房地产开发与经营重点.doc

1.房地产开发与经营：是指房地产开发企业在城市规划区国有经营建设用地上进行的基础设施、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为2.房地产：是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益3.房地产项目开发与经营的程序（简答）：投资决策阶段、前期工作间断、施工实施阶、经营和服务阶段1.招标方式：公开招标、邀请招标2.监理招标的特点（选择）：招标宗旨是对监理单位能力的选择、报价在选择中居于次要位置、邀请投标人较少3.施工招标的发包工作范围：全部工程招标、单位工程招标、单项工程招标4.物业管理招投标的特点：超前性、长期性和阶段性、严肃性、约束性5.招标准备阶段（选择）：成立招标机构、编制招标文件、制定标底1.合同的种类：书面合同、口头合同、默认合同2.合同订立的程序：要约邀请、要约、承诺3.建设工程施工合同的概念和特点：合同标的的特殊性、合同履行期限的长期性、合同内容的复杂性4.合同的计价方式：固定价格合同、可调价格合同、成本加酬金合同5.前期物业服务合同的特征：短暂过渡性、依附性、多放约束性、前期物业服务合同是要式合同1. 房地产开发项目可行性研究的作用：投资决策、项目融资、为项目的实施提供开发方案、项目立项审批。2. 房地产开发项目可行性研究阶段划分：机会研究；初步可行性研究；详细可行性研究；项目评价。3. 房地产开发项目可行性研究研究的工作程序：针对目标地块，明确拟开发项目性质；组建可行性研究的组织机构或签订咨询合同；市场调查与预测；提出开发经营方案；开发经营方案的选择与评价；编制可行性研究报告。4. 房地产开发项目的收入主要包括房地产产品的销售收入（包括配套设施销售收入）、租金收入和自营收入。5. 融资前分析和融资后分析的关系（论述）：财务分析可分为融资前分析和融资后分析。一般宜先进行融资前分析，融资前分析是指在考虑融资方案前就可以开始进行的财务分析，即不考虑债务融资条件下进行的财务分析。在融资前分析结论满足要求的情况下，初步设定融资方案，再进行融资后分析，融资后分析是指以设定的融资方案为基础进行的财务分析。融资前分析只进行盈利能力分析，并以项目投资折现现金流量分析为主，计算项目投资内部折现率和净现值指标，也可计算投资回收指标（静态），融资后分析主要是针对项目资本折现现金流量进行分析，既包括盈利能力分析，又包括偿债能力分析和财务生存能力分析等内容。6. 融资前分析的指标：项目投资财务内部收益率；项目财务净现值；项目投资回收期。投资：指经济主体以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币与实物，经营某项事业的经济行为。简单地说，投资就是指为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。1. 投资的特性：投资是一种有目的的经济行为；投资具有时间性；投资的目的在于得到报酬（即收益）；投资具有风险性，即不稳定性。2. 房地产投资的含义：房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为3. 房地产投资的形式：房地产的直接投资；房地产的间接投资4. 房地产投资的特性：位置固定性或不可移动性；寿命周期长；适应性；各异性；政策影响性；专业管理依赖性；相互影响性。5. 风险的分类：（1）系统风险：通货膨胀风险；市场供求风险；周期风险；变现风险；利率风险；政策风险；政治风险；或然损失风险；（2）个别风险：收益现金流风险；未来经营费用风险；资本价值风险；比较风险；时间风险；持有期风险。6. 房地产开发资金筹集的内涵：是指房地产开发企业为了满足房地产开发投资的要求，根据房地产开发项目总投资和各期资金投入量的需要，运用各种资金筹集方法，经济有效地筹集项目开发资金的过程。7. 房地产开发企业预售商品房应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。8. 企业债券发行价格通常有等价发行、溢价发行和折价发行三种。9. 金融机构进行项目贷款审查时，要进行企业资信等级评价、贷款项目评估、贷款担保方式评价和贷款综合评价4个方面的工作。10. 通常情况下，BBB及以上资信等级的企业才能获得银行贷款。11. 房地产贷款担保通常有保证、抵押、质押三种形式。12. 房地产开发项目资金筹集规划的概念：房地产开发项目资金筹集规划就是根据项目可行性研究估算的总投资需要量和年度投资需要量（或分期投资需要量），通过编制投资计划与资金筹措表，研究、安排资金的来源与运用，通过对各种可能的筹集方案的安全性、经济型和可行性的比较分析，为项目寻求适宜的资金筹集方案，以适应项目预期的现金流量。13. 房地产开发项目资金筹集规划的主要内容：对企业和项目的内外因素进行分析；合理确定筹资活动期望达到的目的和要求；编制投资计划与资金筹措计划；筹集方案的选择；筹集方案的实施及调整。1.按照房屋开发用地的来源不同，开发用地可分为存量国有用地和增量国有用地2.按照前期开发程度不同，可分为：生地、毛地、熟地3.集体土地征补偿及土地供应程序：（1）根据土地利用总体规划和土地利用年度规划的要求，确定年度征收集体土地的数量和范围。（2）征收集体土地，办理农用地转用审批手续。（3）集体土地征收补偿。（4）土地储备与土地供应。4.补偿范围及补偿方式是什么？（1）补偿范围：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。（2）补偿方式：被征收人可选择货币补偿，也可选择房屋产权调换5.国有建设用地使用权划拨:是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。6.房地长开发用地的取得方式：划拨、出让、转让7.国有建设用地使用权出让，是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付国有建设用地使用权出让金的行为。1.城市规划的层次1城市总体规划2城市详细规划2.城市规划：为了实现一定时期内城市的经济和社会目标，进行的确定城市性质，规模和发展布局，合理利用城市土地，协调城市空间布局和进行各项建设的综合部署和全面安排。3.居住区内道路可分为：居住区道路，小区路，组团路，宅间小路4.房地产开发项目勘察选址勘察初步勘察详细勘察施工勘察5.开发项目规划设计方案评价的特点：评价主体的多元性、评价目标的多样性、评价值得不确定性1.房地产市场营销：是指房地产开发经营企业开展的创作性适应动态变化着的房地产市场的活动性，以及有这些活动综合形成的房地产商品，服务和信息从房地产开发经营者流向房地产购买者的社会和管理过程。2.房地产营销系统的主要表现方面（简答）：是由一系列相关要素组成、运行结构是由输入、过程及输出3部分组成、具有特定的目标、具有环境相关性3.房地产项目包括客户定位，产品定位形象地位。4.市场细分要求可测量性