【商业地产】_江门骏凯豪庭商业街项目策划建议书_191PPT_2008年

骏凯豪庭商业街 策划建议书 广东中原地产代理有限公司 2008年 8月 14日 报 告 架 构 江门住宅市场分析 江门零售商业市场分析 江门社区商业市场分析 江门社区商铺需求定量分析 项目分析 商业街开发建议 PART 1 江门住宅市场分析 江门住宅市场分析 -宏观市场 江门的楼市一直被认为是珠三角地 区 的 楼 市 洼 地 ， 但从 2 0 0 6 年开 始 ， 随着外来大型房地产商的登陆 ， 江门 楼价迅速攀升 .在火爆的 2007年 ， 部分楼 盘的电梯洋房楼价攀升至 5000元左右 ， 2007年全年的均价从 2000元 / 上升到 3436元 / 。 2008年江门楼市受全国楼市 的影响开始进入调整期 ， 市场观望气氛较 为浓厚 ， 住宅成交量有一定下降 ， 但是由 于江门楼市的 “ 洼地 ” 优势 ， 市场刚性需求 的存在 ， 随着市民对楼市信心的恢复 ， 江 门楼市将重新回到快速发展的轨道。342639884423 46790100020003000400050003月 4月 5月 6月2 0 0 8 年3 - 6 月商品房成交均价单位( 元/ 平方) （注：今年 3月 1日起，江门市区（未包括新会）所有在售期房、现房全部实行网上即时签约，该数据更接近市场的最新动态变化，所以，以上统计图仅以市房产局官方网站公布的 3月及以后的数据为基础。） 数据来源： 江门市房产局 由 2008年 3-6月江门市区商品房成交量和成交均价走势图可以看出： 楼市“量缩价升” 的现象非常明显，成交量不断缩小与楼市的整体低迷有关，随着房价的调整到位，市场会逐渐回暖；成交量萎缩，而成交均价却一直上涨，说明大户型和高端住宅产品在成交量中占了一定的比重。 楼市走势分析 数据来源：江门房产局 从图表看到， 80平方以下的小户型约占总成交量的 13%， 80-120平方中大户型产品占到 45%，而 120平方及以上大户型产品的占总成交量 42%以上，占据差不多一半的市场份额，仍然是目前楼市成交的主流产品之一，这与江门住宅市场的供应结构有着很大的关系。 大户型产品成市场交易主流 成交产品面积段分析 2 0 0 8 年1 - 6 月蓬江、江海商品住宅成交单元面积分段80平方 及以下, 12.54%160平方 以上, 19.11%120-160平方, 23.26%80-120平方, 45.28%图表显示 , 合同签约总量中， 三房户型需求量最大，依然是市场交易的绝对 主流；同时四房及以上的大户型产品的成交量占 14%，两房及以下和三房占总 量的 80%以上，由此可见中小户型需求量大，而在供应量有限的市场形势下， 中小户型必然热销。 2 0 0 8 年1 - 6 月商品住宅成交户型结构两房及以下, 4 2 . 2 7 %三房,43.94%四房,6.11%四房以上,7.68%成交产品户型分析 数据来源：江门房产局 中小户型产品受市场欢迎 以上数据显示， 3000元 /平方以下单价占总成交的 61%，可见经济型住房 仍然是市场需求主体，二次及以下置业者是主要购买群体。 2 0 0 8 年1 - 6 月商品住宅成交单价划分35.32%25.80%8.14%5.65%4.02%17.84%3.23%0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00%200 0及以下2000-30003000-40004000-50005000-60006000-7000700 0以上单位( 元/ 平方)经济型住宅需求仍然是市场主流 成交产品价格分析 数据来源：江门房产局 江门本地市场上供应的楼盘 ， 大户 型的高端住宅 （ 包括别墅 ） 占据绝大比例 而小 户型产品的供应明显不足 。 因为去 年房价上涨过快，市场供应的住宅户型偏 大，使得房屋总价过高，超过了大部分中 等收入家庭的购房能力。大量真实的需求 被抑制，导致了成交量的萎缩。 由此可看 出江门楼市供应结构处于一种失衡的状态 ，需求市场和产品市场根本无法同步。 产品供应结构不合理，需求市场和产品市场无法同步 江门楼市特征分析 价差大，地段价值差异明显 目前江门市区各在售楼盘之间销售价格有很大差异 ， 以洋房为例 ， 蓬江区均价最高 ， 江海次之 ， 新会洋房均价最低；同一地段的 不同楼盘之间价格差异也十分明显 ， 如高尔夫一号与五邑碧桂园洋房均价相差1000元 /平方 ， 甚至是同一楼盘的不同位置的房子之间 ， 价格差异也是 非常明显 。 产品在户型的设计、园林规划和包装上 与珠三角其他城市相比存在一定差距，珠江 地产 、 碧桂园等知名地产品牌的到来给当地 楼市注入了新鲜的血 液，近年来一些特色的 精品楼盘开始出现，楼盘开发水平有所高。 产品设计落后，发展商缺乏品牌意识 当地居民是主要购买群， 外地购房群体逐渐扩大 江门当地人是住宅市场的主要消费群体，广州、南海、顺德 中山也有部分人到江门投资置业， 而且随着江门经济的不断发展，这个人群的数量也在不断扩大，但最近由于周边城市楼价的下调，外来买家特别是炒房者有一定程度减少。 自住型消费是需求主体，改善型需求继续支撑楼市健康发展 市民买房显得更加理性 自住型消费依然是江门住宅市场的需求主体，随着江门城市经济的不断发展，城镇居民人均可支配收入不断增长，为住宅需求提供了更强的支付能力，使现阶段江门的旧房换新房、小房换大房、中档房换高档房的升级改善性需求旺盛。在目前的江门，改善型需求已成为市场的主导性需求，并支撑江门楼市的持续发展 市民在购房时除了关注地段、价格和环境等因素外，越来越关注户型、物业管理、升值潜力和发展商声誉等因素，说明市民购买商品房更加理性和成熟。 区域住宅市场分析 蓬江、江海市场分析 新会市场分析 蓬江、江海房地产市场分析 区域在售楼盘分布图 五邑碧桂园 高尔夫 1号 骏景湾豪庭 凤山水岸 凤飞云别墅 珠江帝景湾 灏昌园 中天国际 五邑锦绣豪庭 东堤湾花园 华茵堡 江海花园 东华 天鹅湾 从上述数据来看，与 07年相比，今年上半年市区除了商品房交易均价上升外， 成交宗数和成交面积都大幅度减少，说明今年上半年江门市区楼市处于持续观望状 态；而成交金额没有出现相应的大幅度减少，又说明大户型产品及别墅产品在总成 交量中占了相当的份额，由此也大大拉高了商品房交易的均价。 项目 地区 商品房（含预售） 其中：商品住宅 宗数 面积 金额 均价 宗数 面积 金额 均价 蓬江区 江海区 交易情况 6348 69.37 236074.73 3403.12 4977 60.72 205649.46 3386.85 同比（ %） -26.30 -24.83 -5.62 25.55 -24.26 -25.55 -6.03 26.22 数据来源： 江门市房产局 上半年商品房交易（含预售）情况 数据来源： 中原地产研究 在户型结构上，三房户型需求量最大， 依然是市场交易的绝对主流；两房及以下 和三房占总量的 80%以上，由此可见中小 户型最受当地市场的欢迎。这一方面与江 门市民有关，另一方面与当地市场住宅产 品的供应结构有关。 2 0 0 8 年1 - 6 月蓬江、江海商品住宅成交单元面积分段8 0 - 1 2 0 平方,37.69%120-160平 方,26.32%1 6 0 平方以上,16.09%8 0 平方及以下, 1 9 . 8 9 %2 0 0 8 年1 - 6 月蓬江, 江海商品住宅成交户型结构四房以上,9.14%四房,6.11%三房,47.90%两房及以下, 36.85%产品成交结构分析 从右图可以看到， 80-120平方中户型产品占到 37.69%， 120平方及以上大户型产品的占总成交量的 42.41% ,说明大户型是市区住宅产品成交的主流。 数据来源： 中原地产研究 房屋单价在 3000 元 / 平方米以下的商品住宅最受欢迎，占总成交量的 60%以 上；同时 3000-6000元 /平方米的产品占总成交量的 30%，环比提高了 20%，这说 明高档住宅产品成交量有所增加，由此也拉高了整个楼市的均价 。 35.32%25.80%17.84%8.14%5.65%3.23%4.02%0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00%200 0及以下2000-30003000-40004000-50005000-60006000-7000700 0以上2 0 0 8 年1 - 6 月蓬江, 江海商品住宅成交单价划分单价( 元/ 平方) 产品成交价格分析 新会区目前主要在售的楼盘有 8个，位置集中在圭峰板块和开发区板块，产品以别墅为主，除雍翠华庭只推洋房之外，其余各盘都有推出别墅产品；圭峰板块中圭峰豪庭处于尾货消化阶段，圭峰花园及玉圭园陆续有新货推出；开发区板块新会碧桂园洋房推货量较大，别墅产品处于尾货消化阶段；今古洲二期别墅产品及洋房逐渐推出市场。预计未来新会住宅市场供应量充足，市场会保持稳步向前发展。 今古洲花园 新会碧桂园 圭峰花园 玉圭园 雍翠华庭 骏凯豪庭 圭峰豪庭 颐璟蓝天 新会房地产市场分析 新会上半年楼市分析 图表显示：今年 1-6月份新会楼市总体走势平稳 ， 带小区管理的商品住宅均价明显要高 于普通商品住宅的价格 ,价格波动的幅度较小 , 一直维持在 3000元 /平方米左右的水平 ,说明市 场的供求状况总体平衡 。 同时上半年的别墅市场也较为稳定 ， 1-3月成交均价呈递增的状 态 ， 3-6月走势较为稳定 ， 其中 6月份较 5月份均价有 525元的涨幅 ， 这和 6月份有别墅新盘的 推出有关。 数据来源： 新会区房产局 13003050733213502995790818653108919818002982905818662918862018662988914502000400060008000100001月 2月 3月 4月 5月 6月2 0 0 8 年1 - 6 月新会各类住宅产品价格走势普通商品房 带小区管理商品房 别墅区域 项目 规模 销售 阶段 推货量 价格 (元 / ) 主力卖点 主力户型 蓬江 高尔夫一号 首期占地 4.5万 ；总建 11万 在售 120 4800 高尔夫球场 147-270 三、四房 五邑锦绣 豪庭 别墅 107栋； 5栋18 洋房 在售 42栋别墅 别墅： 1.4 万 ,洋房： 4900 高尔夫球场 240 以上 四房 ; 216- 638 别墅 灏昌园 别墅 180户步梯、 电梯洋房 300户 新推 60 别墅： 1万 地段 、 高尔夫 球场 150 380 别墅 五邑碧桂园 占地 3000余亩 在售 新推花语 组团 384洋 房 ;别 墅 90栋 别墅 6168 洋房 3000 品牌、规模、 性价比 115-153 三、四房 ; 180-650 别墅 锦绣阳光 凤 山水岸 占地约 30万 新推 洋房 329， 别墅 36 洋房：4010 户型、地段 103-136 三房 ;叠院 美墅 凤飞云别墅 占地 180万多 尾货 89栋别墅 独立：7200 联排 4600 凤飞云风景 区、天然湖泊 162-800m2别墅 骏景湾豪庭 占地 13万平方米 尾货 234 3600 地段、社区氛 围、园林 120 三房 江门房地产市场产品统计表 江门住宅市场分析 - 微观市场 区域 项目 规模 销售阶段 推货量 价格 (元 / ) 主力卖点 主力户型 蓬江 珠江帝景湾 占地 12万平方米 在售 100多 5500 品牌、地段、 户型 133-163 大三房 嘉盛华庭 共 500套 新推 192 4331 地段 156-259 三、四房 上城 骏园 共 110户 新推 110 3600-4400 地段、大户型 160 四房 世纪花源三期 占地面积 130多亩 新推 170 3500 地段、成熟社区 117-135 三房 江海 东堤湾花园 占地 99387m2 内部登记 304 4000 地段、江景、配套完善 135 m2-180 m2三房 江海花园 占地 140967.2m2 新推 56 3700 品牌、三错层 120-150 四房 江海玉圭园 占地 18832m2 在售 204 2998-3700 品牌、周边环境 三房 华茵堡 占地近 230亩 尾货 别墅 118 洋房： 5500 （带 750元 / 装修）；别 墅 10000元 / 自然景观优美 126-200三 、四房 区域 项目 规模 销售阶段 推货量 价格 (元 / ) 主力卖点 主力户型 新会 新会玉圭园 占地 60万 m2 在售 别墅169 ；洋房100多 洋房： 3200 别墅： 10000 圭峰山风景区、居住气氛成熟 90-140 三房 圭峰花园 占地 22万 m2 尾货 70 13000 圭峰山风景区 365-700 m2别墅 雍翠华庭 占地 16591 尾货 194 平层 : 3200 复式： 4100 地段、配套完善 平层： 120 三房 新会碧桂园 占地 600亩 在售 洋房1320 洋房： 3088-3474 品牌、靠中心南路商业街、高性价比 135-161m2三 、四房 今古洲花园 占地 13万 m2 在售 洋房320多 ; 别墅 30 洋房： 2500 联排： 5800 独立： 9000 社区氛围、交通配套 125-135m2三房 ;别墅 508m2 颐璟蓝天 共 38栋， 900户 在售 900多 平层： 3241复式： 4700 地段优势、配套完善 三 、 四房 中山 横栏 胜球阳光花园 占地 138亩 在售 1288 平层 3300；复式 3600 交通便利 ；小户型；巴厘岛风情 80-92m2两房 格林美域 占地 80亩 在售 200 3550 交通便利；高实用率；欧式风格 117 三房 在售住宅项目价格分析 数据显示： 洋房方面江海 、 蓬江属市中心地段 ， 价格较高 ， 均价达到 4131元 /平方米； 而新会的洋房均价为 3270元 /平方米 ， 与市区均价相差 861元 /平方米 。 别墅方面 ， 由于江门 市区五邑碧桂园供应量大且价格低，拉低了整体均价。相对而言，新会天然环境优于江门市 区 ， 且别墅密度低 ， 于是别墅价格高于市区 。 靠近新会的中山横栏地区 洋房均价为 3500元 / 平方 米，而产品的设计更加合理，会给新会住宅市场带来一定的竞争压力。 290056339474413160339971327065001155035000100020003000400050006000700080009000100001100012000130001400015000江门全市 江海、蓬江 新会 中山横栏、古镇2 0 0 8 年6 月江门市区、新会及中山横栏在售住宅项目销售均价洋房联排别墅独立别墅数据来源：中原地产研究 （注 :江门全市不含中山横栏） 在售住宅项目产品分析 由图表可看出，江门市区在售住宅产 品以面积在 120平方以上的三、四房中大 户型产品为主，而 120平方米以下的中小 面积产品则较为紧缺，供求失衡。同时 别墅等高端住宅产品在所供应的产品总 量中也占了很大的比例，一定程度上造 成了江门住宅市场供应结构的不合理。 2 0 0 8 年6 月江门市区在售住宅项目产品户型比例四房以上,3.18%两房及以下,8.87%别墅,12.16%三房,50.79%四房,25.00%2 0 0 8 年6 月江门市区在售住宅项目产品面积段8 0 平方以下,7.10%80-120平方,31.12%1 6 0 平方以上,16.24%120-160平方,45.54%数据来源：中原地产研究 数据来源：江门新闻网 客户群分析 购房人群年龄结构50岁以上 ,10.00%30-39岁,50.00%40-49岁,20.00%30岁以下 ,20.00% 随着江门经济的持续发展， 将会吸引更多的外地人口尤其是外地优秀人才的进入，外来人 才在江门安家乐业，对住房的刚性需求将会逐渐显现。 在目前的购房人群中， 30-49岁年龄段的占了绝大的比重，达到总购房人数的 3/4，这一部分 人群多是二次置业或多次置业的换房一族，以“小”换“大”的需求旺盛； 购房人群中以江门本地及周边中山、佛山和珠海等地客户为主； 需求结构以自住置业者为主， 以初次置业、改善型置业为主的有效购买力的存在，一定程度 上保证了江门楼市的持续稳定发展； 江门市中心城区 2008住房建设规划 项目 规模 面积 商品住房建设规模 14600套 建筑面积 129.06万平方米 保障类住房建设规模 600套 建筑面积 4.6万平方米 土地供应 80.06公顷 其中普通商品住房用地 77.2公顷，保障类住房用地 2.86公顷 数据来源： 江门市规划局 注： 2007年全年批准预售总面积为 138.29万平方米， 08年数据与去年相比略有 降，说明在楼市观望气氛浓厚的情况下，住宅的供应量也受到了相应的调整。 未来供应情况分析 江门市中心城区 2009住房建设规划 项目 规模 面积 商品住房建设规模 12100套 建筑面积 110.94万平方米 保障类住房建设规模 400套 建筑面积 3.04万平方米 土地供应 68.8公顷 其中普通商品住房用地 66.9公顷，保障类住房用地 1.9公顷 数据来源： 江门市规划局 项目名称 产品 供应量（套） 开盘时间 金汇城市广场 高层 519 预计 8月份之后 东华 天鹅湾 洋房、别墅 132（一期） 估计 08年 8月底 五邑锦绣豪庭（高层） 高层洋房 330 预计 08年 9月 珠江国际新城 别墅 200多 未知 中天国际（朗晴苑 ） 高层洋房 276 08年 10月 银泉花园 洋房 1000以上 09年初 圭峰花园公寓 公寓洋房 3栋 11层高层洋房 未定 东堤湾花园 三期 高层洋房 304 08年 8月 凤飞云别墅度假区二期 别墅 200多 未定 江南新村项目 廉租房 、经济适用房 185 08年底 未来市场供应列表 江门楼市走势预测 从整个珠三角来看，江门房价有着明显的“洼地”优势，房价依然有着很大的上涨空间，而江门消费者们对楼价的升幅也有了心里准备，这体现了巨大的市场空间和发展空间。随着江门城市的快速发展，未来的一段时间内，她将会吸引更多的置业者投资置业。同时江门自然生态环境完好，又有着连片未开发的大量土地，随着城际轻轨的即将开通，随着江门交通条件的日益完善，江门非常有潜力成为“区域房地产”，成为珠三角的人居之城，成为大珠三角的居住、休闲的后花园。 楼市逐渐走向成熟，发展前景良好 市场短期内继续处于观望状态 ,“ 量缩价升 ” 的现象依然存在 受全国楼市尤其是珠三角一线城市的影响，江门楼市的观望状态短期内不会 改变，但随着江门房价的调整以及市民对楼市信心的逐渐恢复 ，未来一段时间内 江门 楼市将 会回归稳定上升的发展轨道。 受经济大环境、刚性需求、土地政策等一系列因素的影响，江门市区商品房的开发建设近几年不会降温，商品房在供应总量上将会稳中有升。 随着江门楼盘开发素质不断提高，楼盘之间竞争会更加激烈产品结构层次更加丰富，产品差距也会进一步拉开，总而言之，江门住宅市场将朝着更加理性而健康的方向发展。 商品房建设规模不断加大，市场竞争将更加激烈 经济 实用型产品将受江门消费者青睐，高端产品升值潜力大 从以往成交的数据看 ， 面积均值都在 80-160平米左右 ， 需求产品结构相对稳 定 。 但随着各大房地产商的进驻 ， 楼盘结构会发生一定的变化 ， 供应市场将打破 舒适型产品占主流的局面 ， 主导产品会向经济实用和升值空间大等类型转变 。 随 着 “ 90/70 ”政策及限制别墅用地项目政策的逐步落实 ， 市场上的别墅 、 大户型单 位将会逐步减少，这些产品的升值潜力将会逐渐显现。 高尔夫一号 五邑锦绣豪庭 灏昌园 五邑碧桂园 锦绣阳光 凤山水岸 凤飞云别墅度假区 骏景湾豪庭 珠江帝景湾 嘉盛华庭 上城 骏园 世纪花源三期 各区域楼盘个案之 -蓬江区 高尔夫一号 楼盘地址 江门市北环路五邑高尔夫球场段 发展商 江门良骏兆业发展有限公司 规模 首期占地： 4.5万平方米；总建： 11万平 方米 13栋 19层高层 联排别墅： 4套 广告诉求 领御一城的峰景 现推单位 1、 5、 6、 9、 10、 11、 12栋 面积 78-270 ，其中可望高尔夫的高层 147-270 主力户型 140 优雅三房， 160 奢华四房 户型比例 1-15栋 两房 8.4%，三房 58.5%，四房 33.1% 付款方式 一次性付款 /银行按揭 99折 销售均价 洋房： 4800元 / 联排别墅： 8000元 / 以上 销售 /认购情况 4成 工程进度 封顶 交楼日期 2008年底 装修标准 毛坯 代理商 珠江恒昌 管理费 1.8元 / *月 本案 优势 毗邻 蒲葵高尔夫球场， 景观资源得天独厚； 楼盘位于江门市滨江新区，区域升值潜力较大； 产品种类丰富，给消费者留下了更大的选择空间。 劣势 楼盘紧靠北环路，靠路的小高层住宅会受到噪音影响； 周边生活配套设施不够完善，会给居民生活带来不便。 板房 点评 样板房设置在一楼，整体设计呈现代简约型风格，色调上 以暗红、黑色、灰白为主，地面、墙面采用了大量条纹木 板，给人一种非常优雅的感觉。 参考 点 注意装修风格统一，销售大厅与样板房上保持一致，既 简约又不失尊贵，可以给客户带来非常连贯的视觉享受。 过道上充分利用台阶，使得小区园林景观更有层次感。 高尔夫一号 五邑锦绣豪庭 灏昌园 五邑碧桂园 锦绣阳光 凤山水岸 凤飞云别墅度假区 骏景湾豪庭 珠江帝景湾 嘉盛华庭 上城 骏园 世纪花源三期 楼盘地址 江门市蒲葵高尔夫球场西北侧 发展商 江门市金华房地产开发有限公司 开盘时间 别墅： 2008-1-1 洋房未开盘（预计今年 9月），目前已经 开始登记，收取登记金 10万元 规模 别墅 107栋； 5栋 18层高层洋房 广告诉求 盛世府邸 一品人生 现推单位 一期 216-638平方别墅； 119-428平方洋房 户型比例 洋房： 119平方 （一层北向单位，共 5间） 240平方占 85%以上； 420平方复式（ 16层 以上） 销售均价 别墅： 1.1万 -1.7万 / 洋房： 3800-6000 元 /平方 工程进度 别墅封顶 洋房建至 3层 交楼日期 1期别墅今年 10月 装修标准 毛坯 管理费 1.5元 / *月 五邑锦绣豪庭 优 势 紧靠 蒲葵高尔夫球场，自然景观资源丰富，环境优美； 南靠北环路，临近江门市汽车客运站，出行较为便利； 位于江门市滨江新区与北新区的交界处，升值空间无限 采用大使级安防系统，安全系数比其他楼盘高。 劣 势 周边生活、商业配套还不够完善； 别墅产品缺乏突出的山水景观资源。 参 考 点 高层洋房与别墅的分区建设非常合理，高低空间的合 理布局使得高尔夫球场的景观资源得到最大化的利用。 高尔夫一号 五邑锦绣豪庭 灏昌园 五邑碧桂园 锦绣阳光 凤山水岸 凤飞云别墅度假区 骏景湾豪庭 珠江帝景湾 嘉盛华庭 上城 骏园 世纪花源三期 楼盘地址 江门市北环路新昌管理区灏昌园 发展商 佛山东建集团有限公司 规模 占地 12.2万平方米；总建 8万平方 米。别墅共 180户，步梯、电梯 洋房 300户 广告诉求 传世经典 理想家园 客户特征 年龄 35-45岁，多是江门本地的生 意人、成功人士，以自住需求为 主。 现推单位 二期（共 50多套，拿到预售证的 15套） 150 380平方米别墅 主力户型 独立别墅 销售均价 8000-10000元 / 销售 /认购情况 二期新推 15套，已售 50% 工程进度 二期 25%封顶 交楼日期 2009年初 装修标准 毛坯（部分带装修） 管理费 1.5元 / *月 灏昌园 优 势 毗邻 蒲葵高尔夫球场，周边自然环境优美； 位于滨江新区，周边交通网络完善，升值潜力大； 东建集团在佛山、江门一带有着较高知名度，会产生一定 的品牌效应； 劣 势 楼盘所在的区域各种配套设施还不够完善，会给社区居民 生活带来一定的不便； 与有山有水的别墅盘相比，缺乏突出的卖点，与竞争楼盘 相比不存在优势； 宣传手段和营销模式滞后，不利于楼盘的推广和销售。 参 考 点 小区园林景观的设计上以休闲养生为主题，采取 “ 五园一环 ” 的布局模式，进行不同的功能分区，按不同的功能分区来进 行园林的规划建设，每一部分独立组团却又环环相扣，融为 一体，力图营造多一些的温情。 高尔夫一号 五邑锦绣豪庭 灏昌园 五邑碧桂园 锦绣阳光 凤山水岸 凤飞云别墅度假区 骏景湾豪庭 珠江帝景湾 嘉盛华庭 上城 骏园 世纪花源三期 楼盘地址 江门市蓬江区环市镇大西坑风景区水库旁五邑碧桂园 发展商 碧桂园集团 规模 占地 3000余亩 广告诉求 给您一个五星级的家 现推单位 小高层洋房“星语”共 20栋 “泊林”美墅 主力户型 115-153 三、四房 户型比例 星语一街、星语二街 两房 28.3%，三房占 42.9%； 四房占 28.8% 销售均价 洋房 3000元 /平方米 别墅 6168元 /平方米 工程进度 封顶，正装修 交楼日期 别墅： 08年 6月、 10月 洋房： 08年底、 09年 3月 装修标准 精装修 管理费 1.5元 / *月 五邑碧桂园 星语 泊林 优势 占地 3000余亩，在江门地区属于超大型楼盘，有利于形成浓厚的居住氛围； 位于西环路旁，靠近江门客运站，周边交通较为便利； 周边自然环境较好；碧桂园品牌效应，碧桂园的产品以物美价廉著称，很受一部分人的欢迎。 劣势 靠西环路的别墅会有一定的噪音影响； “星语”组团旁边是高压变电站，对楼盘的形象也会产生一定的负面影响。 板房 点评 洋房的装修简约时尚，米黄色的墙体给人一种非常暖和的感觉，地板统一采取条纹红木板，力求营 造出温馨的居住空间。别墅：不同的面积不同的装修风格，能满足不同客户的参观需求。 参 考 点 五邑碧桂园追求给人一种清新自然的感受，从售楼大厅的布置到样板房的设计都延续着同样的思路， 室内外绿色的合理搭配，相互映照，使人感觉碧桂园的居住环境更加自然，现场的环境对客户有着很 强的感染力； 高尔夫一号 五邑锦绣豪庭 灏昌园 五邑碧桂园 锦绣阳光 凤山水岸 凤飞云别墅度假区 骏景湾豪庭 珠江帝景湾 嘉盛华庭 上城 骏园 世纪花源三期 楼盘地址 江门市蓬江区双龙大道中（加柏仁学校对面） 发展商 江门怡福房地产有限公司 开盘时间 2008年 7月下旬 规模 占地约 30万平方米，总建 48.5万平方米 容积 率 1.8 总户数 3470户 广告诉求 48万平米叠景新城 忘不掉的江门味道 客户特征 各个年龄阶段的都有，多是一家几口人一起 看房，江门本地居民，以自住型需求为主 现推单位 首期 150套小高层电梯洋房， 10套叠院美墅 主力户型 两房（ 88 、 90 、 95 ）、三房（ 103 、 116 、 122 、 136 ） 户型比例 叠云轩 6、 7、 8栋（ 11层） 两房 33%，三房 67% 销售均价 4010元 / 销售情况 认购 4成左右 交楼日期 2009-6 装修标准 毛坯 管理费 1.5元 / *月 锦绣阳光 凤山水岸 在售 优惠措施 8.9折 2、 3楼最低 3100元 / （开盘前认购可享受双重 98折） 优势 楼盘位于江门市北新区双龙大道与西环路交汇处，交通网络完善； 离市区中心只有很短的距离，生活配套设施完善； 背靠凤山山顶生态园，自然景观资源丰富； 产品创新，每隔三层设 70 空中花园，在江门目前的住宅产品中依然少见； 产品合理搭配，种类丰富，能满足不同消费者的不同需求。 劣势 邻街部分的住宅可能会受到一定的噪音影响； 社区园林包括湖景等依然没有打造出来，现场效果并不理想。 板房 点评 泰式风格的板房运用了大量的暗红木板材料，包括客厅的墙面也是很有泰国特色，三房的户型设计 比较合理，实用率很高，为了取得最佳的观光效果，发展商在窗和阳台的设计上花了很大的心思， 180 的观景飘窗使得眺望湖景的效果更佳，房间也显得更加通透。 参 考 点 凤山水岸充分利用每一处的 景观资源并注意使其达到平 衡，高层洋房与别墅高低合 理布局，让建筑与自然更加 和谐 高尔夫一号 五邑锦绣豪庭 灏昌园 五邑碧桂园 锦绣阳光 凤山水岸 凤飞云别墅度假区 骏景湾豪庭 珠江帝景湾 嘉盛华庭 上城 骏园 世纪花源三期 楼盘地址 江门市杜阮西路凤飞云别墅 开发商 江门市蓬江区杜阮凤飞园发展公司 开盘时间 一期： 2007-10- 规模 项目占地 180万多平方米（ 324亩），总建 7万多平方， 纯别墅社区 ， 分三期开发 ,一期共 89套；二期正在开发 中，有 200多套别墅，面积以 275-350m2为主。 广告诉求 领秀山水 尊享人生 客户特征 客户主要来自江门、佛山、东莞等地，私人企业主居多 现推单位 一期 162-800m2别墅单位 产品比例 一期：九成是独立，其余为双拼和联排 二期：同样九成为独立别墅，其余是双拼 销售均价 现推出一期的独立别墅 7200元 /m2，联排的 4500-4700元 /m2，第二期均价 7000元 /m2 交楼日期 2008-8-30 装修标准 毛坯 管理费 花园 0.3元 / *月，套内 1.3元 / *月 优惠措施 97折 凤飞云别墅度假区 优 势 自然环境优越。坐享 30万平方米自然湖泊及周边的 20000多亩原生态林； 规划配套齐全。有临街商业街和水上商业街 ，紧邻占地面积达 103亩的大型社区配套区 纯别墅小区， 丰富的别墅种类，兼顾了不同买家的需求。 劣 势 商业裙楼上的别墅临近小区外的大路，受噪音影响大； 别墅花园面积过小，实用率不高，停车位设置也不够不合理； 楼盘有过烂尾历史，影响 )费者对楼盘的印象； 目前楼盘周边生活配套还不够完善，会带来一定的不便。 高尔夫一号 五邑锦绣豪庭 灏昌园 五邑碧桂园 锦绣阳光 凤山水岸 凤飞云别墅度假区 骏景湾豪庭 珠江帝景湾 嘉盛华庭 上城 骏园 世纪花源三期 楼盘地址 江门市蓬江区白石大道中 发展商 江门市蓬江区骏景园房地产开发有限公司 规模 占地 13万平方米，总建 29万平方米 广告诉求 生活 在水一方 客户特征 多是江门本地居民，以居住需求为主，年龄 在 30-50岁之间 现推单位 7、 8、 9、 10四栋 主力户型 100-120平方三房 户型比例 120平方占 50% 140平方占 25% 90平方占 25% 销售均价 3600元 /平方米 车位 8-9万 /个 工程进度 封顶 交楼日期 2009-4 装修标准 毛坯 管理费 1.2元 /平方 *月 骏景湾豪庭 优惠措施 特价单元 5、 6、 7栋 3600元 /平方 优势 楼盘位于江门市蓬江区的中心地带，地段优势明显； 楼盘周边生活配套设施完善，多路个公交车从楼下经过，交通十分便利； 小区前期打造的园林景观效果已经非常理想，有利于感染现场参观的购房者； 一层架空形成全流通超大型的车库，实现真正的人车分流，使得社区环境更加清静舒适； 骏景园地产在江门的良好品牌形象， 为楼盘后期产品的销售打下了很好的基础。 劣势 楼盘南向靠白石大道，可能会受到一定的噪音干扰； 楼层过高，楼距较小，会造成部分单元长年照不到阳光 规划图 参 考 点 骏景湾豪庭在园林景观的打造非常成功，楼宇全部采取点式设计，楼与楼之间相互错开，就使得社区园林 的空间变得开阔很多，空气变得更加流通。同时，社区的水循环流动，所以水质不会变坏，而是一直清澈 样板房点评 样板房装修色调以米黄、橙色和桃红三色为主，追求给人一种尊贵和舒适的感觉；户型设计方正实用，大开间客厅让人感觉非常宽敞，凸窗的设计使室内的通风采光效果更佳，户型的设计也是相当的经典，实用率很高。 高尔夫一号 五邑锦绣豪庭 灏昌园 五邑碧桂园 锦绣阳光 凤山水岸 凤飞云别墅度假区 骏景湾豪庭 珠江帝景湾 嘉盛华庭 上城 骏园 世纪花源三期 楼盘地址 江门市蓬江区天宁路（中国电信大厦旁） 发展商 江门市珠江投资有限公司 规模 占地 12万平方米 ,总建近 30万平方米 容积率 2.08 广告诉求 珠江帝景湾，开启江门豪宅时代 现推单位 二期新品 133-163平方米舒适大三房全南向 社区“佛罗伦萨”组团 9栋 11层低层楼宇 共 180套单元 主力户型 133平方米三房； 163平方米五房 户型比例 凯旋庭 1、 2栋，凯悦庭 1-8栋，凯豪庭 1栋， 凯盛庭 1-7，凯怡庭 1-9栋； 两房 5.1%，三房 24.1%；四房及以上 70.8% 销售均价 5500元 / 工程进度 封顶 交楼日期 2008年底 装修标准 附送精装修 管理费 1.8元 / *月 珠江帝景湾 优惠措施 160平方米特价单位，最高优惠可达 20万 优势 楼盘位于江门城市中心，地段优势明显； 周边生活配套成熟，交通十分便利； 产品设计较当地其他楼盘而言更为成熟； 珠江地产大品牌效应，更容易赢得消费者信赖。 劣势 大户型产品，总价较高，留给客户选择的空间有限； 位于市区繁华地带，空气质量会受到一定的影响，同时 周边城区的老建筑对楼盘整体形象也有一定影响。 板房 点评 装修上追求气派、高贵，体现一种大宅的风范和主人的尊 贵身份，色彩上以金黄色和桃红色为主，能给人带来一份 尊贵的感受；户型上设计双向观景阳台，能给居室带来最 佳的通风效果，大开间的客厅和超大的景观阳台，更是给 视觉上带来更开阔的享受； 参考点 社区园林的设计采取了较为独特的手法，通过坡度和转弯的路面来使得园林更具有层次感，横向延长 路面的长度，人走起来不会产生楼盘园林过小的感觉，同时在每一栋楼一层设计了通透的过道，有效 地扩展了视线的范围。 高尔夫一号 五邑锦绣豪庭 灏昌园 五邑碧桂园 锦绣阳光 凤山水岸 凤飞云别墅度假区 骏景湾豪庭 珠江帝景湾 嘉盛华庭 上城 骏园 世纪花源三期 楼盘地址 北新区益华百货旁 开发商 蓬江区豪仕地产策划有限公司 开盘时间 2008-1-27 规模 总货量近 500套，主要为高层电梯洋房 现推单位 156-259 高层电梯洋房 主力户型 三房 户型比例 三房 80.91%，四房 18.14%，四房以上 0.95% 销售均价 4331 元 /平方 工程进度 封顶 交楼日期 2009-6 装修标准 毛坯 嘉盛华庭 高尔夫一号 五邑锦绣豪庭 灏昌园 五邑碧桂园 锦绣阳光 凤山水岸 凤飞云别墅度假区 骏景湾豪庭 珠江帝景湾 嘉盛华庭 上城 骏园 世纪花源三期 楼盘地址 江门市蓬江区丰乐路西侧 开发商 江门市龙骏置业有限公司 开盘时间 2008-7-19 规模 共 110户 客户特征 购房者基本都是来自江门市区 30-45岁的换 房人士，大部分是公务员和机关事业单位人员 现推单位 北新区 160平方米阔景半山楼王 主力户型 四房 户型比例 四房 90.91%，四房以上 9.19% 销售均价 3600-4400元 /平方米起 工程进度 2008-9封顶 交楼日期 2009-3 装修标准 毛坯 优惠措施 Vip客户可享受 9.8折；开盘期间折扣 9.8折； 8月 4日前成交的客户可享受 9.6折 上城 骏园 高尔夫一号 五邑锦绣豪庭 灏昌园 五邑碧桂园 锦绣阳光 凤山水岸 凤飞云别墅度假区 骏景湾豪庭 珠江帝景湾 嘉盛华庭 上城 骏园 世纪花源三期 楼盘地址 江门市北新区丰乐路 开发商 江门市蓬江区信宇地产发展公司 开盘时间 2008-3-8 规模 占地面积 130多亩，建筑面积 16万多平方米 现推单位 三期 85-135电梯洋房 主力户型 畅销： 85 、 117 、 125 85-135 户型比例 两房 23.5%，三房 76.5% 销售均价 3500元 / 工程进度 封顶 装修标准 毛坯 管便费 1.2元 / *月 世纪花源三期 东堤湾花园 江海花园 江海玉圭园 华茵堡 各区域楼盘个案之 江海区 楼盘地址 江门市堤东路 93号 开发商 江门市富达房地产公司 开盘时间 首期 2005年，第二期 2006年推出，三期推 出时间未定 规模 占地 99387m2 广告诉求 江景无边，心景无限 现场人气 冷清 现推单位 第三期为 由 4栋 19层的电梯小高层洋房组 成，两梯四户， 135 m2-180 m2的平层三房 两厅单位， 200-330m2的复式单位 户型比例 三房两厅 100% 销售均价 估计在 4000元 /m2左右（未知） 工程进度 3期共 19.5层，已建成 19层，接近封顶 交楼日期 2008年 12月 装修标准 毛坯 东堤湾花园 三期 优势 环境优美，楼盘可望一线江景 ,临近江门白水带公园 地理位置优越，周边商圈成熟。 劣势 靠近堤东路的住宅会受到很大的噪音影响； 楼盘周边多是旧的建筑，给楼盘的整体形象带来影响； 营销手段落后，不能很好的对外展现楼盘的特色和优势 东堤湾花园 江海花园 江海玉圭园 华茵堡 各区域楼盘个案之 江海区 楼盘地址 江门市江海花园 (江门一中隔壁 ) 开发商 江门市东华房地产开发公司 开盘时间 2008年 6-28 规模 占地 140967.2平方米，规划总户数 1354户 ,现有 1000户 ,没商业街 ,容积率 1.99，绿化率 43%，此次 名门组团 共 54套 广告诉求 上层别墅，尚美华府 楼盘定位 健康、环保、运 动、舒适的大型园林生态社区 现推单位 “名门”组团 94-150m2 主力户型 94 复式四房两厅两卫 户型比例 三房 30.77%，四房 65.38%，四房以上 3.85% 销售均价 3700元 / 销售 /认购 情况 江海花园最后一批尾货 ,120 面积的单位销售超 过八成，小单位（ 94 左右）存量少，大户型多 交楼日期 2009年 8月 30号 装修标准 毛坯 管理费 1.2元 / *月 江海花园 优惠措施 99折 优势 地段升值潜力大， 邻近轻轨、地处城际交通核心枢纽地带 位处江门生态领地 白水带自然风景区西南端，周边环境优美 户型面积跨度广，户型类型多样化，能满足不同客户的需求； 劣势 小区自身配套欠缺，只能考周围的商业设施作为补充 车位少 ,停车难 样板房 点评 整个户型最大亮点是错层布局，让空间立体感更强，室内交通更 动态，入户花园的设计很受买家欢迎。 东堤湾花园 江海花园 江海玉圭园 华茵堡 各区域楼盘个案之 江海区 楼盘地址 江门蓬江大桥南引桥西南侧 开发商 江门市玉圭园房地产公司 开盘时间 2008-2-8 规模 占地 18832平方米共 5幢住宅 204套单元 现推单位 电梯小高层 主力户型 三房 户型比