中原沈阳市7407厂地块住宅小区户型建议提案

1 7407 地块住宅小区户型建议提案 房地产发展到今天，产品出现了严重的同质化，此时的精品意识和微雕精神就凸现出来，细节竞争的时代来了。户型设计作为房地产中最为重要的细节，成为项目成功失败的关键环节。 人们已经不仅仅在单独满足房子简单的居住功能，无论是多层住宅还是小高层以及高层住宅，都在满足人们不断提升的个性化的需要。户型的设计更加注重人性化、科学化、个性化等，从而满足市场不同消费者的需求。 中原根据本身积累的数据库，尤其是针对于本项目具体的调研，结合中原多年的操盘经验，以及本项目的实际情况，提出下面一些具有针 对性的建议。 下面的报告主要有四个部分组成： 沈阳市在售楼盘的户型分析。 项目周边个典型项目户型设计以及销售的现状。 本项目具体户型设计建议 典型户型推介 2 第一部分：沈阳市在售楼盘的户型分析 （一）户型设计在购房要素中的地位： 在购房者日益理性的今天，在地段、环境等因素成为消费者购房的硬性指标之后，开发商相对能够进行个性化操作的户型因素成为购房者重点关注的环节，一个好的户型设计会对销售产生极大的促进作用，而户型设计有缺陷将直接导致后期的销售困难。据中原市场研究部对购房消费者就购房时最关心的问题进行的问卷调 研结果显示，户型已经成为购房者最终购买的决定因素。 房展会购房者关注要素调研结果： 22033671541391054911695175050100150200250300350400户型 价格 物业管理 建筑质量 开发商信誉 环境 朝向 周边配套 地理位置 交通 3 （二）沈阳市楼盘户型发展趋势： 沈阳市楼盘户型的趋势变化，与沈阳市客户需求的改变有直接的关系。一方面沈阳早期经历了盲目追求大户型的置业阶段的购房者，对房屋面积的浪费深恶痛绝，随着客户购房的日益理性，再次置业的时候更关注户型的功能性 如何 ， 而与房屋大小并无 直接的 关系。 人们不再盲目的追求大客厅、大卧室的设计，而更加认可户型设计的功能性、简约性和人性化特征，重视住宅的 实用性。另一方面，目前沈阳由于旧城改造和金廊工程的影响，加之中高端客户购房需求已经基本满足，工薪阶层的大众购房者成为房地产市场的主流客群，虽然他们由于收入的有限导致购买能力的降低，但是对住宅居室的基本功能的要求并没有减少，对基本的房间数和房屋的附属服务空间都有相应的要求，导致沈阳房地产主流户型的面积纷纷向紧凑回归。 4 沈阳目前在售楼盘户型配比特点（数据来源：中原数据库 一室户型包含酒店式公寓）： 户型 配比情况 各个区域配比情况 面积区间配比 不同建筑业态的户型比例 客户需求构成 一室 9% 沈河： 26% 和平： 32% 皇姑： 24% 大东： 8.8% 铁西： 9.2% 28-128 28-50 占 80% 50-70 占 17% 70 以上占 3% 60-80% 酒店式、小户型公寓 5-8% 高层、小高层 4-10% 多层 1、外地来沈人员 2、单身白领或新婚夫妇 3、投资客户 4、动迁户 二室 48% 沈河： 21% 和平： 37% 皇姑： 31% 大东： 12% 铁西： 19% 43-137 80 以下占 16% 80-100 占 67% 100-137 占 17% 30-60%，集中在 40-50% 高层、小高层 50-80%，集中在 50-60% 多层 1、待婚或新婚夫妇 2、为父母或子女购房 3、三口之家中产阶级 三室 36% 沈河： 17.8% 和平： 25.7% 皇姑： 21.2% 大东： 15.8% 铁西： 19.5% 100-247 100-130 48% 130-160 41% 160 以上 11% 47% 多层住宅，主要集中在皇姑西部、铁西和大东等次中心区。 15% 小高层住宅，分布比较普遍 38% 高层住宅，主要集中在沈河、和平、皇姑北部三个中心区域 1、 政府公务员 2、 企业管理者 3、 个体 私营业主 4、 高级白领 四室以上 7% 沈河： 21% 和平： 37% 皇姑： 31% 大东： 12% 铁西： 19% 113-286 110 150 占 16% 150 180 占 40% 180 210 占 16% 200 240 占 26% 55% 多层住宅 ， 26% 小高层住宅， 10% 高层住宅 1、 高收入金领、白领 2、 私企业主 3、 高级政府公务员 4、 演艺界、体育界明星 5、 外籍人士 5 （三）沈阳在售楼盘的空置情况： 0.20%3%12.80%29.20%26.20%28.60%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%6 0 以下 61-100 101-120 121-150 151-180 1 8 0 以上图表说明： 1、从上表可以明确的看出面积 回归的趋势， 60 以下的一室和 100 以下的两室深受购房者的欢迎，是目前市场上的畅销户型。 2、 101-120 的空置户型多数为原来大开间的两室户型，在实用主义流行的今天，这些户型销售越来越困难，而120 以下的三室户型在市场上反映良好，基本上不存在空置问题。 3、 121-150 空置的主要是位于市中心的大面积、高总价的住宅，由于客户群的减少，这个面积区间的空置情况在市中心很难得到解决，而在次中心区，由于房价总体水平不高，因此这个面积区间还是有一定的市场空间。 4、 150 以上的户型是空置面积的主要面积区间 ，如今楼盘开发几乎很少考虑 150 以上的面积。 6 （四）客户需求面积的分析 根据沈阳中原物业代理有限公司在今天春交会上的客户需求调研可以得知。房屋的需求面积以 80-100 为最多，占到 31%； 80 以下， 100-140 大致呈对称分布； 140 以上的大面积住宅需求仅占 7%。 6%27%31%21%8%4% 3%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%30-60 60-80 80-100 100-120 120-140 140-160 1 6 0 以 上结论： 1、消费者期望的房屋面积以 60-120 之间的中小面积为主，说明前几年大面积住宅市场已经趋于饱和，消费者更加注重房屋的实用性，随着家庭结构的缩小、中小面积的房屋以较低的 总价款受到购房者的欢迎。 2、今年市场上的小户型也主要集中在 90 110 之间，从中原统计，市场的供应量比较小，远未满足消费者对 80 100 的要求，从另一个方面可以看出，三口之家的工薪消费者所购房屋面积需求将是今年的主流市场。 7 第二部分：铁西区在售房产项目户型面积配比分析 （一）、 铁西区现有项目户型面积配比分析综述 铁西区现有房产项目中，销售情况好的面积主要集中在 80-120 的中小户型上，在销项目大部分都以此面积作为主力面积。代表项目有东环时代花园、明择园、富云花都、诗波特生活园（二期）等。 另有部分 40-80 的小户型单位， 40-50 的一室和 60-80 的两室户型不仅能够满足消费者基本的换房需求更能吸引很多投资者的目光，一经推出，甚至在还没有上市的时候就会被抢购一空，因此销售情况非常好。代表项目有东环时代花园、工人新村等。 120-150 以上的户型一般销售情况相对来说比较慢，但是消费市场仍然还是存在的，如果在户型设计上能够做到合理化的话，销售情况也是比较好的。如晋斯豪庭、雍添金园等。 150 以上的三室和四室户型销售情况则相对慢很多，并且因为总房款较高的因素制约，致使客户群较少，例如晋斯豪庭项目的主 力户型是 120-160 ，现在销售剩余的基本上是 125 以上的面积，与其相对的诗波特生活园（一期），主力面积是 140-150 的三室两厅户型，经过 2 年的销售现在仍有近 50%的面积未售出，特别是大面积的户型销售情况非常慢。 8 以下将以详细的数据图表说明铁西区现有房产项目的户型面积配比情况。 （二）、 户型面积配比分析 一室： 项目名称 户型 面积区间 所占总套数的百分比 东环时代花园 一室 39.4-41.42 9% 万兴园 一室 51 、 74.6 10% 金韵华庭 一室 68.42 8% 铁西区 房产项目中含有一室的项目不占少数，一般在整体销售面积的 10%左右，一室的户型面积一般在 40-50 之间为合理，并且要求格局方正，保证采光的面积，销售情况从项目的整体情况上来说是最好的，一般在推出时即售罄。 9 两室： 项目名称 户型 面积区间 所占总套数的百分比 东环时代花园 两室 65-95 61% 高校书香门第 两室 83-88 （阁楼） 100-108 （标准层） 50% 金硕园 两室 111 6% 富云花都 两室 70-103 71% 万兴园 两室 84-105 30% 金韵华庭 两室 94.68 7% 两室两厅 /两室一厅的户型是铁西区内大部分楼盘的主力面积， 70-100 的面积内可以将两室两厅的户型功能充分的体现出来，并且完全能满足一家三口的居住需求，又没有浪费面积，在总房款上维持在 30 万元以内，对于铁西区内的双职工家庭来说，还在可承受的范围之内，因此该房型的销售情况是非常好的。 10 三室： 项目名称 户型 面积区间 所占总套数的百分比 东环时代花园 三室 106-130 30% 金硕园 三室 117-180 94% 富云花都 三室 116-141 27% 金韵华 庭 三室 103-128 85% 三室的户型主要是被一些高收入客群购买，一是为了改善居住环境，另外也可以满足他们与父母同住的需求，在景观上要求则比较高，一般在园区中景观较好的位置。其销售情况照其它面积来说稍慢，但是这与园区的整体素质和销售情况是密切相连的。面积一般维持在 100-140 之间最为适宜，在三室的户型上销售较好的属东环时代花园和富云花都两个项目。 11 四室： 项目名称 户型 面积 所占总套数的百分比 富云花都 四室 150 2% 四室的户型在铁西区中较为少见，一般的项目并没有规划这个户 型，在少有的几个项目中，对其规划的户数也只占项目总户数的 2-5%之间，主要是制约于铁西区的原始环境，铁西区的居民收入较低，远不及其它区域，因此居民一般比较注重居住的合理和不浪费性，在买房子的时候一般会选择户型紧凑，但是功能却明确的户型，对于一些四室的户型也只能是望而却步。 12 (三 )、 户型与楼型配比分析 多层： 项目名称 一室 两室 三室 四室 面积 占总套数百分比 面积 占总套数百分比 面积 占总套数百分比 面积 占总套数百分比 东环时代花园 31.94 富云花都 70-103 37% 107-141 13% 150 2% 金韵华庭 68.42 9% 94.68 7% 115.91 10% 从上面表格可以看出，目前铁西的楼盘中多层部分主要还是以二室为主要的销售户型，其次为三室的户型。同时还可以看出一室的比例也较高，相反四室及以上的户型在铁西的多层住宅中较少出现。 13 小高层： 项目名称 一室 两室 三室 四室 面积 占总套数百分比 面积 占总套数百分比 面积 占总套数百分比 面积 占总套数百分比 东环时代花园 41 5% 114-130 15% 万兴园 51 6% 110 11.5% 140 11.5% 金韵华庭 103-128 74% 富云花都 103 9% 124 12% 从上面可以看出，目前铁西在售的小高层住宅中主要集中三室的住宅，另外配以少部分的一室以及四室的住宅，同时从另外一个角度也可以看出目前铁西目前在售的小高层中二室户型为市场的一个空白点，因为二室的户型始终是消费的主要趋势，而目前铁西的小高层住宅缺 少二室户型的供应。 14 高层： 项目名称 户型 面积 所占总套数的百分比 富云花都 两室 101-105 27% 目前铁西的住宅中高层较少，因此可以作为类比的项目较少，从目前销售状况良好的富云花都来看二室的为其主要的销售户型，可以看出目前铁西在高层住宅的开发中还是处于相对启始的阶段，户型配比还不是很完善，市场提升的空间较大。 15 第三部分：本项目户型建议 根据中原对沈阳目前房地产市场以及周边房地产市场的深入调查，可以了解到目前房地产市场上比较容易让市场接受的户型主要集中在二室二厅以及三室二厅上 ，根据本项目的实际情况，中原认为本项目的户型规划应该如下： 1、 整体户型配比： 100% 10% 50% 35% 5% 一室一厅 二室二厅 三室二厅 四室以及四室以上 16 2、整体户型面积分配： 162000 平方米 16200 平方米 81000 平方米 56700 平方米 一室一厅 二室二厅 三室二厅 8100 平方米 四室以及四室以上 17 3、多层部分户型配比： 93500 平方米 一室一厅 二室二厅 三室二厅 四室以及四室以上 0 平方米 46750 平方米 38355 平方米 8100 平方米 0% 50% 41% 9% 18 4、小高层部分户型配比： 32500 平方米 一室一厅 二室二厅 三室二厅 四室以及四室以上 9750 平方米 13000 平方米 9750 平方米 0 平方米 30% 40% 30% 0% 19 5、高层部分户型配比： 36000 平方米 一室一厅 二室二厅 三室二厅 四室以及四室以上 6450 平方米 21250 平方米 8595 平方米 0 平方米 18% 59% 23% 0% 20 6、一室一厅分布： 16200 平方米 多层 小高层 高层 0 平方米 9750 平方米 6450 平方米 0% 60% 40% 21 7、二室二厅分布 81000 平方米 多层 小高层 高层 46750 平方米 13000 平方米 21250 平方米 58% 16% 26% 22 8、三室二厅分布： 56700 平方米 多层 小高层 高层 38355 平方米 9750 平方米 8595 平方米 68% 17% 15% 23 9、四室以及四室以上户型分布： 8100 平方米 多层 小高层 高层 8100 平方米 0 平方米 0 平方米 100% 0% 0% 24 10、各种户型面积规划： 一室一厅 40-50 平米 二室二厅 80-100 平米 三室二厅 100-130 平米 四室二厅 130-150 平米 四室以上 150 平米以上 11、公摊控制意见： 根据中原对目前沈阳房地产的深入了解，消费者对于房屋的公摊问题已经从一个模糊了解的阶段，晋升到成为购买房屋重要参考的阶段，根据中原的调查以及结合本项目的实际情况，中原认为本项目的公摊系数应该做出如下控制： 多层：得房率应该在 85%以上； 小高层：得房率应该在 80%以上； 25 高层：得房率应该在 75%以上； 12、户型设计的基本要求： 要求一 ：体现住宅的实用性、安全性、灵活性、私密性、经济性。 要求二 ：合理的功能分区： 公私分区：公共 活动空间（厅、厨等）和个人活动（卧室等）分开，不交叉。 干湿分区：需保持干燥的空间（厅、卧室等）和常常被水润的空间（厨、卫等）分开，不混杂。 动静分区：动区（客厅、饭厅等）和静区（厨、客厅等）隔离，不干扰。 主次分区：主人房、儿童房、父母房、客房、工作房以及其他辅助房，在空间位置上各就各位，不越位。 要求三 ：合理朝向、日照充分、通风良好主要的房间的朝向应该朝向偏东 45 度至偏西 45 度之间，日照应该满足冬至日不少于 1 小时的满窗日照，开窗的大小不能小于地板面积的 1/7。 26 13、户型设计应该注意的几点问题： 应 该合理的控制面积，在同等户型的结构下，在不影响使用功能的要求下尽量较少销售面积。 在户型的设计上则需要具有一定的创新精神，以此来带动整体销售的进行，这其中考虑人性化的设计以及结合北方关于采光、通风等习惯性的要求 。 在户型和面积上也需要充分考虑进深和开间的要求，重点推荐大开间、小进深的设计，多设采光点，丰富通风设计以此来满足未来客户的要求。同时建议应用 一些创新设计、如弧型窗、落地转角窗 等。 在小高层与高层的设计中，可以考虑把面积大的户型放在边单元，从而在不影响开间的同时，增加采光。 尽量把销售难度比较大的户型 设在景观或其他条件较好的地段，较少销售难度。 27 第四部分： 经典户型 中原对目前现在市场上的各种户型进行总结，同时结合本项目的实际的情况， 筛选出以下户型可以作为本项目户型设计的参考。 一室 套内面积： 45.04 平米 优势： 1.整体布局紧凑合理，有效利用了空间。 2.卧室南向开个阳台，使卧室有较好的日光 28 套内面积： 48.26 平米 优势： 1.客厅采风较好。 2.卧室和卫生间对门，交通方便。 3.餐厅和厨房对门，交通方便。 4.阳台的服务空间比较舒适 。 29 套内面积 ： 53.33 平米 30 优势： 1.总体布局合理，动静分区。 2.卧室采光较好，比较舒适，面积也较宽敞，易布置家具。 3.厨房通风好，有富裕的储藏空间。 3.厨房与卫生间的面积宽敞，使用方便。 31 套内面积： 53.33 平米 优势： 1.此户型布置均比较合理，使用特别方便。 2.卧室采光较好，阳台服务区舒适。 3.卧室跟卫生间之间交通方便。 4.厨房跟餐厅之间交通方便。 32 二室 户 型：二室二厅二卫 面积： 86.81平米 朝向 :正南 33 特点： 1、户型方正，动静分区明确，布局合理，南北通透，通风效果好。 2、入户门不直接面对客厅和卧室，私密性好。 3、卧室飘窗设计，增加采光。 4、厨房、餐厅、储物阳台布局紧凑便利。 5、卫生间外放置洗衣机，干湿分区明确。 34 户型 :两室两厅一卫 面积 :99.11 平方米 朝向 :正南 35 特点 : 1、本户型具有 11.5 米的豪华面宽，起居室、主卧、次卧全部南向设置，均可观景。 2、起居室外 飘阳台三面采光，最大限度的将阳光揽入室内。 3、主卧、次卧均附带可双向观景的外飘窗，极大地丰富了观景视野。 4、动线流畅的大面积厨房设置，可供家人充分享受烹饪之乐，并可根据功能及个性所需随意布置。 5、另有独立式洗衣机位等功能设计，细节之微亦用心加以考量。 36 户型：两室两厅两卫 面积 :99.92 平方米 朝向 :正南 37 特点 ： 1、本户型结构紧凑，南北分区明确，南向空间由主卧与起居厅两大向光性最强的功能房间组成。主卧附带豪华衣橱及卫生间，功能齐备。起居厅西、南双向采 光、观景。 2、北侧餐厨区极为考究，中西分厨，提供了多种风格美食享受的可能。中厨备餐、烹饪分离，操作方便。 3、独立设置的服务阳台，使得房间在不占用过多空间的情况下功能更为齐备。 4、为主卧、次卧精心设置的外飘窗使空间感得到了合理延伸，同时又不增加面积，使更多的阳光与美景收入室内。 38 户型 :两室两厅两卫 面积 :117.61 平方米 朝向 :正南 39 特点 : 1、本户型主卧、书房皆有外飘窗设计，可远眺观景，亦可双面采光，充分吸纳阳光美景。 2、卧室区和书房区，与活动区动静 分离互不干扰，且保持活动顺畅。 3、在静区一隅设有大面积书房，既充分利用空间又体现了主人的高品味。 4、主卧室附带卫生间，可享受更多私密空间。 40 户型：二室二厅二卫 面积： 120.22 平米 朝向 :正南 特点 ： 1、主卧、起居室均有阳台，间间朝阳，采光观景俱佳。 2、主卧、次卧都配有卫生间，厨房配有阳台，富于人性化。 3、功能分区、动静分区，干湿分区合理。 41 三室 套内面积： 98.4 平米 42 优势： 1.此户型结构方正，布局较合理。 2.入 口与各功