(简体)房周刊融资商业计划书.doc

房周刊融资商业计划书我们在长春出版的报纸因为行业竞争关系没有启用房周刊的报名，而是叫置业周刊。置业周刊起用的刊号为吉林出版集团就业时报报号。经过一年的运营，长春的置业周刊已经进入良性循环。我们现在想拓展外地市场，进军哈尔滨和沈阳，从而在东北的房地产市场上形成品牌化的广告投放优势。但靠我们在长春置业周刊的自我滚动式发展，很难在短期内实现这个目标，所以想进行一轮融资。长春置业周刊简介置业周刊为吉林出版集团就业时报社管理和宏大传媒公司出版的周刊。国内统一刊号：CN22-0026，4开。内页新闻纸，彩色铜版纸封面，每周四出版。以房地产相关领域为主要内容。其运营机制为，单独核算，企业化运做管理机制。置业周刊于2008年10月创刊出版，原预算投资260万，后实际投资180万既进入自我良性循环。截止2009年9月30日，置业周刊共刊发广告额500万，广告合同收款期结算广告额300万。其余未结款项是因为广告结算期未到（如广告套餐年投入型广告，其结款时间都为12月份合计实际刊发量统一结算）。置业周刊做到了当年投资当年盈利。长春的平面地产广告市场竞争非常激烈，总共有4家都市报（新文化报、东亚经贸新闻、长春晚报、城市晚报）；2张党报（吉林日报、长春日报）；4张专业类地产周报（房地产报、置业周刊、家周刊、房周刊）分食这个市场。长春平面媒体地产广告投放量为每年1.2亿。置业周刊的主要竞争对手为房地产报，其余两家专业类周刊是长春两家都市报新文化报、东亚经贸新闻做的，其目的在于阻击房地产报的广告增长。长春房地产报经过8年的发展，成为长春地产广告刊发冠军。其从2006年起，每年的广告收入都在3000万以上。置业周刊现有的操作团队都是原房地产报主要操作团队人员，其中两人是2006年改造房地产报的操盘手。房地产报正是通过2006年的全新改版，改变报纸操作理念，使得多年徘徊不前的广告额（原每年广告额1000万左右），飙升至3000万以上。但房地产报为吉林日报报业集团的子报，分配机制僵化，不合理。而且，不支持操盘的主要团队的发展理念，否决了外地复制扩张房地产报，形成品牌化投放优势；及向房地产产业链的相关环节进军，形成利润多元化的发展思路。所以，我们于2008年10月在长春又做了一张类似的地产专业周刊置业周刊。向哈尔滨、沈阳复制专业类地产周刊房周刊的背景地产开发公司想通过精准的渠道，最快捷地寻找到自己的目标客户，同时，置业投资者想通过权威性、专业性的平台，找到最理想的楼盘。专业类地产周刊房周刊就是承担了这种历史使命和市场职责。大众类日报其广告刊发成本高，有效客户针对性差，地产公司做形象宣传类广告合适，如果做销售诉求性广告就性价比偏低了。而专业类地产周刊房周刊由于其营销人群精准，所以，地产商投放的广告到达率和广告有效性就会比较高，而且特有的广告产品类型决定了其性价比是超值的。近几年，东北房地产市场逐渐升温。全国一线地产商纷纷进入沈阳、长春、哈尔滨这三个东北省会级中心城市。像万科、保利、中海、招商、中信等大型地产上市公司在这些城市都有盘，都有开发储备用地。如果我们要是在沈阳、长春、哈尔滨都有地产专业周刊，我们就会在这些上市地产公司那里形成品牌投放优势，成为主投媒体。沈阳房地产平面广告广告投放量在2.2亿左右。地产专业类媒体竞争并不激烈。沈阳运营最好的地产周刊是沈城楼市，一年广告收入为3000万左右。但它是一本没有报纸刊号的DM，在正常新闻报道上有不可逾越的限制。还有一本拥有正规CN刊号的沈阳买房报（也就是我们要兼并合作的报纸），由于原沈阳买房报的投资方为沈阳房地产业内人士，操盘的是原停刊的沈阳球报的记者，这就造成他们既不懂专业类地产报纸的运营模式，又不了解专业类地产周报的采编规律，所以报纸现在基本上徘徊在亏损的边缘，年广告收入300万左右。我们已经与沈阳买房报的现有股东达成初步协议，他们同意把沈阳买房报的控股权转交出来，他们的前期投入做成一部分股份保留。报纸的整体运作他们全部退出，只利用他们在沈阳地产市场的人脉资源（现有股东都为在沈阳进行项目开发的房地产公司的副总及营销总监等）对报纸进行市场开拓提供帮助。这样我们就可以利用很少的资金对现有的沈阳买房报进行改造，撬动沈阳房地产广告市场。哈尔滨房地产平面媒体全年广告投放量在1.5亿左右。哈尔滨到现在为止没有一份专业类地产周刊，而且报业市场竞争及不充分。只有两张都市报在承接哈尔滨的房地产广告。我们已经与黑龙江报业集团签订初步合作意向，承包经营其集团下面一张运营困难的周报（和我们在长春承包经营吉林出版集团就业时报的置业周刊相同）。哈尔滨房地产市场正处在外地开发商初入当地市场，地产市场刚刚升温的阶段，极具市场成长性。房周刊发展战略近期战略房周刊以专业类房地产周刊和大量的免费房源信息为市场切入点；以权威性、专业性、指导性、实用性为导向；以置业投资为主导内容，面向当地读者群，培育地域性市场。形成影响力强，投入少，效益高的办报模式。迅速在沈阳、哈尔滨复制，在东北房地产市场形成品牌化的广告投放优势。中期战略房周刊在东北市场形成了品牌化广告投放优势，稳定了市场份额，培养出成熟的人员团队后，选择向北京、天津、上海这类一线城市复制。同时在二线重点城市输出报业模式和人员，利用外部资金复制报纸，形成全国性的地产广告投放品牌优势。长期战略1.利用报纸房周刊积累的市场、资金、各类信息，自办或参股相关网站（如搜房、焦点、新浪地产等）；参与并投资地产和理财的电视栏目。围绕房周刊房地产主线，形成跨媒体联动，使广告投放者传播效果最优化，我们自身广告收益最大化。同时，也使我们抗风险能力最大化。2.利用专业媒体作为信息整合平台，在房地产市场产业链条上找到合适的切入点，对我们影响的读者群和我们收集掌握的信息资源进行精耕细作，使得我们利润最大化。如：利用我们对报纸所在地的地产市场熟悉性，成为本地土地和外埠地产公司、缺乏资金的优质项目和投资商之间的桥梁。自身人员的升级发展需要，成立单独核算的全案代理公司，让其从报道层面进入参与层面。风险及风险防范：1、政治风险指政治导向、领导站队之类的风险，或民族、宗教、军事之类的新闻报道风险。风险规避房周刊为一张财经类专业报纸，不涉及或少涉及政治范畴，凡关系到民族、宗教、军事类的报道，一律回避。政治风险自然降低。2、市场风险市场有好坏，行业有景气和不景气的时候。尤其是房地产行业，市场要素单一，抗市场波动的反震性能相对较差。风险规避行业市场的景气与专业媒体的经营收入有直接关系。以房地产市场为例，当市场火旺进行，各家公司资金状况良好，都想乘机拿地，扩大投入，所以需要大力宣传品牌，这时广告的投入比例会增加。当市场衰退时，各企业要迅速回笼资金，加快销售速度，更需要加大广告投入。所以无论市场景气与否，只要调整好经营方向，通过合理的成本控制，把房周刊打造成一个低成本，高利润的报业模式，我们都会在不同的市场周期中保证自身的合理利润。3、财务风险经营过程中出现投资资金乱用、渗漏现象，或出现经营者利用广告公司洗钱现象。风险规避A、由投资方派出财务总监，监管资金的合理流向。B、广告价格与折价统一，特殊折价情况由公司董事会统一研究决定。C、实行记者部、广告部独立，记者不参与广告经营，避免记者或广告员利用软文套钱。D、明确软文不收费的原则，并作为广告经营优惠方式，由广告业务员向客户告知。E、取消广告公司代理制，避免经营人员利用广告公司洗钱。F、实行回款抵押金制度，降低广告不回款的风险。房周刊经营策略1、办报方略 ：第一，加强专业性和服务性免费房源 这是房周刊敲开当地房地产广告市场的利器。我们通过设置免费房源电话，使得当地读者能够通过我们免费刊登租房、售房的房源信息。我们在长春积累了一整套的房源热线管理制度和操作手法，最大限度地降低职业房虫和房产中介的信息刊登量，使得百姓自有房源刊登量占到80%。给所在城市购买二手房和租房的人群提供了一个直接对接房源的平台。房周刊将在每个所在城市房源形成规模后，对房源进行精细加工。利用与“中房指数”的合作，做好“二手房指数”分析，使某一具体区域内二手房的价格走向和投资趋向，通过图表示意，一目了然。在所在城市拥有二手房及出租房屋价格指向标的功能。购房地图 房周刊的购房地图是我们营销开放商，服务读者的又一个利器。我们通过“搜房手”地图，使读者能够立体直观的了解所在城市的楼盘分布，价格区间，楼盘周边公交线路、生活设施配套情况、售楼电话等信息。对于开放商，全年5万，50期的随刊地图宣传是任何开发商所无法抗拒的。购房指导 是购房者初涉楼市的必读，可按流程图的形式，从选址、选房、看户型到签约到交款，每一细节都做出详细解说，附在地图页的背面，使之发挥更充分的购房效能。户型诊断：房周刊准备请专家，针对市场上具体楼盘的户型做出优劣分析，并给出具体改动见议，这样，对市场的参与程度和控制能力都会得到加强。专家验房：购房者在收验房屋时，很需要得到专家出具的验房报告，地产开发公司也很欢迎这类的报告，可以在交房之前，查验出具体问题，直接交由建筑公司和供货商负责处理，减少了后期物业管理中会出现的一系列问题.房周刊准备在做好为购房者服务的同时，与各楼盘合作，在各楼盘交房时，组织业主集体验房。既扩大了报纸在购房者中的影响,又对开发商起到制约作用。第二、加强权威性与政府部门深度合作建设厅、房地局、土地局、开发办、规划局等政府部门一直是各媒体争夺的报道高地。但只是报道，少有合作。房周刊将以合作的形式，与政府部门展开各种策划活动，如我们和长春房地局还有全国房地产商会组织的联合国绿色人居奖申报活动，在长春取得了很好的影响。一是从新闻报道上占得制高点，另外，政府对购房者来说，意味着权威性，对开发商来说，则意味着权利和制约。加强对楼盘的调查监督“楼盘调查”一直是购房者和开发商关注的焦点话题.对楼盘客观公正地进行解析调查，既能起到对购房者服务和指导的作用，又能对开发商起到社会监督的作用。第三，加强市场的指导性投资分析：对房地产板块，按产品结构可为：小户型、普通住宅、高端住宅、写字楼和商业地产等类别。分门别类进行单体解析，出具可投资研究报告。使购房者的购房投资活动得到缜密的理性指导。第四，加强新闻性和市场前瞻性在各楼盘设立记者站，及时提供新闻线索，报道楼盘信息，发布楼市动态。对楼市高端分析和前瞻性栏目，以新闻策划的形式，予以重点报道。3、发行推广方略：发行渠道为报亭、报摊、高档宾馆酒店及售楼处。发行量暂定为一万份，以零售为主。不实行订阅。发行方式与各报亭零售点签约，实行销售奖励制在各报亭以有偿的方式贴挂房周刊的宣传画以广告互换的方式，通过其它媒体合作，宣传本报以广告换实物，如饮品等，实行买报赠礼品的策略售楼处实行批量赠送，向购房者免费发放。同时向售楼工作人员赠送饮品等礼物。4、销售周期每周四出版，周四为广告的黄金时段。5、定价策略报纸定价策略：推广初期定价一元。将在市场成熟后涨为二元。财务计划哈尔滨房周刊2010年3月2011年3月费用预算2011年4月可进入良性自我发展阶段，无须再注入资金。印刷费用金额（元）内文：4开/32版每份：0.68印数：10000份6800.00封面：4开/装订每份：0.3印数：10000份3000.00海报：大对开每份：3.00印数：500份/每期1500.00全年50期11300.0050=565000.00总计：全年金额（元）565000.00发行费用金额（元）给发行公司每份：0.2发行数量：7000份/期1400.00赠阅发行费用：每份：0.5赠阅数量：3000份/期1500.00全年50期290050=145000.00总计：全年金额（元）145000.00报亭海报费用金额（元）报亭张贴海报：一年200.00报亭数量：（个）200.00500=100000.00注1总计：全年金额（元）100000.00人员工资金额（元）记者部：8人/2500.00/人2000.008=16000.00记者部主任/1名3000.00编辑部：3人/2500.00/人/2500.003=7500.00美编/2名6000.00运营部：10人/500.00/人500.0010=5000.00运营部主任/1 人2000.00发行主管/1人2000.00财务部会计/1人2500.00财务部出纳/1人1500.00总编6000+副总编500011000.00办公室：1人1500.00每月合计58000.00总计：全年金额（元）58000.0012=696000.00696000.00运营公关费用金额（元）注2总计300000.00共计费用1806000.00场地与设施设施电脑20台。发排机一台，照相机1部，保险柜一个，15个机位的平台，办公桌19个，办公椅34个。（15万）场地300平米的写字间。（10万）刊号管理费刊号管理费初步与黑龙江报业集团达成的协议为每年30万。投入费用总计为：260万人民币注1：跟报亭签定发行合同（在指定位置张贴房周刊海报及在报亭显要位置摆放房周刊），此合同为排他性合同，禁止同类报纸再在报亭张贴同类海报。全年200元，分四个季度付给报亭。这个海报是带封面广告的，作为客户投放封面广告的一种增值服务。注2：创刊酒会和平时客户关系维护及答理沟通个相关政府部门的费用。资金投入步聚：第一期资金：（设备公办室租费半年人员工资半年发行费+刊号管理费+创刊酒会等政府营