地产全案策划中.doc

产品创新设计法则创新是房地产产品设计的灵魂住宅产品设计创新，是由“理念创新、空间创新、文化创新、环境创新”构成的 “全案策划模式”建立了互动设计战略：设计公司与发展商、顾问公司、销售公司、广告公司、物业管理公司、新闻界人士、潜在客户代表共同参与。 产品创新设计要求与销售工作协调一体化。 请教我们的客户是最安全、最简易的产品创新设计之道。第2部分本案市场调查研究本部分目录1、会展经济分析1.1 会展经济前景分析1.2 G交会市场调查1.3G交会摊位类型1.4以C市为驻点的展览公司情况1. 5关于新展馆的调查2、G交会周边物业市场调查2.1 G交会周边物业市场调查表2.2 G交会周边酒店调查结果3、C市公寓市场调查3.1 C市公寓市场调查表3.2 C市公寓市场调查结论4、北京、上海市场调查报告4.1 北京会展中心周边高档公寓调查4.2 上海会展中心周边高档公寓调查4.3 结论4.4 两大城市高档公寓调查表1 会展经济分析1.1 会展经济前景分析 会展经济一般被人为是高收入、高赢利的行业，其利润率大约百分之二十至百分之二十五以上。 会展集商品展示、交易和经济技术合作等功能为一体，并具备信息咨询、投资融资和商务服务等配套功能，在贸易往来、技术交流、信息沟通、经济合作诸方面发挥着日益重要的作用，在中国经济舞台扮演着越来重要的角色。据专家测算，国际上展览的产业带动系数大约为1:9，即展览场馆的收入如果是1，相关的社会收入为9。从国际上看，在瑞士日内瓦，德国汉诺威，慕尼黑、杜塞尔多夫，美国纽约，法国巴黎，英国化敦，以及新加坡和香港等这些世界著名的“展览城”，会展业为其带一了巨额利润和经济的空前繁荣。美国一年举办200多个商业展览会带来的经效益超过38亿美元；法国展会每年营业额达85亿法郎，展商的交易额高达1500亿法郎，展商和参观者的间接消费也在250亿法郎左右。香港每年也通过举办各种大型会议和展览获得可观的收益。据不完全统计，近10年来，中国通过展览实现外贸出口成交额达340多亿元，内贸交易120多亿元人民币，创造了良好的经济和社会效益。会展经济不仅可以培育所兴产业群，而且可以带动服务、交通、旅游、餐饮等相关产业的发展，同时会展业也被认为是地方经济的“助推器”。各地会展业纷份出现，不仅产生了可观的经济效益，也从多方面带动和促进一个城市或地区的整体经济发展。北京、上海、大连等市政府都会展列为当地经济发展新的增长点。随着会展业高速发展，会展经济对中国各地旅游、城建、科技院所、外商投资/独资企业、私营企业参展。G交全贸易方式灵活多样，除传统的看样成交外，还举办网上G交会。G交会以出口贸易为主，也做进口生意，还可以开展多种形式的经济技术合作与交流、以及商检、保险、运输、广告、咨询等业务活动，来自世界各地的客商云集C市，特别是为周边物业带来了无穷的商机。G交会期间，旧展馆一至六层都要爆满，整个展览规模达到17万，共设展位7000多个。G交会展馆和展区（1-6层）1食品土畜馆 由中国食品土畜进出口商会负责组馆食品土畜产品地毯及挂毯裘革皮羽绒制品茶叶园艺产区2、轻工工艺品馆 由中国轻工工艺品进出口商会负责组馆陶瓷珠宝首饰骨刻玉雕特艺品箱包鞋帽玩具办公及文体用品器皿家具日用品抽纱及帽3纺织服装馆 由中国纺织品进出口商务负责组馆纺织服装纺织原料、面料及纱线（洽谈厅）4、五矿化工馆 由中国纺织品进出口商会负责组馆化工（洽谈厅）建材、五金矿产冶金及有色金属（洽谈厅）石雕（露天）5、医药保健品馆 由中国医药保健品进出口商务负责组馆医药保健品/医疗设备6、机电产品馆 由中国机电产品进出口商会负责组馆电子及家电信息产品机械，仪器设备及工农具小型车辆及配件大型车辆及工程农机据调查，旧展馆G交会期间的展厅严重供不应求，使得相当部分展商流向周边酒店举行产品展览，G交会期间（4月15日26日，10月1526日）主办单位将有限的展馆面积按规定分配各省市交易的团，许多渴望获得参览机会企业是“有钱也买不到展位”参展单位的资格和条件具有进出口经营权，并已办理进出口企业代码按所参展的行业馆，具有该组件馆进出口商会会员资格（不包括外面投资企业具有该组馆进出口商会会员资格。具有出口经营实绩，上年出口金额达到达100万美元（按海关统计，出口金额贸易、进料加工、边境小额贸易项目需要在G交会看样成交商品的出口额。1、属国家确定的试点企业集团和千户金额标准条件2、以高技术产品参展（以中国高技术产品出口目录为准，并且是在该产品企业；3、保护性摊拉、招展展区或洽谈厅的参展单位。固定展览排期租用单位展览名称展览日期联系电话联系传真面积中国对外贸易C市展览公司迎春商品展销会01月86678000-88520866816298000中国对外贸易C市展览公司中国C市国际家具博览会03月86678000-885458668162930000广东富洋商业展览策划公司中国C市国际自动化博览会03月866857048668579410000广东玩具文化经济发展研究会中国玩具及儿童用品展览会、礼品及工艺品展览会03月83587037835870164000C市旅游局C市国际旅游展销会03月86689471866732208000中国对外贸易C市展览公司中国（C市）国际给水、排水、水处理技术与设备展览会03月86678000-88584866816298000广东国际科技贸易展览公司华南口腔医疗设备及技术展览会暨技术交流会03月83548263835490786000广东省对外科技交流中心中国出口商品G交会04月020-8667800016000C市科创策划有限公司C市食品、食品机械展览会，C市包装、印刷机械及器材展览会05月876294608761906510000广东省食品包装机械协会C市食品、食品机械展览会，C市包装、印刷机械及器材展览会05月83387713833752552000广东创展览有限公司C市广告展览会、印刷工业展览会，C市摄影器材及影像科技展览会05月876294608761906510000C市眼镜商会C市眼镜展览会05月81399375813946099000香港讯通展览公司华南国际机械展、华南国际塑胶及包装展暨华南国际模具展05月838135578381355912000C市汇展展览有限公司C市汇展览有限公司C市社会公共安全防范产品展览会智能楼宇设备展览会06月37600526376005274000中国焙烤食品糖制品工业协会中国焙烤制品展览会06月010-68396509010-683965676000中国对外贸易C市展览公司中国（广东）国际体育用品博览会06月86678000-885208668162910000广东国际科技贸易展览公司华南计算机世界及网络展览会06月83548263835490788000广东科捷月历有限公司年挂历礼品展览会06月87764673876623103000显辉国际展览有限公司，广东省鞋业厂商会，中国对外贸易中心（集团）国际鞋类，皮革及工业设备展览会暨（C市）国际鞋类及皮革成品展览会06月852-2851860386669900-310786671023852-28518637，86505239，8668324213000C市博览会办公室C市博览会07月833826538338265320000C市博亚展览发展有限公司中国（C市）国际建筑装饰博览会07月86678000-885848668162938000C市巨浪展览贸易有限公司C市照明灯饰展览会及电子、电气展览会07月87555727875557277000广东星晖展览贸易公司C市礼品赠品暨文具办公用品展览会、中国（C市）百货消费品展览会08月875874338758743310000广东星晖展览贸易公司C市礼品赠品暨文具办公用品展览会、中国（C市）百货消费品展览会08月38250412382504163000广东富洋商业展览策划有限公司C市汽车摩托车及零部件、检测维修设备展览会9月866857048668579410000中国对外贸易中心（集团）中国出口商品G交会10月020-8667800016000广东省美容美发协会广东美容美发化妆用品博览会11月810810918108265330000C市电力电工技术及设备展览会，华南机床及模具展览会12月876294608761906510000广东省中国旅游服务公司C市酒店设备用品展、广东旅游产品工艺品展C市清洁设备用品展12月83346479833464796000广东富洋商业展览策划有限公司C市汽车摩托车及零部件检测维修设备展览会09月866857048668579410000A给摊位（每个）B给摊位（每个）标准级摊位（每个）普通产品馆6880元6680元6280元优质产品馆1000元9000元8000元名牌产品馆18000元15000元12000元标准摊位租金￥13000.00/(7号馆)或￥16000.00(5号馆大厅北区)每3M*3M摊位或3.6*2.4M摊位.净空地￥1350.00/(7号馆)或￥1683.00(5号馆大厅北区)+￥38.00/施工管理费(面积不少于30平方米).据统计,非广将交会期间展览的规模从数千平方米到数万平方米不等,三层以上平时基本空置。旧展馆首层的间隔基本以9标准展位为单位，据调查二层以上基本无间隔，由参展商根据面积大小间隔和改装。1. 3G交会摊位类型1.3.1 分配摊位分配摊位由外经贸部原则上根据各交易团上年出口实绩确定,摊位数直接分配到各易团，省市交易的团根据以上摊位分配原则自行确定对参展企业的摊位分配办法，并报外经贸部务备案。1.3.2 保证性摊位保证性摊位用于确保有发展前途的、高附加值的名优新特展品参展。保证性摊位由外经贸部、C市外贸中心及有关商会共同审定，参展企业随交易团管理。1.3.3 招展摊位招展展区的摊位由各商会实行单独招展,并通知参展企业及所属交易团,参展企业随交易团管理,目前,招展展区包括食品、地毯、茶叶、园艺、珠宝、玉雕、家具、石雕、医保、电子家电、信息产品、小型车辆及配件、大型机电仪、大型车辆及工程农机。1.3.4 洽谈厅摊位洽谈厅主要用于参展企业洽谈不需看样商品的出口成交业务.包括化工洽谈厅、矿产冶金及有色金融洽谈厅、纺织原料面料及纱线洽谈厅。1.3.5 G交会带来的客流每一届G交会都会带来大量的人流,据调查,第89届G交会各国/地区来宾人数超过10万人,比上一届增长不少。第89届G交会各国/地区来宾到会统计表国别/地区第一天到会人数累计到会人数全世界合计8177101281亚洲合计601571277欧洲合计90812182大洋洲合计1722185美洲合计75810628非洲合计2954102外企驻华办事处298971.4 以C市为驻点的展览公司情况据调查，有部分在C市参加“G交会”及平时展览的公司在C市在驻点占的比例很少，具体数据尚无法统计。（1）有部分参展企业，由于并不是图示G交会展位获取资格，不惜重金在G交会场周边长期租一上铺位或写字楼，非G交会期间基本空置，只等到G交会期间作为展位使用，这部分企业主要来自江浙一带，经营产品多种多。（2）昨时字字楼在一个交会周边表现得相当活跃，据了解G交会周边写字楼或可改作写字楼用途的物业，在G交会期间都设有临时租赁业务，租户主要是外地来G交会参展的企业，临时设立一个办公地点，用作联络，业务洽谈用途，基本配备电话，办公桌椅等，电脑（手机传真机一般由租户自带。（3）据悉部分计划长期在C市发展的参展企业，在C市有驻点，其驻点是不规律分布，G交会周边并不是集中的区域，主要分散在全市各个区域。上述第（1）种情况将是本案展览厅的潜在客户。上述第（2）种情况将是本案MORE移动商务办公以潜在客户。上述第（3）种情况将是本案写字楼办公区潜在客户。1.5 关于新展馆的调查(1) 新展馆由C市政府所建,目前市政府正与中国对外贸易中心协商有关G交会迁往新展馆事宜，据有关人士估计G交会要在2003年以后才迁往新展馆，确切日期有待进一步查证。（2）据有关人士透露，新展馆启动使用后，旧展馆仍将继续营运一段时间。 （3）新展馆第一期施工地可见到现在处于打桩阶段，对于工程进展将一步跟踪。（4）新展馆一期总建的面积20万平方米，其中展厅面积约16万平方米。（5）关于新展馆一期、二期、交付使用时间，间隔等情况，调查工作仍在进行中。（6）据调查，在蕉洲板块，广东省党校，城建总，省房总，宝穗等公司的单位都有土地储备，其具体的开发方案有待跟踪。 另外，尚有二块土地待拍卖，其在小、位置，用地性质有待查证。 2G交会周边物业市场调查2.1 G交会周边物业市场调查表2.1.1 ZG 大酒店2.1.1.1 公寓情况 租 金出租率客户构成平时一房二厅(85平方米) $1800元/月二房一厅(105平方米) $2700元/月三房(120-150平方米) $4500元/月80%70%50%欧美人士占70%-80%,日籍及其他占20%-30%G交会期间升幅达2-3倍100%参加G交会之外籍人士占90%以上,其余为国内人.2.1.1.2 展览厅情况可供展览面积租金成交情况客户构成平时丽晶厅（会议中心）864钻石厅（会议厅间隔）270玛瑙等小厅（会议厅间隔）47蓝宝等小厅（会议间隔）72珊瑚及紫晶中厅67珍珠等小型招持厅42短时段（3小时）小时26元/日每月均为60%70国内公司产品占大部分,召开会议G交会期间同上8小时为700元/(丽晶殿钻石厅)100%国内公司产品展示占85%左历.会议占15%左右注:其展厅今年成交为6个月基本满客(410月份)2.1.2 ZS宾馆2.1.2.1 公寓情况租金出租率客户构成平时一房一厅(54平方米) ￥2300元/月二房二厅(75平方米) ￥3500元/月三房(110-130平方米) ￥4500元/月50%左百40%以下20%以下国内人士居多G交会期间升幅100%90%以上国内人士居多2.1.2.2 展厅情况(不提供公寓服务)2.1.3 LH宾馆 2.1.3.1 公寓情况(不提供公寓服务) 2.1.3.2 展厅情况 2.1.4 DB大厦2.1.4 公寓情况(无提供公寓)2.1.4.2 展厅情况可供展览面积租金成交情况客户构成平时约1200,均为会议厅￥1220/日每月约为30%40左右国内公司展示产品占80%以上G交会期间同上升幅达15倍即￥1804008090国内公司展示产品占100%G交会时为第20号展厅,旧G交会的展位直接分配到此.平时需要超过1000时才可放租,租金为￥90/日。提供首一六层为展厅面积为12000。2.1.5 DF宾馆2.1.5.1 公寓情况(不提供公寓服务)2.1.5.2 展厅情况可供展览面积租金成交情况客户构成平时划分为A区，共约3000均价￥14/日70%以上国内企业厂家公司90%为展示产品G交会期间同上均价为￥415/日100%100%为展示产品注:DF宾馆展厅大部分转租给其他公司,再由其他公司自行转租,价格有所不同,故取其均价。2.1.6 广东国际大酒店2.1.6.1 租 金出租率客户构成平时39楼一联套52 $1200元/月 一联套93 $1500元/月 大二联套 $1800元/月1035楼一联套52 $1500元/月二联套88 $2500元/月大二联套95 $2800元/月大三联套148 $3800元/月总体成交率约为80%以上(含小业主转租在内)6070%为日籍人士(在C市从事管理技术等工作),其余为欧美人士居多,华人占5%左右(其中以港台人士居多)G交会期间同上(升幅达150%)90%以上(增加的数量为参加G交会外籍人士,不含固定租客)参加G交会之外籍人士占90%以上,其余为国内人.2.1.6.2 展厅情况可供展览面积租金成交情况客户构成平时酒店首层大堂提供A、B区约180，二三层提供会议厅约3000首层￥3800元/日，二三层小厅￥3200/日，大厅￥5500元/日70%以上国内公司召开会议占90%，展示产品占10%G交会期间同上首层升幅为150%左右80%2.1.7 BTE宾馆1.1.7. 1租 金月租率客户构成平时单人间(60.25) USD2100/月90%以下欧美籍人士占大部分,日韩籍占少部分其增加量为参加G交会外籍一房间(84.6) USD3000/月90%以下二房间(125) USD4500/月90%以下三房间(262.5) USD500/月90%以下G交会期间同上100%以下人士占大多数2.1.7.2 展厅情况可供展览面积租金成交情况客户构成平时共2602包括:会议中心610、宏图厅732、多功能展厅747、江畔宴会厅241、会议中心宏图、府沙面多功能厅、江畔宴会厅陶陶厅沙面厅 ￥36/日江畔厅1-3号￥44/日4-5号厅 ￥29/日陶陶亭 ￥17/日宏图府 ￥49/日会议中心 ￥41/日50%国内企业召开会议占90%示产品占10%G交会期间同上升幅为15%70%展示产品占15%左右，会议占85%左右2.1.8 HY酒店2.1.8.1 公寓情况租 金出租率客户构成平时标准公寓 $31.66/月月豪华型 $43.33/月一房一厅 60二房一厅 90120三房一厅 15030070%以上日籍人士占70%以上，其余为欧美港台人士G交会期间一房一厅 160二房一厅 90120升幅达34倍90%以上增加量为外籍人士，其中欧美占40%，其它国藉占60%（含港台）2.1.8.2 展厅情况可供展览面积租金（全天）成交情况客户构成平时提供酒店东冀第三层共2215,其中会议中心1240,海棠、山茶、勺药等会议厅120，玉兰厅（宴会厅）240，芙蓉善会厅110，紫荆（宴会厅）165，兰花、万寿菊64，球宴会厅132，菊花宴会厅144全部均价￥35/日约为每月6070%国内公司占多，召开会议占85%以上G交会同上升幅为34倍80%以上基本不变219 JR文化大酒店2.1.9.1 公寓情况租 金出租率客户构成平时标准公寓 $31.66/月月豪华型 $43.33/月一房一厅 60二房一厅 90120三房一厅 15030070%以上日籍人士占70%以上，其余为欧美港台人士G交会期间一房一厅 160二房一厅 90120升幅达34倍90%以上增加量为外籍人士，其中欧美占40%，其它国藉占60%（含港台）2.1.9.2 展厅情况(不提供展厅服务)可供展览面积租金（全天）成交情况客户构成平时提供以上作为展厅:帝苑280,愉园厅145,卢山厅58,华山厅45,黄山厅,天山厅全部均价￥35/日约为每月6070%国内公司占多，召开会议占85%以上G交会同上升幅为34倍80%以上基本不变2.1.10 KX酒店2.1.10.1 公寓情况租 金出租率客户构成平时一房一厅 60.4 USD1600大二房一厅 92.4 USD2500小二房一厅 86.5 USD250080%70%50%外籍人士居多(欧美、日、亚洲籍人士较为平均)G交会期间一房一厅 160二房一厅 90120升幅达34倍升幅50100%左右固定租约客不变，新增加为参加G交会外籍港台人士居多2.1.10.2 展厅情况可供展览面积租金（全天）客户构成平时提供以上作为展厅：帝苑280，愉园厅145，卢山厅58，华山厅45，黄山厅45，天山厅，泰山厅35，会议厅643帝苑（280）￥24/日愉园厅（145（￥17/日其它3558水平均价为￥13/日国内企业、厂家居多，召开会议占70%，展示产品占30%G交会期间一房一厅 160二房一厅 90120升幅达34倍升幅为12倍左右国内企业、厂家召开会议占65%，展示产品占35%2.1.11 SHL宾馆2.1.11.1 公寓情况 租 金出租率客户构成平时一房一厅 58 ￥ 5300/月二房一厅 89 ￥6100/月三房一厅 128 ￥6900/月80%以上90%以上70%以上国内及港台人士居多G交会期间升幅达23倍90%以上港台及国内外占大部分，一部分为外籍（亚、非籍居多）2.1.11.2 展厅情况只提供一个20的厅为展厅,￥4000/日2.2 G交会周边酒店调查结果本次调查的酒店公寓,由于其面向的客户为外籍人士及高薪高级管理人士为主.一般利用酒店的各房加入豪华化,并与普通的酒店客房分开设置,如HY酒店,公寓与客房分置东西两翼,GD国际大酒店3-9楼,10-35楼为公寓,用层数与客户分开.酒店公寓的间隔基本分为一房型,二房型与三房型,公寓内装修比普通的客户略为精致,并设有厨房.地板基本上各大酒店都有辅设地毯.由于是酒店公寓的关系,其所能享受的配套服务亦较一般的公寓为丰富与便利.酒店公寓除了提供管理费、水电、空调费、市内电话类，以及每周3次清洁服务的基本服务外，还可以享用酒店的房间送餐服务。以及酒店餐厅的免费服务如花园酒店送绿菌阁自动早餐）。住客还可以优惠的价格享受酒店的各种设施，（如泳池、健身室等）。酒店除提供星级的服务外，还提供严密周到的保安服务，如花园酒店的电梯密码销服务等。据调查资料所显示，在G交会期间，酒店的入住率会突然攀升，基本上四五星级酒店的公寓及客房都会瀑满。而其客源多为参加G交会的外籍人士。其中，环市东路一带的酒店区、日籍人士所占的比例较大；沙面一带的酒店以欧美籍人士为主；G交会周围国的酒店欧美籍、韩籍及其他国籍的人士大致均等，以欧美籍稍为较多。客户流向市区的各大酒店为主。而酒店的公寓在G交会期间是按日收费，收费标准都较平日攀升1-4倍不等。就酒店中的展厅来说，C市的酒店全部展览厅为灵活机动的模式，其可供用来作展览的区域场为会议厅或宴会厅的间隔，其间隔本来面目就是机动灵活的，随时可根据客户要求，间隔或不同面积的区间，以用作产品展览之用，平时，会议厅及宴会厅以及展览厅。到了G交会期可视客户要求，设为会展览厅。综上所述，C市的酒店正从传统的旅游走向综合酒店，又走向商务酒店，这种现象在G交会周围的酒店物业，表现得尤为突出，其中，无论公寓、各房、展厅、G交会期间，其租赁价格立即攀升2-4倍，G交会周边的酒店物业已成为商务酒店的模式，提供全方位，高质量的商务使其本身成为准会物业，通过公寓以及展厅的出租，以挖掘G交会所带来的潜在利润。3 C市公寓市场调查31 C市公寓市场调查表3.1.1 XIN大厦楼盘名称XIN大厦位 置C市P江新城11-5地埠发 展 商C市双城房地产开发有限公司代理商C市福隆房地产代理有限公司规 模占地562建筑面积:45150配 套在P江新城的配套设施尚未完善之前,依五羊新城、TH城的服务设施，日后将有中学、小学、托幼、康乐中心、农贸工程状况现楼管理费￥3.95元/实用率88%推出日期1999年6月14日交楼日期2000年8月31日装修标准高级豪华装修销售范围外籍人士（外商、使馆人员），港资企业老板主要户型四房二厅、三房二厅主要户型所占比例三房二厅50%四房二厅最 高 价12000元/最低价8000元/均价9242元/一次性均价97折销售率85%出租率75%卖 点新世纪、新生活、新大厦、国际公寓综合点评该楼盘位于P江新城11-5地块，拥有明显地理位置和优雅舒适的环境，双幢联体高层豪华型住宅楼，设计构思严谨、巧妙、外立面庄重、大方，户型布局独具匠心，而且该大厦由香港著名物业管理公司管理，采取酒店公寓式家政服务和秘书服务，将把C市物业管理水平将上星级酒店服务管理新水准。3.1.2 JY花园楼盘名称JY花园位 置二沙岛发 展 商城建集团代理商美国奥伍国际管理公司规 模31幢A、B型别墅、14座276套高级公寓配 套区内有大型康乐设施：幼儿园、地下停车场、儿童游乐场、会所等工程状况现楼管理费￥6.9元/实用率86%推出日期98年交楼日期不详装修标准高级豪华装修销售范围外方高级经理、老板，特别是欧美公司的高级雇员主要户型三房二厅+工人房、四房二厅、五房一厅+游泳池、六房三厅+工人房主要户型所占比例不详最高价（租）长租30$最低价(租)长租22$短租40$短租25$销售率2-3成出租率70%卖 点酒店式公寓、长租短租均可，是高尚文化品位的豪宅小区综合点评作为二沙岛内的少有的大型高尚社区，JY花园以其国际酒店式服务公寓，欧陆风情的别墅吸引了大批欧美人士与本地富有阶级，在少量出售以后，委托美国奥任公司进行管理，采取租赁形式，（长租与短租）推出市场，在租金昂贵，二沙岛公寓会集的情况下，出租率达7成左右。特别是在G交会期间，吸引了大量外商租住，几乎爆满。主要是其酒店式的服务，灵活的出租形式以及二沙岛高尚社区的魅力。（其短租形式在二沙岛公寓内是唯一）。目前，为了适应市场需要，美国奥伍国际管理公司接管了JY花园的租赁服务，奥伍公司在充分调研C市场后，推出短租服务。3.1.3 QF华厦楼盘名称QF华厦位 置五羊新城发 展 商番寓QF新村房地产开发公司代理商不详规 模大厦有72个单位，4个为复式配 套附近有中学、医院、报社、医院、超市工程状况现楼管理费算入租金实用率85%推出日期97年交楼日期不详装修标准豪华装修销售范围国内企业老板、公司、外商高级、老板、及其家庭成员主要户型二房二厅、三房二厅、四房二厅主要户型所占比例三房二厅40%二房二厅30%最高价租金280元/最低价200元/均价出租率7-8成卖 点可长租、短租的高级公寓、酒店式管理综合点评大厦设计独特、保安严密，提供专业管理酒店式服务。3.1.4 远洋明珠楼盘名称远洋明珠位 置P江新城发 展 商C市远洋明珠房地产开发公司代理商远洋明珠代理行规 模楼高25层，两座20层塔楼，4层群楼，5层架空园林会所配 套P江公园，附近有五羊新城酒店、银行、邮局、超市、中学、小学工程状况现楼管理费￥1.5元/实用率88%推出日期2000年10月交楼日期6月中旬装修标准高级豪华装修销售范围高级白领阶层、企业老板、经理、少量外藉人士主要户型二房二厅、三房二厅、四房二厅、五房二厅主要户型所占比例二房二厅占比例50%三房二厅占比例25%四房二厅占比例15%五房二厅占比例10%最高价8000元/最低价6300/均价6800元/一次性均价9.8折销售率60%卖 点给自己留点空间:事业与生活兼顾,效率和闲暇共享综合点评楼宇结构新颖、独特，在户型设计上充分体现“以人为本”的精神；充分考虑区域的有效需求，用好每一寸空间。主打户型为中、小户型为主，面积在65-118平方米，远洋明珠围绕着来业忙碌精英的切身需求营造？“是间”和“生活品质”概念，倡导一种来来与家庭兼顾。3.1.5 天麟驿楼盘名称天麟驿位 置TH北路（光大银行大厦两侧）发 展 商C市鸿翔联合房地产开发公司代理商P江恒昌房地产顾问公司规 模一幢30层，1-6层为商场、7楼会所、8-30层为单身公寓配 套会所、其它无工程状况目前已盖至20层，6月封顶管理费1.5元/（暂定）实用率88%推出日期交楼日期2001年6月装修标准豪华装修销售范围8-30层全部公寓主要户型单间主要户型所占比例主要单间为主，少量两房最高价￥7200元/最低价￥600元/均价6500元/一次性均价9.5折销售率70%卖 点TH北前贵族化酒店式智能公寓，小户型综合点评天麟驿是TH北一带除ZX公寓外的唯一的酒店式公寓，（当然档次低了一些）主要面向一般的世历人士，白领人员。价格26-29万，对置业者的经济能力要求并非很高，目前售的多为低层，高层公寓销售较少（价格较高）总体已销售7成多，租由于周围高级写字楼多，白领人士多，而真正的单身公寓少的情况，未来天麟驿的销售应不成问题。3.1.6 ZX广场楼盘名称ZX广场位 置TH北路233号发 展 商香港熊谷虫贝壳发展（C市）有限公司代理商代理商熊谷组（香港）地产代理公司规 模ZX广场酒店式公寓处于ZX商业大楼两翼，由2幢38层大楼组成，（7-30楼，外墙以优质墙砖辅砖，入口大堂高10米。配 套停车声、购物商场、银行、高级豪华会所、高尔夫练球场、健身室工程状况现楼管理费32元/实用率7成推出日期97年交楼日期不详装修标准高级豪华装修销售范围2幢7至至30楼全部公寓主要户型二房一厅、三房一厅、复式单位户型占比例不详最高价22000元/最低价14000元/均价16000元/一次性均价14000元/卖 点酒店式公寓、都会生活新意念、酒店式家居服务综合点评位于TH区核心地段，地点优越，酒店式设计，辉煌气派，酒店式的物业管理，富豪级的会所与ZX购物城，为住家提供轻松写意的生活，作为TH北一带真正的豪华公寓。（也是唯一的），ZX公寓是许多成功人士，特别是高级经理，外商人士的首选，不仅是身份/地位的象征，而且极具投资价值（升值潜力极大）；在租金最高（TH北一带）的情况，仍有七、八成的租赁率，随着中国入世的日渐加快，外方人员不断增多，ZX公寓也将更受欢迎，更加热销。3.1.7 XDC广场楼盘名称XDC广场位 置C市大道北与水荫路交界处发 展 商C市利诚房地产开发公司代理商C市天比高物业顾问公司规 模共两幢，均为30层高，集公寓、商场、写字一楼为一体，公寓部分位于其中一幢的一侧，1-8楼为商场，其它部分为写字楼。配 套豪华会所，大厦家政中心、坐拥5万平方米市政公园与空中花园工程状况已盖至28层，6月封顶（公寓部分）管理费15实用率七成推出日期交楼日期2001年6月装修标准毛坯房销售范围8-30楼全部公寓主要户型多数为单间，少部分为二房一厅、一房一厅户型面积及销售面积单间29-40左右比例50%二房一厅80多比例20%一房一厅50多比例15%最高价不详最低价5800元/均价6100元/一次性均价不详销售率80%卖 点C市首家SOHO单身公寓，集商场、办公楼、公寓为一体的智能大厦综合点评XDC广场的单身公寓，是专为单身白领一族量身度作的杰作。户型精巧装修，格调品味高，家政中心提供酒店式服务，外立面气宇轩昂，地理位置极佳，交通四通八达，是TH北一带高级白领精英的首选。从销售至今，该公寓一直没有推出样板房，销售率都有80%左右，（13A、17楼公寓目前在发售，28-30房公寓6月份发售）由于该楼盘与ZX广场等高级写字楼比邻，而周围又无一家类似公寓，其热销是心然的。3.1.8 岭南会楼盘名称岭南会位 置二沙岛西十一区晴波路发 展 商代理商C市港骥房地产人理有限公司规 模全为公寓楼，共59套配 套小区内有酒店、会所等设施，周围有中学、医院、美术馆、音乐厅等工程状况现楼管理费算入租金实用率85%推出日期不详交楼日期1977年11月装修标准高级装修销售范围全部59套主要户型不详户型所占比例不详最高价￥6200元/最低价$5000元/(租价)销售率92%卖 点岭南文化风情的大型会所,工作和休息的理想商住居所综合点评作为高尚社区二沙岛内的国际服务性公寓，采取不售的形式，提供酒店式服务，但收费比酒店便宜，所以不受外籍公司中层管理人员，使馆人员及一些高级官员的首选与欢迎，虽然租价很高，但出租率却是二沙岛公寓中最高的。32 C市公寓市场调查结论经过对C市公寓市场细致全面的考察与研究，可以得到以下结论3.2.1 C市公寓市场供不应求高级外籍行政管理人员在C市的居住场所主要是一些中、高档的酒店公寓。目前，C市只有五六间四星级、五星级酒店及附属公寓提供租赁服务。这些公寓一般配套齐全、服务好、但租金高昂，许多外籍中层管理人员都未能居住。除此，供外籍人士选择居住的只有JY花园、OF华厦、富城花园、岭南会等为数不多的几家国际服务性公寓，这批公寓都采取酒店式的经营管理。为住户提供了一个星级酒店的家，而且收费比酒店便宜。所以这批公寓大受老外欢迎，出租率基本都超过七成，有部分服务较好的公寓，出租率达到九成以上。3.2.2 C市高档公寓市场前景被看好2000年5月,中国欧盟签订了加入世贸的协议,这是继美国后,中国又成功越过入世的另一障碍.在不远的将来,中国就将成为世界贸易组织成员之一.这无疑曙际性跨国企业进入中国市场的大好时机.中国作为发展中国家,有着巨大潜力的市场,而C市作为中国华南地区的政治、经济、文化的中心城市，更吸引了众多外商的投资，进而成为中国的一个商贸中心城市。据C市外商投资局统计数据显示。至1999年7月，国际性跨国公司500强中已有60家在C市投资了109个项目；外商投资企业近万家，外籍人士逾3万人，据专家估计，到2002年，外商投资企业数量将翻一番，常驻C市的外籍高级行政人员将逾6万人，而这批人士的消费、居住将为C市带来巨大的商机。届时，外籍人员的商务公寓需求量将会倍增。3.2.3 本案与其他公寓相比之下有不可比拟的优势(1) 本案毗邻C市国际会展中心,这为产品功能的设计创新提供了广阔的空间.(2) 本案与新使馆领馆区相距很近,极有利于产品定位和将来的销售.(3) 发展商与合作伙伴对高档公寓市场的深刻理解,有利于成功实现目标客户群与产品的密码对接.4、北京、上海市场调查报告4.1 北京会展中心周边高档公寓调查敝司对北京、上海两大城市主要会展中心及其周边公寓住宅市场进行了较为全面、细致的考察，在考察过程，紧密结合本案，力求从中挖掘出最具体案借鉴价值的闪光点。在北京，对国贸中心，中国国际展览中心，中国国际科技会展中心，北京科技会展中心四大会展中心及其周边知名或成功的公寓住宅项目进行考察。国贸中心作为北京展览最为频繁的展馆，是北京CBD的核心标志，起着不可代替的作用，在CBD中，每靠近国贸中心100m,楼盘的价格就要提高一个档次，在其周边写字楼和公寓林立。北京世贸国际公寓现代城、阳光100、北京中国第一商城、数码01大厦、嘉里中心、世贸国际公寓、CBD国际新城、新城国际成为我们考察的对象，这些项目打的并不都是国贸牌（会展牌），更多向消费者阐述的是CBD概念，因为国贸只是CBD中的一部分，它所起的更多的是地标的作用，即以国贸为核心，向四周辐射整个CBD，从而整个已成型CBD繁华商圈形象更为有力和实在。作为高档公寓的上述楼盘，均价都在9000-15000元人民币/，而且销售状况很好，销售售率在70%-100%之间，由此可见国贸周边公寓市场异常火爆。北京科技会展中心目前还未建成，它在某种程度上是一项目群的配套，其发展商早期先开发了一系列的公寓，再建写字楼，最后建起一座科技会展中心，当然这也与地处中关村的核心地段有着密切关系，中关村商圈正逐步成型，大量的高科技企业，和企业人士的进驻，造就了这一会展中心，也启动中关村公寓市场。中关村大厦、希格玛公寓、中环公寓、都市网景、理想大厦是考察的重点对象，均价比CBD略低，销售情况良好，并有不少项目准备上马。4.2 上海会展中心周边高档公寓调查气息并不亚于北京,市政府制订了将上海建成“国际性会议展览中心”的战略目标，更是大力推动了上海政府行为，才得以命名该金融区快速成型，形成又一繁华的商圈，从而促进浦东区公寓及外销住宅的发展。金茂大厦、艾期阁高级服务公寓、仁恒滨江园、菊园、香榭里花园、陆家嘴花园、东珂花园、世纪名门成为考察的重点对象，陆家嘴地区的高档公寓并不多，其中最有名气的当属艾斯阁高级服务公寓，是新加坡专业的酒店式服务公寓公司开发的，配套服务都是顶级的，出租率达到95%。客户中30%为外籍人士，50%为陆家嘴金融区高层管理人员，也许是新区的原因，该地区高档外销住宅项目较多，最成功的有仁恒滨江园，平均售价为2000美元/，第一期基本售馨，第二期即将动工，另外还有菊园，香榭丽花园（见表）等项目，也做得十分成功。上海世贸商城是上海规模最大的会展中心，邻近使馆区，周边甲级写字楼与星级酒店较多，商业氛围早已形成，周边公寓市场较特别，由于附近外籍人士较多，有的公寓，如太阳广场，几乎整幢的住房都是日本人（附近有日本领事馆和一所日本学校），售价1500美元/，丽晶大厦，整幢只有一个户型，客户以欧美为主约占60%。售价2300美金/,新世纪广场开发较早，建筑外型雄伟，是环型设计，但户型不方正实用，虽一样倍受老外青睐。4.3 结论(1) 从北京、上海考察的情况，两大城市会展规格都较小，且分得较散，功能分功较为明确。北京：国贸中心、中国国际展览中心、中国国际科技会展中心、北京科技会展中收、农业展览馆上海：上海国际会议中心、上海展览中心、上海世贸商城、上海光大会展中心、农展馆由于分散， 这几乎哪儿都能看到会展馆的存在。使人感到两地的会展氛围要比C市浓厚，与C市会展集中相比，这一点为明显。（2）各会展中心都分布在城市各主要商圈的核心地段，对周边经济发展发挥着不可忽视的作用。而各主要商圈又是国际公寓、商务公寓、酒店公寓、CBD公寓等高档公寓主要分布区，这些公寓并非都打会展中心牌，但却与会展中收有着“解不开的情节”。（3）高档公寓的客户群，绝大部分是商圈内办公的外籍人士或高级白领，真正为了会展中