2010全国老年公寓调研报告报告

1 / 73 目录 第一章 老年公寓基本概念 . 3 1.1 相关产品概念 . 3 1.2 “ 老年公寓” 概念 . 4 第二章 老年公寓的发展机会 . 5 2.1 我国社会老龄化现状与发展预测 . 5 2.1.1 我国老年人口数量多、比重大 . 5 2.1.2 我国社会老龄化发展速度快 . 6 2.1.3 “三口之家”已成为社会的主力家庭结构 。 . 7 2.2 老年公寓市场存在较强的市场购买力 . 7 2.2.1 老年人收入的提高为其购买力提升提供了条件。 . 7 2.2.2 老年人福利水平提高为老年公寓养老消费解除后顾之忧。 . 8 2.2.3 子女为父母入住老年公寓提供资金支持。 . 8 2.3 老年公寓市场存在较强的购买意向 . 8 2.3.1 养老观念的转变促生老年公寓养老需求 . 8 2.3.2 消费观念的改变促进购买行为 . 9 2.4 我国养老住宅的相关政策 . 11 （一）国家及相关部委颁布的指导性政策 . 11 （二）老年住宅相关标准 . 11 （三）国家及北京市对于部分福利性老年服务机构给予了税收等方面的优惠政策 . 11 （四）部分企业在发展养老地产时得到了地方政府资金和土地方面的支持 . 12 第三章 中高端老年住宅市场现状分析 . 13 第四章 国内老年地产案研究（案例借鉴） . 18 1、北京东方太阳城 . 20 2、北京曜阳 . 22 3、北京太申祥和 . 23 4、上海亲和源 . 25 5、浙江金色年华 . 27 2 / 73 6、三亚清平乐 . 30 7、乐成集团 . 32 8、众仁花苑和众仁乐园 . 35 9、汇晨 . 32 第五章 案例总结分析 . 36 小结： . 错误 !未定义书签。 观点总结： . 错误 !未定义书签。 第六章 养老住宅的商业模式和开发思路 . 57 6.1 养老住宅的商业模式 . 57 6.2 养老地产投资开发思路 . 65 第七章 打造老年公寓的必备条件 . 错误 !未定义书签。 1、外部环境要求 . 错误 !未定义书签。 2、对开发商要求 . 错误 !未定义书签。 3、打造老年社区的 KPI 指标 . 错误 !未定义书 签。 第七章 老年公寓的盈利模式 . 错误 !未定义书签。 7.1 以美国太阳城为列 ： . 错误 !未定义书签。 7.2 老年住宅赢利模式的运用策略分析 . 错误 !未定义书签。 7.3 国内老年住宅物业管理赢利模式分析 . 错误 !未定义书签。 7.3.1 老年住宅物业管理的收入结构、盈利预测 . 错误 !未定义书签。 7.3.2 老年住宅社区服务的供应及收费 方式 . 错误 !未定义书签。 第八章 老年公寓预期 . 1 3 / 73 健康养老养 生地产 前言 随着常规房地产开发的竞争日趋激烈，旅游地产、老年公寓地产等新型的房地产开发模式，走差异化道路，有望成为地产开发的蓝海。本报告 选取了老年公寓这一物业 开发模式进行研究，首先对开发老年公寓的市场机会进行挖掘，然后，对国内和国内一些 成功的案例进行研究借鉴。在此基础上，对老年公寓项目选址、小区规划、产品和配套的特点进行总结。 第一章 老年公寓基本概念 1.1 相关产品概念 目前我国 老年住宅 按建设经营者划分为三种模式 ： 第一是公办公营式，第二是公办民营式，第三是民办民营式。 福利院一般按照第一种模式，即公办公营式进行经营，例如北京的第一、第五福利院和上海的众仁花苑和众仁乐园等。第二种公办民营模式则更像目前国内流行的敬老院，例如北京的汇晨、寿山福海敬老院等。前两者也可以统称为养敬老院。老年公寓 或者老年社区 应属于民办民营式的经营模式。 经营模式 机构类型 公办公营 公办民营 民办民营 福利院 敬老院 老年公寓 销售 +持有 持有（出租、会员制） 纯销售 商业模式 持有 持有 4 / 73 民办民营的老年公寓一般为营利性的，由民间筹资，以营利为终极目的。如为满足海外侨胞回国安度晚年的要求而建设的设备先进、服务一流、豪华型的别墅型老年住宅。这种公寓按 商业模式 来分 一般分为三类： 纯销售、持有、销售 +持有。 国内专门针对老年人的住宅用房除了社会福利 院、敬老院外，纯属社会化经营的老年公寓目前还很奇缺。虽然 打着“老年公寓”旗号的养老机构在最近几年涌现出了不少，但由于这样的“老年公寓”依然带有强烈的社会福利色彩，所以它与真正意义上的 作为一种商品房新产品出现的老年 公寓 还是有其本质差别的。不过，这种作为纯老年居住住宅的“老年公寓”作为发展程度较高的新开发项目已成为一个引起有关方面充分关注的问题。 1.2 “ 老年公寓” 概念 所谓“老年公寓” 也即老年社区 ，就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的城市 老年人社区 ，是一种 居家养老与社区服务相结合 的模式。它既是一种新的老年人生活方式，又是一种民办民营式的经营模式，更是一种城市老年人聚居形式。老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障服务设施，让老人既住得安心、舒心；敬老院 政府收益型 福利院 政府福利型 老年公寓 企业赢利型 主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式。 如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖，最低收费约 1000元 /月 /人。 主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院。 如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的 集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。 由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施。 如：北京 东方 太阳城、 上海亲和源、三亚清平乐等。 5 / 73 又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛围。所以， 优势十分明显： 减轻子女养老压力，提高社会效率。 有利于老年人身心健康。 服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高。 老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。 老年公寓已成为国际风行的第三种养老模式，为老年人服务已成为一种新兴的产业。 第二章 老年住宅的发展机会（确定使用老年住宅还是老年公寓） 现代营销学之父菲利普科特勒认为：市场由那些具有特定的需要或欲望的全部潜在顾客所组成。我们可以把它理 解为“市场 =人口购买力购买欲望”。那么人口、购买力和购买欲望就成为决定某一产品市场需求量的三大要素。我们可以从这三个要素出发去分析对老年 公寓 的市场需求情况。 2.1 我国社会老龄化现状与发展预测 2.1.1 我国老年人口数量多、比重大 我国是目前世界上老年人口最多、增长最快的国家，截至 2008 年底，我国60岁及以上老年人口已达 1.5989 亿，占全国总人口的 12%，每年还将以 3.2%的速度增长。 2014 年将达到 2 亿， 2026 年将达到 3 亿， 2037 年超过 4 亿， 2051年，中国老年人口规模将达到峰值 4.37 亿，约为少儿人口数量的 2 倍。这一阶段，老年人口规模将稳定在 3-4亿，老龄化水平基本稳定在 31%左右， 80 岁及以上高龄老人占老年总人口的比重将保持在 25-30%，进入一个高度老龄化的平台期 届时每三个半人口中就有一个老年人口 。之后一直维持在 3-4 亿的规模。 从2051 年到 2100 年是稳定的重度老龄化阶段。 2100 年，我国老年人口总量仍然高达 3.18 亿，占全国总人口的 31.09 。中国的人口老龄化问题将伴随 21 世 6 / 73 纪始终。 摘自 2006年中国人口老龄化发展趋势预测研究报告 青 少年人口 占总 人口比 例 下降， 老年人口比 例 上 升 2.1.2 我国社会老龄化发展速度快 我国老年人口不仅规模巨大，而且老龄化发展迅速。 65 岁以上老年人占总人口的比例从 7%提升到 14%，发达国家大多用了 45 年以上的时间，中国只用 27年就可以完成这个历程，并且在今后一个很长的时期内都保持着很高的递增速 7 / 73 度，属于老龄化速度最快国家之列。 我国的老龄化现状，成为老年公寓养老市场需求增大的客观因素，为老年公寓养老提供了巨大的市场和广阔的发展空间。 中国、亚洲和世界的平均年龄表 年份 中国 亚洲（含中国） 世界 1950 24 22 24 1980 22 21 23 2005 33 28 28 2015 37 31 30 2050 45 40 38 来 源 : CEIC, 高盛研究部预测。 2.1.3 “三口之家”已成为社会的主力家庭结构 。 目前我国家庭结构日趋小型化 ， 现行的计划生育政策是一对夫妇只生一个孩子 , 许多独生子女成家之后 要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，人口结构呈现 4 :2 :1 的倒金字塔结构。这种家庭结构显示出家庭赡养老人能力的减弱和社会压力的增大。另外 ,随着空巢家庭的增多 ,将会有越来越多的老人没有子女照料 , 再加 之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题， 因此修建完善的社会服务网络 ,建立集服务、医疗、居住为一体的老年公寓是一个不可回避的问题 ,也是极好的选择。 人口结构的变化 ，居家养老的观念也在发生着变化（ ppt） a ”养儿防老”，“三、四代同堂”的传统观念受到冲击 b 小型“核心家庭”，“三口之家”的比重在不断上升 c “ 4： 2： 1”的供养关系不断增加 社会上的 “ 空巢家庭 ” 逐渐增多 目前北京市 60岁以上 180多万的老龄人口中 “空巢家庭”已近 30 未来 10年“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重可能达到 90 2.2 老年公寓市场存在较强的市场购买力 2.2.1 老年人收入的提高为其购买力提升提供了条件。 8 / 73 20 世纪 90 年代退休金增长机制的建立，相应提高了我国老年人口的人均可支配收入。据中国老龄科学研究中心调查，目前我国城市老年人中有 42.8%拥有存款，仅退休金一项到 2010 年就增加到 8383 亿元，到 2020 年为 28145 亿元，2030 年为 73219 亿元。此外在城市 60-65 岁老年人口中，大约 45%会选择继续就业， 除有退休金之外还将会有额外收入，按此预测，到 2050 年就会有 73200 亿元消费储备金。因此，对老年消费群体购买力不应小觑。 2.2.2 老年人福利水平提高为老年公寓养老消费解除后顾之忧。 近年来，我国加快了社会养老保险制度改革的步伐，将建立起一套适合城乡各类企业职工和个体劳动者的，资金来源多渠道，保障方式多层次的养老保险体系。这将使有稳定养老金收入的老年人口，从国有企事业单位扩展到各种所有制形式的企业，从城市扩展到农村，从而大大提高我国老年人口的总体购买力水平。老年人在解除了医疗、养老等后顾之忧后，老年人 手中的积蓄就可释放出来，寻求更优质的生活环境，为老年公寓养老的壮大提供了有力保障。 2.2.3 子女为父母入住老年公寓提供资金支持。 子女以改善父母居住状况为目的而购买或租用老年公寓，成为老年公寓消费的主力。当前大多数年轻人难以抽出时间周全地照顾老人，因此他们就迫切希望有专门为老年人设计的住宅产品，硬软件服务都能满足老年人的行为与心理需求。年轻一辈为父母的健康长寿考虑，购置环境优美、空气清新的老年公寓以改善父母的居住环境是子女购买老年公寓的主要诱因。 2.3 老年公寓市场存在较强的购买意向 2.3.1 养 老观念的转变促生老年公寓养老需求 现代社会里 ,随着住房条件的改善及社会伦理观念的不断更新 ,成年子女与父母分开居住已相当普遍 ， 老年人对于养老问题的传统观念正在发生改变，老人们正从现实和精神上逐步接受社会养老。 一方面，这 是因为越来越多的家政服务公司介入居民的日常生活 ,减轻了 老年人 作为“家庭保姆”的负担； 另一方面 ,社会的发展使老年人与其子女的代沟客观存在 ,他们的世界观、价值观和人生观产生了分歧 ,他们需要保持一定的距离以缓解两代人之间的矛盾 ，并保护老人自 9 / 73 己的秘密和隐私 。因此 ,他们中许多人有自己独住或与同龄老人相处的 愿望 ,故而对老年公寓的需求欲也日益增强。 2.3.2 消费观念的改变促进购买行为 随着老年人养老观念的转变，老年人的住宅消费观念也随之发生变化，从基本的住宅消费逐步发展到提高住宅消费品质上来。越来越多的老年人认识到购买老年公寓是一种投资，既可保值升值又可作为不动产留给后代，他们越来越愿意投资老年公寓。 从以上分析可知构成中国老年公寓市场的老年人口、购买力和购买意向三个要素都已基本具备 ,可以预测该产品会有很好的市场潜力。 在国内，老年住宅这个特殊的住宅产品刚刚引起人们的注意， 随着未来中国老年人口数目的不断增加，需求与供给之间的矛盾自然是越来越激烈，可以预见的是，老年住宅的发展将是未来不可抗拒的必然趋势。 2.4 老年住宅开发存在着的主要问题 国家政策滞后 市场尚未具备良好的政策环境。我国已经出台了一系列扶持福利性老年公寓的相关政策，但尚未出台政策扶持商业化开发、市场化运作的老年公寓，国内目前已经开发的老年社区项目均面临了这方面的政策瓶颈。 因此，政府应加大扶持人口老龄化 老年公寓的购买力 老年公寓的购买意向 老年公寓的市场可行性 我国老年人口数量多、比重大 我国社会老龄化发展速度快 人口结构的变化，社会上的“空巢家庭”逐渐增多 老年人收入的提高 老年人福利水平提高 子女为父母入住老年公寓提供资金支持 养老观念的转变促生老年公寓养老需求 消 费观念的改变促进购买行为 10 / 73 力度，使老年住宅“事业化”转变为“产业化”。有关部门应运用经济杠杆加以调节，在有关法律法规的监督管理下，通过充分有序的市场 竞争等方式，使整个建筑大市场活跃起来。尤其是对于老年住宅建设专项项目，在同等条件下，优先解决建设贷款，以吸引开发商投资；对于新开发小区，达到或超过老年人建筑设计规范规定的相应比例的，适度减免配套费；对于旧有住宅增设老年人专用设施或场地的，简化审批手续，优惠税收。 银行与政府不协调 目前银行承认老年公寓是福利性、公益性的事业，可以申请贷款，而政府有关部门按普通房地产市场化运作。多年以来，政府一贯倡导社会福利社会办，但作为一项新型的老年服务设施的建设，民营企业要想把养老设施办好，需要国家政策支持，但国家福利 政策有限，“眉毛胡子一把抓”一律按房地产开发商业化运作。因此需要政府与银行的进一步沟通，尽快落实相关的贷款优惠政策。 对老年人的年龄歧视 老年人作为一个特殊群体，有着他们的共同需求。但作为老年人个体，由于他们的年龄、性别、职业、文化程度、生活条件、身体状况等方面的差异，其经济收入的不同，老年住宅开发者不应把经济收入少，社会地位低下，购买力不强的老年人排斥在外。国家应尽快制定相关扶老购房政策。一方面加强老年住宅市场和老年人房地产开发的管理，规范老年人住宅的指标体系，成为衡量老年住宅的标准，提防房地产商打着老年 人住宅的幌子，打老年人的主意，炒作老年房地产；政府应引导房地产商强制执行国家标准，按照国家要求建筑老年住宅。另一方面，老年住宅要注意低收入和贫困的老年人，让贫困老年人住得起老年公寓的房，多做“雪中送炭”的事，使众多的老年人享受到国家、社会、社区的关爱。 11 / 73 2.5 我国养老住宅的相关政策 目前，我国针对老年养老居住问题的政策、法律法规和制度很不健全。对于民间兴办养老服务机构，在涉及相关养老服务的护理、收费标准等方面还不完善。虽然我国也出台了一些鼓励民间资本进入养老事业领域的税收方面的优惠措施，但 这些都针对具有福利性的机构，对商业化运作的老年住宅的土地、税收、融资等方面的具体法规几乎没有，但企业在发展养老地产时可以通过和地方政府协商，获得地方政府在资金和土地等方面的支持。 国家及相关部委颁布的指导性政策 这些政策都是一些宏观的 指导性文件，缺乏具体的可操作性 。 老年住宅相关标准 为保障老年建设适合老年人的需求，国家分别于 1999 年颁布了老年人建筑设计规范、 2002 年颁布了城市居住区规划设计规范及 2005 年颁布了住宅建筑规范。这些都对老年住宅做出了一些原则性规定，但因没有从老年人的年龄 和健康状况考虑进行细分，在建设中对老年人的需求考虑也不多，因此具体实施很困难，基本没有得到落实，使老年住宅在建设和开发中发展缓慢。 国家及北京市对于部分福利性老年服务机构给予了税收等方面的优惠政策 1、营业税方面 根据中华人民共和国营业税暂行条例规定，托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务 免征营业税 。 2、所得税方面 财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知和北京市财政局、北京市地方税务局 ,在所得税方面给予的优惠有： （ 1）对由民政部门审核批准，并核发北京市养老机构执业许可证的老年服务机构及核发社区服务设施证书的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所）， 暂免征收企业所得税 ，其自用的房产、土地车船暂 免征收房产税、城镇土地使用税、车船使用税 。 12 / 73 （ 2）对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免 征收企业所得税 ，其自用的房产、土地车船 暂免征收房产税、城镇土地使用税、车船使 用税 。 3、部分地区给予符合条件的福利性服务机构给予补助 北京市民政局资助社会力量兴办社会福利机构实施细则（试行）第六条规定：凡属资助范围内、符合资助条件的，由法人（非政府机构）、自然人及其他组织举办的，自收自支、自负盈亏经营的养老服务机构，按入住满一个月的托养人员实际占用床位数，每月每张床位补助 100 元。此外， 2008 年月 12 月，国务院在关于当前金融促进经济发展的若干意见中首次发出鼓励信号： “ 推动健康保险发展，支持相关保险机构投资医疗养老实体 。 ” 该项政策为保险资金进入老年产业扫清的障碍。 部 分企业在发展养老地产时得到了地方政府资金和土地方面的支持 由于养老住宅具有社会公益性，一些地方政府出于政绩和声誉等方面的考虑会对养老地产项目给予土地、资金等方面的优惠政策。 如 上海亲和源 得到了南汇区政府提供的 50 年产权的公建配套用地，土地成本较普通商品住宅低 很多。政府的政策支持无疑为企业进军养老地产解决了高昂的成本问题。 但是由于政府和企业的价值取向的不同，以及政府划拨给企业的土地没有产权等都 为项目的后期运作埋下了定时炸弹 。广州 颐年园 作为 20 世纪 90 年代的以市场经济为主，政府支持为辅进行开发建设的大 型创意性公益养老工程，在建设初期得到了广州市政府土地和资金的支持。广州市政府通过设立老年村筹建处全程参与该项目的开发，并划拨 500 亩土地和 1400 万元启动资金。但是由于广州颐年园发展有限公司的账目混乱，广州市政府决定由广州市民政局接替原广州老年村筹建处成为广州颐年园发展有限公司两大股东之一，但由于广州市民政局不具有法人资格，导致广州颐年园发展有限公司的法人资格报批受阻，一期住宅项目无法进行综合验收，二期项目也拿不到预售证，最终导致银行贷款无法归还，所建住宅被法院查封。最终，广州市民政局退出该项目，市政府 先前给予的各项优惠政策全部取消，按照纯粹的房地产开发建设的标准重新核算该项目的地价及 13 / 73 所需缴纳的各种费用。 民营公助的杭州金色年华在土地方面也享受到来地方政府的优惠政策，只支付了土地的拆迁、补偿等土地取得费用，由于没有缴纳土地出让金，土地性质属于行政划拨，不能进行出售，导致企业资金占用时间太长，利润较低，面临的风险也较大。 第三章 中高端老年住宅市场现状分析 我国人口开始出现倒金字塔结构，将进入老年型国家。现阶段沿海及发达城市快速进入老龄化阶段，北京、上海、大连、广州、厦门、青 岛等城市都开始兴建老年社区。 3.1 现存方式 作为中高端老年住宅市场，现存的方式有两种，一种是高档养敬老院，一种 14 / 73 是商品住宅。 其中中高档养敬老院中的公办民营型是目前国内比较普遍存在的养老院经营模式，它们带有福利的性质但也有盈利能力。通常具有政府或者慈善机构的背景，在经营方面享有优惠政策，服务内容根据入住老人要求的不同而有不同的收费标准。体现福利的方面如娱乐设施一般全免费，每个月免费体检等等一些服务方面。盈利性则表现在收费服务方便，如： 固定收费内容 ：入住时的一次性押金收费和每月租金收费 -针对 入住的环境来制定收费标准； 经常性收费内容 ：护理费和医疗费 -根据服务程度的不同来制定收费标注； 不固定收费 ：某些特殊服务方面。 老年商品住宅的开发现在才刚刚开始，虽然市场上有一些楼盘中隐隐约约有老年商品住宅的影子，但从住宅设计的本质上来说，能够称得上老年建筑的可谓凤毛麟角。而从规模上来说，纯粹作为老年住宅来发展的楼盘国内有两个 ，一个是广州的颐年园 中国第一个规模最大的老年社区；另外一个是北京的东方太阳城 目前国内最大的退休社区。 这种模式的产品以出售为主要的模式，房地产开发商将整个社区做成集教育、 休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体的大规模老年生活社区，真正达到“学、养、住”的统一，是具有持续发展能力的好项目。但同时必须依托文化素质相对较高、且收入稳定、思想观念很能接受 15 / 73 全新退休生活方式的老年群体。 3 2 市场分布 目前国内盈利型老年住宅主要分布于城市老龄化情况比较严重、经济发达、居民消费力强的城市，如北京、上海（以出租型公寓为主）和广州等大型城市。其中，由于北京是我国首都，国家机关及企事业单位的离退休人员数量也位居全国首位，这部分老年人的消费力较强，受教育程度较高，相应的对独居养老模式有一定认 可，相对其他城市而言，老年住宅市场的有效需求较为明显，因此北京市场上的老年住宅项目也相对较多。而其他城市目前 真正意义上的营利型老年住宅还很少， 仍旧以政府出资兴建的福利型养老机构为主。 北京 :北京东方太阳城、北京太阳城、将府庄园、太申祥和敬老院、曜阳国际敬老院、汇晨敬老院、康梦园敬老院、寿山福海敬老院 上海： 亲和源 浙江： 金色年华 广州： 颐年园 3.3 入住情况 当前 中高档 老年住宅供应少；中高端养敬老院入住率均在 80%以上。 级别 服务项目 床位 住宿率 顾客满意度 一星 12 项目以上 50 以上 55% 80以上 二星 14 项以上 100 以上 60% 80以上 三星 16 项以上 150 以上 70% 80以上 四星 18 项以上 200 以上 80% 80以上 五星 20 项 200 以上 80% 80以上 数据来自中原地产关于老年住宅调研资料 16 / 73 3.4 经营方式 老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称 老年住宅的总体造 价要比普通房地产项目高五成至一倍。 老年住宅 的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而 老年住宅 则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此 老年住宅 的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。 3.5 客群 老年住宅 的主要消费群体分析： 出生在 50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能 力，是目前老年社区的主要需求群体。 中高档养敬老院 老年商品住宅 酒店式管理的月租金式经营模式 纯出售房屋的产权 出售房屋使用权、出租房屋（会员制） 17 / 73 生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家经济体制改革的第一批受影响者，50-60岁人员中的绝大多数主体就是他们； 20世纪 50年代，中国出生人口爆发式增长，出生人口约为 2亿； 他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。追求安逸、平稳的生活，养老度假迫在眉睫； 现在， 50年代人年龄在 50-60岁左右，他们马上要步入老龄化阶段； 18 / 73 第四章 国内老年地产 案 研究 （案例借鉴） 样本筛选情况 ： 此次调研主要针对国内中高端老年住宅进行的，公办公营 4 家：上海众仁花苑、上海众仁乐园、北京第一福利院、北京第五福利院；公办民营：北京汇晨敬老院、北京康梦圆敬老院、北京寿山福海敬老院、上海中福会；民办民营：北京曜阳国际老年公寓、北京太申祥和国 际老年公寓、北京将府庄园、北京太阳城、北京东方太阳城、上海亲和源、浙江金色年华、广州颐年园、三亚清平乐、海南省五指山双大和园、绿地 21 城孝贤坊； 公办公营 公办民营 民办民营 销售 持有 销售 +持有 上海众仁花苑 北京汇晨敬老院 绿地 21城孝贤坊 长三角最大养老“基地” 上海亲和源 会员制国际老年社区 北京太阳城 全国首创“老年多元化居住社区” 上海众仁乐园 北京康梦圆敬老院 浙江金色年华 完全退休中心 北京东方太阳城 中国老龄化事业的领跑者 北京第一福利院 北京寿山福海敬老院 北京将府庄园 京城旗舰星级养生养老庄园 三亚清平乐 阳光老年地产开创者 北京第五福利院 上海中福会 太申祥和 度假胜地养生天堂 广州颐年园 北京曜阳国际老年公寓 海南省五指山双大和园 五指山 首个定制式 纯养老社区 众人花苑、众人乐园、汇晨三家是属于养敬老院类别，全 国和他们一样的养敬老院还有很多，这三家是同类别中软硬件做的最好的代表。 可以看到 老年 商品 住宅 中， 多是采用持有、持有 +销售 的运营模式 ，纯粹销售的很少，大多是某个大盘中开发出几栋老年公寓作为销售 利润点 。绿地 21 城孝贤坊就是在郊 区大盘绿地 21 城包含的其中一个社区。 21 城总体规划为 13 平方公里，包含 4 大社区，尊老社区、国际社区、度假社区、商务社区，尊老社区主要指孝贤坊。主要采取销售的方式，并不持有老年社区配套物业，持有的物业 19 / 73 也仅仅是整个大盘的配套物业。 专业做老年社区的开发商一般不会采用纯销售的方式。 案例选取标准 ： 通过研究比较和参观学习，选取三种经营模式中最有代表性、最出色的案例来进行深入研究分析。 公办公营 公办民营 民办民营 销售 持有 销售 +持有 上海众仁花苑 北京汇晨敬老院 绿地 21城孝贤坊 长三角最大养老“基地 ” 上海亲和源 会员制国际老年社区 北京东方太阳城 中国老龄化事业的领跑者 上海众仁乐园 浙江金色年华 完全退休中心 三亚清平乐 阳光老年地产开创者 北京曜阳国际老年公寓 太申祥和 公办公营老年住宅全国做的最好的是上海众仁花苑和乐园，早已满员，是上海养敬老院的窗口单位。 公办民营的老年住宅中，北京数量居多，其他城市相对较少，在北京汇晨是第一家由政府投资建设的老年社区，也是政府投资规模最大的一个。 民办民营的持有中之所以选择四个，是因为这四个代表了四种典型的融资模式： 上海亲和源 ：建筑用地，会员制的形式，（会员卡缴费、年会缴费）购买 50使用权成为会员，每年还要缴纳相当数额的年费。 浙江金色年华 ：福利用地，购买 50 年房屋使用权，可转让但金色年华不回购，再缴纳少量物业费用 曜阳 ：商业用地，出售 70 年使用权，然后按折扣价回购产权。 太申祥和 ：（用地不详细）缴纳高额押金，然后付少量物业费或租金形式入驻。 20 / 73 销售 +持有型老年社区最好的当然是北京东方太阳城，同时选取三亚清平乐是因为它不仅具有老年养老的概念，还有度假、候鸟式养老的概念，因为购买三亚清平乐房屋的业主 他们最大的特征是普遍来 自于东北 /北京等气候寒冷的地区 ； 购买项目主要是为了避冬和养老； 主要居住时间是冬天 ， 其次是选择常年和秋季 。 1、 北京东方太阳城 中国老龄化事业的领跑者 北京地区出售型代表 21 / 73 真正意义上的老年住宅在国内的发展是非常有限的，所以拥有设计与建设经验的专业机构非常少，从这方面说，国外一些知名的建筑事务所和专门建设、经营老年住宅的房地产企业拥有较多的实际经验。 境外设计公司：美国 SASAKI 设计公司、美国 K.J.A 建筑事务所、丹麦 KAB 集团。 22 / 73 2、北京曜阳 产品价值 23 / 73 配套价值 3、北京太申祥和 北京地区交大额押金代表 项目概况 项目位于北京中关村科技园区内，占地面积 10 万平方米，采用中国传统古典园林建筑。拥有单人间、双人间、套间 VIP 共计 380 个床位，提供星级宾馆服务，园区内环境幽雅，空气清新，亭台长廊姿态万千，仿佛来到世外桃源。 中心还会定期组织各种各样适合老年人的活动，通过活动促进老年人之间的交流，使老年人居住其中，心情舒畅，身强体检。 中心还有与老年公寓相配套的先进的西医医疗设备，同时还有中医坐堂，为中心的老人提供定期的体检。这些都成为吸引客源的主要特征。 地理位置 太申祥和位于北京市昌平区 内，从京昌高速路北安河第九出口上附路， 24 / 73 向西行 500 米路北既是。 其优越的地理位置和便捷的交通为项目的运做提供了有利的条件。 社区配套 社区内主要侧重满足老年人居住生活的配套设施。康体中心内游泳馆、保龄秋等多种娱乐项目，拥有不同规格的大中小会议室、对外可以同时接纳 500人的团队会议用餐、环境幽雅的垂钓中心也是老年人理想的休想场所。 太申祥和体检中心拥有一流的体检设备，可以进行呼吸、循环、消化等七大系统的常规体检，生化、 B 超、心电图及癌前普查，同时中心聘请具有临床经验的老中医采取传统方式诊治，尤其对类风湿痛风、 股骨头坏死有显著疗效。 运营方式 太申祥和与前边两个 项目不同 ，其采取会员制托老的形式进行