写字间市场.doc

长春主要商圈商办及相关业态调查目 录第一部分 高档酒店行业21.1 长春市五星级酒店简介21.2 长春酒店业汇总41.3 长春市酒店业对比8第二部分 高端写字楼市场102.1 长春写字楼市场概述102.2 高端写字楼项目介绍102.3 长春写字楼市场总结14第三部分 小户型公寓市场163.1 小户型住宅的概念及其衍生产品类型163.2 长春市商务公寓特点及发展变化趋向203.3 长春市现有外籍人士概况及其对住宅承受的租售水平223.4 长春市小户型产品发展态势24第四部分 大型超市264.1 长春超市业概况264.2 长春市现有大型超市介绍284.3 红旗街商圈的超市业29第一部分 高档酒店行业目前长春市高档酒店（四星级以上）共计18家，其中五星级酒店三家，分别是香格里拉大酒店、名门酒店及紫荆花大酒店；四星级酒店共计15家，如长白山宾馆、同馨宾馆、新吉粮大酒店、长春国际会展大饭店。1.1 长春市五星级酒店简介 香格里拉大饭店香格里拉大饭店是一家提供五星级服务的饭店，地处市中心核心位置西安大路与同志街交会处，饭店周边交通便捷，饭店拥有458个客房，包括41个套房， 80个豪华房间，以及63个酒店式豪华公寓和84套办公室，并提供室内停车场，迎合不同需要。饭店拥有长春市最大的宴会厅，可招待多达1100位宾客，气派非同凡响；另备有12个面积不同的会议室，尽应所需。饭店的商务中心，设备先进齐全，效率极高，其中包括专业秘书服务和私人会议室等。饭店内特设健康中心，备有一应俱全的康乐及消闲设施。香格里拉大饭店在长春经营状况相对较为理想，常年入住率较高，其中6-9月及11-1月份期间为旺季入住率可达80%左右，即便是在淡季期间入住率仍可达到55%左右，全年平均约70%左右。 名门饭店长春名门饭店是吉林省首家五星级酒店，坐落于长春市的主干道人民大街中段，机场设有免费接机服务。名门饭店建筑面积4.25万平方米，高25层，拥有各类客房301套，含总统套房、各式风格套房及豪华房，客房内设多元化的豪华设备，包括彩色电视、卫星电视、卫星接收CATV系统、电子保险箱、微型吧等。饭店的多功能厅面积350，可容纳200-300人举办不同功能的大型会议。大堂和行政楼层配有两个商务中心，设有完备的办公自动化系统，包括复印机、传真机、笔记本式电脑、电子打印机、文件装订机等。饭店同时可以提供一系列康乐及娱乐设施。 紫荆花饭店隶属于吉林省能源交通总公司的长春紫荆花饭店坐落于长春市人民大街5688号，总建筑面积53000平方米，是集客房、餐饮、娱乐、商务、会议为一体的多功能、现代化的五星级饭店。该饭店全部采用楼宇自控系统及计算机联网式微机管理。饭店设有中餐厅、西餐厅、多功能大厅，有风格各异的餐饮VIP包房17间。饭店拥有10余间大中小会议室，可满足各类商务会议需求。紫荆花饭店以风格独特的餐饮、幽雅舒适的客房、设施一流的康乐、会议系统，辅以优质高效的服务，为省内外所称道，成为又一地标性建筑。1.2 长春酒店业汇总长春四星级及以上酒店汇总表酒店名称地址入住率淡/旺季功能配套门市价/协议价总建面积写字间面积商业租金香格里拉大饭店朝阳区西安大路9号55%/80%宴会厅 会议厅 商务中心商 鲜花店 医务室 美容美发 中餐厅 西餐厅 酒吧 卡拉OK厅 室内游泳池 健身室 按摩室高级房间1400/790豪华房间1560/950豪华阁1760/1280行政套间2260/17304.5万平方米4500平方米900元/平/月名门饭店朝阳区人民大街4501号50%/80商务中心、美容美发、商场、夜总会、桑拿、健身房、保龄球、棋牌室、游泳、台球、卡拉OK标准间1049/480豪华间1240/500行政商务间1336/550标准套房2481/800行政套房2672/1200风格套房3054/1580总统套房14317/75004.25万平方米无300元/平/月紫荆花饭店南关区人民大街138-1号50%/80%各类会议室 游泳、夜总会、保龄球标准间910/398标准双人间910/398标准套房1760/680富奥阁标准间1080/500富奥阁标准套房2160/880富奥阁豪华套房2980/12805.3万平方米5000平方米245元/平/月长春宾馆朝阳区新华路18号35%/60%豪华宴会厅、室内游泳池、室外网球场、KTV包房、健身房、台球乒乓球室、商务中心、美容美发、商场标间普498/298套房700/420豪华套房900/5404万平方米无无长春国际会展大饭店长春二道区经济开发区会展大街100号60%/75%桌球室 网球场 健身室 按摩室 桑拿浴室 中餐厅 咖啡厅 美容美发、精品商场、音乐厅、夜总会、KTV包房、洗浴中心、观光吧、会议中心、商务中心、花店等标间普780/298套房1080/488豪华套房1280/6303.67万平方米1200平方米166元/平/月锦江饭店长春市绿园区景阳大路2299号30%/70%棋牌室、健身室、桑拿浴室、卡拉OK、美容美发、会议厅、商务中心、中餐厅、西餐厅、咖啡厅特价标准商务间400/350标准商务间830/400豪华商务间996/430行政商务间1328/5304.77万平方米无138元/平/月卓展天天酒店长春市重庆路1233号卓展时代广场6-12楼40%/75%中餐厅、沃尔夫斯堡德国餐厅、商务中心、商场、影院健身、棋牌、台球、酒吧豪华阁时尚房1181/528商务套房1548/668豪华阁时尚套1598/6781.4万余平方米无无长春教育宾馆长春市经济技术开发区金川街151号35%/80%商务中心、商场、棋牌室、桌球室、健身室、卡拉OK、美容美发、乒乓球标准商务双人间308/288标准间368/268标准三人间488/3583.5万余平方米无酒店自用新吉粮大酒店长春市人民大街7008号35%/75%健身室、桑拿浴室、卡拉OK、美容美发、会议厅、商务中心、中餐厅、西餐厅、咖啡厅单人间188/158标准双人间338/268标准单人间318/258豪华商务间380/300普通套房480/438高级商务套房658/580豪华三间套房888/8002.7万平方米无酒店自用吉隆坡大酒店朝阳区西安大路823号45%/70%迷你酒吧、康乐中心、桌球、健身房、室内游泳池、绿洲洗浴中心豪套 1500/880标套单 1300/780标套双 1300/780豪华单 1000/650豪双 1000/650标单 800/550标双 800/550高单 900/580高双 900/5804.2万无无中日友好会馆经开区自由大路102号50%/75%健身房、歌舞厅、酒吧、中餐、西餐、商务中心、会议室、高尔夫模拟场标准间680/580豪华套间2980/2480标准套间1980/1480日式套间1980/14803万多无无同馨宾馆南关区上海路30号55%/75%商务中心、商场、美容美发、健身房、台球室、桑拿浴、KTV包房豪华套房 1180/780 高级套房 888/588 标准客房 360/260 单人客房 360/2601.1万无无松苑宾馆新发路1169号50%-90%多功能厅小会议室、棋牌室、美容美发、商务中心标准间480/305高级标准间560/360标准套房880/565豪华套房2000/13003万多无无乐府大酒店宽城区人民大街1078号50%/70%健身、棋牌、桑拿、卡拉OK、美容美发、台球、乒乓球、夜总会、会议中心、高级接见厅、多功能厅高级标准间860/398高级标准间860/416豪华标准房960/478高商标准房960/478豪商标准房1080/548新概念套房2688/1180高级套房3688/1780豪华套房6888/45802.5万无无长白山宾馆朝阳区新民大街16号45%-75%商务中心、多功能厅、国际会议厅、网球场、国际厅、咖啡厅、音乐酒廊、酒吧美容、美发室、台球室标准间500/300豪华间660/500套房800/600豪华套房1000/7504.3万无无花园大酒店绿园区创业大街1447号50%/75%游泳池、健身中心、桑拿、卡拉ok、美容美发、网球、夜总会、乒乓球、瑞士餐厅经济单人间860/290经济单人间1050/330经济双人间1050/3304.5万7500平方米无省宾馆长春市人民大街2598号45%/75%大剧场、会议中心、多功能厅、小会议室、卡拉OK、美容美发、台球、商务中心标准间398/300高级单人间568/370观景房768/500豪华阁960/624高级套房1580/10275万无无南湖宾馆吉林省长春市南湖大路3798号50%/80%夜总会、桑拿健身、游泳馆、会议室、商务中心、KTV餐厅标准间328/200豪华标间368/248行政豪华间428/288经济套间980/65814万无无301.3 长春市酒店业对比通过对我市五星级酒店的介绍及四星级以上酒店的汇总表，我们可以看出以下几点差别： 经营状况三家五星级酒店经营状况普遍好于四星级酒店，其中五星级酒店淡季最低入住率均可达到50%以上，而旺季最高可达到80%左右；四星级酒店入住率普遍低于五星级酒店，淡季最低入住率仅为30%，大多数在30-45%之间，而旺季则普遍在70%左右，仅个别酒店不在此范围内。如长春国际会展大饭店，因为该酒店主要依托于会展中心的各个展会而达到盈利目的，而且目前长春只有一个国际标准的会展中心，包括房交会、车展及航天展等在内的各种大型展会均在进行，频率为2个月一次大型展会，因此该酒店区别于其它酒店常年入住率较为均衡，淡旺季并不明显。 功能配套相对而言，无论是四星级酒店还是五星级酒店，功能配套差别不大。各种配套主要包括：商务配套、餐饮配套、休闲娱乐配套及商业配套等。主要配套业态如商务中心、大小会议室、美容美发、商场、夜总会、桑拿、健身房、保龄球、棋牌室、游泳、台球及卡拉OK等，四星级以上酒店均不缺乏。但因为室内游泳池是五星级酒店的一个评定标准，所以大多数四星级酒店并没有室内游泳池。 房间价格五星级酒店房价明显高于四星级酒店，通常五星级酒店标房价格在千元左右，总体房价平均在1500-2000元左右；然而四星级酒店标房价格通常在300-700元之间，总体房价平均在800-1000元左右。 总建面积从长春各个四星级以上酒店来观察，总建筑面积与其经营状况及其他方面并无直接影响。目前我市各个四星级以上酒店建筑面积大多数在2.5万-5万平方米之间，仅个别项目面积不在此范围内，其中卓展天天酒店属于写字楼、商场及酒店并存，因此酒店类体量较小，而南湖宾馆属于政府宾馆，各类行政官员来长开会均在此处因此体量超大达到14万平方米。 酒店类写字楼配套我市各个四星级以上酒店当中，拥有写字楼配套的数量并不多仅香格里拉、紫荆花、会展酒店及花园酒店等4家，且体量不大，其中花园酒店最大达到7500平方米，香格里拉及紫荆花分别为4500、5000平方米，会展酒店最小1200平方米，而各个酒店写字楼中入住企业大多为旅游公司。 商用物业部分数酒店都有商用物业（一般为酒店门市），但基本为商场自己经营，仅五家对外出租分别为：香格里拉、名门、紫荆花、会展酒店及锦江饭店。而租金价格仅香格里拉鹤立鸡群达到了900元/平方米/月，名门及紫荆花分别为300及245元/平方米/月，而另外两家四星级酒店分别为138及166元/平方米/月。从此点可以看出，酒店商业租金同两方面因素有关：第一是星级，五星级酒店门市租金明显高于其他，同时经营商品档次较高；第二是地段，如香格里拉这类级别高地段好的酒店，租金价格自然是其他酒店所无法比拟的。总结：目前长春市高档酒店数量并不少（四星级以上），但五星级酒店数量并不多，超五星级酒店更是缺乏。凯宾斯基已经在一阵喧嚣声后夭折，而万豪在新市政府旁边的酒店项目，目前仍是未知数。且从经营状况来看，长春市高档酒店均有着不错的业绩，因此可以看出酒店业在长春还有着一定的市场潜力。第二部分 高端写字楼市场2.1 长春写字楼市场概述2006年上半年，我市写字间市场供应持续增长,新上市项目4个，新开工项目7个，总建筑面积277，568平方米，同比增长51.5%，我市写字间项目达到62个，总建筑面积达到1，163，408平方米。其中CBD区域本年度新增面积66728平方米，同比增长51.62%。上半年CBD新增建筑面积占全市总量的24.04%，与去年同期的24.02%持平，CBD区域依旧是写字间市场最主要的供应区域。 新上市项目主要集中于CBD区域，其中旺座大厦、新润天国际、晨光国际三个项目都位于CBD区域，三个项目的同时上市使CBD区域的写字间总体供应面积增加了66278平方米，达到379666平方米。而兆丰大厦的上市，则使亚泰解放大路商务带的供应面积达到了109000平方米。从总体供应量来看，目前长春市场上高档写字间无论是数量还是面积都是少数，其中很多的写字间由于开发的时期较早，目前的硬件设施、配套等已经不能符合市场的有效需求，而新开发的高档纯写字间项目仍较为有限。在此主要选取高档项目进行对比，参照项目选取了与高档写字楼7家。2.2 高端写字楼项目介绍 吴太商务中心发 展 商：吉林省兴源房地产开发有限责任公司投 资 商：吴太集团占地面积：3200平方米总建面积：25114平方米单层面积：1238平方米总 层 数：24层（含地下2层）车位数量：地上10个，地下39个租 金：2.2-2.5元/平方米/天物业费用：含租金内出 租 率：常年85%左右面积区间：70-500平方米个案评述：该项目从产品本身来看，无论是建材、物业、户型设计、智能化系统等都是一流标准，综合品质较高，但周边环境较嘈杂，因其租金价格较高，从而使其性价比一般。 通钢国际大厦发 展 商：吉林省华通伟业房地产有限公司占地面积：6000平总建面积：近6万平车位数量：200个租 金：2.5元/平/天物业费用：裙楼0.58元/天/平米，写字楼0.46元/天/平米出 租 率：20%面积区间：140-1088平 网通大厦（效果图无）总建面积： 30000平单层面积： 927平租 金： 2.2元/平/天物业费用： 租金包含出 租 率： 20% 光大银行 发 展 商：中大商贸中心投 资 商：吉林省光大银行 占地面积：2300平总建面积：33000平单层面积：1075平总 层 数：27层车位数量：135个左右租 金：1.3_2.9元/平/天（使用面积）物业费用：租金包含出 租 率：80%面积区间：125-1075.2平个案评述：该项目位于解放大路121号，采用全钢结构、点式玻璃和进口铝复板幕墙。大厦被文化广场、学校、星级宾馆所环绕，置身于商贸、文化、金融为一体的繁华街区，办公环境好。 光明大厦 发 展 商：长春市中光房地产开发有限责任公司 投 资 商：长春市中光房地产开发有限责任公司占地面积：1500平总建面积：25000平单层面积：1111.15平主力面积：200平总 层 数：25层车位数量：74个租 金：2.2元/天（17层以下）2.4元/天（17层-25层）以上均指建筑面积（实际成交价格为1.7元左右）物业费用：租金包含出 租 率：95%面积区间：50-232.39平个案评述：项目位置较好，内部设施完善，外部商务配套也很完善，故整体租售率保持在较高的水平上运行。 润天国际 发 展 商：吉林省吉发房地产综合开发公司投 资 商：吉林省昌润地产开发公司占地面积：1000平总建面积：1.5万平单层面积：595平主力面积：100左右总 层 数：26层车位数量：地下15个销售价格：5200-6800元/平物业费用：2.2元/月销 售 率：96%面积区间：41-240平 中银大厦 发 展 商：吉林国联集团投 资 商：香港旺进发展有限公司占地面积：9550平总建面积：87003平单层面积：1168平主力面积：120平总 层 数：29车位数量：60租 金：对外报价2元2.2元/平/天实际成交为1.6元/平/天物业费用：0.28元/天出 租 率：85%面积区间：60-200平个案评述：项目位于西安大路CBD与同志街交汇处，地理位置比较优越，商业氛围比较浓厚，且由于靠近长春政务区，政治资源比较优越。项目建设时间比较早，曾用名国联大厦，后由于中国银行省行的整体进驻，更名为中银大厦，项目硬件设施尚可，但相对于新建的5A级写字楼有一定的差距，但整体环境较好，项目内入住客户层次较高。且由于其在长春市场上的独特地位，使项目入住率一直保持在80%以上。2.3 长春写字楼市场总结 项目汇总表物业名称建筑面积（平方米）租/售价格租/售率销售速度吴太商务中心21000租：2.4元/平/天85%/通钢国际大厦12000租：2.2元/平/天售：5500元/平65%/网通大厦30000租：2.0元/平/天20%/光大银行32000租：2.2元/平/天80%/光明大厦25000租：2.3元/平/天售：5100元/平30%6000平/年润天国际15000租：2元/平/天售：6000元/平96%7200平/年中银大厦87003租：1.6元/平85%/上表中列举了长春市几个高端写字楼项目，相对而言，出租行为占多数，销售行为占少数。而出租类写字楼出租率普遍不低，入市较早的项目常年出租率一般可超过80%。而销售类写字楼，整体行情一般，年销售速度在6000-7000平方米左右较为缓慢。是什么原因导致这种情况的出现？首先要了解写字楼的终端消费群体是什么人，毫无疑问，写字楼最大的终端消费群体是各种企业：国有企业、私营企业及外资企业等。就长春而言外资企业相对较少，因此私营企业则是写字楼的终端消费群体。其次要了解私营企业同其办公空间的关系，即购买还是租赁。想要了解这个问题，可以从两点考虑：第一，从客观事实角度出发，我市写字楼市场以租赁为主，销售为辅，且租赁市场明显优于销售市场，所以可以判断出营业企业的办公空间多数为租赁形式；第二，从企业经济实力角度考虑，一般中小型私营企业注册资金不会超过50万，经济实力有限，但通常中高档以上写字楼物业价格较为昂贵，对于中小型企业来讲承受能力有限。因此通常写字楼项目的租赁市场较为活跃，销售市场较为冷淡。第三，对于房地产项目而言除终端消费群体外，还有第一消费群体就是投资客。他们的存在不容忽视，国内很多发达城市因为有了投资客的出现，从而使房产市场格局被迫得到了巨大的变化。然而对于长春而言房地产投资客数量并不多，且大多数集中在住宅底商类物业上，他们并没有意识到投资写字楼会产生什么样的利润，因此才导致了长春市写字楼市场始终处在不温不火的状态中。同时因为租赁市场占据了主导地位的特性（资金回笼速度较慢），所以部分资金实力并不雄厚的开发商在角逐写字楼市场时败下阵来，从而衍生出了部分烂尾楼产品及中途改建的畸形产品。总之，目前长春市写字楼市场状况较为理想，但却只针对租赁市场，待绝大多数投资客意识到投资写字楼市场能够产生丰厚利润的时候，销售市场才会出现火爆场面。第三部分 小户型公寓市场3.1 小户型住宅的概念及其衍生产品类型3.1.1 小户型住宅的概念及特点 小户型住宅的概念对于小户型的概念，目前没有一个严格规范的说法，但业内人士比较认可的一种说法是，一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下。小户型由于面积小，空间安排得相对紧凑，厅的面积在20平方米以内，卧室的面积在15平方米以内，无论一居室、两居室还是三居室，一般都只有一个卫生间。其特点是每个空间面积都比较小，但能满足人们生活的基本需求。对于超小户型则是套内的使用面积在15-30平方米左右，但“麻雀虽小，五脏俱全”，在房间里，厨房、卫生间具备。由于户型过小，一般只能放一张床和基本的家具，有的没有厨房、阳台，有的厨房只是点缀而已，业主在室内只是休息，更像一个家庭旅馆。 小户型住宅的特点市场上需求量大的小户型住宅一般具有以下一些特点：虽然建筑面积最小可至20多平方米（富苑华城超级星国际青年社区最小面积18），大则不过100平方米（盈家瑞景三室面积97）。面积小并不等于降低了项目的档次，现有小户型住宅的特点主要表现在： 小户型房屋设计合理，功能齐全，在不影响居住的前提下，还具备会客、洗浴、做饭等功能； 小户型住宅地理位置一般是在市中心，以及稍远但交通便捷的地方； 小户型住宅的社区配套设施也比较齐全。3.1.2 小户型的衍生产品概述近年来，小户型不断变化发展，给人以耳目一新的感觉。在产品的类型上，小户型不断经历着更新换代，户型结构逐渐改进，居住功能日趋完善，配套服务设施也不断提高。同时在小户型的产品定位上也相继涌现了SOHO、BOBO、SOLO、CONDO、商务公寓以及酒店式公寓的概念，这些概念与产品结合，突破了小户型的局限，引入酒店式服务、家庭办公的理念，有效提升了物业的附加价值。为此我们对商务公寓这类衍生的概念作了简要的概述，具体内容如下：OPENHOUSE 商务公寓OPENHOUSE商务公寓，其实是对产品性质的定位。从字面上理解，就是开放式空间。它采用了筒中筒结构体系，利用集中在单元中央的卫生间作为“内筒”，周边外墙作为“外筒”，内、外筒之中完全敞开，大开间，可自由分隔组合。结构上的可自由分隔组合，使得OPENHOUSE宜商宜住。作为居住空间，标准层可以布置出一居至四居室。作为办公空间，标准层可以分隔出从100多平方米办公单位至1000多平方米办公单位，可分可合。居住部分的功能也变得模糊了，原来的厨房、工人房就有可能成为办公库房或复印室，也可成为员工茶水间。伴随着商务公寓的变革与发展，近期市场中有出现了“OPENOFFICE新生代商务公寓”的概念。即OPENOFFICESOHOSTUDIO。关于SOHO曾有这样的描述：“它是指在网络时代，越来越多的个人化工作可以在家里完成，工作者主要通过网络与外界联系，从而省去办公空间，避免写字楼的生硬氛围”。 STUDIO的原意是艺术工作室，英文直译就是“个性商务空间”，严格上说它在中国还是个新兴的产物，它是针对“发展中公司”而定位的，它追求生活品质，强调投资性，可以说是知识经济时代强调个性定制和体验服务的特定产物。STUDIO最初源于北京，它代表的是成熟的商务环境、条件完善的办公室、温馨舒适的小家三位一体，可以说是一个年轻人的“小型CBD”。Studio的主要客户群一般为中小型公司或工作室，从其行业看，多是从事于创意行业、贸易、信息咨询、网络行业、商业艺术行业、媒体行业、摄影、软件业等所谓“卖脑”行业。 随着社会的发展，新经济、Internet对人们叛逆性思维的刺激，以及人们对于工作与生活的界限的逐渐“模糊”，一些人便开始在居所之上寻求居所空间的“多功能化”， OPENOFFICE正是诞生于这一市场背景，当然，需要强调的是，OPENOFFICE的出现决不是SOHO和STUDIO的简单叠加，而是在此基础上进一步的于环境、空间、配套等方面的完美结合并全新演绎的新产品，是一种完善的升华，可以说，OPENOFFICE是商务公寓的“升级版”、“新生代”，甚至是未来商务公寓的“终极版”。近几年来，居家办公一体化正被一些人推崇为时尚，新经济下的新型公司为商务公寓的存在及兴起奠定了基础，由于目前大多数新经济催生的公司规模都较小，他们希望能在市中心发展，但城内的高档物业租金又是他们不愿承受的，因此多数在办公区及商业区周边选择适合办公的物业。因为这些区域的周边物业不仅价格低，且又不失公司档次，因而高档住宅商务化已经成为一种趋势，而OPENOFFICE正是这种趋势下的结果。 随着中国加入WTO、世界经济距离日益微小、CBD的重要性日渐显著，且随着信息化时代生活方式的改变，越来越多的境内外中小型公司、城市高度发达地区高级白领等将趋向于OPENOFFICE。另一方面，我国经济正处在发展时期，城市的经济形态也在不断地变化、组合之中，创业型、发展型小公司相应较多，OPENOFFICE的出现，可以说是正当其时。可以预测，未来OPENOFFICE的市场开发空间和投资空间将很大。SOHO作为商务公寓的一种，近年来在市场上表现的极为突出，代表项目有SOHO尚都、SOHO现代城以及建外SOHO等，其特点主要如下：SOHO 家庭办公SOHOSmall office and Home office，直译就是在家庭办公室、小型办公室的意思，实际上就是自由职业或自由职业者的意思。在网络时代，越来越多的个人化工作可以在家里完成，工作者主要通过网络与外界联系，从而省去办公空间，避免写字楼的生硬氛围。 在国外，SOHO指艺术家用的仓库，可以按照自己的生活品位来设计。而如今，SOHO泛指在家办公或小型创业者，特色是自己掌握，调配工作时间，又特指善于利用通讯器材、电脑、互联网、由三五个同好者共同组成的自由工作室。作为楼宇概念，SOHO将任意开间、智能化网络系统等写字楼概念引入了居住领域，利用位置优势及居家办公室的潮流塑造出了兼具两种功能的楼宇。当然，SOHO也代表了一种更为自由、开放、弹性的工作方式。几年前，人们所说的SOHO族还大多指那些专门的自由职业者：自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、艺术家等。而近两年，随着互联网在各个领域的广泛运用及电脑、传真机、打印机等办公设备在家庭中的普及，SOHO成为越来越多的人可以尝试的一种工作方式，而它的内涵与形式也在发生着变化。如今的SOHO族不隶属于任何公司，却在为各个公司打工；他们游离于各大媒体之外，但又和媒体有着千丝万缕的关系；他们没有固定的老板，自己就是自己的老板；他们没有固定的工作时间，想何时工作就何时工作；他们就像是倒挂在网上的蝙蝠，独来独往、昼伏夜出。也许是制作网页的高手，也许是网络写手出身的自由作者，也许是时尚新鲜的网络主持人，也许是广告公司的创意天才总之，是网络为他们提供了一个赖以工作和生活的大平台。代表项目：SOHO现代城SOHO现代城是SOHO中国的第一个项目。它位于北京中央商务区(CBD)，国贸中心东面。该项目总建筑面积为48万平米，拥有数十家店铺，283套办公室，1,897套公寓。 1997年，SOHO中国预见到中小公司的迅速崛起以及他们对居住和工作空间混合的需求越来越大，便首次向市场推出“小型办公，居家办公”(Small Office Home Office-SOHO)这一概念，给业主提供了灵活多功能的空间。该项目于1998年正式销售，其销售总额约40亿人民币，并且连续两年(1999，2000)获得北京市房地产单体项目的销售冠军。SOHO现代城于2001年完工，现已全部售罄。3.2 长春市商务公寓特点及发展变化趋向商务公寓是近年来才出现在长春市场的，同时也是目前长春楼市比较受关注的投资产品，如世纪鸿源、亚泰鼎盛国际等。但其中也有一部分被业主当作单纯的住宅或写字楼来投资和使用。其实，公寓这个词是从英文flat和apartment演绎而来的。但外国人公寓的概念是统称楼房的民宅建筑，而与国内称为别墅的house加以区别，并不特指用于商务出租的住宅，也包括普通的商住楼和洋房。长春市最先使用国际公寓这个概念和名词推盘的应当是亚泰国际商务公寓。该盘原为户型比较单一的高层建筑，但由于一时未能被本地高端市场接受和认同而调整定位为国际商务公寓，因而开创了长春市用商务公寓概念推盘的先河。从2005年开始，随着亚泰鼎盛国际、世纪鸿源的入市，商务公寓的概念有所明晰，商业物业的特征逐步显现，商务公寓已经逐渐成为一种专门的投资产品，主要是指专门为商务人士提供居住服务的建筑。一般为外籍人士服务为主的称之为国际公寓，而以国内人士服务为主的则称之为商务公寓或外贸公寓。现有商务公寓消化对象基本上是第三产业服务类中小型公司，如广告公司、律师事务所等。这类公司拥有员工人数较少，常驻办公人员基本在10人左右，经营面积主要集中于100平方米以下。商务公寓市场的形成和发展是和一个地区的产业发展息息相关的，长春市作为省会级二类城市，城市化水平相对落后，虽然近年来，朝阳区、南关区等城市中心区域得到了较快的发展，但与北京、广州、上海等发达城市相比，城市发展仍然十分落后，因而商务公寓的发展也十分滞后，中原认为：长春市真正的商务公寓市场尚未显现。就目前长春市现有商务公寓来看，市场主要呈现以下特点和倾向： 由自然形成的混居型向专业设计管理型过渡以往长春市商务公寓并不是专门为他们设计和提供服务的，而是经过市场自然的演变而形成的，如前面提到的亚泰国际商务公寓、天安外商公寓等，还有商务人士比较喜欢租住的有国际大厦等；而未来的商务公寓则大都是经过专门设计和实行专业的服务管理的，有些还引入酒店式和管家式服务及管理。 由分散经营向集中管理发展过去除了酒店和写字楼的商务公寓式统一集中管理的，而自然形成的公寓物业只有少数为外籍人士服务的公寓是集中管理的，大多数则是由普通的住宅物业转变而来的，因此只提供普通的物业管理，而缺乏专门为商务人士提供的居住服务设施和条件。即使是产权分散的商务公寓，也较难实现统一集中的管理。因此目前市场上开始出现了提供酒店式服务的商务公寓。 中心区由普通住宅地产向商业地产转化最有代表的是世纪鸿源，处于长春市寸土寸金的重庆路商圈中，优点是可以宜商宜居宜投资。伴随着城市外延的发展趋势，城市中心团用地的稀缺性日显突出。在土地价值的影响下，中心区普通住宅供应量日益减少，取而代之的是逐步向商业地产转化的态势。中心区商住两用型物业有递增趋势。以上是对长春市商务公寓市场特点和趋向的分析。需要说明的是，从目前长春市商务公寓的发展态势上看，本地该类产品还基本处于初级起步阶段。无论是商务公寓的硬件配置，如产品设计、外立面装饰、设备设施的配备；还是商务公寓的软件设置，如物业管理等，均表现出明显的不足。3.3 长春市现有外籍人士概况及其对住宅承受的租售水平3.3.1 长春市现有外籍人士概况外籍人士主要集中区域汇总表所属单位职别数量（人）居住地吉林大学外教25-30校办宾馆学生90校办宾馆农业大学外教12外教公寓学生40-50外教公寓长春大学外教20-30校办宾馆学生100-120校办宾馆吉林省师范大学外教20-30校办宾馆学生100-120校办宾馆汽车厂大众管理250-300大众高层丰田管理20-30香格里拉注：以上数据来自于长春市公安局出入境管理处除上表以外，长春还有部分涉外企业，如重庆路人民广场周边，外企数量在300家左右，外籍人士在200人左右，这部分外籍人士平日就餐一般选择周边西餐厅，香格里拉、红磨坊等。高新区及经开区存在较大数量的涉外企业，总数大约在1700家左右，其中世界500强企业30家，常驻外籍人士总数在1500人左右。另外，在我市其他高中院校存在部分外教及学生，但数量较少，总体在300人左右。3.3.2 长春市现有外籍人士消费行为特征经过对长期居住在长春市的外籍人员进行调查的结果表明，这部分人群的消费行为特征： 外籍人员多通过互联网与国内及世界各地的客户联络，及时取得各种最新的信息，因此互联网也成为重要的信息来源之一； 经常阅读报纸的人群很少，阅读量较分散，且多为休闲娱乐类杂志（如时尚、汽车类杂志等）及财经类杂志（如财经、中国投资等）； 就餐一般选择西西里、香格里拉、红磨坊等较为纯正的西餐厅； 休闲时间多数人选择到康体设施锻炼身体和到酒吧、歌厅与朋友聚会。频率约为每周1次，每次的消费费用以200-300元为多； 在购物场所的选择上，他们习惯在重庆路、红旗街等商圈的大商场购物，如卓展购物中心、长春百货大楼、国贸商都、欧亚商都、时代服饰购物广场等。3.3.3 长春市现有外籍人士对住宅承受的租售水平长春市常驻外籍人士总量不多在3000人左右，除个高校外，就属高新、经开及人民广场等存在一定数量外企的区域较为集中，外籍人员中绝大多数人受过良好的教育，对新生事物接受程度较高，对生活品质要求较高，也容易对新颖的设计产生兴趣。通过对长春市租赁市场的调研中，我们发现，长春市现有外籍人士对住房的需求主要以租赁为主，对住房的要求如下所列： 交通便捷，多位于市中心，考虑因素具体工作单位近。如东北师大等外教主要居住在桂林路、同志街一带，其中以“亚泰豪苑”居多；一汽外籍工作人员主要居住在高新区，其中以“天安第一城”居多（天安第一城外商公寓）； 房屋成新率要求较高，且为精装修； 住房配置要求较高，特别是冰箱、电视、洗衣机等家用电器要配备齐全； 喜欢选择具有一定规模的社区，尤其是高端小区，如天安第一城、富苑华城等，对于开放式社区或不成规模的独体建筑选择可能性很小； 注重社区的物业服务，对安全性要求较高； 租金水平相对较高，平均价格在25-35元/月。3.4 长春市小户型产品发展态势对于小户型的标准一直以来并没有严格的规范，在长春，真正成规模的小户型楼盘出现在2004年， 中大世纪城以“未来派”的口号宣告长春小户型市场的开始，2004年也成为了长春小户型的热销年。近年来长春市房地产市场上出现的小户型代表楼盘有中大世纪城、超级星国际青年社区、长影世纪村白领公寓、东方嘉园、七十年代家园、虹桥居易、盈家瑞景等。小户型以其面积小，总房款少，购置门槛低，投资回报率高等优势，成为了众多投资者和购房者关注的焦点，并迎合了很大一部分目标客群，特别是针对家庭人口很少，经济基础较弱，满足居住要求首次置业的中青年消费者，市场需求较为旺盛。未来几年，随着市场的变化，预计长春市小户型产品的发展将会呈现如下特征： 向热点区域集中未来长春市小户型的热点将主要集中于朝阳区、南关区等城市中心地带，辐射宽城区、绿园区、经济开发区，并向城市边缘扩散。 服务创新成为时尚随着小户型产品同质化现象越来越严重，产品本身已无法取得突破的时候，更多发展商将会把重点转向软件服务上，并通过与著名的酒店管理公司、私人会所的联姻，增加软件服务从而提升项目的附加值。 概念创新推动市场为突出项目的差异化，小户型的定位及策划都将在概念上寻求突破口，概念包装将成为市场的决胜法宝，例如今年新增小户型项目岳阳富苑，引入“CONDO”的概念，阳光城四期引入“SOLO”的概念。 产品呈现多样化和个性化的趋势随着小户型住宅市场的发展，目标客户将更为细分，从而出现针对性更强的个性化的小户型产品，目标客户也将更加明确，老年公寓、学生公寓、女子公寓等都可能在市场上出现。 三级市场小户型成交比例将逐年递增，中心区二手小户型有望增值随着城市的发展，长春市各区可供开发的土地将越来越少，特别是朝阳区可供开发的土地已是屈指可数，首次置业的年轻白领将会把目光转移到二手市场上交通方便配套齐全的小户型社区，未来中心区二手小户型有较强的增值趋向。总 结：小户型是伴随着城市地产市场的发展、土地供应状况的改变、城市人口结构的变化而应运产生的一种地产产品形式。长春市房地产市场发展较晚，城市化进程也相对落后，同时外来人口占城市人口的比例相对较少，因而小户型市场发展较为迟缓，这一地产产品在长春地产市场上也是近两年才出现的。推出市场之际，受总价少，购置门槛低等因素的影响，受到了中青年购房者的普遍青睐，一时间在市场上迅速占有不可或缺的一席之地。随着市场中小户型的相继开发，未来该类产品也面临着严峻的市场竞争，在房地产业不断向前发展的推动下，未来位于城市成熟地段、具备一定规模、拥有更多有效空间的大社区、片区成熟、配套齐全和更加人性化的现代家居物业管理的小户型仍将是长春市房地产市场上热销物业类型。有需求，就有市场，小户型项目以其独特的魅力占据地产市场的重要一席，而随着房地产市场对小户型需求的不断扩大、产品的不断更新及营销理念的日新月异，小户型将如散落在城市各繁华地带的一颗颗璀璨的明珠，日益迈向完善与成熟。第四部分 大型超市4.1 长春超市业概况1998年恒客隆重庆路仓储超市的开业成为长春大型超市的“开山鼻祖”。有人形容“恒客隆的诞生一举将沿袭了几十年的小卖店打进了冷宫”，也正是它的出现让长春的百姓开始学会注重购物环境、学会大宗购物，也学会了享受促销的实惠。恒客隆获得成功，使大批国内外的超市大亨相中了长春。随后长春的超市业，犹如雨后春笋迅速增长，几年内大型超市总共达到了15家左右。数量一多就存在了比拼，跑在后面的就会被社会所吞噬。华普超市、荣德超市及世纪联华等知名大型超市在惨烈的竞争中败下阵来，为什么这三家超市会失败？首先说华普，作为超市它的购物环境极差。没有中央空调，夏天购物时非常压抑，赶上天气闷热的时候这里几乎可以让人窒息。再者距离它不远处就是沃尔玛和华联，价格上没有明显优势，环境上又有天壤之别，这样的超市怎么会有人光顾。荣德属于较早的超市，位于我市二道区，中东大市场附近。前几年，二道区就是长春市最差的代名词，很多长春流行的口头语可以证实：“好女不嫁八里堡”、“要看长春变没变，就看二道变没变”、“烧煤的多、柴暖的少；平房多、楼房少；土路多、柏油路少”等等，处在这样的环境下，超市怎么能生存。世纪联华之所以倒闭，主要原因只有一个，就是竞争。虽然该超市位于市中心，有大量的人流支撑，但该区域内还有两家超市就是沃尔玛及恒客隆。相对来讲，世纪联华同沃尔玛在专业度上会有一定的差距，而恒客隆因为历史较久又属于本地产业，所以在竞争中世纪联华自然处在了劣势。虽然长春市大型超市有为数不少的失败案例，但是这并不能代表长春市超市行业已经达到饱和状态或恶性竞争状态。那么长春市的超市行业到底处在什么样的环境中呢？ 理论国际上评价一个地区超市饱和度时通常引用几个指标：人均占有面积、国际品牌商的数量和前5名市场领导者所占的市场份额等。中华全国商业信息中心企业联络部，历时一年多，对我国30万以上人口的180个城市超市状况作了全面、深入的调查，利用上述的几个指标计算出我国超市的“饱和度”，并撰写成“中国超市调查报告”。报告中得出结论，中国大型城市，超市的平均饱和指数为1344.43，该数据被看作中国超市发展的饱和点，饱和度指数高于此点被认为那里的超市已经过剩，向这些城市投资建立超市，并不能增加该城市的总体规模，而只能是经过竞争去代替或直接收购当地已有的超市。相反，饱和度指数低于此点则被认为那里有一定的超市发展空间，投资这样的城市可以使该地超市总体规模增加，那里的竞争程度将比较温和。而长春市超市指数仅为1232.17，即我市的超市行业存在着较大的发展空间。 实践 分布情况翻开地图看看长春市现有的大型超市分布情况，最集中的要数重庆路商圈。沃尔玛、恒客隆及刚刚倒闭的世纪联华等相距不过百米之遥。虽然重庆路上每天的人流量超大，但大多数人来自外区域，这些人来此并非去超市，而是去各个百货“逛”。超市只是满足人们日常生活所需的业态，它的服务人群一般是周边常住人口，是基本固定的。类似这种三家超市共存，而且受众人群有限时，必然会产生残酷的竞争，互相大打价格战，“鸡蛋一毛钱一个，大米七毛钱一斤”等等。虽然老百姓会从中获取较大的好处，但长此以往，势必去弱留强，对区域产生负面影响也是在所难免的。而乐购、沃尔玛（前进店）、恒客隆（桂林路店）等等，在没有竞争压力时，都可以取得非常好的业绩。因此，如果谈及“饱和”与否，只能说部分区域达到饱和而以，大多数区域仍有很大的发展空间，甚至某些区域还是个超市的空白点。 宏观经济动态2005年，社会消费品零售额完成600亿元，比去年同期增长14%。其中零售业增长15.1%，餐饮业增长13.3%；人民生活也有了大大的提高，人均可支配收入达到9830元，比去年同期增长13%，人均消费性支出9009元，同比增长19%。这里每项跟居民生活水平密切相关的数据，同比增长都在2位数以上，所以我市市民的生活水平有着很大程度的提高，社会零售业的经营状况也是节节攀升。 行业动态据了解，世界零售业排名第二的家乐福及第三的麦德隆即将进入长春，而沃尔玛在沉默了几年后也准备进一步扩张自己的范围。这三家超市在世界上有着很高的地位和知名度，它们的专业度及敏锐的眼光，是让我们难以想象的。如果说长