土地经济学试卷.doc

土地经济学一、谈谈我国的经济适用房制度中存在的问题及改革的方向我国经济适用房发展过程中存在的问题（一）、经济适用房投资比重持续下降（二）、经济适用房销售对象界定困难（三）、地方政府对推广经济适用房（四）、我国经济实用房产权不清晰房产 解决我国经济适用房问题的对策（一）、制定并完善我国住房保障政策体系（二）、制定和完善相关法律法规（三）、采用多种住房保障方式促进我国经济适用房健康发展（四）、改变经济适用房补贴方式，改“砖头补贴”为“人头补贴”二、比较海南三亚和内蒙古鄂尔多斯两地的房地产市场首先国家土地城镇化的速度远快于人口城镇化速度。经济发展水平跟不上城市发展水平这是国内许多城市的硬伤。也是三亚和鄂尔多斯需要引以为鉴的。对于两地的房地产市场现状。我想说。有受经济发展。国家政策。房地产市场暂时降温的影响。但对比起来看。两者还是有很大的差别的。厄尔多斯的房地产市场的主要消化者是鄂尔多斯当地人。直白点说。四周环漠，地处内陆。并不适合居住。仰仗的不过是鄂尔多斯告诉发展的经济。而鄂尔多斯人仅仅是将其当做是金融工具。房子在鄂尔多斯而言并无刚需之说。只是经济的快速发展。人们看好鄂尔多斯的房地产市场。而鄂尔多斯人的富足。使他们并不在意多屯几套房。然后贷款，资金进入民间借贷。当房子升值时再将房子卖掉。但鄂尔多斯人的煤矿并不是一如既往的值钱。当他们的资金链出现问题的时候。房地产市场的问题自然显得更加尖锐。而三亚的情况恰恰相反。海南，对于全国来说，算的上比较落后的身份。但其房价依然高居不下，为何。不过是仗着国际旅游岛的名号。三亚的楼市，购买者，多不是本地人。其遇冷的根本原因是。房地产市场的普遍遇冷。和国际旅游岛的只闻其声，不见其效果。大多数内地购买者处于观望状态。综上所述。我认为。三亚的房市偏向理性一点。问题解决就是要人们看到希望。而鄂尔多斯的房市则偏向于头脑发热。需解决，就必须做好政策工作。积极推进人口城镇化速度。推行经济体制改革。优化产业结构。使鄂尔多斯人的钱不在集中于房地产。三、有人说现行的公积金制度缺陷致劫贫济富，谈谈你的看法。我国的住房公积金制度是为了解决广大职工的住房问题而建立的一项重要的社会保障制度，其设定宗旨是一种国家支持的社会自助形式，通过金融互助，增强缴存公积金的职工的购房支付能力。促进该项制度不断完善，是贯彻落实十六届五中全会精神的一项重要举措。一、当前住房公积金政策执行中存在的问题及原因（一）缴存比例不规范、缴存额差距大，分配不公一是缴存基数差异大。二是缴存比例差距大。三是成为“合理避税”的渠道。四是使用上存在不公。（二）使用率不高，资金沉淀率高（三）覆盖面窄，受惠人数少二、当前我国住房公积金制度存在缺陷（一）“房委会决策”流于形式。（二）财政、银行监督形同虚设。（三）自律意识不强，内控制度不健全。（四）住房资金和公积金混同使用和挪用，企业自行归集住房公积金的现象依然存在。（五）手续繁琐、限制条件多。（六）区域间不可流通，是住房公积金本身存在的制度缺陷，造成一些地区公积金供不应求，需要严格控制贷款额度，另一些地区又大量闲置，使用效率不高。三、对策及建议针对目前我国住房公积金在制度建设、资金管理和使用方面存在的缺陷和问题，应进一步完善住房公积金方面的制度，加强管理，在保证资金安全的前提下，提高资金的使用率。（一）加强住房公积金的归集、使用和管理(二）提高贷款限额，放宽贷款条件，降低贷款利率（三）更新观念、简化贷款手续，提高公积金使用率（四）创新贷款品种，充分发挥住房公积金的作用（五）实行全国联网，统筹运用资金，改变目前条块、地域分割现状四、谈谈你对我国现行土地征收制度的看法及改革建议。一、我国当前土地征收制度存在的弊端地方政府利用当前的土地征收制度获取了巨大的利益。农民的利益在土地征收制度下受到了损害。在现行的土地征收制度下，用地企业既是利益受损者，又是利益收益者。土地农转非速度太快，使得土地征占规模过大，失地农民越来越多。二、对于土地征收的改革。我认为可以从这几方面进行：1、切实转变政府职能，有效控制征地范围2、规范征地补偿机制，合理保障农民利益：失去土地的补偿，脱离农村集体的补偿、征地农民市民化的补助。3、不断健全社会保障制度，完善失地农民安置保障体系4、改进征地制度程序，维护农民集体土地所有权和农民土地承包经营权的权益5、加强征地监管，注重征后跟踪检查五、谈谈你对地方政府土地财政和本轮房地产调控的看法。“土地财政”是学界对以地生财的地方政府财政收入结构的戏称，通常指地方政府的财政收入主要依靠土地运作来增加收益。一般来说，地方政府以地生财的基本途径有三，一是通过出让土地获取土地出让金。二是通过发展建筑业和房地产带来相关税费收人的增加，三是以土地为抵押获取债务收入。我国地方政府土地财政现状分析:1.以土地出让获得高额土地出让金收入。2.以刺激建筑业和房地产业发展增加地方税费收入。3.以土地为抵押获得大量借债土地财政的成因:1.现行财政体制导致地方财政难以获得足额的制度内收入。2 .现行土地制度的缺陷。土地财政的顺畅运行必须建立在地方政府具有强大的土地资源配置权。3.土地收益现有分配机制助长了土地财政。本轮房地产调控的主要政策包括：一是“限贷”“限购”卡住资金“要害”； 二是“限价”扼住涨价“咽喉”； 三是保障房“降温”房地产市场“渴求”。本轮房地产调控存在的问题：1.二套房认定标准执行难，认贷容易认房难。2.非本地房贷界定模糊，容易“误伤”部分购房者。3.各金融机构之间缺乏协调和配合，房地产企业形成新的融资渠道。4.国家没有及时出台金融机构支持保障性住房建设的具体办法，造成保障性住房项目贷款难以发放到位。对应措施：1.国家政策不应该“一刀切”，各地情况差别很