鑫田大酒店项目可行性研究报告（优秀可研报告）

i 目 录 第一章 项目总论 . - 1 - 1.1 项目的背景 . - 1 - 1.2 项目的概况 . - 3 - 1.3 编制依据 . - 3 - 1.4 主要技术经济指标 . - 4 - 1.5 主要结论与建议 . - 4 - 第二章 项目投资环境调查与市场研究 . - 5 - 2.1 宏观市场分析 . - 5 - 2.1.1 建设 “ 两型 ” 旅游产业分析 . - 5 - 2.1.2 湘潭市区位、交通优势分析 . - 5 - 2.1.3 湘潭城市化进程以及人口分析 . - 7 - 2.1.3 湘潭市旅游市场分析与现有酒店市场分析 . - 13 - 2.2 微观市场分析 . - 16 - 2.2.1 湖南挂牌五星酒店基本情况分析 . - 16 - 2.2.2 各酒店特色及其经营项目分析 . - 17 - 2.2.3 湖南省五星级酒店竞合分析分析 . - 21 - 2.2.4 未来需求分析 . - 22 - 2.2.5 项目 SWOT 分析 . - 23 - 2.2.6 项目开业时间建议 . - 24 - 第三章 项目建设规模与件设计概况 . - 25 - 3.1 酒店风格概念设计要求 . - 25 - 3.2 酒店客房部分 . - 25 - 3.3 餐饮部分 . - 27 - 3.3.1 大堂吧 &西餐厅 . - 27 - 3.3.2 中餐厅 . - 27 - 3.3.3 各类厨房库房面积 . - 28 - 3.4 宴会多功能厅及会议室部分 . - 28 - 3.5 康体水疗娱乐部分 . - 29 - 3.5.1 KTV 夜总会 . - 29 - 3.5.2 康体水疗区 . - 29 - 3.6 行政办公部分 . - 29 - 3.7 后勤设备部分 . - 30 - ii 3.8 停车场部分 . - 30 - 3.9 酒店机电系统与流线说明 . - 30 - 3.9.1 空调通风系统 . - 30 - 3.9.2 供排水系统 . - 31 - 3.9.3 消防系统 . - 31 - 3.9.4 供电系统 . - 32 - 3.9.5 弱电系统 . - 32 - 第四章 项目实施进度 . - 33 - 4.1 施工项目进度计划的实施 . - 33 - 4.1.1 施工项目进度计划的贯彻 . - 33 - 4.1.2 施工项目进度计划的实施规程 . - 33 - 4.2 施工项目进度计划的检查方法 . - 34 - 4.3 施工进度计划 横道图 . - 35 - 第五章 项目可经营项目经济效益分析及价格建议 . - 37 - 5.1 湘潭鑫田国际大酒店可经营项目设定及经营规模、种类 . - 37 - 5.1.1 客房 . - 38 - 5.1.2 餐饮 . - 42 - 5.1.3 会务 . - 43 - 5.1.4 娱乐、健身、康体 . - 47 - 5.2 经营项目的经营价格标准建议 . - 48 - 5.3 鑫天大酒店定位 . - 51 - 第六章 项目财务分析 . - 53 - 6.1 财务分析编制说明 . - 53 - 5.1.1 财务分析编制依据 . - 53 - 6.1.2 经营测算基础数据 . - 53 - 6.2 项目财务分析 . - 54 - 6.2.1 十年运营期营业收入分析 . - 54 - 6.2.2 十年运营期营业税金及附加、营业成本以及经营费用 . - 54 - 6.2.3 十年运营期非经营性费用分析 . - 55 - 6.2.4 十年运营期所得税费用分析 . - 55 - 6.2.5 十年运营期净利润分析 . - 55 - 6.2.6 投资回报分析 . - 55 - 第七章 项目风险分析 . - 57 - 7.1 系统风险 . - 57 - iii 7.2 市场风险 . - 57 - 7.3 财务风险 . - 57 - 7.4 其他风险 . - 57 - 第八章 项目可行性研究分析结论 . - 59 - 附录，参考文献 . - 61 - 致 谢 . 错误 !未定义书签。 附表一十年运营期营业收入预测表 错误 !未定义书签。 附表二十年运营期损益表预测表 错误 !未定义书签。 附表三、十年运营期现金流量表测算表 错误 !未定义书签。 附表四、 鑫田国际大酒店投资费用概算表 错误 !未定义书签。 附表五、 鑫田国际大酒店建设总平面图 错误 !未定义书签。 附表六、 鑫田国际大酒店市场调查问卷 错误 !未定义书签。 - 1 - 第一章 项目总论 1.1 项目的背景 2009 年 5月 27 日国务院降低保障性住房和普通商品住房项目投资的最低资本金比例从 35%调低至 20%，其他房地产开发项目最低自有资金比例从 35%下调到 30%。政府最明确的用意是在当前出口下降、消费难以启动背景下，刺激房地产投资带动经济增长，拉动相关产业 的投资快速增长。对房地产行业的影响来看，房地产开发项目资本金下降，房企获取银行开发贷的门槛降低，企业更易获取开发贷款，开发成本将有效降低，同时也将更好的发辉金融杠杆对房地产撬动的作用，进而提高企业的盈利能力。该政策将提升企业增加土地投资、开发投资。 2008 年金融危机的爆发从金融界一路波及到实业界，酒店业作为与金融实体关系最为密集的产业，影响在所难免。 然，针对 全球经济危机 对酒店业 的影响 ， 中国商务部在三方面入手，大力推进发展酒店餐饮行业，首先，大力发展大众化餐饮。其次，重点关注和解决酒店行业的放心消费问题，严 把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。各级政府高度重视酒店与餐饮业发展，多措并举扩大内需、鼓励消费。 发展 酒店业顺应 了 国家扩大内需的号召 ，且， 酒店消费需求 具 有一定刚性，抓牢商务市场，开发散客旅游市场。从长远来看，酒店业的发展前景是光明的。 酒店是在古时候的 “ 亭驿 ” 、 “ 客舍 ” 和 “ 客栈 ” 的基础上 发展起来的。 随 现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺，酒店业也随之迅速发展起来，而且是越来越豪华、越来越现代化。 按国家统计局口径，至 2007 年底，中国本土星级酒店已经达到了 14326 家，其中包括：白金五星 4 家，五星 361 家，四星 1631 家，三星 5534 家，二星 6158 家。星级饭店直接从业人员超过 160 万人。全国共有饭店及旅游住宿单位超过 30 万个，从业人员超过 500 万人。 2007 年底，全国星级饭店数量是 1978 年全国饭店总数的 100 倍； 2006 年全国星级饭店实现利润 33 亿元人民币，与上年同比增长了两倍多；全国已经拥有绿色旅游饭店 2000 多家；有 41 家国际饭店管理集团、 67 个饭店品牌进入中国市场，管理了516 家饭店，世界排名前 10 位的国际饭店管理集团均已进入中国市场。 2007 年的假期调整政策让 酒店业 绷紧了每一根敏感神经。带薪休假的出台更是激活了旅游酒店板块。带薪休假的出台，无疑是给予酒店和旅游业的一块特大蛋糕。这让酒店旅游行业进入 “ 价量齐升 ” 的黄金投资期。同时国内消费升级推动国内游的游客人次与人均花费同步增长，现代交通工具提供的更为快捷舒适的运输服务，使交 - 2 - 通对旅游的瓶颈约束效应越来越小，这使观光游得以继续发展，而休闲度假游也 将逐步兴起。旅游市场针对此纷纷推出相关产品，很多度假型酒店更是看准了商机，针对这个市场的变换进行着相关的调节。由于 “ 五一 ” 黄金 周的取消，商务型酒店免去了多年来由于假期造成的 “ 空房 ” 甚至是 “ 降价 ” 的尴尬， “ 五一 ” 的正常工作，让商务型酒店拥有了正常的 “ 商务 ” 价值。 在过去的 30 年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国 之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，湖南的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。 鑫田国际大酒店项目坐落在湖南省湘潭县 。 湘潭县属 2007 年中央批准确定的长株潭两型社会改革试验区的核心极，北靠佛教圣地金霞山，南眺五岳名山南岳，东依省内工业重镇株洲，西托伟人故里韶山、乌石，湘潭市二环线从门前穿过，南来北往 的京珠高速铁路、公路、国道，东来西去的上瑞高速公路，铁路交织而过，交通十分便利，距市中心 1.5 公里，距株洲市中心15 公里，距长沙市及黄花国际机场仅 30-40 分钟车程 ，地理优势凸显。 湘潭是湖湘文化的发源地，孕育出共和国开国领袖毛泽东、开国元帅彭德怀、世界文化名人齐白石，以及以黎锦晖为代表的黎氏八俊（分别为新中国的文学、艺术、科学家），现居台湾原国民党主席、新当选的台湾领导人马英九、亲民党主席宋楚瑜的祖籍都 是湘潭县。周边县市名人故居距本县不过几小时车程，如宁乡刘少奇主席、衡东罗荣桓元帅、桑植贺龙元帅、长沙的黄 兴、湘乡的曾国藩、邵阳的蔡锷。五岳独秀之佛教圣地南岳衡山、毛泽东故居、彭德怀纪念馆等，人文与秀美山川交相辉映 ，成为红色旅游的重中之城。 根据 2009 年湘潭市统计局关于湘潭 2008 年旅游产业统计第 28 号文件 ： （ 1）旅游接待需求： 2007 年，湖南旅游接待国内游客达到 10776 万人次，接待入境旅游者 120 多万人次 ，其中 2007 年湘潭毛泽东故居、彭德怀纪念馆等人文景点，观光游客超过 350 万人次，其中港台游客占 25%，海外游客占 15%，人数达 140 万 ； 2008 年湖南接待游客12830 万人次，同比增长 17.8%， 接待入境旅游者 111.02 万人次。 其 中湘潭 全年共接待国内外旅游者 967.12 万人次，实现旅游综合收入 44.85 亿元，分别增长 9.4%和6.8%。 “ 中国红色旅游第一品牌 ” 形象进一步凸显 。 目前 湘潭地区的 三星级以上酒店海外游客15%港台游客25%其他游客60%港台游客 海外游客其他游客 - 3 - 9 家，其中四星级以上 3 家，而五 星级酒店仅 1 家（盘龙山庄），服务容量大大不足。 （ 2） 政府工程 、 商务接待需求： 长株潭三市是湖南工业的中心，有近千家大型涉外企业，其中有数百家来自美国、日本、法国、德国、台湾等国家与地区。本地工业企 业如机械制造、电机制造、兵工企业 近 5000 家。此外，湘潭临湘江之优势， 千吨级的集装箱水运码头 3 个。湘潭还有三所大学、七家中央大型企业， 2008 年湘潭接待商务外宾达 60 万人次，举办各类大型文化商贸交流活动 400 多场，参加人次达 1500 万，高规格酒店服务容量远远不足。此外，在商务办公方面，企业也需要更高级的与国际接轨的商务办公环境。2009 年，湘潭市政府将开展以湘潭为核心，以长株潭经济板块为龙头的“弘扬湖湘文化，与世界同步接轨”的腾飞工程，政府需要建设一个展示湖湘文化，与国际展开商贸交流、接待的高级基地，因此鑫田国际大酒店的建设获得政府的全面支持。 在长株潭加快发展的新形势下，旅 游酒店业蓬勃发展，位于红色旅游城市湘潭的鑫田国际大酒店更有得天独厚的优势。 1.2 项目的概况 鑫田国际大酒店是由湘潭县政府批准，湖南鑫田房地产公司投资，位于湘潭县易俗河镇天易路一号，广州智海建筑设计院按五星级标准设计建设的，酒店占地面积为42069.10m2（ 63.17 亩），主建筑面积为 50490m2，分为客房区、商务区、展览区、休闲娱乐区等四大部份。客房 300 间，设床位 450 个，各种配套功能齐全，其中会议厅（室） 12 个，大型多功能会议厅（演艺厅） 1 个，可容纳 500 多人的大型会议，拥有健身美容桑拿、室内球类 、棋牌休闲、室外网球、露天游泳池等娱乐设施，以及相配套的酒吧、咖啡厅。该酒店绿化用地占地 52%，名花古木、小桥流水、环境幽静、景色迷人。该项目概算投资为 3.2 亿元。 1.3 编制依据 （ 1）鑫田国际大酒店项目建议书及其批复文件 （ 2）湘潭市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要 （ 3）湘潭市城市总体规划大纲（ 2006 2020 年） （ 4）湘潭县的经济和社会发展规划 （ 5）湘潭市地区基准地价 （ 6）湘潭市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 （ 7）长株潭一体化政府文件 （ 8）其他有关依据资料 - 4 - 1.4 主要 技术经济指标 项目 单位 指标 用地面积 平方米 40158 建筑面积 平方米 50490 建筑密度 20% 容积率 1.01 绿化率 52% 停车位 位 200 1.5 主要结论与建议 湘潭鑫田国际大酒店投资是可行的，偿债能力强，有良好的经济效益。但本项目的发展，关键还要看项目是否能够按照市场定位的要求做好功能布局和装修设计，以及在日后的运营过程中能够在市场营销方面做好客源的开发与组织工作，在内部管理方面控制住各种营业成本和营业费用，保持较高的经营管理水平。本项目回报比较理想，社会效益巨 大，是一个综合素质比较高的优质项目 ,能够为投资者创造效益，为社会创造效益。 - 5 - 第二章 项目投资环境 调查 与市场 研究 2.1 宏观市场分析 2.1.1 建设 “ 两型 ” 旅游产业 分析 湖南省的长、株、潭（长沙、株洲、湘潭）城市群是国家探索建设资源节约型、环境友好型 “ 两型社会 ” 综合配套改革两个试验区之一。国家旅游局与湖南省政府 8日在湖南省岳阳市签署关于推动 “ 两型社会 ” 建设促进湖南旅游产业发展合作备忘录，共同推动湖南省旅游业在建设 “ 两型社会 ” 中发挥重要作用。 为使湖南旅游业成为真正的 “ 两型产业 ” ，国家旅游局将支持湖南省编制绿色旅游产品专项规划，指导湖南参照国际 9000 系列和 14000 系列标准，建立和推行旅游建设绿色标准，实行旅游绿色认证制度；支持湖南省开展旅游重大项目环境评估制度，探索实行重大项目旅游环境影响评估一票否决制；支持湖南省借鉴瑞士达沃斯国际经济论坛和海南博鳌亚洲论坛模式在长株潭打造一个高水准的国际旅游论坛。 根据合作备忘录，国家旅游局和湖南省人民政府将共同建立局省旅游工作会商委员会，双方建立联络员制度以加强协调合作，共同研究解决国家旅游局和湖南省人民政府支持湖南旅 游业发展的有关事项。 湖南省省长周强透露， 2009 年湖南省旅游产业要抢抓扩大内需历史性机遇加快推进旅游产业转型升级，在加大旅游资源开发、项目建设、产业培育、市场开拓、基础建设和政府引导等方面尽更大努力，力争全年接待入境旅游人数达到 125 万人次，接待内地旅游人数 1 45 亿人次，实现旅游总收入 1000 亿元，将旅游业培育成湖南省又一个过千亿元的产业。 2.1.2 湘潭市区位、交通优势 分析 湘潭市位于湖南省中部偏东，地处湘江中游，东接株洲，南连衡阳，西与娄 底交界，北与长沙相邻，东西宽 108 公里，南北长 81 公里， 总面积 5015 平方公里。现辖一县两市两区，即湘潭县、湘乡市、韶山市、雨湖区、岳塘区。与长沙、株洲构成了湖南的“金三角”，既是我国“长三角”、“珠三角”沿海经济发达地区向内陆推进的过渡带之一，又是内陆地区发展外向型经济通往广州、上海等沿海地区的重要通道。经过近六十年的发展，湘潭已成为湖南省的重工业重镇。党的十六大提出走“新型工业化”道路，湘潭就着眼于打造“湖南先进制 - 6 - - 7 - 造业基地” 、“湘中南现代物流基地”和“长株潭生态休闲基地”，全面落实科学发展观，奋发图强，锐意进取，全市国民经济快速健康协调发展， 城乡人民生活水平继续提高，“三化”进程稳步推进。 湘潭市处于“ 3+5”城市群经济增长极，湘江从城区穿过，上下游连接着岳阳、长沙、株洲、衡阳四座城市，通过洞庭湖，可达益阳和常德，通过涟水，可通娄底，水运网络己将湘潭与“ 3+5”城市群内的其他城市紧密连接起来。陆路交通比较发达，与长沙机场相邻，形成了由航空、公路、水运构成的立体交通网络体系，在“ 3+5”城市群体系中，区位、交通优势比较明显。 公路方面：湘潭市形成了密集的高速公路网络，实现了每个县市区通高速， 公路密度居全国前列。 2005 年湘潭市公路密度和高速公路 密度，高速公路密度居于 8市之首，公路密度与排在前三位的娄底、衡阳、岳阳非常接近。在空间联系上，与长沙、衡阳连接的有京珠高速长潭段、潭来段以及新近通车的长潭西线和正在建设中的潭衡西线，特别是长潭西线将长沙岳麓大学城、麓谷高新区与湘潭市的北二环大学区和九华经济区紧密的联系在一起，车程不超过 20 分钟，为湘潭市的企业、科研机构与岳麓大学城的技术合作提供了良好的基础条件，这也是长株潭地区得天独厚的优势。上瑞高速醋潭段和上瑞高速潭邵段分别与株洲、娄底相连，也是湘潭市与东部、西南和西部联系的重要通道。 水运方面：依托 14 个总集装箱码头、铁牛埠港区与河西中心港区，湘潭港已跻身全国内河大港之列。现有千吨级泊位 7 个，年吞吐量达 500 万吨，到 2010 年，将拥有千吨级泊位巧个，年吞吐量将超过 1000 万吨。为在河西中心港区基础上建设的九华工业物流园提供了重要的物质支撑，也将为涟钢、衡钢等大企业和湘中、湘西地区提供通江达海的便捷通道。 航空方面：湘潭市紧邻黄花机场，市中心到黄花机场的时间不超过 50 分钟。通过黄花机场的 56 条航线可达国内 45 个大中型城市，以及香港、澳门、首尔。 2.1.3 湘潭城市化进程 以及 人口 分析 （ 1） 人口总量增长出 现波动，城镇人口比重不断提高 2004 年到 2007 年期间，全市的人口呈缓慢增长的态势，到 2007 年总人口达到292.7 万人。 2007 年城镇化率达到 46.55%， 4 年间提高了 5.65 个百分点，位居湖南省前列。城镇化水平高代表着湘潭市居民生活水平的提高，同时人口增长和城市化水平提高也会对湖南省内甚至来自全国各地的人有着越来越强的吸附力。具体情况请参见以下图表： - 8 - 表：湘潭市 2004-2007 人口增长情况 年份 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 总人口（万人） 282.82 290.62 291.64 292.7 总人口增长率 2.76% 0.35% 0.36% 城镇人口 115.67 123.51 132.7 136.25 城镇人口增长率 6.78% 7.44% 2.68% 城镇化率 40.9% 42.50% 45.50% 46.55% 注：原始数据来源于 2005-2008 年湖南统计年鉴 图：湘潭市 2004-2007 总人口增长情况和城镇人口增长情况 282.82 290.62 291.64292.7123.51 132.7136.25115.670501001502002503003502004年 2005年 2006年 2007年总人口（万人）城镇人口( 万人)表：湘潭市 2004-2007 城镇化率情况 2004-2007年湘潭 城镇化率图40.90%42.50%45.50%46.55%38.00%39.00%40.00%41.00%42.00%43.00%44.00%45.00%46.00%47.00%2004 2005 2006 2007年份城镇化率 - 9 - 1997 年，湘潭市总人口 276.18 万人； 2007 年全市总人口为 292.7 万人。未来20 年间考虑到人口基数的变化和计划生育政策的调整，预计 2010 年之前，人自然增长率基本维持目前水平； 2010 年前后开始人口自然增长率有上的趋势，但随着基数的增大，人口则逐步下降。据有关资料显示，到 2010 湘潭市区人口将达到 293 万人，其中城镇人口 149 万，城镇化水平 51%，到 2020 年，湘潭市区人口将激增至 311 万，城市化率继续保持稳步增长大约会在 61-63%，城市的旅游功能也将随着城市化进程的快速提 高而大大增强，势必引发旅游及度假群体对酒店消费的需求的全面大幅度提高，从而为本案酒店物业的开发提供了良好的社会与经济环境。 （ 2） GDP 增长速度快，为湘潭酒店业良性发展提供了良好的经济大环境 2004 年到 2008 年期间，湘潭市经济快速发展，城市经济实力显著提高。地区生产总值从 2004 年的 332.78 亿元上升到 2008 年的 654.76 亿元，翻了一番。 2005 年湘潭地区生产总值在全省排到了第 7 位 (其人口相比于长沙，株洲等城市少得多，几乎只有长沙的一半 )。 2006 年，湘潭市在巩固“十五”巨大成就的基础上，开创了“ 十一五”经济社会发展的良好开局。全年实现地区生产总值 422.1 亿元，增速达 13.2%，仅次于长沙，居全省第二； 2007、 2008 年经济总量继续保持快速增长，到 2008 年年末，湘潭国内生产总值已经达到 654.76 亿元。无论是 GDP 总量还是人均 GDP 排名均在湖南省前列。 表： 2.3 湘潭市 GDP 增长情况表（单位：亿元） 年度 城市 GDP 同比增长 2004 332.78 13.40% 2005 367.03 2006 422.1 13.20% 2007 523.1 15.40% 2008 654.76 13.80% - 10 - 图：湘潭市 2004-2008 年 GDP 增长情况表（单位：亿元） 332.78367.03422.1523.1654.763003504004505005506006507002004年 2005年 2006年 2007年 2008年城市G D P ( 亿元)图：湘潭市 2006-2008 年 GDP 增长率情况 增长量13.215.413.812 12.5 13 13.5 14 14.5 15 15.5 162006年2007年2008年2008年2007年2006年从上图表可知 ,近年来，湘潭的城市 GDP 都保持了两位数以上的增长速度，到 2008年，湘潭城市 GDP 达到 654.76 亿元，同比增长 13.8。据有关资料显示，湘潭市年人均为元，同比增长 .，年人均已达元，同比增长 . 从世界各国的经济发 展过程看，当一个国家或地区人均 GDP 处于 3000 美元至10000 美元之间，正是国民经济具备了相当实力，进入活跃、加速发展的重要阶段。因此，人均 GDP 突破 3000 美元是湘潭经济发展新的里程碑。 200年，全市人均 GDP为元，按当期汇率折算（ 1 美元兑人民币 6.95 元 ），约合 3 06.0美元，按照世界银行的标准，湘潭的经济发展已经相当于世界上中等收入国家和地区的水 - 11 - 平。 据有关权专家预测，按照近年增长率计算，预测到 2020 年 , 湘潭人均 GDP 将达到 113679 元（约合 16240 美元，人民币和美元汇率按 7 计算），而湘潭城市化进程的发展与人均 GDP 的快速攀升也必将要求对城市商业需求量的不断增大。基于以上分析可知，湘潭酒店业仍将保持快速发展，酒店总体需求在未来将处于增量型发展阶段。为本项目酒店的整体开发建设提供了良好的经济基础。 （ 3）居民生活水平继续稳步提高，消费力逐步增强 在过去的五年里，湘潭市人民的生活水平稳步提升。 2004 年，城镇居民人均可支配收入为 8602 元； 2008 年，全市城市居民人均可支配收入已达 14377 元，比上年增长 16.4%； 2004 年 -2008 年间，城镇居民人均可支配收入年增长超过 10%； 表 湘潭市人均可支配收入情况（单位：元） 年度 城市居民人均可支配 收入 同比增加 同比增长 2004 8602 12.14% 2005 9685 1083 2006 10495 810 13% 2007 12742 2247 16.40% 2008 14377 1635 15.20% 图 湘潭城市居民人均可支配收入 2006-2008 同比增长情况 城市居民人均可支配收入 8602 9685 10495 12742 14377 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 2004 2005 2006 2007 2008 - 12 - 图 湘潭市城市居民消费性 支出情况（单位：元） 从上表及图可知，近年来，湘潭市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度的增长，生活水平稳步提高，通过对湘潭市民收入与消费性支出的比较， 2008 年上半年湘潭居民消费性支出占到收入的 70.33，不难发现湘潭是一个消费极为活跃的城市。 调查可知，湘潭城市居民可支配收入与消费购买力的持续增强，为本项目酒店开发建设、销售将带来利好，同时也为本项目提升销售价格提供了保障。 13% 16.40% 15.20% 5% 7% 9% 11% 13% 15% 17% 2006 年 2007 年 2008 年 湘潭市 2005-2008 年人均消费性支出情况 6928 7893 8970 10112 6.80% 13.90% 14% 13.00% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2005 2006 2007 2008 人均消费性支出 （元 /年） 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 同比增长率 - 13 - 2.1.3 湘潭市旅游 市场分析与 现有酒店 市场分析 （ 1）湘潭旅游业近年 来发展状况 近年来，湘潭旅游业飞速发展。 2004 年湘潭率先在全国大规模开展红色之旅活动，全年共接待旅游者 562.3 万人次，增长 40%；实现旅游综合收入 20.86 亿元，增长 32%。 2005 年，湘潭大规模的红色旅游已经在在全国首屈一指。旅游业获得长足发展。 2005 年，全市共接待国内外旅游者 626.66 万人次，实现旅游综合收入 26.72 亿元，分别比 2000 年增长 1.52 倍和 2.8 倍。红色旅游、绿色山水旅游、历史文化旅游三大板块构筑了湘潭市旅游产品的大框架，特别是红色旅游在全国首屈一指。 2006年旅游业蓬勃发展。 成功打造出“花枝精神”和红色旅游两个品牌。全年共接待国内外旅游者 680 万人次，实现旅游综合收入 29.4 亿元，分别增长 8.5%和 9.8%。 2007年旅游业快速发展，全年共接待国内外旅游者 883.9 万人次，实现旅游综合收入 42.0亿元，分别增长 29.1%和 41.9%。 2008 年旅游业继续发展，全年共接待国内外旅游者967.12 万人次，实现旅游综合收入 44.85 亿元，分别增长 9.4%和 6.8%。“中国红色旅游第一品牌”形象进一步深入人心。随着人们日益增长的对物质和文化的需求，湘潭旅游业会有更加长足的发展，从而对 住宿、餐饮业的接待规模和接待质量提出了更高的要求，因此，在湘潭再建一家五星酒店是十分有必要的。 表 湘潭市 2004-2008 旅游收入情况： 年度 接待量（万人次） 旅游综合收入（亿元） 增长率 2004 562.3 20.86 32% 2005 626.66 26.72 10.03% 2006 680 29.4 9.8% 2007 883.9 42.0 41.9% 2008 967.12 44.85 6.8% - 14 - （ 2）市场对湘潭县建造五星级酒 店的反映 根据调查结果显示，有 52.7%的被访问者认为目前湘潭县的酒店没有办法满足自己的需求或没概念，因此，在湘潭县建一家五星级酒店是十分有必要的。具体比例可参见下表：（注：表中条形图代表频率，即在 225 份回收的有效问卷中有 8 人认为完全可以满足， 96 人认为可以满足， 76 人认为无法满足， 40 人认为没概念。折线代表选每项的百分比。以下图表与此类似。） 您认为目前湘潭的酒店是否能满足您的需求89676403 . 6 0 %4 2 . 7 0 %3 3 . 8 0 %1 7 . 8 0 %020406080100120完全可以 可以 无法满足 没概念0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %当被问到您认为湘潭是否有建五星级酒店的必要时，有 11.10%的被访问者认为非常有必要， 64%的认为有必要，认为没必要和没概念的共占 24%，具体情况请参见湘潭 2004-2008 旅游综合收入情况 20.86 26.72 29.4 42 44.85 32% 10.03% 9.80% 41.90% 6.80% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 2004 2005 2006 2007 2008 年份 旅游综合收入 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 增长率 - 15 - 下 图： 您认为湘潭县是否有必要建五星酒店的必要11.10%64%14.70%9.30%非常必要 有必要 没必要 没概念此外，在本次市场调研中，当被问到您希望湘潭所建酒店的档次时，选择五星级的比例是 32.9%，经济型饭店的比例是 32.4。因此五星级酒店的定位，同时兼顾经营部分大众消费的餐饮和其他相关项目是满足市场需求的恰当方式。 当被问到，如果湘潭县建造一家五星级酒店您希望她的定位方向是什么这一问题时，有高达 47.5%的被访问者选择了综合性酒店，因此，湘潭鑫田国际大酒店五星级综合性酒店的定位是十分准确的。各选项所占比例具体情况可参见下表： 您希望湘潭县新建五星级酒店的定位方向221053925309 . 8 0 %4 6 . 7 0 %1 7 . 3 0 %1 1 . 1 0 %1 3 . 3 0 %020406080100120高档商务型 综合性 休闲度假 市民酒店 经济型频率0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %5 0 . 0 0 %百分比小结：湘潭县位于湖南省中部偏东，湘江下游西岸，东与株洲市区接壤，西与湘乡接界，北与宁乡、望城为邻，南与衡山毗连。境内交通便利，湘黔铁路横贯县境 ,320、107 两条国道和上瑞、京珠两条高速公路从东西、北南穿插而过，湘江常年通航。 2008年湘潭县交通建设取得了显著成绩，投资 1.4 亿元，完成农村公路建设任务 600 公里， - 16 - 投资 4000 万元，完成韶茶干线云乌段建设任务 20.8 公里，并在全市率先启动农村公路养护改革试点。 按照县委、县政府关于 2009 年确定为“项目建设年”和市交通局提出的“三提一加强”的要求，以及认真落实市“百千工程”和“八件实事”的工作任务，县交通局 09 年主要工作目标为高 速公路建设、省道 S313 建设、农村公路建设、干线公路建设、桥梁码头建设以及城区交通重点工程建设。湘潭县得天独厚的区位优势定会为湘潭鑫田国际大酒店的良好经营打下坚实基础。 此外，据国家 旅游局作的中国旅游业发展预测，到 2020 年，入境过夜旅游者为9500 13900 万人次，年平均增长率为 5.7% 7.75%。国际旅游组织进行前景预测，认为到 2020 年，全球将有 16 亿国际游客，中国将有 1.3 亿游客入境，成为世界上第一大入境国。随着有薪假期的实施、交通条件的改善、民众收入水平的提高，国内旅游迅速发展，国内客人 对旅游 酒店 的需求也原来越旺盛。湖南是旅游大省，湘潭市红色旅游大市、强市，因此旅游业会是永远的朝阳产业。根据旅游乘数效应，旅游业的发展会带动其吃、住、行、游、购、娱的各个环节。综观以上各因素，在湘潭县建造五星级酒店是十分有必要的。通过市场反馈回来的信息，湘潭县五星酒店一定会有很广阔的发展空间。 2.2 微观 市场 分析 2.2.1 湖南挂牌五星酒店基本情况 分析 据湖南 2008 统计年鉴记载，截止到 2007 年年末湖南省内共有挂牌五星酒店 11家，但 2008 年，长沙又有两家酒店挂牌五星，即到 2008 年年末，湖南省内共有挂牌五星 酒店 13 家。其中长沙 10 家，株洲、湘潭、郴州各 1 家。具体情况见下 表： 星级 名称 所在城市 客房数（间 /套） 客房价格（间 /晚） 五星2007统计年鉴共11 家 但2008年长沙有两家1 湖南华天大酒店 长沙 708 350 2 长沙神农大酒店 375 478 3 长沙通程国际大酒店 450 498 4 湖南佳程酒店 238 338 5 湖南国际影视会展（中心）酒店 225 408 6 长沙普瑞温泉酒店 222 448 7 长沙运达喜来登 385 888 8 长沙明城国际大酒店 359 428 - 17 - 新的酒店荣膺五星 9 同升湖通程山庄酒店 300 418 10 华雅国际大酒店 868 488 11 株洲华天大酒店 株洲 293 408 12 湘潭盘龙山庄大酒店 湘潭市 309 528 13 郴州华天大酒店 郴州 289 458 2.2.2 各酒店特色及其经营项目 分析 1、 沙华天大酒店 长沙华天大酒店拥有各类客房，餐位 2100 余个，各类风格的餐厅，适应不同规模会议的多种会议厅，独特的天子商务会所，以及功能齐全的演艺厅等娱乐休闲设施，可泊 车 300 余辆的电脑管理立体车库。 2、 长沙神农大酒店 长沙神农大酒店主楼高 26 层，附楼高 13 层，建筑面积约六万平方米。酒店欧陆式设计风格庄重典雅，高贵宁静，彰显豪华尊贵。酒店拥有格调高雅的豪华客 (套 )房，设备齐全，温馨舒适。另有十余个风格迥异的各式餐厅和酒吧，传承粤菜和传统湘菜饮食文化之精华，宣扬异域风情。 经营项目还有 神农夜总会、外商娱乐中心、神农健康温泉、健身中心等场所，康娱皆备。 3、 长沙通程国际大酒店 长沙通程国际大酒店集客房、餐饮、购物、办公和娱乐休闲于一体，兼备商务旅行、休闲度假和大型国际 会议接待功能。客房设施齐备高档，风格典雅温馨，环境舒适自由。风格各异的餐厅和酒吧，可供客人自由选择：有荟萃南北小食 24 小时营业的 “ 萃华苑食街 ” ，精制传统潮、粤菜式、生猛海鲜和正宗湘菜的 “ 鹏程食府 ” ，风味独具的 “ 玉堂春淮扬厅 ” ，充满异域风情的 “ 云裳宫 ” 咖啡厅，高雅考究的 “ 天上宫阙西餐厅 ” ，以及蓝天白云间的 “ 阳光酒吧 ” 。 24 小时送餐服务，可随时为客人提供各种风味的美味佳肴。 国际会议中心配有同声传译系统、自动投影、活动舞台和先进的影音及灯光设备；四个不同面积、不同风格的会议室适合各种规模和规格的会议；富丽堂皇、 气派非凡的多功能厅可同时容纳 1600 人的会议，亦可根据客人的需要，随意分隔成大小不等的会议室、展览厅和宴会厅。设备先进、效率快捷的商务中心，可为客人提供秘书、翻译、票务、商业资料查询及国际互联网等专业服务。 4、 湖南佳程酒店 湖南佳程酒店客房类型多种多样，山景客房、江景客房、商务客房、明星客房、情侣客房、家庭客房等各种主题客房可供选择。所有房间均备有生态健康的床上用品、品质优越的私人卫浴、 VOD 电影点播系统、电子保险箱、宽带接口、国际国内直播电 - 18 - 话、多达 42 个卫星频道。全天 24 小时提供快速周全的送餐、洗烫、 托婴以及贴身管家服务。 湖南佳程酒店设有风格迥异的各式餐厅和酒吧。主营湘粤小炒、自助美食的嘉会阁；精制燕鲍翅及生猛海鲜的金叶庭；秘制正宗湘菜和民间大菜的湘翠轩；闲情逸致的 “ 琴韵 ” 大堂吧；另有集空中高尔夫、品茗赏景于一体的 “ 星月廊 ” 天台酒吧。 湖南佳程酒店商务及会议设施齐全，有容纳 1000 人的多功能宴会厅，适合举行各种规模的用餐和会议；贵宾接待厅及若干不同规格的会议室，适合各种中、小型会议、签约、会见、谈判。 另外，湖南佳程酒店的健康中心规模宏大，功能齐备，台球室、乒乓球室、健身中心、棋牌室、足浴包房、美 容美发中心随时满足度假和商务客人的需求，冰蒸桑拿乃长沙一绝。酒店娱乐设施堪称一