层和少量高层的普通住宅为主。 九江主要楼盘一览表 - 14 - 区域 板块 楼盘名称 占地规模 存在量体 物业类型 主力房型均价（元/ ）单价范围( 元/ )主力总价时代豪邸 24,666.79 84,853.00 高层两房89- 100 三房115 -13 04200 3500-6000 40- 60 万丽景湾 26,077.95 94,000.00 高层两房8 4 -1 1 0三房115 -1 4 0长虹4 000/临湖550 03 600-7000 4 2-65万南湖国际 26,678.00 174,072.00 高层两房80- 100 三房120 -15 0四房160 -20 05500 3 2 00-7000 44-75万长盛锦江 28,000.14 93,170.00 高层 浔阳江畔 70,000.00 160,000.00多层/小高 / 高层两房80- 100 三房120 -15 0四房160 -20 04700 3 750-6000 4 5-70万九江豪庭 8,658.00 80,000.00小高/高层两房80- 90 三房120 - 143 4200 3 400-5100 4 0-65万城市花园 170,000.00 360,000.00多层、高层三房112 -13 0 4400 3 5 00-5500 4 5 - 65 万百岁坊豪庭40,000.00 30,000.00 高层三房140 -160四房 160-1705000 4 200-5800 55-80万世豪名置 21,585.00 61,890.00小高/高层两房80- 95 三房120 -1 3 0四房1 35 - 150 3600 3 100-4200 3 0-45万柴桑春天 635,337.00 956,300.00别墅/多层 / 小高 /高层三房120 -13 0 3500 3200-4200 35-55万半岛一品 71,000.00 127,934.30洋房/高层两房86- 90三房140 -15 02900 2380 -4 2 00 31-57万龙开御景 17,267.00 45,301.88多层/小高层/高层两房 80-90三房1 15- 1 4 02680 3298-3788 30-45万国豪水岸城62,105.53 132,775.10多层/小高 /高层两房89三房11 8 -1 25 3200 3100-3400 30-42万恒盛上花园44,177.00 79,306.00多层/小高/高层三房1 08-130 2600 2188-3200 25-35万阳光锦城 28,160.14 50,623.73 多层两房9 0-100三房110 -12 5四房180 -20 03200 3100-3350 27-38万浔阳名城 56,990.00 139,000.00多层/小高 / 高层两房80- 90三房100 -12 02650 2400-3600 20-35万莱茵美郡 92,920.00 201,373.00多层/小高层两房87- 96三房120 -13 82600 2 4 00-3 2 00 2 4 - 35 万香域半山 61,132.00 109,279.00多层/小高层 /高层两房87- 96三房120 -13 92650 2 300-2950 2 2-35万1,484,754.55 2,979,878.01庐山区板块合计浔阳区沿湖板块沿江板块开发区2.2.2 价格分析 物业价格是一个地区房地产市场发展状况的反映，同时也是衡量当地居民消 - 15 - 费能力的尺度。从市场数据得出结论，现阶段该市的住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。 九江片区目前均价情况（ 单位：元 /平米） 550044003100 29500100020003000400050006000沿湖板块 滨江板块 开发区板块 庐山区板块 开发区板块的占地面积和建筑面积都上了一定的规模， 随着九江城市西拓， 环绕八里湖 建 设新九江 发展战略的确立，该区域将成为今后九江发展的主力区域，但现在区域内配套设施尚不完善，人气有待结聚。 均价 3100 元 /，其中柴桑春天的价格保持在 3400 元 /，各楼盘的主打户型均为二房和三房，偏向开发中型户型。主要是配套还不完善，人口不密集，人气欠缺，从整体城市规划，交通、商业配套、工业企业、人文教育氛围等都是比较完善的，房价走高也是在所难免的。销售成绩也较为理想，是九江品质较高的楼盘片区。 沿江板块均价 在 4400 元 / ,该区域距离市中心较近，以规模、小区配套完善、新颖社区风格、未来城中心、一线江景等为卖点。主要的楼盘有浔阳江畔、城市花园、九江豪庭、百岁坊、长盛锦江等，其中以浔阳江畔最具代表性。但是由于处于城市的边缘地带，周边的行政商业等基础设施配套还不是很完善，也一定程度上影响这一板块的价格。 沿湖板块价格达到了 5500 元 /，属于九江的城市中心区，配套完善，居住人口集中，商业繁荣，居住生活方便，升值潜力大，核心区域，地段稀缺地价高，而且临湖而居，进而房价偏高，以南湖国际和丽景湾为代表。 庐山区板块价格在 2950 元 /，在九江楼市中属于新出现的热点，可以说是九江房价偏低的区域， 经济适用住房 片区区 ，其价格低于商品住房价格 30%至40%，起到了平抑商品住房价格过快上扬的空间 ，进而造成房价较其他区域偏低，以浔阳名城和莱茵美郡为代表楼盘。 2.2.3 住宅品质： 住房作为一项大的消费支出，人们投入的关注度往往有别于一般 - 16 - 商品，更加注重居住产品品质，其内容包括：社区规划、交通、建筑质量、产品布局分配以及物业配套、景观、环境等等。而九江市目前的居民住宅大多无社区规划的人性化可寻，对居住环境的考究甚少，产品本身缺乏合理的功能， 采光、通风等细微因素也不能有效实现。 2.3 土地市场分析 2007 年 受国家政策影响，地块出让较少。 九江市共公开出让土地 8 宗 ， 合计865.25 亩，成交额 41852.2636 万元。土地成交面积较 2006 年明显下降， 成交均价为 84.4025 万元 /亩，较 2006 年有所降低 。 2008 年九江市公开出让土地 22 宗，合计 1305.2 亩，成交总额为 84， 202.39 万元，成交均价为 64.51 万元 /亩，较 2007年土地成交均价有所降低。 年份 成交宗数 出让面积（亩） 成交总额（万元） 成交均价（万 /亩） 2005 年 13 1464.21 61， 517.13 42 2006 年 26 725.16 66， 459.27 91.65 2007 年 8 865.25 41， 852.2636 84.4025 2008 年 22 1305.2 84， 202.3395 64.51 2007 年受新政影响，土地交易数量明显减少，交易土地数量为 8 宗。这说明各开发企业，在新政的影响下，观望气氛比较浓重，导致部分土地流拍。 2008 年，土地交易数量为 22 宗，较 2007 年有所上升，但成交均价有所下降 ,也说明 2008年部分开发商在经过 2007 年的市场 低迷后，看好九江房地产市场，纷纷拿地 ,但地价成本依然较高，也是未来房价上涨的一个重要因素。 九江市 2008 年国有土地出让一览表 土地位置 土地用途 土地面积 (亩 ) 评估价 (万元 /亩 ) 起始价 （万元 /亩） 成交价 (万元 /亩 ) 出让收入（万元） 签订出让合同时间 茅山路以西，市话局开发区分局以北 住宅 44.13 89.39 90.00 90.00 3,971.57 2008.1.18 茅山路以东，恒盛公司以西 商业 20%住宅 80% 61.37 103.99 105.00 105.00 6,443.44 2008.1.18 长城路以北，规划道路以东 商业 15%住宅 85% 68.28 94.46 95.00 95.00 6,486.66 2008.1.18 综合工业园转盘旁 商业 35%住宅 65% 123.59 19.42 20.00 20.00 2,471.72 2008.1.18 综合工业园绿冬路以南 商业 20%住宅 80% 226.52 20.15 21.00 32.00 7,248.48 2008.1.18 一支路 67 号（土产公司） 商业 5%住 宅 95% 7.15 96.82 110.00 110.00 786.50 2008.1.31 八里湖路 86 号（进出口公司） 住宅 21.93 67.13 80.00 81.00 1,776.33 2008.1.31 人民路 197-3号（百纺公司） 住宅 18.93 80.20 10.50 10.70 2,025.51 2008.1.31 九莲北路（商业储运公司） 住宅 13.45 57.13 70.00 72.00 968.40 2008.1.31 - 17 - 九瑞大道 82 号（国税局停车场） 商业 20%住宅 80% 5.35 125.96 150.00 350.00 1,872.50 2008.1.31 九瑞大道 129 号（中信石材厂） 商业 20%住宅 80% 21.07 84.01 100.00 149.00 3,139.43 2008.1.31 长虹北路（啤酒厂） 商业 35%住宅 65% 42.00 126.25 150.00 152.00 6,384.00 2008.1.31 十里飞机场 商业 35%住宅 65% 81.98 67.90 80.00 80.00 6,558.40 2008.1.31 十里黄大岭村（九江钢窗厂） 住宅 7.31 79.03 80.00 82.00 599.75 2008.4.18 市体育馆东侧前进西路北侧（ A 地块） 商业 8%住宅 92% 298.00 54.24 56.10 56.10 16,717.80 2008.8.6 前进西路南侧 (B 地块 ) 住宅 200.00 51.71 53.60 53.60 10,720.00 2008.8.6 青年路东侧 商业 10%住宅 3.04 136.55 140.00 250.00 759.83 2008.10.8 三里街农贸市场北侧 商业 15%住宅 8.27 92.59 110.00 110.00 909.93 2008.10.17 开发区康乐小区南侧 商业 20%住宅 3.98 135.70 138.00 138.00 548.76 2008.10.17 中铁四局第五工程有限公司总部院内 住宅 15.83 56.84 60.00 60.00 949.80 2008.10.17 浔南大道以北 、机筑二段火车站西侧 住宅 22.01 51.80 55.00 55.00 1,210.55 2008.10.17 甘棠北路 69 号 (医药公司 ) 商业 20%住宅 80% 11.02 130.29 150.00 150.00 1,653.00 2008.12.27 合计 1,305.20 84,202.34 2.4 房地产市场前景预测 就九江市现状而言，经济发展与东部地区比相对缓慢，房地产市场的发展还没有达到城市建设应有的空间，但按照经济建设的正常轨道，随着建设步 伐的加快，市民经济收入的不断增长，可以预测九江市的房地产市场潜力无限，蕴藏着巨大的发展空间。 2.4.1 房地产市场继续保持旺盛需求 从市场需求弹性分析，目前九江市城镇居民住房自有率已达到 70%以上，大部分城镇居民已经通过房改或购买商品房拥有一套住宅 ,今后改善住房条件或购买第二套住房投资将是需求的重要来源。根据九江市政府最新规划预测， 到 2020 年，九江中心城区合理人口规划 将 为 125 万人， 九江每年平均新增人口 4.5 万，以 2005年人均居住面积 24.44 m2测算，今后九江每年至少将平均新增住房需求 109.98 万m2，市场需求旺盛。 2.4.2 楼市房价仍将稳步攀升 根据九江市有关部门统计 ,至 2005 年底，九江市共 完成房地产投资 24.43 亿元，比上年同期增长 11.67%。其中住宅投资 13.45 亿元，比上年同期增长 29.08%。商品房屋需求旺盛，房屋价格大幅攀升，上半年商品房屋销售额 2.48 亿元，增长 - 18 - 23.1%，平均销售单价 1408 元 /平方米，比上年同期增加了 399 元，增长 43.9%。 在2005 年，在销量保持稳定增势的前提下，九江市区房产均价已从 2000 年的 900 元/涨至 1800 元 / ,但此价格与周边同类城市相比， 却仍有较大差距，随着楼盘品质的不断提升，需求的不断加大，可以预见 九江房价 仍 有 较 大的增长空间。 2.4.3 居民对住宅品质需求提高 随着城市化进程的推进，近几年来九江房地产开发势头良好，但由于起步较晚，水平不高，已建成的居住小区多为项目面积小、格局呆板的普通公寓房，规划、绿化、配套等不尽人意。而随着九江经济的快速发展，人民生活水平日益提高，广大居民对住宅品质需求日益旺盛，舒适性、安全性、便利性及优美的环境、良好的物业、完备的配套等都被放到重要位置进行考虑。 2.4.4 房地产市场竞争进一步加剧 04、 05 年九江土 地拍卖面积超过 3500 亩，而今年可供的土地面积有 4500 亩，据国土资源局的相关人员表示， 06 年九江的土地供应量在 2000 亩左右，可见市场供应相当充足，随着前几年拍卖的土地陆续开发，市场供应将会大幅增加，各楼盘间的竞争也会日趋激烈。 2.4.5 商品房价格 水平低，有一定发展空间 2005 年九江商品房均价为 1800 元 /平方米左右，与国内发达城市的房价相比较，还有极大的发展空间。随着城市建设的不断完善，经济持续增长，房地产市场逐步的成熟，商品房价格将有一定程度的上涨。 2.5 消费者行为分析 2.5.1 九江住宅消费者 群体划分 A、按年龄划分 按年龄来划分，九江住宅需要群体分为四个年龄段，并有随着年龄的增长需求减弱的趋势。年龄段一以 22 30 岁这个年龄段的人群为主，这一年龄段的人参加工作不久，处于未婚、准备结婚或刚完婚的状态，有一定的积蓄，已经开始为未来生活做打算，迫切需要一个自己的居家空间。年龄段二以 31-40 岁人群为主，这一年龄段的群体大多数已具有了一定的经济基础并已结婚生子，因而创建一个更为舒适，更为理想的家居环境。而处于 41-50 岁及 50 岁以上的人群多是二次置业，买房为了换一个更为舒适的居住环境，或是为投资保值， 其属于事业及家庭都相对较为成熟的群体。 - 19 - 购房者年龄划分图标32%49%15%4%0%10%20%30%40%50%60%22-30岁 31-40岁 41-50岁 5 1 岁以上B、按收入层次划分 按购房群体收入来划分，可分为高收入群体、中档收入群体及低收入群体几大类。 高收入群体为家庭月平均收入为 5000 元以上的受访者，这部分群体大都拥有一套或以上的住房和私家车，他们对居住环境要求较高，多会选择地段好、品牌优的高档社区或别墅区作为自己的栖身之所。 中高档收入群体指家庭月平均收入为 3000 4999 元的受访者，他们对居住品质的要求也颇高，懂得享受生活，希望寻找一个健康、方便、舒适的住所。 低收入群体为家庭月平均收入为 1000 2999 元的 受访者，这部分群体由于手购房资金的限制，会摈弃一些因素，从购房的几个主要因素出发制定置业计划，力求能买到物美价廉的房子给自己和家人居住。 购房者收入划分图表39%47%14%1000-2999元 3000-4999元 5000元以上2.5.2 住宅消费者需求 A、价格需求 在调查中发现，九江消费者对于房价的接受能力都比较强，接受总价在 20 万元以下的消费者达到 38%，有 40%左右的消费者打算花 20 30 万元来购买新房，计划买房房价在 3040 万元以上的消费者有只占 18%。 九江市购房者价格需求图 - 20 - 购房者价格需求表38%40%18%4%20万以下 20-30万 30-40万 40万以上按房价来划分，九江购房者可分为以下三个群体： 第一群体： 接受房价在 20 万以内的消费者，这些消费者占 38%左右他们主要是经济性商品房和中低档价位商品房的消费者。从调查数据中可以看出， 20 万元以内的商品房，是许多普通老百姓愿意购买的，也反映了九江目前的平均生活水平。这些消费者中，购买多层的人数较多，由于受到资金的限制，对于高层和小高层建筑不易接受 。 第二群体： 接受房价在 20 30 万元的消费者。这些消费者占 40%左右，主要是计划购买房价在 20 30 万元之间的中档价位房，他们代表着九江中高层收入者的购房意向。购买的建筑类型分布比较分散，每种建筑类型都有一定的消费者，购买多层、小高层的消费者较多。 第三群体 ： 能接受房价在 30 40 万元以上的消费者，这些消费者占 18%左右他们主要是购买房价在 40 万元左右的高价房，这些群体属于高收入者，家庭月收入基本在 5000 元以上。在所有消费者中，这类消费者所占比例较小，约为 4%，他们主要是计划高档次、高品质的 高尚社区或别墅。 B、面积需求 九江消费者根据自身状况对商品房面积的需求各有不同。调查数据显示， 90与 130 是两个分界线，它们把九江消费者分为三个群体，即需求 90 以下的群体、需求 90 130 的的群体、需求 131 以上的群体。 - 21 - 购房者面积需求22%60%18%90以下90-130131以上第一群体： 选择 90 以下商品房 的消费者。这类消费者目前