某地块规划及建议.doc

项目设计任务书一、 项目分析1、基地条件及概况： 本项目位于xx路与xx交叉处，东临，南临，西临，北临，整体近似方形，地面平整，无须拆迁。 基地东边有规划中的xxx； 南边为xx，隔xx对着商业中心； 西边为规划中的xx、xxxxx .xxx等； 北边为在建项目“xxx”及部分未建规划地块。2、项目基本经济技术指标： 总用地面积： 建设用地面积： 道路用地： 用地性质： 综合用地 总建筑面积：万平方米 用地概况： 见红线图，结合地形勘测图 容积率： 二、1、区域来源：以xx本地居民为主，周边市、县为辅，并有部分其它外来客源；2、职业构成： 政府公务员； 其它效益较好的企事业单位员工； 本市及周边市县的私营业主； 在附近工作的个体户、从业人员； 其他较高收入阶层，有投资意向、眼光者。3、年龄区间：25岁55岁；4、购房关注的主要因素：价格、档次、户型、配套、物管、环境、交通、安全、舒适度等。三、 市场定位1、 目标市场：中高收入阶层2、 产品定位：智能化品质商业住宅配套设施、户型结构4、价格定位：（视成本可做调整） 住宅：元/（均价） 商铺：元/（一、二层均价）四、 项目定位1. 项目定位高品质的中小户型景观住宅2. 定位原则 切入xx新区的市场空白点； 提供购房者独一无二的利益； 达到和超过竞争楼盘所提供的利益更高的价值 产品的高端性智能化、景观、建筑外观、物业服务等3. 定位依据 基地条件 规划指标 区域市场分析 目标客群分析 竞争的压力 本区域市场空白点五、规划要求1、规划设计依据1）、本设计任务书及其其它文件2）、国家与地方有关规范、法规及xx城市规划标准与准则2、规划经济指标要求： 容积率： 密度：（未详） 绿化率： 限高：米 建筑退红线要求：见红线图 总建筑面积：万平方米机动车停车标准： 出入口要求：人车分流，通往住宅主入口经过商业部分； 会所要求：健身房、阅览室、小型商务空间、棋牌活动室、儿童活动中心等设置。3、总规建议：以住宅产品为主，保证住宅的品质与价值；商业规划以不影响住宅品质为原则，且商业经营的业态也不能影响到住宅的档次。1）、总规设计：整体布局呈围合状，中间部分作为中庭景观、及会所。人车分流，小区内除了环绕车道，其余道路不许走车。 2）、园林景观： 设计思想：应突破常规的设计，以设计来突出本项目的优势，同时也弥补项目的不足，园林设计要有一定的景观轴线； 设计思路：水景、绿化并重，夜景工程为辅。结合总体规划，依势造景，在建筑群中间形成中心景观广场，广场中间设一会所以水为纽带，把四个相对独立的主题园林组团连接为一体，各个组团主题清晰，并做部分的交融。各组团内除了栽植地域性、季节性花草树木外，还应设有精致小品，远动、休闲配套等；由于在项目东侧规划有xx，因此，建议在地块东侧密植多排较为高大的树种，以做有效间隔，减少对小区影响；夜景设计力争做到既有景又有光，包括屋顶、街灯、指示牌等。3）、建筑风格（外立面）：整体为现代简约风格，有气势，充满质感；外立面线条清晰，色彩明朗，体现标志性： 中间楼体部分：借助阳台、通风采光井等做为着力点，使整体线条感清晰而不杂乱，4）、车流道与停车场：单行车道，一进一出，人车分流，小区内除了各入户门口的环绕车道，其余道路不许走。地下停车场设在中庭底下，为机动车专用，自行车、电动车停车场设在东边裙楼挑空部分。5）、人行道：人行道应铺设具有质感的地板砖，路边设观赏性较强的植物及精致、典雅的园林小品，如盆景、路灯、休闲椅等，人行道应依水系、地势而变化。4. 户型结构1）、商业部分：沿xx、xx设置两层商铺，一、二层相连，室内设供暖系统，并且，应考虑做餐饮所需的排油烟等配套。2）、住宅部分：由于都是点式结构，多留有通风采光井以保证各户尽可能的明厨明卫。力争绝大部分户型朝阳，并保证户户有景观面。 户型设计建议：本项目以中小户型为主，以部分中大户型为辅,总的设计10种左右的户型供消费者选择，这样，基本满足大部分的消费需求。所有户型的客厅都采用大面积玻璃，两房以上的户型，主卧可考虑设弧型落地飘窗以作为阳光室.户型及面积配比建议：总建约万，总户数约0户，考虑入户、契税等因素，具体户型、面积、比例如下：商业部分：（1）一房一厅： 5017.6二房一厅：68 86 35.3三房一厅：105125 24三房二厅：130150 8挑高户型部分：一房一厅： 50 5.0二房一厅：68 86 10.1（2）、策划书的户型配比定向部分待定 （总面积占30%）5. 商业业态： 本项目商业为辅，应保证与住宅部分的格调相吻合，并以不影响居住品质为前提； 周边居住小区入住居民日益增多以服务型业态为主。 业态内容建议：一层：干洗店、书店、中型超市、音像店、美容美发店、精品服装店或饰品店、礼品店、面包房等；二层：美体、格调较高的餐厅或咖啡馆等。6. 配套设施1）、阳光会所：中庭景观会所，钢结构、落地玻璃、透光玻璃穹屋顶设计，时尚、简约风格，视野广。会所内容：儿童戏水池、室内游泳池（与室外游泳池相连）、迷你酒吧，咖啡图书室，阳光健身房、小型商务中心、围棋室、棋牌室、台球室、乒乓球室、社区服务中心等。2、智能化设施： 三重门禁系统： 门禁感应卡与私人密码识别、户式可视对讲； 管理自动化系统：水、电、煤气设备远程管理，实行一卡通、停车场管理系统等； 安全自动化系统：出入口闭路电视监控、红外线周界报警、紧急求救报警系统等。4）、电梯大堂：入户大堂设计装修大方、明亮、气派，与整体建筑风格保持一致；应配有高性能电梯； 5）、公共走道：现代感，墙面有所修饰