交房注意事项.doc

交房注意事项携带：榔头、卷尺、便插灯或电笔、圆珠笔、笔记本、报纸、塑料袋、包装绳一、查看资料1、房屋的住宅质量保证书（盖章原件可带走）2、住宅使用说明书（盖章原件可带走）3、竣工验收备案表（盖章原件）4、面积实测表/测绘单位实测面积明细（可为复印件但要有章）5、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）/工程竣工图纸或设计单位施工图（可带走）6、建筑工程质量认定书7、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证8、签字时注明“楼房状况未明” 二、楼房结构1、检查房屋有无裂缝。（1）查看房屋主卧及客厅靠近露台的地面和顶上有无裂缝。与房间横梁平行的裂缝，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。（2）露台处的两侧墙面是否有裂缝，若有亦属严重质量问题。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆。（3）承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，存在危险隐患。（4）墙身、墙角接位、顶棚有无裂痕2、检查空鼓。（1）检查地面有无空壳开裂情况。敲所有的地面，特别是贴脚线一圈。轻敲各面若听到空响的声音，就是各面层与墙（地）面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。（2）检查墙身、顶棚楼板是否有隆起或凹陷的地方，用木棍敲一下有无空声。3、检查倾斜与水平。（1）在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。（2）目测大致地平。（3）检查墙体平整度。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜，是否弯曲、起浪4、测量房间的层高。 建筑层高为28米，实际高度不能低于26米，层高3米的实际高度不能低于275米，住宅层高不能低于28米。三、渗漏、排水与防水1、检查房屋有无渗漏。（1）察看房屋的地面和顶层渗水情况。（2）检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰的现象（3）墙身、墙角接位、顶棚有无水渍（4） 察 看 厨 房、卫 生 间（顶 面、外 墙），阳 台 的 顶 部 和 管 道 接 口 是 否 渗 漏 。留 意 厕 所 顶 棚 有 无油漆脱落或长霉菌。2、排水（1）验收下水情况，看是否通畅。分别是台盆、马桶、浴缸，和卫生间、厨房、阳台地漏等（应听到咕噜噜的声音和表面无积水）。合格的地面不应有积水存在，因地漏是最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。尽可能让水流大、急，看水压大小，试排水速度。（2）厕、浴用具有无裂痕，冲厕水箱有无漏水，浴缸、浴盆与墙或柜的接口处防水是否妥当，水池龙头是否妥当3、防水:（1）在厕、卫放水（约高2cm），24小时以后查看下家厕卫的天花。 四、室内细部1、管道:（1）各种管道表面镀层是否完好无破损。（2）看水管有无冻裂。（3）弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿（渗漏）。（4）排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。2、门（大门，房门）（1）门身内、外、顶面是否油漆,有无流坠，且平滑无磕碰。各个门的顶部都必须刷漆（2）目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大（特别是门锁的一边）。（3）试门是否运作自如、开关时有无特别声音。（4）试门锁是否运作自如；看门锁是否安装牢固；看门匙与门锁是否封口；看门插是否插入太少或太长或太紧。（5）关门听隔音效果并了解密封程度。（6）卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘 米。窗 的 油 漆 质 量主要看，卫生间的门还要刷下边。3、窗:（1）看门窗的油漆质量有无流坠（油漆滴淌的痕迹）、漏刷和磕碰，色泽是否一致。（2）目测窗四边是否平行且紧贴窗框；框墙接缝处是否密实无缝隙。（3）看窗户玻璃是否完好。（4）试窗是否开关或推拉灵活自如。开关窗户是否太紧。（5）看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好。（6）试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧。（7）看窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。（8）留意窗台云石是否崩裂，窗边混凝土接口有无缝隙，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。（9）窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。五、生活设施1、供电 （1）拉闸断电。检查电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有分闸的，也同样分别检查。（2）保险插座。距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。（3）卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。（4）检查开关、插座的牢固程度（5）检查强电、弱电的垂直距离是否超过一米，距离达不到要求，日后会影响电视的收看效果。（6）用电笔/小灯泡测量各个强弱电是否畅通。2、燃气（1）厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。（2）燃气是否畅通3、电讯与线路 （1）打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。（2）电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位。 （3）CCTV监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统、（4）周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统六、其它:1、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符2、抄电表、水表、燃气表数值。3、有无专用垃圾道，其有无堵塞。4、有无专用邮政报箱。 5、查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞6、查问南阳台封闭计划问题三、商品房的交付文件及注意事项一般而言， 商品房的交付文件即指房地产开发企业交付商品房时其所应依据的法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定应向商品房买受人出示及寄送的相关文件，主要包括：1、建设工程竣工验收备案表或其他验收合格资料【法律规定】建筑法第六十一条第二款明确规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”建筑建设工程质量管理条例明确规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日 内，将 建 设 工 程 竣 工 验 收 报 告 和 规 划 、公 安 消 防 、环 保 等 部 门 出 具 的 认 可 文 件 或 者 准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法亦规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。”备案机关在收到开发商报送的齐全的竣工验收备案文件后，发放该商品房的建设工程竣工验收备案表。【注意事项】由上述引用之法规可以看出，商品房交付的法定前提是其竣工验收合格。由相关政府机构出具的建设工程竣工验收备案表可以较权威地证明取得该备案表的商品房业已竣工验收合格。但是建设工程竣工验收备案表只是对是否办理备案进行了证明，没有对房屋质量是否合格，是否可以交付等进行任何说明或评价。建设工程交付使用的条件是建设工程验收合格而不是通过竣工验收备案。房屋建筑工程验收备案不是房屋交付使用的法定条件或手续。2、住宅质量保证书及住宅使用说明书【法律规定】城市房地产开发经营管理条例规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”商品房销售管理办法规定：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（以下简称规定），向商品房买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。”商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定规定：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书可以作为商品房购销合同的补充约定。”【注意事项】从如上法律规定可知，房地产开发企业交付商品房时必须向商品房买受人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。房地产开发企业提供住宅质量保证书和住宅使用说明书的义务为法律的强制性规定，故房地产开发企业不得以任何形式加以规避；规避的，房地产开发企业的交付行为无效。3、商品房的测绘资料【法律规定】商品房销售管理办法规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”【注意事项】对于商品房的测绘资料，相当多的商品房买受人未予以充分重视。事实上，商品房的测绘资料对于商品房的交付尤其是对于期房的交付具有重大意义。首先，期房购房合同约定的商品房面积是依据设计图纸而来的，并非事实上业已存在的。一旦商品房买受人无商品房测绘资料，而商品房建成后的测绘结果确与购房合同中约定的面积数据有所差异，在此种情况下，商品房买受人的维权行为将无疑遭受重重阻碍。而在商品房买受人拥有商品房测绘资料的情况下，一旦商品房建成后的测绘结果确与购房合同中约定的面积数据有所差异，商品房买受人可直接依据该测绘资料向房地产开发企业主张权利。其次，其他相关费用亦是依据商品房实测数据资料进行收取的，如物业管理费。商品房买受人一旦拥有商品房测绘资料，在商品房交付时就可直接明了相关费用的收取是否符合法律规定及合同约定。4、购房合同购房合同实为商品房交付标准之最重要一项。在购房合同中，商品房买受人与房地产开发企业就相关商品房交付事项将达成一致，规范了合同双方的权利义务。在现今情况下，各 地政府机关均发布了相关商品房买卖合同标准文本，商品房买受人理应参照该标准文本，努力寻求订立于己有利之条款，并就房屋交付质量标准，程序等做出详尽约定。5、房地产权证在购房合同中，商品房买受人可以与房地产开发企业约定房地产权证的取得为商品房的交付要件之一，并约定房地产权证的取得期限。6、入住通知书购房合同可以约定，房地产开发企业应当在合同约定的交付日期前向买受人发出入住通知书，书面通知买受人前来接收房屋。入住通知书一般应包括以下内容：办理入住手续的时间、地点；商品房买受人需携带的文件、资料；因买受人原因未能在规定期限和地点办理入住手续的法律后果；其他基本流程及相关注意事项。7、房屋交接书在商品房买受人没有验收房屋之前，商品房买受人应拒绝签署房屋交接书之类的文书，依据关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，除当事人另有约定外，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。故在商品房买受人没有验收房屋之前，买受人领取房屋钥匙等行为可视作房屋已交付使用。房屋一旦交付使用，房屋毁损、灭失的风险在交付使用后由买受人承担。商品房买受人拒绝收房的权利所谓商品房买受人拒绝收房的权利，是指当房地产开发企业交付的商品房不符合相关法律及合同约定之时，商品房买受人有权拒绝办理相关收房手续。可以拒绝收房的情形：1、购房合同未约定拒绝收房情形依据相关法律规定，在购房合同未作约定的情况下，商品房买受人如遭遇如下情形的，可以拒绝收房：房地产开发企业不能提供住宅质量保证书住宅使用说明书商品房交付时，房地产开发企业提供住宅质量保证书住宅使用说明书是其法定义务，在房地产开发企业不能提供住宅质量保证书住宅使用说明书的情况下，商品房买受人有权予以拒绝收房。若房地产开发企业因此延期交付商品房的，商品房买受人有权请求房地产开发企业支付逾期交付违约金。房屋未经竣工验收合格商品房交付的法定前提是其竣工验收合格。建筑法第六十一条第二款明确规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”2000年1月30日实施的建设工程质量管理条例，将竣工验收改成了由建设单位组织、相关各方参与的活动，即俗称的“四方验收”：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收建设工程经验收合格的，方可交 付 使 用 。”（ 建 设 工 程 质 量 管 理 条 例 第16条）从此，竣 工 验 收 不 再 需 要 行 政 机 关 批 准 或者认可。 由相关政府机构出具的建设工程竣工验收备案表可以较权威地证明取得该备案表的商品房业已竣工验收合格。在房地产开发企业不提供建设工程竣工验收备案表或其他验收合格资料的情况下，商品房买受人无法直接得知房地产开发企业交付的商品房是否已验收合格。故房地产开发企业提供建设工程竣工验收备案表是证明其交付商品房通过验收的有效文件之一，但却不是法定文件。房地产开发企业无故延迟交楼，经买受人催告后超过三个月仍未交房依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条的相关规定，房地产开发企业迟延交付房屋，经商品房买受人催告后超过三个月仍未交房交付的，买受人有权予以拒绝收房，并有权解除合同，除非购房合同对此另有约定。房地产开发企业未经批准擅自变更商品房的规划及设计依据商品房销售管理办法第二十四条的规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知商品房买受人。商品房买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。可见，当房地产开发企业未经批准擅自变更规划、设计，买受人不仅可以拒绝收房，并可解除合同，同时请求房地产开发企业承担违约责任。即使是通过相关部门批准的规划及设计变更，在房地产开发企业通知商品房买受人之后，商品房买受人在一定期限内亦有权选择退房。竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同的标准。主要看合同中是否约定了房屋面积差异解除合同的标准。依据商品房销售管理办法第二十条的规定，面积误差比绝对值超出3时，商品房买受人有权退房。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条对此亦有相关规定。面积误差比绝对值在3以内（含3），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但开发商往往利用购房者对面积误差条款的不熟悉，更改了最高人民法院对于上述解释的最低底线，重新约定有利于开发商的合同，购房者比较吃亏。因为测量过程漫长、计算复杂，购房人参与测量的可能性不大。为增强透明性，开发商应有公摊部位的详细资料供购房人查阅。如果购房人确实有证据感觉户内面积小，可向房地产产权主管部门申请复查，要求原测量单位复测，还可向上级测绘主管部门申请复查。合同没有约定具实补款的时间,应该在取得房产证,有确切的面积才好补的,否则说不准差额。房屋主体结构质量不合格依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十二条的相关规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，房屋主体结构质量经核验确属不合格，商品房买受人可以解除合同。可见，经检验房屋主体结构质量不合格的，买受人可以拒绝收房，并有权解除合同。商品房套型与设计图纸不一致依据商品房销售管理办法第十九条的规定，套型与设计图纸不一致的，购房合同中未约定处理方式的，商品房买受人可以退房。可见，在购房合同未约定处理方式的情况下，买受人发现商品房套型与购房合同所附设计图纸不一致的，买受人不仅可以拒绝收房，且有权解除合同。商品房存在权利瑕疵依据合同法的相关规定可知，房地产开发企业就交付的商品房，负有保证第三人不得向商品房买受人主张任何权利的义务。商品房买受人订立购房合同时知道或应当知道第三人对商品房享有权利的，房地产开发企业不承担保证第三人不得向商品房买受人主张任何权利的义务。可见，在商品房买受人签订购房合同起直至房地产