【商业地产】2009年广西东兴房地产发展趋势分析报告-47PPT

2009年 东兴房地产发展趋势分析 演讲人： TUL国际联合机构 董事 王忠 先生 别人贪婪的时候我恐惧，别人恐惧的时候我贪婪。 巴菲特 本报告是严格保密的。 3 关键字 ： 关键字：房地产发展趋势、北部湾、东盟、东兴城市价值 报告纲要 壹 中国房地产市场的独特性 贰 城市梯度研究 叁 关于市场走势的基本看点 肆 锦绣华庭投资优势分析 壹 中国房地产市场的独特性 本报告是严格保密的。 6 与国际相比，城市人口问题、规划问题和土地使用权问题等使中国的房地产市场具有自己的特性 注： M型社会是指社会正逐渐形成一种双峰结构 :收入高的一小部分人和收入低的一小邵分人 ,各居收入群体两端 ,并且彼此的距高越来越远 ,大部分人 (中产阶级 )则向下沉沦为中下层阶级 ,如同 M型一般。 本报告是严格保密的。 7 发展历程： 1994年以后中国房地产市场经历了促 进、规范、严格控制等三个发展阶段 本报告是严格保密的。 8 发展历程： 2008年 5月以后开始从地方政府到中央开始救市， 11月温州民间资本开始抄底 今年 9月以来，随着雷曼兄弟破产、 “ 两房 ” 被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成金融风暴 ,并迅速波及全球。在此国际背景下 ,国内经济亦不容乐观 ,第三季度 GDP增幅回落至 9%,中央宏观调控方针正由 “ 一保一控 ” 转向首先防止经济快速下滑 ,45天内连续三次降息 ,频率之高历史罕见。 11月中央力度空前出台的 “ 4万亿投资计划 ” ,吹响了拯救经济的号角。 在国内外经济形势不容乐观的情况下 ,我国楼市走向更加引人关注。今年以来 ,多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩 ,从第三季度开始 ,房价亦开始下跌。针对这种情况 ,从 5月份开始 ,成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救市 ,而财政部和央行亦在 10月 22日出台相关救市措施。 我们认为 :2008年房屋成交量同比 2007年将出现大幅下滑，估计萎缩 3-4成 ,但由于全国房价拐点出现在第三季度 ,因此 2008年全年房价同比 2007年 ,依然呈正增长 ,不过涨幅将由 2007年的 18%（商品房）大幅回落到 5%左右的可能性较大（预计与 2006年 4.4%的涨幅相近）。至于 2009年 ,全国房屋成交量将依然在低位徘徊 ,但全年成交价格将比 2008年出现负增长。 2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。 本报告是严格保密的。 9 人口结构：城市与农村的人口互动加速了 “ 常住人口 ” +“ 暂住人口 ” +“ 流动人口 ” 的城市人口结构变化 本报告是严格保密的。 10 城市化目标：解决 4亿农民进城问题 本报告是严格保密的。 11 城市规划：规划赶不上变化，频繁变更的规划给房地产发展带来诸多不确定性 本报告是严格保密的。 12 18亿亩耕地生命线：城市发展与土地保护之争 本报告是严格保密的。 13 城乡一体化：新农村建设的路径选择 本报告是严格保密的。 14 城乡一体化案例：成渝获批 “ 全国统筹城乡综合配套改革试验区 ” 本报告是严格保密的。 15 社会结构：中国社会开始进入 “ M” 型社会雏形 本报告是严格保密的。 16 社会结构：中国社会开始进入 “ M” 型社会雏形 本报告是严格保密的。 17 社会结构：中国社会开始进入 “ M” 型社会雏形 贰 城市梯度划分 城市的发展势头，决定了房价的空间！ 本报告是严格保密的。 19 中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区 本报告是严格保密的。 20 根据经济总量水平，我国城市群明显划分为 四个等级 GDP 一级城市群经济总量达到 10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群； 二级城市群经济总量在 50007000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群； 三级城市群经济总量在 20003000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等； 经济总量 2000亿以下为四级城市群 本报告是严格保密的。 21 以我国最为成熟的两大城市群内城市的经济水平等级作为划分标准，将城市分为顶级城市、一级城市、二级城市与三级城市 以目前中国最为成型的城市群为标杆（长三角、珠三角），建立城市等级划分标准 一级城市划分标准：两大城市群中区域次中心及区域功能性中心城市的平均经济水平； 二级城市划分标准：两大城市群中区域重要增长型城市的平均经济水平； 顶级城市划分：上海、深圳、北京、广州四个城市的经济水平均超过 5000亿元，明显高于全国其他城市，划分为顶级城市 本报告是严格保密的。 22 中国代表城市梯级模型 本报告是严格保密的。 23 东兴，一个价值被严重低估的城市 广西北部湾经济区发展规划 明确了 东兴市按照中等城市规模规划建设， 依托边境贸易、加工和旅游等产业发展，促进城市发展。 2020年城市建成区人口发展到 18 20万人，城市建成区建设用地控制在 20平方公里以内，东兴市房地产投资发展环境因此广受外界瞩目 。 东兴市城市发展主要向东拓展。 功能组团： 东兴（凭祥）组团。主要包括防城港东兴市、崇左凭祥市城区和边境经济合作区及周边重点开发区， 发挥通向东盟陆海大通道的门户作用，发展边境出口加工、商贸物流和边境旅游 ，拓展凭祥经济技术合作区功能，建立凭祥边境综合保税区。 2008年 1月，国家正式批准实施 广西北部湾经济区发展规划 ，北部湾经济区发展上升为国家战略，中国东盟自由贸易区建设进程加快，为边境贸易创造了更加良好的环境。根据规划预测，未来东兴的城市发展应向深圳、天津滨海新区、上海浦东看齐，相比于目前城市房价，东兴的升值空间不言而喻。 本报告是严格保密的。 24 东兴，一个价值被严重低估的城市 一是推进陆海物流通道建设。加快推进东兴至防城港高速公路和东兴至防城铁路建设。同时进一步加快潭吉港建设，形成多泊位的千吨级码头，成为对接东南亚中小吨位船只的港口。 二是扩大和完善口岸基础设施建设。加快推进中越北仑河二桥建设，建立新的通关口岸。在此基础上，围绕二桥的建设，划出 2000亩土地建设上规模、上档次、上水平的商贸物流园区，积极搭建商贸物流平台。 三是构建商品大市场。根据东盟各国及我国需要，发展特色商品市场，逐步形成以乡镇为基础，以口岸为支撑，以东兴为中心，以会展为平台，布局合理，规模适度，辐射东南亚的多层次类型商品市场体系。 四是培育现代商贸物流企业。鼓励传统物流企业加速向现代商贸物流业领域转变，加强与国内外知名企业联合，建立跨国、跨地区、具有现代企业制度的物流企业。 五是打造商贸物流平台。加强江平工业园区建设，加快推进进出口加工区、跨境经济合作区建设，构建贸工互动发展，打造商贸物流平台。 随着中国 -东盟自由贸易区建设步伐加快，泛北部湾经济合作区新格局的形成，国家把东兴单列为北部湾开放开发的重要部分，东兴紧紧抓住发展机遇，全力打造区域性的物流基地、商贸基地和进出口加工基地。 本报告是严格保密的。 25 东兴，一个价值被严重低估的城市 近几年东兴口岸年均进出境人数超过 300万人次，东兴已成为中国陆地第三大进出境人数口岸（其中，越南入境人数连年攀高，今年预计超过 20万人次）。 2008年前 10个月经东兴口岸出入境人数为 384.49万人（次），增长30%；口岸进出口货物达 1.87亿美元。 随着中国 东盟自由贸易区的构建，特别是泛北部湾经济合作区的提出，东兴成为了对接东盟的商贸桥头堡，是迈向东盟的第一城，区位优势更显突出。要把东兴的区位优势变为经济优势，提升东兴城市的综合竞争力，加快城市建设具有重要的意义。 东兴市以争创“全国优秀旅游城市”为契机，进一步加大旅游基础设施建设，投入近 1000万元，推进了京岛风景名胜区创“ AAAA”级景区和口岸景区创“ AAA”级景区建设 。 东兴是对接东盟的商贸桥头堡，是中国与东盟唯一海陆相连的口岸城市，是国务院批准的沿海开放城市，年均进出境人数超过 300万人次，已成为大陆第三大进出境人数口岸 本报告是严格保密的。 26 城市定位 创建集口岸、加工业、商贸、旅游为一体的全国一流边境口岸城市 从东兴的区位和特色看，东兴的城市建设定位为： 创建集口岸、加工业、商贸、旅游为一体的全国一流边境口岸城市 ，成为独具特色、优美俊秀的市容，实现国门城市、旭日东兴。 突出实施“五四三二一”城市建设工程，就是建 五个功能区：城北行政文化中心区、口岸商务经济区、城东商贸区、罗浮市政新区、竹山江平旅游商住区 ；四条路：防东城市大道、东兴大道、罗浮江滨大道、东盟大道；三座桥：罗浮四桥、深沟大桥、北仑河中越二桥；二廊：防东城市大道工业廊、东兴工业长廊；一改：旧城区改造。 重点抓 城市基础设施， 城市公用事业和房地产业这三大主战场 。同时，抓好城区、江平镇、 京岛风景名胜旅游区 的综合环境整治工作，加强环卫、城监、园林等城市管理工作，从而为城市发展带来新的活力。 东兴，一个价值被严重低估的城市 本报告是严格保密的。 27 东兴，一个价值被严重低估的城市 防城港核电站工程 该核电项目厂址位于广西防城港市江山半岛南端，项目规划建设 6台百万千瓦级核电机组，计划分两到三期建设，广西白龙核电站项目规划建设规模 600万千瓦。一期工程规模为 200万千瓦，总投资约 250亿元人民币 。 防城港钢铁项目 年，武钢、柳钢联合重组发起设立了广西钢铁集团有限公司，公司初始注册资本为亿元，其中武钢以现金出资占股比，自治区国资委以柳钢集团经评估审计后的全部净资产出资，占股比。根据规划，一期项目规模为万吨钢，工程投资为亿元，三期规模累计投资将达到亿元，建成后产能将达到万吨钢，年销售收入亿元，年税利亿元。 北部湾的政策扶植，大型企业的引进，为城市可持续发展提供了良好的发展潜力。 本报告是严格保密的。 28 东兴，一个价值被严重低估的城市 东兴改变以往单一通道型贸易向加工型贸易和工业经济发展，以及通过开发旅游资源，逐步带动了地方人口、经济、财富的集聚能力，为房地产开发提供了有力的经济基础。 今年前 10个月，东兴市规模以上工业总产值同比增长 52.16%，固定资产投资增长 60%，边贸互市进出口总额增长 63%。 工业和贸易同步高速增长，意味着东兴市的工业经济发展速度已紧随贸易之后，进入快速发展行列。 跨境旅游带旺边境市场 上山下海又出国，是东兴丰富旅游资源的真实写照，既有美丽的山海风光、浓郁的京族风情，又有京岛风景名胜区、大清国 1号界碑、三圣宫、妈祖庙等丰富的旅游资源。这些资源的开发，带动了第二产业的发展，最明显的是一些专业市场的兴起。像木材加工、红木家具、中草药、服装等一批专业市场纷纷崛起，而现有的轻纺、海产品等专业市场以及各大型商场、超市，均随着旅游人数的增多而不断扩大。据统计，今年前 10个月经东兴口岸出入境人数为 384.49万人（次），增长 30%；口岸进出口货物达 1.87亿美元，很大一部分是来自于东兴市海产品、红木家具和服装等专业市场。 东兴市经济多年来以贸易为主，讲到发展工业经济，很多人曾经不理解，认为发展一个新产业，不如把原有贸易做强做大。然而通过学习科学发展观，大家逐步认识到必须发挥东兴独特的区位优势，利用两种资源、两个市场，充分利用好 “ 贸工互动 ”政策，全面推进工业经济建设，使全市经济由以前单一通道型贸易向加工型贸易和工业经济发展。 本报告是严格保密的。 29 东兴，一个价值被严重低估的城市 16262 15968881913902320040002500 2500020004000600080001000012000140001600018000北海 南宁 钦州 东兴人均G D P房价东兴于周边城市人均 GDP、房价比较分析图 东兴人均 GDP与北海、南宁相差不大，但房价相对较低，升值空间较大。 近年来，东兴经济发展连年保持快速增长态势。据统计， 东兴市 GDP年均增长超过 12%，财政收入年均增长超过 16%，均高于全区平均增长水平。今年上半年，全市GDP同比增长 25.1%，社会固定资产投资增长105.09%，财政收入增长26.51%，城镇居民人均可支配收入增长 20.7%，农民人均纯收入增长29.54%。 叁 关于市场走势的基本看点 本报告是严格保密的。 31 趋势看点 看点 1：资本市场：股市与房市走势 看点 2：一级城市群梯度明显，城市分工合理性显现 城市群成熟度 看点 3：高台阶下房地产发展趋势 本报告是严格保密的。 32 看点 1：资本市场：股市与房市走势 走势一、不成熟的股市 +不成熟的房市 股市表现 （一）股市继续反复上升，不断创新高，没有一个基本的震荡盘整； （二）当耗尽投资者或投机者的购买力之后，股市突然狂泻。 房地产市场表现 （一）进入危机期 有泡沫的城市价格下跌，成交量亦跌； （二）过度借贷的房子成为负资产 杠杆的放大效应； （三）租金回报可以抵月供的房子成为避风塘； （四）财富负效应开始发生，资产越多，生活愈难。 + 本报告是严格保密的。 33 看点 2：一级城市群梯度明显，城市分工合理性显现城市群成熟度 本报告是严格保密的。 34 看点 2：一级城市群梯度明显，城市分工合理性显现城市群成熟度 本报告是严格保密的。 35 看点 2：一级城市群梯度明显，城市分工合理性显现城市群成熟度 注：环渤海城市群包含京津冀、半岛、辽中南三个城市群部分城市 本报告是严格保密的。 36 看点 3：高台阶下房地产发展趋势 肆 锦绣华庭投资优势分析 本报告是严格保密的。 38 优势解读 新城中央，奢享二中、体育中心、市行政中心以及原生态森林美景，升值潜力触手可及！ 靠山临水，明堂部分地势宽敞、格局四正、藏风聚气，是风水极佳之地。 沿袭欧式风格的园林景致、法式庭院的造园特点，根植自然，塑造大型水生态园林。 外立面运用较多线条和弧形，以淡黄色为主，与法式建筑一脉相承又融入更多现代元素。 户型面积在 90M2至 140 M2之间，皆南北朝向，设有观景大阳台和大飘窗，保证自然通风和采光，实用率较高。 本报告是严格保密的。 39 投资回报率 按照 100平方米的房型， 均价 2400元 / ，租金 1600元 / （东兴商品房普遍租金在 1600-2000元 /月）计算： CAP RATE = 年毛租金 /房价 =1600*12/240000 =8% 结论：东兴大量外地人口流入极大带动当地房屋出租市场，相比较于其它城市当前住宅出租回报率 4%左右，东兴住宅出租回报率远远高出。也远高出当前银行一年固定存款利率 2.58%。 谢 谢 ! 本报告是严格保密的。 41 中国还是一个人多地少的国家，温总理说 18亿亩的耕地战略储备是一个红线。土地越来越稀缺，从中长期来看，只有上升，而下跌的空间不大。 第二个大的趋势就是房屋的资产化。房屋的资产化是个综合效应。 1、财富效应。中国从 80年之后，基本是 GDP增长都在 10%左右； 2、人民币的升值； 3、金融创新，带来了财富效应。如果房屋只是一个消费品，拥有更多的住房是没有意义的，现在的房子越来越多地变成了一种资产，带来溢价和增值的。现在应该已经进入通货膨胀的时代了。如果变成一个资产的载体以后，可以拥有的更多。在大城市里面，房屋的增值效应更加快。上海五年