广州轻纺商业街可行性论证方案.doc

中国广州*轻纺街（暂定名）项目可行性论证报告*有限公司2009年10月公司地址：联系电话：联系人：目 录第一章 经济概况篇3一宏观经济大势分析3第二章 行业概况篇6一中国纺织业大势分析6第三章 项目篇13一项目概况13二项目地理位置14三项目地块商圈分析16四地块商圈价值分析17五. 项目建设内容21六项目建设规模22七. 项目建设期限22八. 项目总投资22第四章 产品定位篇22一. 设计理念和风格22二业态规划23三. 目标客户群23四店铺/规划设计23五进出口通道规划设想24第五章 项目投资风险规避25一项目SWOT分析25二 竞争对手分析26三项目风险与规避36第六章 项目可行性论证38一项目投资概算38二项目盈利分析38第七章 项目投资财务决策分析41一、投资分析41二、投资决策分析41三结束语41第一章 经济概况篇一宏观经济大势分析1中国宏观经济高速发展1）GDP总量跃升世界第三位今年是我国改革开放30周年，30年中我国经济发生了巨大的变化，其持续增长的速度是史无前例的。2008年中国的GDP总量达到3.37万亿美元。超越德国列位世界第三位。2008年世界GDP前6名的国家，由各国官方正式公布了GDP的数据。GDP总量排名前六是美国、日本、中国、德国、法国和英国。2）外贸出口位居世界第二位2001年我国进出口总值为5097亿美元，2004年首次突破1万亿美元大关，2007年再破2万亿美元大关，2008年达到25616亿美元，到2008年占世界进出口总额的8%以上，比2001年增长了4倍多。国家统计局在新中国60周年系列报告中指出，六十年来，我国的进出口总额在世界贸易中的地位不断提升。2002-2008年，我国进出口总值以年均25.9%的速度增长，7年进出口总值合计10.5万亿美元，占我国60年进出口总值的71%以上。2008年中国出口总额位居世界第二，2002-2008年，7年进出口总值合计10.5万亿美元，占我国60年进出口总值的71%以上。我国已成为全球重要的制造业加工生产基地。2广东经济发展形势大好1）GDP总量排名全国第一强作为改革开放前沿和祖国南大门的广东省，经济发展和外贸额一直位居首位。2008年，广东全地区生产总值35696亿元，同比增10.1%。全国各省/市/自治区生产总值（前十名）排名广东2008年地区生产总值35696亿元，同比增10.1%山东 2008年地区生产总值31072亿元，同比增12.1%江苏2008年地区生产总值29956.2亿元，同比增长13%浙江2008年地区生产总值超21486.9亿元，同比增10.1% 河南2008年地区生产总值18200亿元，同比增长12%河北2008年地区生产总值16000亿元，同比增长12%上海2008年地区生产总值13698亿元，同比增9.7%辽宁2008年地区生产总值13455亿元，同比增13%四川2008年地区生产总值12506亿元，同比增9.5%湖北2008年地区生产总值11330亿元，同比增13.4% 2）外贸出口连续23年位居全国首位广东外贸进出口总值自1986年以来已连续23年稳居全国各省（自治区、直辖市）之首。新中国成立之初的1950年，广东外贸出口仅1.09亿美元，到了2008年，广东外贸出口总值已达到4041亿美元，迅猛增长了3706倍。其中，仅2008年一年的出口值已是改革开放前30年出口值的26.9倍。据悉，广东年度进出口值从1978年起至突破1000亿美元用了17年，其后从1000亿到2000亿美元用了7年，而从2000亿到3000亿美元则只用了短短的2年。从2004年起，广东外贸进出口几乎是以每年1000亿美元的台阶向前迈进。2008年，若将广东作为一个地区到世界各国（地区）进行排名，当年广东的外贸出口值已经超越香港、台湾、新加坡、西班牙、墨西哥等国家和地区，位居世界各地区的第11位。 金融危机爆发一周年，广东外贸进出口降幅持续收窄，经济企稳回升趋势显现。据海关统计数据显示，2009年1-8月进出口降幅不断收窄，进、出口逐步回稳。经济走出低谷，逐步回暖。 3广州市综合经济实力位居第三1）人均GDP超过11000美元2008年广州人均GDP达81233元（折合成11696美元），按可比价格计算，比1949年增长178.5倍，年均增长9.2%，20042008年分别突破4万元、5万元、6万元、7万元和8万元。2）财政收入大幅增长 居全国第三位伴随着经济发展量的突飞猛进，广州市财政收入也呈现大幅增长的态势，2008年， 广州市地方一般预算财政收入为621.96亿元，约占全省的五分之一，比1978年的13.65亿元增长了44.6倍，19792008年年均增长13.6%。广州还是全国财政收入的贡献大户，2008年来源于广州地区的财政一般预算收入2477亿元，约占全国财政收入的1/25，也就是说全国25元财政收入中有1元是广州贡献的。目前，广州综合经济实力在全国主要城市中仅次于上海和北京，居第三位。3）居民存款余额近7000亿城乡居民储蓄存款余额由1978年的5.67亿元增长到2008年的6867.29亿元，年均增长26.7。4）居民人均可支配收入25317元改革开放以来，广州居民收入渠道不断拓宽，收入来源趋向多元化，收入水平有了很大提高。2008年，广州城市居民人均可支配收入为25317元，比1978年增长56.3倍，年均增长14.4；广州农村居民人均纯收入为9828元，比1978年增长45.2倍，年均增长13.6。2008年广州全市宏观经济数据GDP8200亿元以上，增长12.3%人均GDP超过8万元工业总产值突破12000亿元，比增13%以上财政一般预算收入2477亿元，增长17.1%地方财政一般预算收入622亿元，增长18.7%进出口总额819.5亿美元，增长11.5%全社会固定资产投资额2100亿元，增长13%以上万元生产总值能耗预计下降4.35%城市居民人均可支配收入25317元，增长12.7%农村居民人均纯收入9828元，增长14.1%社会消费品零售总额突破3100亿元，增长达20%2009年GDP增长目标10%第二章 行业概况篇一中国纺织业大势分析1中国纺织服装业情况中国是世界第一纺织大国。中国是传统的纺织服装制造业大国，13亿人口的消费额和全球第三大服装出口国，令中国轻纺和服装制造业在全球占据了重要席位。在轻纺和服装业，素有全球服装看中国的说法。在世界任何地方的服装店几乎都能看到中国生产的服装。1995年，中国纺织品生产总量和出口总量跃居世界第一，此后十多年中国纺织品出口总量更以每年两位数的比例迅速增长。2中国轻纺服装产品出口情况2008年的金融风暴，使全球的经济受到严重打击，但中国经济在扩大内需和强劲经济支撑下，首先走出困境，并带动全球经济复苏。从2008年全年的数据来看，我国实现进出口总值25616.32亿美元，同比增加17.8%；其中出口总值为14285.46亿美元，同比增加17.2%；进口总值为11330.86亿美元，同比增加18.5%。全年实现贸易顺差2954.59亿美元。其中，纺织品服装出口突破2000亿美元，同比增长17%。近几年来，中国纺织品服装出口增幅均保持在20%左右。同期，在纺织品服装的主要出口国家和地区中，美国排名第一，日本和中国香港分别位列第二和第三位。二00七年一到十二月中国对美国、香港地区和日本纺织品服装出口金额共占纺织品服装出口总额的百分之三十七。此外，中国纺织品服装对欧盟、美国的出口金额与上年同比增长百分之六，约占纺织品服装出口总额的百分之三十二。3中国纺织品进口情况我国纺织品服装业在长期占据重要出口国地位的同时，但同时对优质棉纱、优质布料的进口需求也是很大的。进口面料在我国纺织产品进口中仍然占显赫地位，其进口金额占纺织产品进口总额的34.1%，一直保持着进口纺织产品主力军的地位。我国面料进口的主要市场是日本、中国台湾、韩国和中国香港。四大市场的进口额所占比均在10%以上。其中，日本位居第一，所占市场份额达23.86%，其他三大市场的比例分别为19.14%、16.76%和10.14%。在我国五大面料进口省市中，广东省一枝独秀，每年进口面料均超30亿美元。占全国面料进口总额的40.89%。近年来，浙江省的面料进口大幅上扬，增幅高达22.17%，其他三省市出现微弱下降，下降幅度在1.78%至2.12%之间。从贸易方式分析，加工贸易占绝对优势，进口金额占92.77%，达到40.58亿美元，一般贸易仅占5 .4%，达2.36亿美元。从增长幅度看，一般贸易潜力很大，增幅高达27.66%，加工贸易的增幅只有3.9%。根据中国海关统计2009年16 月我国纺织产品(含纺织品、服装及原料，下同)进口 132.42 亿美元，比去年同期增加 4.1 亿美元，同比增长3.2%。纺织产品进口超过 5 亿美元的商品有 7 类，分别是面料、纱线、棉花、羊毛、工业用纺织品、化纤原料和梭织服装。上述七类商品进口总额115.56 亿美元,占比 87.27%。其中进口增幅最大是梭织服装，高达34.27%，进口额为5 亿美元；其次为棉花，增幅28.62%，进口金额 20.5 亿美元。化纤原料、纱线及面料进口均有所下降，降幅分别为11.33%、8.16 和1.84%4中国纺织品市场市场的需求催生了全国各地大大小小的纺织品市场和纺织产业基地。目前，我国有400多个大型的纺织专业市场。其中最著名的是浙江省绍兴柯桥镇的柯桥轻纺城和广州市中大轻纺城。 “广州中大纺织品商圈”和“浙江柯桥纺织品商圈”是目前国内最大的纺织品集散地，堪称为中国纺织品市场的领头羊。5浙江柯桥中国轻纺城浙江柯桥中国轻纺城总占地面积77.8万平方米，总建筑面积达326万平方米。柯桥轻纺城共有商铺1.6万多家，营业用房1.9万间。场内经营人员5万余人，经营面料3万余种，日客流量10万人次，日成交额1.8亿元，市场区金融网点76个，日存款额20多亿元。市场交易持续兴旺，年成交额从1988年的0.76亿元跃升到2008年的634.53亿元（其中外贸成交额12.82亿美元），连续十七年居全国纺织专业批发市场第一位，是目前全国规模最大，设施齐备，经营品种最多的纺织品集散中心，也是亚洲最大的轻纺专业市场之一。柯桥轻纺城得以持续发展的基础是浙江、江苏两省的轻纺产业底蕴。6广州纺织品市场“世界服装看中国，中国服装看广东”。广东作为我国最重要的经济强省之一，纺织服装企业数量占全国25%左右，纺织服装出口从95年起连续9年高居全国榜首。广东，特别是珠三角地区纺织特色产业集群的发展十分蓬勃，共拥有中国纺织工业协会评出的纺织产业基地市4个，纺织产业特色城（镇）15个，广州、深圳、佛山、东莞、中山这条黄金走廊上已经形成了一个中国规模最庞大、技术最先进、配套最完善的纺织服装生产、加工基地。作为广东省会城市的广州市，拥有四大布料批发集中地，最老牌的可算位于荔湾区光复南路、文化公园北面的广州光复南布料市场，与周边的杨巷路“广州市花布贸易中心”、“杨巷服装配料专业街”，和平中路东路段的和平服装布料配料专业街，以及桨栏路纺织品布料专业街等形成了一个老城区的布料、辅料批发商圈。随光复南布料市场之后发展起来的，是占地广阔，与全国四大布料批发市场具有同等的全国辐射能力的“中大布匹批发市场群”。在中大轻纺城建成之前，中大布匹市场已经有14个市场，4000多个店铺。而在其所在的瑞康路上，还坐落着瑞康布料服饰配料专业街、瑞康服饰配料装饰布料城、长江服装配料城、新康布匹布料城、五凤布料市场等。 广东纺织品市场发展的基础是覆盖全国的市场地位和香港贸易影响力所拉动的轻纺产业市场底蕴。7广州中大轻纺城商圈“全球面料看广东，广东面料看中大”。广州中大纺织品商圈位于广州市海珠区新港西路、瑞康路、晓港中路等被称为“中大商圈区”的布匹/面料/辅料市场群。中大纺织品商圈经过20年发展，汇集了30家轻纺专业市场，年交易总额已突破了300亿元，有1.5万多家轻纺厂商、经销商聚集于此，每年税收1亿多元。成为广东省乃至华南地区最重要的纺织品资源采购地和集散地，是全国最重要的纺织品专业批发市场之一。仅次于浙江柯桥的中国轻纺城。广州海珠区政府全力支持“中大商圈”的发展，提出打造“世界布都”的目标。中大商圈主要包括有下列市场1 广州国际轻纺城2 广州江南轻纺城3 广州九洲纺织广场4 广州长江国际轻纺城（南区/北区）5 广州长江服装辅料广场6 广州布匹交易城7 广州长江纺织城8 广州长江窗帘布城9 广州宽大布匹市场10 广州瑞康服装配料城11 广州五凤西场布匹市场12 广州五凤东场布匹市场13 广州立新街布匹市场14 广州美景贸易城布匹市场15 广州晓鸿五凤布匹市场16 广州中大恒宇布匹市场17 广州澳海布匹市场18 广州雍纺布匹市场19 广州五凤凯泰布料市场20 广州中大B区辅料城21 广州晓鸿布匹市场22 广州兴华花边市场23 广州鸿盛里布匹市场24 广州中大瑞纺布匹市场25 广州中大瑞康大厦26 广州晓鸿正大街布匹市场27 广州天雄布匹市场28 广州顺华辅料市场29 中大瑞纺布匹市场对商圈人流的评价，人们常用“人流如织”来形容其人气兴旺。每天清晨到旁晚，广州中大轻纺城20多个分市场的几万从业人员及拉着一车车棉布面料的商户将中大商圈的各条大小马路和街道堵塞得“水泄不通”。7广州国际轻纺城2005年5月，一个集面料、辅料、家纺一站式采购功能，国内超大型纺织品商业集散地：广州国际轻纺城隆重开业。7月18日辅料交易广场开放，8月1日负一层、首层和二层的两千家商户全面盛妆开放。 广州国际轻纺城坐落广州市海珠区，项目总建筑面积逾30万，拥有商铺4000余间，配有100多部电梯和1000余个停车位，软硬件配套及服务设施完善、先进。有集全球采购、国际商贸、会展、信息咨询等综合功能于一体，是目前国内单体建筑面积最大的一站式大型智能化纺织专业市场。广州国际轻纺城的落成，更使中大布料批发市场的商铺剧增近倍，与原有的批发城共同形成一个巨大的布料批发商圈。1）定位准确，理念超前地处中大纺织商圈核心位的广州国际轻纺城，建有地下二层、地上七层， 负一层为辅料交易广场；一至三层为面料交易中心；四层为家纺汇展中心；五至七层为及交易、办公功能为一体的“商行式写字楼”，七楼设有客户服务中心、多功能汇展厅、国际商务会议室、纺织品品牌推广中心、商务会所等全面的商务配套设施。硬件配套设施和运营管理均在全国同类市场中居于领先水平。面对中国纺织产业空前的发展机遇，广州国际轻纺城率先提出了建设：全球纺织品采购中心、全国纺织品物流中心、全国纺织品国际商贸中心、全国纺织品会展中心、纺织品资讯服务中心、纺织品设计、新技术交流中心、纺织品行业品牌推广中心、纺织行业人才中心、全球纺织品“广州价格”窗口，“八大中心，一个窗口”的定位，决心建立一个以客户为中心，具有先进经营管理水平和广泛国际影响力的专业纺织品市场。广州国际轻纺城超前的规划、完善的配套、以客为尊的经营理念受到了广大海内外纺织生产企业及纺织品客商的青睐，为保证有更多优秀的纺织企业和商家入驻，广州国际轻纺城率先提出了商户入驻资格的审核制度。2）生意兴旺“很旺，旺得不得了！”这是去过广州国际轻纺城的人对它的共同印象。广州国际轻纺城开业仅一年后，由于生意兴旺超群，租金直线飙升。3）市场极具竞争优势超大型市场，超前的规划，极高的定位，服务为本的品牌之道，品类齐全，商家质优，等等利好因素，造就了广州国际轻纺，讫今为止的行业领导地位。第三章 项目篇一项目概况本项目是位置广州市中大布市商圈瑞康路南北主干道地下商业街。1项目定位批发/贸易，高档服装辅料/轻纺精品的地下商业街2项目名称：暂定名：*轻纺街3项目性质：私营合资企业4项目企业法人：*5项目负责人：待定6公司名称：*有限公司7公司性质有限责任公司8公司注册资金10000万元/人民币（暂定）9公司股权结构待定10公司法定地址广州市*二项目地理位置1项目地块位置本项目座落于广州市中大布市商圈，瑞康路南北方面主干道的地下负一层和负二层。*汇力轻纺街区域图*2项目一期地块区域情况1）位于瑞康路主干道地下。2）瑞康路主干道地下商业街，长：857米（暂定），宽：30米。3）项目共二层，负一层建筑面积：25710，二层总建筑面积：51420（暂定）。三项目地块商圈分析1平战结合地块项目本项目是作为平战结合的地下商业街开发项目，拥有40年使用权（暂定），没有房屋产权。2占据中大商圈显赫位置本项目北起新港西路，可与地铁2号线中大地铁站相连通。南止于九洲轻纺广场前。周边布满30个布匹分市场，位居中央。3地块风水极佳本项目在周边30个市场“前呼后拥”，左右吸纳人流财气，势如“汇金之池”。4地下商业街流行正旺用地下空间作为商铺，先由北方地区兴起，由于地下空间冬暖夏凉，及过马路地下通道越来越为城市交通所需，在北方各大中小城市，出现地下商铺和商业业街逐年增多。同时，近年来，地铁线路的修建，地下空间的综合利用更被更多的商家和消费者接受。地铁上盖商铺更是“身价百倍”。5交通便利项目位置北接新港西路，可与地铁2号线中大站D出口相通，西邻东晓南路，距南洲立交接近，无论是公共交通或是公路货运均方便快捷。四地块商圈价值分析1地下商业街城市立体化建造平战结合的地下商业街，是合理利用城市地下空间资源的典范，在合理开发利用城市地下空间资源的同时，带动了城市地下空间的开发和利用，形成了地下空间开发的规模效应。拓展城市土地资源，促进城市的立体化，是解决中心城区高密度疏散，扩充基础设施容量，达到人车立体分流，寻求人文景观与环境的均衡和统一，减少环境污染，节约土地资源等许多问题的有效途径。在土地资源越来越珍贵的时代，地下商业街的开发，被越来越多聪明的商家看好。2位居全球最贵租金商圈目前在广州商业项目租金最贵的不是甲级写字楼，也不是类似天河城这样的大型商业零售卖场，而是专业批发市场。2005年，著名的专业数据公司世界经理人集团（）调查全球的商业街后，给出的答案是“纽约第五街”，以年租金每平方米7.4万元/人民币名列第一；香港的铜锣湾以每平方米4.4万元/人民币列第三位。也在这一年，刚刚建成开始投入使用的广州国际轻纺城，年租金迅速飙升到12万元/平方米，超过纽约第五街和香港铜锣湾的总和。广州中大商圈车水马龙的兴旺景象本项目就在这条马路的地下3商圈店铺租赁案例分析租金是商业地产价值最直观的体现，研究商圈的店铺租金，可对商圈店铺价值、管理价值略见一斑。以下几个案例是通过对商圈店铺的直接了解得到。1）长江轻纺城正在招商中的广州长江（中国）轻纺城，分南区和北区，总建筑面积达40万，楼高地下二层，地上五层。市场定位为“中国轻纺总部经济区”。楼层业态总体规划：3000个车位，13000物流园区，南北2/F为停车场，南北1/F为辅料专区，北12/F为针织布系列面料区，南13/F为梭织布系列面料区，北3/F为餐饮/娱乐专区，北45/F和南35/F均为仓储区，南北楼在二、三、五层均有联廓相通。市场招商政策：（1） 北区（首层）案例编号北1FNA008面积：34.88（套内）合同期7年期限6年期限总价118万元118万元首次进场费59万元（50%）21万元（18%0月租金7100元元13600元元按月交，合同期租金不变。月管理费1424元元1424元元经营保证金3万元3万元折算月租400元/468元/（2） 北区（二层）案例编号北1FNA008面积：21.00（套内）合同期5年期限总价278万元首次进场费14万（50%）月租金2300元按月交，合同期租金不变。月管理费1090元经营保证金2万折算月租220元/月2）广州国际轻纺城/负一楼编号（不明）面积：10.00（套内面积）合同期10年期限2005年开始10年使用权136万元管理费40元/月折算月租1134元/月按套内面积3）广州国际轻纺城/一楼编号（不明）面积：12.00（套内面积）合同期10年期限2005年开始10年使用权180万元管理费40元/月折算月租1250元/月按套内面积4）广州国际轻纺城/三楼编号（不明）面积：60.00（建筑面积）合同期1年期限2009年到期月租金1万元3月一交（包管理费）顶手费35万月管理费1090元折算月租160元/月（未折算顶手费用）按套内面积：320元/月5）中山大学对面一线街铺（背靠国际轻纺城）编号（不明）面积：30.00（建筑）1年期限月租金1万元3月一交（包管理费）折算月租330元/月6）立新街沿街商铺编号（不明）面积：25.0050（建筑）1年期限（无顶手费用）租金135元/月每月1交（包管理费）押金1万元非布匹类业态7）美景商贸城（立新街前行50米）编号（）面积：25.00（上下两层结构/套内面积）1年期限月租金3500元3月一交（包管理费）顶手费无男装布料区域市场内店铺折算月租140元/月8）五凤晓鸿布匹市场编号（）面积：15.00（套内）13年期限（临时建筑）月租金5300元3月一交（包管理费）顶手费5000元市场内副街道一线街铺折算月租350元/月9）广州地一大道（地下服装商业街）编号： 1E261面积：58.77负一层，37年期限销售37年使用权单价5.2万元总价305.404万元首年返还租金:16044元/月第二年返还租金:16846元/月现对外租金:23000元/月第三年委托管理公司出租或按品类要求自主经营月管理费20元/月(收经营者)押揭公积金户口2成非公积金户口3成注：负一层销售单价：4.5万元，5.2万元，5.5万元负二层销售单价：4.3万元，4.5万元，5.0万元首年返回租金： 273元/月第二年返回租金:286.64元/月，租金年增幅：5%。现收租金为：391.35元/月广州中大商圈的租金，同处一个商圈，每平方米月租金从130元1300元，差别巨大。商业房地产的 “品牌价值”，“管理价值”，“服务价值”，在这里得到最大的诠释。商业房地产做旺才是硬道理。五. 项目建设内容1地下商业街（二层）。2进入地下商业街辅道/设施六项目建设规模总建筑面积: 51420（第一期）。七. 项目建设期限1争取2010年6月完成规划设计和相关开工手续，2010年8月开工。2012年6月前，完成建设工程，2012年10月前开业。22009年12月前，完成*轻纺街项目全程策划案。2010年6月前，开始招商前策划工作和意向登记工作，2011年6月前开始招商和销售准备工作。八. 项目总投资项目总投资：28281万元/人民币，（约2.83亿元）。其中：土建工程：2000元/ 装饰工程：3000元/ 报建及不可预见费用：500元/平均造价：5500元/第四章 产品定位篇一. 设计理念和风格1在成熟商圈扎堆，机遇与风险共存。对比非成熟商圈，其机遇要大大超过风险，因为成功的“样板”和客户群就在眼前。在众多对手面前，走产品精细化和营销差异化战略，几乎成为成功的唯一的途径。本项目建议打造轻纺街精品店铺。2 在寸土尺金的商圈和有限的商业空间，建议两层都开发为店铺，保留一些贸易洽谈的休闲空间。3地下商业街，上下进出口、通道的合理设计至关重要。要让商户和消费者充分享受“进进出出的方便”和“上上下下的享受”。4汇力轻纺街，在人流动线上精耕细作，导入八方人流人气和财气，吸纳汇集，成就“汇金池”财富传奇。二业态规划1负一层和负二层均为国产/进口/高档服装辅料和轻纺精品店铺。2负二层保留6000面积（可安排360个（三层）停车位）。三. 目标客户群1高档辅料和轻纺装饰品代理机构进驻。2浙江、广东经营高档辅料的实力商家，外贸商家。3广州市及中大轻纺城层次较高的商家。4商业房地产投资客户。四店铺/规划设计1二层均建设为独立小面积店铺。理由：1）本项目所在地，寸土尺金，两层均建设为独立小面积，可增加投资收益。2）独立小店铺，在方便商户经营的同时，减低租金和经营权投资额，拓宽投资客户群体。3）本项目体量本来就相对较小，同时作为地下商场，应该尽可能增加经营个体数量，形成一定规模的市场规模效应。4）作为地下商业街，车辆进出口通道处理难度大，进出大型货物车辆更是难度更大。5） 考虑到经营商户确有停放小型代步车辆的需求，建议在南端预留6000作停车场的位置。每层有150个车位，最多可停放450辆小车（三层停车机构）。2二层均安排三排店铺，街内二条5米宽主干道，中排两排店铺进深5米背靠背方式。(可按客户需求中间连通，按一间使用，则两边必须开门)。两则店铺进深为5米。店铺开间均为36米。大开间按客户需求。3负二层南端方向安排（预留6000）小车停车位4考虑到安排消防系统抽排烟系统和中央空调系统的需要，商铺净高为5.35.5米(扣除楼层圆顶)。五进出口通道规划设想1负二层北端方向的进出口直接与地铁二号线D出口连通。2南北端方向和瑞康路两则均为主进出口，其中瑞康路两则进出口“对等不对称设计”。3进出口宽度基本按现场最大尺寸做（最小4米）。4负一层和负二层的连通，在南北方向作直接对外连通，瑞康路两则进出口则先进入负一层，再通过5套上下步梯（或手扶电梯）系统进行上下层的有效连通，加上南北方向进出口，共有7套进出口通道及上下连通系统。5南端进出口用缓坡式通道进出，能行驶小型汽车（方案一方案二）。第五章 项目投资风险规避一项目SWOT分析1项目竞争优势1）坐拥全国至具竞争力的城市，中大商圈成熟，租金价值居全球至高。2）占据中大商圈较有利位置，龙头位置并成“汇金池”之势。3）位居优质商圈而建造费用相对低廉，这种店铺得到即赚到，可设置四通八达的进出口，方便吸纳人气。4）商圈内同行案例虽有租金差异，但全部是成功的，个个赚得盆满钵满。5）瑞康路近年已经过改造，地块稳妥可靠。2项目竞争劣势1）商圈内竞争对手林立，竞争激烈，商圈内众多开发商，竞争已经“势同水火”。2）专业市场操作难度大，专业性强，在成熟竞争商圈，准确把握差异化营销战略尤其重要，需要公司有快速的决策机制。3）项目地块没有产权，销售操作难度较大，短期内（做旺之前）销售难度较大。4）项目资金投入需要在短期完成，但销售产出需时较长，最坏打算可能要“先做旺，才能销售”。3项目的机会1）可创造商圈旺场人流“必经”商业街。2）地块上是超成熟的市场群，只要稍作条件让步，招商相对容易。3）新建地下商业街，购物环境、硬件、功能升级，其它市场多为老旧市场，只要投入新的硬件和新的服务意识，吸引商圈内商家入驻难度不大。 4项目的威胁1）商圈内大型同行业轻纺城，竞争能力超级强大。2）纺织品外贸环境持续恶化，由于国外的保护主义造成的行业 风险。3）若自有资金比例过低，资金风险较大。4）太多同类型的专业市场竞争，加上近两年经济环境会波动， 中大国际轻纺城的租金已经有下调压力。5) 国际轻纺城47层，乃有较多空置店铺。可见有招商/销售 不利等风险。6) 商圈内各市场租金1301300元/月，租金差距极大，运 营好了，每平方米租金价值1300元， “做旺才是硬道理”这是专业市场经营法则。二 竞争对手分析1广州国际轻纺城广州国际轻纺城位于广州市海珠区中大纺织商圈的核心位置，轻纺城建有地下二层、地上七层，总建筑面积约31万平方米，拥有商铺4000余间，号称配有100多部电梯和1000余个停车位，硬件配套设施。目前在全国同类市场中居于领先水平。广州国际轻纺城负一层为辅料交易广场；一至三层为面料交易中心；四层为家纺汇展中心；五至七层为及交易、办公功能为一体的“商行式写字楼”，七楼更设有客户服务中心、多功能汇展厅、国际商务会议室、纺织品品牌推广中心、商务会所等全面的商务配套设施，是目前国内单体建筑面积最大的“一站式”大型纺织品专业市场。广州国际轻纺城是最据实力的竞争对手。同时，由于本项目首起位置位于国际轻纺城，所以，与州国际轻纺城又是“合作伙伴”，是最好的“借势”项目，有着“共好、共荣”的关系。 广州国际轻纺城实景图2广州长江（中国）轻纺城广州长江（中国）轻纺城位于瑞康路和规划中的逸景路交接处，项目总建筑面积达30万。其定位为“中国纺织总部经济区”。广州长江轻纺城的开发商为长江集团。该集团是中大商圈内著名的纺织品专业市场开发运营商，12年来，已开发有长江服装辅料广场、长江布匹交易城、长江纺织城、长江窗帘布艺城、长江瑞康花边世界等10个专业市场，商铺经营总量占原中大商圈一半以上。在广州中大布市商圈市场群中可谓举足轻重。广州长江（中国）轻纺城分南区、北区两大主体建筑，地上5层、地下2层，拥有数千个标准商铺，融现代展贸、网络交易等于一体，经营覆盖面料、辅料、家纺、服装等轻纺全行业。 其招商资料号称，目前已有全国近千家纺织品厂商和有实力的轻纺经销商进驻南区。新一期单位面积为200-1500平方米，商铺设计有不少新特色，如上下多层打通，从下往上依次为交易区、洽商区、展示区、办公区、周转区。据说，很多大手笔的纺织品商人都希望有这样一个平台，已经有人愿意三四层垂直整租。此外，车能直接开往市场的任何一层，这在广州市的市场上属于首创。今后，南北两区还有天桥相连，有3000多个车位及1.3万平方米的物流场区。广州长江（中国）轻纺城实景图3江南纺织城广州市中大江南纺织城位于广州市海珠区东晓南路五凤村，于2004年9月正式开业。市场占地31000，是华南地区布匹市场中最大的针织类专业市场。主要经营有纯棉布匹、CVC布料、TC布料、毛粒等万余种针织类货品。中大江南纺织与瑞康路中大市场群形成了中国最大的轻纺布匹/辅料市场群。中大江南纺织拥有目前为止最大的货场和仓储区，现已成为广州中大布匹市场群重要的物流中心。仓储物流占据优势。江南纺织城实景图4九洲纺织广场九洲纺织广场主要经营辅料和中档布面（里）料及五金配件，走与其他市场差别化战略， 是辅料和五金配件类的竞争对手。鉴于九洲纺织广场的投资方是浙江，可与其结成合作伙伴关系。5长江纺织城长江纺织城分南街、北街，拥有超过5000个店铺，主要经营中、低档面料，均有专门的街（通）道通向瑞康路，是低端市场最大的竞争者之一。长江纺织城实景图6中大五凤布匹市场中大五凤布匹市场分为东场、西场，拥有3000多个店铺，主要经营化纤布料、人造棉低档等低端纺织品，其店铺租金相对低廉。7中大布（料）匹市场群拥有超过20多个大大小小的布料市场，上万个店铺的轻纺市场群。中大纺织市商圈已经人多、车多为患，想不旺都难8中大长旺布匹商贸城在广州长江（中国）轻纺城的右侧，竖立着一个巨大的“中大长旺布匹商贸城”门头招牌，虽然还没开建，但估计已经完成圈地。9广州纺织博览中心广州纺织博览中心由广州珠江集团总建筑面积80万，其中轻纺交易中心40万，有商铺5000多个， 46层海珠区地标式的超甲级写字楼1栋，四星级酒店5万，公寓式写字楼30万。此外，新窖南路赤沙地段规划600亩地作为广州纺织博览中心配套设施，建设国际物流中心。广州纺织博览中心近由香港合生创展和珠江国际集团投资建设，其规模和位置均极佳。广州纺织博览中心将集中纺织业品牌旗舰展示厅和写字楼、公寓、酒店的商业场所。同时还将引进权威检测机构和行业信息机构，建立全国性的产品信息发布中心与新产品、技术交易中心，为全国纺织龙头企业提供全面的品牌展示平台和总部基地。纵观中国各行业流通中心，新型商业项目不时涌现，老旧市场迅速被淘汰。这种以大型商业项目为载体确立其行业中心地位的专业市场发展态势正逐步在中大商圈出现。广州纺织博览中心有可能成为中大商圈的骨干项目之一。这可能是广州市中大布市商圈乃至泛珠三角纺织业真正的“巨无霸”。同时，广州市中大布市商圈更形成了真正意义的规模和竞争力。三项目风险与规避1系统风险与对策1）系统风险（1）有限的客源成为市场最大的资源，也是市场竞争的源头，中大商圈竞争客源各出其招，商圈争客由来已久，但万法不离其宗。（2）本项目的系统风险主要是中大商圈目前有两大项目（广州长江（中国）轻纺城（近5万面料和辅料经营区域）和广州纺织博览中心（近10万面料和辅料经营区域）招商，且两大项目的客源都是中大商圈投资和经营商户为主体。（3）本项目作为一个地下商业街，在施工过程中，由于施工的影响，及有可能发生商圈内经营商户或竞争对手的“借题发难”。2）规避系统风险的对策（1）项目尽快完成建设和招商工作。在保证公司收益情况，租金（经营权）费用预测尽可能“低开高走”。（2）项目北端通道除与地铁站连通之外，还应与长江服装辅广场和国际轻纺城负一楼辅料区连通。形成辅料批发业的规模效应和综合竞争力。（3）邀请广州市政工程公司或者是军方背景的施工企业等有较强协调能力的队伍施工，可相对减轻施工过程中的风险。2环境风险与对策1）环境风险（1）地下作业施工有可能对周围房屋产生影响。（2）施工中万一出现意想不到的的突发性情况。（3）由于施工周围环境，产生对施工周期影响。2）规避环境风险的对策（1）做足施工安全监督工作。防范施工安全事故。（2）购买相应保险。（3）与海珠区政府职能部门和街道办，轻纺行业协会，事前做足沟通工作。（4）与商圈内有较大影响力的商家结成战略联合体，共同打造双赢。3资金风险与对策1）资金（资金时间）风险（1）本项目总投资3亿元，要求实际投入资金*.*亿元以上，在各种外部风险较大的情况下，开发时间有可能拖延。资金利息提高和资金时间风险加大。（2）万一投资的资金额度到位出现延缓或不能形成聚焦效应情况下，项目拖延就会产生时间风险和资金风险。（3）招商和销售遇到困难时，也造成资金回笼困难等风险。2）规避资金风险的对策（1）资金投入需要形成“聚焦效应”，资金按需要在较短时间内到位，将项目建设期尽可能缩短。（2）前期工作做扎实，做细，策划方案力求一步到位，无需更改。（3）提前做好营销推广储客工作，尽可能提前“交订”或成交，保证及时回笼资金。（4）招商和市场营销同样重要，一旦确定要做此项目，开发团队即要搭建到位。4经营管理风险与对策1）经营风险（1）同在中大商圈，有的市场租金价值高，有的比较低，除了各种原因外，其中之一就是管理的价值没有得到体现。（2）*公司在*做商业步行街，是第一个商业地产项目，项目的运营出现比较多的问题。公司对商业房地产的运营能力还待提高。（3）扎堆中大商圈，本项目占据了位置的有利条件，但在项目体量，品类规模，管理团队成熟度，企业实力等诸多方面不如商圈内大多数的开发商。企业的成长还待学习和提高。2）规避经营风险的对策1“策划先行”，前期做好项目运营策划案预测项目运营管理中可能出现的各种情况和解决方案。2建立事业部制，搭建房地产开发/运营管理团队。3 招聘/培养/储备房地产开发专业人才。4完善企业管理体制/流程，以“法”治理企业。第六章 项目可行性论证一项目投资概算1土建工程费用514202000元/=10284万元。2装修费用514203000元/=15426万元。3报建/设计/市政配套费用51420500元/=2571万元。4项目总投资28281万元(未计算不可预见费用)。5单方造价单方造价约为：5500元/。二项目盈利分析1主要技术经济指标：1）可租赁建筑面积（1）负一层，扣除进出口通道、管理用房。建筑面积：26713通道面积：10701。商铺套内面积：16012。可规划套内面积为15的店铺1048个，50店铺6个。（2）负二层，扣除进出口通道、管理用房，建筑面积：25957停车场：6000（可停放360辆（3层架）小车）。通道面积：7657。商铺套内面积：12300。可安排面积为15的店铺808个，50店铺6个二层共安排面积为15的店铺1856个，50店铺12个。可形成一个中小型的精品服装辅料专业性批发市场。2销售/租赁收益1）销售5年经营权出让5年经营使用权。（1） 负一层1048个店铺45万元(均价)=47160.万元（4.7160亿元)。注：折算每平方米月租金500.元/（2） 负二层808个店铺35万元(均价)=28280.万元（2.8280亿元)。注：折算每平方米月租金389元/（3） 负一层6个50店铺150万元(均价)=1800万元。注