房地产开发.doc

房地产开发复习要点：1. 四书五证五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工 程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证2. 房地产开发程序投资机会寻找与筛选 细化投资方案 可行性研究 合同谈判 正式签署有关合作协议 工程建设 竣工投入使用 房地产资产管理3. 影响市场运行的环境社会环境 政治环境 经济环境 金融环境 法律制度环境 技术环境 资源环境 国际环境4. 四象限模型5. 泡沫和过热现象房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者-随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。过热：或称过度开发，指当市场上的需求增长赶不上新增供给需求的速度时所出现的空置率上升，物业价格和租金下降情况。6. 指标：需求，供给，交易供给指标：存量，新竣工量，灭失量，空置量，空置率，可供租售量，房屋施工面积，房屋新开工面积，平均建设周期，竣工房屋价值。需求指标：国内生产总值，人口数，城市家庭人口，就业人员数量，就业分布，城镇登记失业率，城市家庭可支配收入，城市家庭总支出，房屋空间使用数量，商品零售价格指数，城市居民消费价格指数交易指标：销售量，出租量，吸纳量，吸纳周期，预售面积，房地产价格指数，房地产价格，房地产租金。7. 政府对市场的影响，那些手段？1，政府制定干预房地产市场政策的原则2，政府对房地产市场的宏观调控（1）土地供应政策和低价歧视（2）金融政策，住房政策，城市规划，税收政策，租金和价格控制3，政府对房地产市场行为的规范。（1）市场准入制度（2）行业诚信体系建设（3）规范交易程序（4）产权产籍管理第三章8. 什么是市场调查？手段哪些？市场调查是系统的设计，收集，分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程。手段：问卷 座谈9. 目标市场的确定单一市场集中化 选择专业化，产品专业化，市场专业化 全面覆盖 大量定制10. 竞争者分析和消费者分析 影响决策的因素第四章11. 投资房地产的利弊 市场风险 开发策划利：1，相对较高的收益水平。2.能够得到税收方面的好处，3，易于获得今日机构的支持4.能抵消通货膨胀的影响5.能提高投资者的资信等级弊：1.变现性差2.投资数额巨大3.投资回收周期长4.需要专门的知识和经验12. swot模型 什么是swot模型？SWOT分析法又称为态势分析法，就是将与研究对象密切相关的各种主要内部优势、劣势和外部的机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论，而结论通常带有一定的决策性。 SWOT四个英文字母分别代表：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threat）。13. 经济评价指标包括动态营利能力指标 静态营利能力指标 清偿能力指标14. 动态指标的计算15. 可行性研究有哪几种？分为三类 步骤 可行性研究的内容 项目风险分析有哪几种方法？步骤：接受委托 调查研究 方案的选择和优化 财务评价和综合分析 编制可行性研究报告内容：项目概况 开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定 市场分析和建设规模的确定 规划设计方案的选择 资源供给条件分析 环境影响评价 项目开发组织机构和管理费用的研究开 发建设计划的编制 项目经济及社会效益分析 结论及建议 项目分析的方法：（1）调查和专家打分法（2）解析方法（3）蒙特卡洛法16. 有哪几种融资方式？债务性融资和权益性融资。17. 开发经营的税费由哪些？ 税费计税标准。所得税 流转税 行为目的税 资源财产税 土地使用费 其他税费所得税 流转税 行为目的税18. 什么是物业资产管理？物业管理：是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合来确保建筑环境的正常运行。资产管理：制定物业管理、设施管理的策略计划，以满足组合投资管理者对资产价值最大化的要求。19. 写字楼管理的特殊要求写字楼分类过程中要考虑的因素位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布局、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、租户类20. 物业管理费用由哪些构成？管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固