85.项目计划部职务计划书.doc

项目发展部 职位计划书 2006职 务 计 划 书关键词：工作思路，工作措施，岗位编排，进度安排，所需资源支持，优势 根据我公司的未来五年战略规划及二零零六年度总体经营目标，我公司增设了项目发展部这样一个全新的部门。新的岗位、新的机会也凸现出来。以前由工程部门、营销部门、财务部门等兼管的部分工作将由新的、更加专业化的部门来完成。那么这样一个综合性很强，对外联系交涉很多，相关专业知识密集型的部门，其对人的要求也将是多元化并专业性的。根据四年来在*公司的亲身经历和经验总结，我想，这个部门将包括以下几块核心工作：1、 工程项目前期工作第2页2、 项目开发研究工作第3页3、 综合计划工作第4页以上几块工作的内容、措施、步骤、进度安排以及所需的资源支持，在文章后所附的附件中将详尽叙述，大家可以详细看一下。下面主要谈谈我的工作思路和一些工作措施，以及对本部门的岗位编排。*年*月*日 附件内容：附件一：各项手续办理程序第6页附件二：项目发展部岗位设置说明第10页附件三：房地产价格构成第12页一、 工程项目前期工作。长久以来呢，我公司组织开发的大部分地产项目针对的都是“大客户”。项目的立项、审批、规划、施工、交付程序比较简单，一般由具体办事的当事人兼任进行报建、审批工作，参与工程项目前期工作的人员数较多，事后成果资料档案管理制度不完善，相关接触人员的关系维持也仅限于“就事论事”。而且国家的政策法规还不是很完善，项目的单一性很强，各个政府相关部门的公关还是比较容易的。随着国家政策法规的逐步完善，还有我公司市场化运作的逐渐加深，我们在项目前期工作中的弱点、弊端逐渐暴露了出来。*项目从开始立项时各个政府主管部门都“好说话”，到目前许多手续办理受到重重限制，这其中一方面是国家政策法规的完善，宏观经济的调控力量空前加大，客观上造成手续办理的门槛提高；另一方面，也是最重要的一方面，就是我公司过去的项目前期工作的执行和处理方式已不能满足当前形势的需要。一个主动的操作模式应当适时建立起来，而不是被动的需要什么才办理什么。这就需要一个对国家政策有敏锐的洞察能力、预测能力；对当处于转型期政府的相关部门有良好的应对和公关能力；并对房地产业的全程工作有相当了解的专业化团队去完成。那么，落实具体工作中，将从以下几个方面应对目前我们面临的情况。1、 贯彻执行国家和*、*市有关规划设计的规章制度，组织制定公司有关前期工作规章制度。 这个主要针对目前我公司前期工作规章制度不健全而做的工作。房地产行业是一个每一步都需要到相关部门审查、批准的行业，而且这些相关工作内容环环相扣，每个环节承上启下的作用相当明显。让部门内的员工和相关配合部门了解并熟悉前期工作的规程是一个基础性的工作。这里将涉及到内部的员工培训，外部的关系协调处理机制和维持机制等等。2、 监督、控制、办理全部与政府相关部门包括土地局、发改委、建委、规划部门、产权部门等的各项手续工作及其时间上的安排。 这个我把监督和控制放到了前面，这也是我强调的重点。我们都知道需要到各个部门去办手续，也知道什么手续应该到什么部门去办。可是，在我们以往的操作过程中，往往被逼到了被动挨打的路上。为什么？因为我们没有一个具体的计划，没有做到有的放矢。需要什么才去办理什么，结果办理的时候才发现缺东少西的，这种现象屡次出现，造成人工、财力、物力重复浪费。在办理的时间安排上，该提前的往往被推后，甚至出现主观上认为能够“免办”的手续，结果到了办下一个手续时才发现这是一道必办的手续，然后紧急去补办，但补办的后门往往就被自己的主观上的判断耽搁了。 所以，未来的工作中，配合项目的发展，我们会制定出详细的手续办理时间进度安排，把各项手续的“前因后果”捋清晰，把各项手续的办理时限定好、定死，把各个需要接触的部门分门别类、分好层次（层次是很重要的，也就是手续办理过程中的主次关系）一一列出，把建设项目各个阶段需要的手续和办理时间清清晰晰的摆在各位面前，让每个人都心中有数，互相配合，互相提醒，这样就为工程建设提供了“心情”上的保证。3、 土地协调、拆迁手续办理。4、 发展并与各相关部门保持良好的联系和沟通。 在这里单独把保持良好的联系和沟通拿出来，主要是针对过去我们出去办手续时受到的冷遇和卡壳。一句俗话说得好：三十年河东，三十年河西。朝朝暮暮的事情，好不容易建立起来的合作关系，因为日后的一时疏忽冷遇了当事人，由此造成办事的困难，这可就是得不偿失了。其实一个定期的联系和沟通就能很好的解决这个问题，一个人员名单，括弧中加注办理事项，每天拿出来看看。哦，一个关系网慢慢的就会呈现在眼前，到了这个时候，就自然而然地变成了主动去网络，去沟通。这样子，对方满意，我们也把事情办了。其中用心是关键。5、 对专业性费用审批并整理上报负责人（签字）。 作为具体的执行部门，好多决策上的事情需要各位领导快速反应，迅速果断的作出指示。6、 参与配合前期策划、测算和拟定各阶段规划建议书。从国家政策上，手续办理等方面入手，为前期策划、测算提供参考意见，针对性的拟定各阶段规划建议书。7、 经济方面的测算（重要的配合工作，各种数据集合详见附件三）。 前几天营销、工程都作了财务支出详细的月度安排。其中手续性的支出费用也相当可观。而且进度安排也比较集中。作为我们专业部门，手中掌握各个政府相关部门的信息，为经济价值测算提供可靠而详细的数据当然是我们的责任。另外，我大致总结了一下各项手续办理的程序，请参阅（附件一）。而且，我曾经通过统计口对接过房产局、统计局、建委等等。对手续处理的各种问题有深刻了解，这也是我的一个优势所在。二、 项目开发研究工作一个可以持续发展的地产公司，项目开发研究工作就得走在前头。经过营销部门的客户接待访问和市场调研工作反馈回来的需求信息，我们需要综合筹划，针对客户的需求量身定做对口的地产项目。包括项目的可行性研究、选址、规模、规划、设计等，并在此基础上预测项目的投资效益能否为公司带来预期的效益。还要从公司长远的战略目标出发，对储备用地进行预期分析。房地产的科研力量也就在此充分展现。为了达到以上目的，我对项目开发研究工作做以下安排：1、 具体负责项目可行性、投资发展方面的研究。 这项任务的目标就是类似于北京华高莱斯、中原地产顾问等房地产咨询行业，不但能够对自己的项目进行这方面的研究分析，还可以对外输出，形成我们自己的核心研发力量。 就我们公司来说，就是充分利用营销部门的客户接待访问和市场调研工作反馈回来的需求信息，集中力量考察我们的储备土地，结合本地的施工能力，还有企业的盈利预计，研究出适销对路的地产项目。2、 公司项目的规划设计和方案设计。 这项工作内容也是我目前正在做的工作。各种规划方案审定、修改，各种数据的计算分析等等。也就是所谓的成果。把研究出来的东西转变为画在纸上的成果展示，为领导层提供形象化的决策数据，也为设计院最终的施工图设计、施工单位的施工建设奠定一个基调。3、 定期组织市场调研活动，并形成报告，为领导层提供决策依据。 这项工作的重点是利用各种统计、分析工具形成报告，并且根据需求形成或者是针对性的，或者是通用性的（Universal）。 这项工作的成果将影响市场、销售、工程还有财务方面。基础数据采集可靠度、准确性、时效方面是考察此项工作成效的依据。4、 公司内部信息平台的建立。 2005年末搬到18#楼后，随着公司体制的完善，公司局域网和Internet出口的成功搭设，一个公司内部信息平台的基础架构已经就绪。目前已经实现打印共享、文件共享和快速传递，当然这只是现代化办公的一个基础体系。利用这些已建成的平台网络，我们完全可以建立一个公司共享的内部信息平台。我记得戴总说过，在公司内部，所有的信息都将是透明的，对外则是选择的保留。作为房地产产品研发部门和手续渠道拓展部门，对外信息的公布能够让大家更清晰的认识到自己的工作职责，也能够从信息的披露中找到自己的位置。通过这个信息（不止是网络）平台，联合各个职能部门， 那么一个全新的企业文化熏陶和传播的网络平台将带给大伙一个“家”的感觉，我们的共同目标将会更加清晰，我们的个人奋斗也将充满了信心和动力。 目前这个信息平台正在建立中，2006年的新春酒会的相关信息已在员工之间形成共鸣，得到了各个部门的欢迎。5、 组织召开重大设计方案、重大设计变更的论证会。 在这个方面，重大的变更意味着许多数据的重新测算，甚至会影响投资方向的发展。组织召开这样的论证会，一方面能够保证项目在预先制定的方向上发展，另一方面保证领导在决策的时候集中、审时度势，以最快的应对速度和头脑风暴似的行动赢取时间上的机会。6、 土地储备工作。从进入*至今，我一刻都没有离开规划和方案设计。到了后期，基本上项目的可研、规划、数据分析均有参与，并做到了比较深的层次，这也是我能够全面开展项目开发研究工作的一个优势所在。三、 综合计划工作根据以上所述两方面的内容，自然而然的出现了计划和计划控制。基于以上的工作和成果分析，我们能够得出：1、 掌握各项计划指标完成情况，及时上报，与有关部门尽快协调处理。2、 从公司本身形成一个内部的质量、进度控制体系。3、 加强统计工作（配合各个专业）。综合计划工作主要是能够让个部门的员工得到自己清晰的目标，并且能够合理安排自己的工作计划，从而环环相扣，完成工作目标。这块工作内容每一项都要和高层领导上报、分析，需要的时候及时调整。并联合其他部门把战略性的计划纲要融入到其中，以更好的完成工作目标。以上是我对本部门工作的基本想法。具体的工作步骤和操作方法在附件中以表格或大纲的形式一一列出，请各位参阅指正。下面我谈谈对本部门岗位编排的设想。作为一个综合性很强的部门，如果一味着去添加岗位和在岗员工，那不是明智之举。经过仔细的分析和测算，我想本部门应当配备34个岗位。就目前的情况来说，手续这部分12名，分析和研究人员12名。（详细请见附件二）针对以上工作安排，在项目市调阶段，可以联合销售部门，以其人员优势和专业优势获取大量的基础信息。工程报建阶段，根据预期计划安排，各个部门提出要求，我部门的专职人员去办理、拿证。项目的研究阶段，专人负责，择机和高层领导汇报、听取意见，并按照合理的指示作出修改方案。综合计划属于结论和监督阶段，这需要整个开发团队的配合和执行。所以，本部门设置34个岗位即可以集约的、迅速的完成既定的工作目标。但是，对这几个岗位，综合能力的要求会相对提高一些。懂工程、熟悉项目相关配合工作；能够利用自己的知识结构和工作经验独立完成分析和总结、归纳工作；能够准确的汇报和回馈相关信息；并且具有良好的沟通意识。对部门经理的要求还要更高，独特的领导才能，综合应用的能力，灵活多变的处理原则，相关专业知识的综合掌握是应当具备的基本要求。所以，综上所述，能够站在这里向大家做这个竞聘演讲，我是有备而来，信心十足。多年的基层工作的磨练，让当年年轻气躁，心浮不安的我迅速的成长起来，所有的一切离不开各位领导的用心培养和点拨。走过了这么多部门和岗位，从我自己的职业生涯来说，我也希望自己能够在充分吸收消化的基础上为公司创造更高的价值。多元化的知识结构，专业化的理论基础，优质的后期培养，相信我能够在几年的沉淀和累积基础上，开始创造价值。谢谢大家赵睿2006年2月18日附件一：各项手续办理程序第一部分 房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分 行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发建设用地规划许可证。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的建设工程施工图设计文件审查报告，发放建设工程施工图设计文件审查批准书。四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发建设工程规划许可证（副本）。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发商品房预售许可证。开发企业申请办理商品房预售许可证应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的营业执照和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发建设工程规划许可证（正本）。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，根据实际情况，会有适当的调整。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。反倒是各种资源费用（比如水、电、道路、天然气等）可能需要大笔的资金提前垫付，这就是需要工程方面配合落实的事项。以上手续办理和资金支付的进度安排在工程、营销进度安排确定后，提前大约2个单项手续处理周期的时限安排本部门手续处理的时间进度。附件二：项目发展部岗位设置说明部门名称项目发展部领导定员1直接上级市场和工程负责领导所辖人员3直接下级市调、投资分析主管，项目前期专员本职：负责公司项目的各项手续办理、可行性研究、投资发展研究等方面的工作，为公司项目投资决策提供依据。职责与工作任务：职责一职责表述： 具体负责项目可行性研究工作任务负责收集宏观、行业市场发展、市场竞争格局信息负责公司内部信息平台的建立工作负责定期进行市场调研，并形成报告负责对公司下达的特定项目的可行性研究负责组织有关部门参与公司领导的讨论论证职责二职责表述：参与公司项目的规划设计和方案设计工作任务参与重大设计方案、重大设计变更方案的论证会，评选最优方案参与公司和规划设计院单位的沟通协商工作参与审核设计方案通知书、项目设计条件、项目勘查报告等项目前期文件职责三职责表述：部门内行政管理工作任务负责制定本部门的工作计划、资金使用计划负责落实本部门的综合计划负责对下属人员业务指导、培训与考核工作职责四职责表述：项目手续办理工作任务负责制定手续办理规章制度负责落实本部门业务、从其他部门收集数据，根据需求合理安排时间、步骤负责对下属人员业务指导、培训、考核。加强心理指导。权力：市场研究方案的建议和实施权土地储备工作的建议权开发组织总设计的审核权对部门计划执行结果考核奖惩有建议权全套手续办理的优先知情、信息收集的权利内部人员工作安排权、下属人员考核权 工作协作关系：内部协调关系公司内所有部门外部协调关系建委、规划、产权等其他与工作相关的社会资源任职资格：教育水平大学本科以上学历专业经济管理专业、房地产管理专业及其他相关专业培训经历市场策划培训、项目策划培训、财务培训、房地产业务培训及其他经验3年以上相关工作经历知识具备相应的管理知识、经济学知识、房地产专业知识、市场策划学知识、财务知识技能技巧熟练使用Microsoft Office专业办公软件具有一定的领导能力、判断与决策能力、协调能力、人际沟通能力、影响力、计划与执行能力其他：使用工具设备计算机、一般办公设备、网络工作环境办公场所工作时间特征正常工作时间，根据工作情况加班所需记录文档公司文件、汇报文件或报