2010年天目湖国际茶文化城建设项目可行性报告

天目湖国际茶文化城建设项目 JECC2010-KY-0807A 目 录 第一章 总 论 .1 第一节 项目概况 .7 一、项目基本情况 .7 二、工程建设内容 .8 三、项目由来 .8 第二节 建设单位概况 .9 第三节 可行性研究工作概况 .10 一、 报告编制过程 .10 二、可行性研究主要内容 .10 三、可行性研究编制依据 .11 第四节 研究结论与建议 .11 一、研究结论 .11 二、技术经济指标 .13 三、建议 .17 第二章 建设需求分析 .18 第一节 茶文化概述 .18 一、茶文化的定义 .18 二、 茶文化的精神内涵 .18 三、茶文化旅游 .19 第二节 茶文化旅游发展的现状 .19 一、以茶资源及相关文化为依托 开展的绿色生态观光游倍受游客青睐 .20 二、依托茶的药用价值及保健功能开发的生态保健游日益升温 .20 三、以茶艺表演为代表的茶文化活动不断涌现 .20 四、以欣赏、参与特色茶俗为主题的茶俗风情游发展迅速 .21 五、茶文化研讨会、茶文化旅游节等活动 推动了国际茶文化的交流，为茶文化旅游发展创造了新的契机 .21 第三节 项目区域市场分析 .21 一、优势分析 .21 二、劣势分析 .23 天目湖国际茶文化城建设项目 JECC2010-KY-0807A 第四节 项目前景分析 .24 第五节 项目定位 .25 一、项目主要特征 .25 二、市场定位 .26 三、经营策略 .26 第三章 项目总体方案 .28 第一节 建设目标及原则 .28 一、建设目标 .28 二、建设原则 .28 第二节 规划设计方案 .28 一、总体定位 .29 二、总体布局 .29 三、道路系统 .37 四、绿化景观 .38 五、竖向规划 .39 六、环境容量 .39 七、主要规划指标 .39 第三节 项目建设内容及标准 .41 一、建设内容 .41 二、建设标准 .42 第四节 经营方案 .43 一、经营范围 .43 二、经营方式 .43 第五节 景区游览方案 .44 一、旅游线路组织 .44 二、典型游览场所及活动 .45 第四章 建设条件 .48 第一节 社会经济发展条件 .48 一、常州 .48 二、溧阳市及天目湖镇 .49 第二节 自然地理条件 .50 一、气象条件 .50 天目湖国际茶文化城建设项目 JECC2010-KY-0807A 二、水文条件 .50 三、地质地貌 .51 四、生态环境 .53 第三 节 基础设施条件 .53 一、交通 .53 二、给排水 .54 三、供电 .54 四、电信 .54 五、燃气 .55 第五章 工程建设方案 .56 第一节 建筑工程 .56 一、建筑方案 .56 二、结构方案 .59 第二节 道路、桥梁及广场工程 .61 一、道路工程 .61 二、桥梁工程 .62 三、广场工程 .62 第三节 绿化工程 .65 一、绿地 .65 二、水域整治工程 .66 第四节 公用工程 .67 一、给水工程 .67 二、污水工程 .68 三、雨水工程 .69 四、供电工程 .70 五、弱电工程 .71 六、燃气工程 .72 七、暖通工程 .73 八、消防工程 .74 九、环卫设施 .77 十、亮化工程 .78 第五节 主要设备方案 .80 一、设备选用原则 .80 天目湖国际茶文化城建设项目 JECC2010-KY-0807A 二、建筑设备 .80 三、专用设备 .80 第六章 环境保护、节能与安全卫生 .84 第一节 环境保护 .84 一、适用标准 .84 二、环境功能区划及环境质量现状 .84 三、建设期环境影响及治理措施 .85 四、 运营期环境影响及治理措施 .88 五、环境影响分析结论及建议 .89 第二节 节能及劳动安全 .90 一、节能措施 .90 二、劳动安全 .91 第七章 项目组织与管理 .92 第一节 项目组织 .92 一、组织机构 .92 二、劳动定员 .93 第二节 项目管理 .94 一、建设期管理 .94 二、运营期管理制度 .96 第八章 项目实施进度及招标 .98 第一节 总体建设进度计划 .98 一、进度安排原则 .98 二、总体进度安排 .98 第二节 分项工程实施计划 .99 一、建筑工程 .99 二、广场、停车场工程 .100 三、道路、桥梁及码头工程 .100 四、管线附属工程 .101 五、绿化、亮化工程 .102 六、专用设备工程 .103 第三节 项目招标 .103 一、编制依据 .103 天目湖国际茶文化城建设项目 JECC2010-KY-0807A 二、项目概况 .104 三、招标基本情况 .104 第九章 投资估算 .106 第一节 概 述 .106 一、投资估算的依据 .106 二、投资估算范围 .106 第二节 建筑工程 .107 第三节 广场工程 .107 一、 1#地块广场工程 .107 二、小广场及停车场工程 .108 第四节 道路、桥梁及码头工程 .108 一、道路工程 .108 二、桥梁工程 .109 三、码头工程 .109 第五节 管线敷设工程 .109 一、给排水管线工程 .109 二、污水管线工程 .110 三、雨水管线工程 .110 四、电力电缆管沟工程 .110 五、电信管沟工程 .111 六、燃气管线工程 .111 第六节 其他工程 .111 一、绿化工程 .111 二、亮化工程 .112 三、环卫设施 .113 第七节 专用设备购置安装工程 .113 第八节 其他费用 .114 一、土地费用 .114 二、工程部 分其他费用 .114 三、预备费用 .115 四、建设期利息 .115 五、固定资产投资总额 .115 六、流动资金估算编制说明 .116 天目湖国际茶文化城建设项目 JECC2010-KY-0807A 第九节 资金筹措及使用计划 .116 一、固定资产投资资金筹措 .116 二、分年度投资计划 .116 第十章 财务预测与评价 .118 第一节 财务预测 .118 一、营业收入及税金及附加估算 .118 二、项目年成本费用估算 .121 第二节 财务分析 .123 一、盈利能力分析 .123 二、财务现金流分析 .123 三、清偿能力分析 .124 第三节 不确定性分析 .124 一、盈亏平衡分 析 .124 二、敏感性分析 .126 第四节 财务综合评价 .130 一、一期财务综合评价 .130 二、二期财务综合评价 .131 三、项目财务综合评价 .132 第十一章 社会效益分析 .134 一、有利于提高天目湖景区旅游档次 .134 二、有利于弘扬祖国茶文化 .134 三、利用茶文化旅游振兴茶产业，带动经济发展 .134 四、有利于打响溧阳茶叶品牌 .134 五、有利 于美化景区环境，提升景区形象 .135 第十二章 项目风险分析与对策 .136 第一节 风险因素 .136 一、市场风险 .136 二、经营风险 .136 三、管理风险 .137 四、工程建设风险 .137 五、资金筹措风险 .137 六、其它风险 .137 天目湖国际茶文化城建设项目 JECC2010-KY-0807A 第二节 风险对策 .138 一、市场风险对策 .138 二、经营风险对策 .138 三、管理风险对策 .139 四、工程建设风险对策 .139 五、资金筹措风险对策 .139 六、其它风险对策 .140 第一章 总 论 项 目名 称：天目湖国际茶文化城建设项目 建 设主 体： 法定代表 人： 项目联系 人： 联 系电 话： 传 真 ： 联 系地 址： 第一节 项目概况 一、项目基本情况 天目湖旅游度假区经过十多年的合理规划和科学开发，已经完成由水库向旅游景区成功转型，但仍缺乏文化深度和参与性项目。为此，本项目通过苏浙皖民俗风情建筑，以茶文化为核心，提供以观光旅游、休闲互动的多元旅游产品。从而完善天目湖旅游度假区规划的实施，提升文化底蕴，做到可持续发展。 本项目 拟在规划中的天目湖新镇镇区以西大约 800m 建设天目湖国际茶文化城，项目总用地 988.4亩，其中建设用地 299.4亩，总建筑面积 58049m2；景点设施用地 689 亩。项目主要建设内容包括新建景 观建筑、景点设施；配套区域内水、电等公用设施及室外工程；整治区域内水域、陆域环境等； 整个区域分为 8个地块，分 天目湖国际茶文化城建设项目 JECC2010-KY-0807A 2 期实施， 建设期每期 1 年。 一期主要建设 1#地块、 4#地块、 5#地块、 6#地块、 7#地块范围内的全部工程， 2#地块中的两个博物馆，茶文化公园及水面区域的有关景点设施，一期地块范围内的配套服务设施；二期主要建设 3#地块、 8#地块范围内的全部工程， 2#地块中的剧场、商业水街，以及二期地块范围内的配套服务设施。具体分期实施计划详见有关章节。 本项目固定资产投资 29122.9 万元， 其中 一期投资 12609.3 万元，包括自有资金 6609.3 万元，拟申请银行长期贷款 6000万元；二期投资 16513.6 万元，全部由自筹资金解决。 二、工程建设内容 1、本项目工程内容分布在 8 个地块内，建设内容包括主入口广场区、商业街区、茶文化交流中心、茶神殿、垂钓休闲中心及农业馆、金刚宝座塔、园中 园、茶人村住宅区，建设用地面积合计199623m2（合 299.4 亩），总建筑面积 58049m2； 2、建设广场 16641 m2；停车场 14000 m2。 3、建设道 路 34813m，为整个项目区配套服务的水、电、气、通信、环卫等公用设施，绿化景观、道路广场、停车场、码头等室外工程，以及其他配套设施。 4、 项目区范围内的水系贯通、梳理、整治，构造与茶文化城相宜的水环境。 三、项目由来 天目湖旅游度假区位于溧阳境内，是江苏省五大省级旅游度假区之一，国家 AAAA 级景区。近年来，当地旅游业快速发展。 2009年完成旅游 接待 256 万人次，实现旅游收入 1.85 亿元，实现三产增加值 2.68 亿元，分别比上年增长 20.7%、 37.5%、和 27.5%，景区内基础设施得到进一步完善，项目进程进一步加快，旅游产品进一步丰富，天目湖旅游品牌得到进一步提升，并有效带动了服务业的快速发展。 对游客具有吸引力及本身具有可持续发展的潜力，是旅游度假区成功的关键。天目湖景区经过十多年合理规划和科学开发，已完成由水库向旅游景区成功转型，但是也存在着潜在的缺憾，首先，作旅游景区来评价，目前仍然以山水游和餐饮为主，没有特色，缺 天目湖国际茶文化城建设项目 JECC2010-KY-0807A 乏文化深度。其次，景区参与性 项目较少，回头客较少，发展后劲不足。 经分析目前旅游市场情况并结合当地实际，度假区在下一步发展过程中，应充分尊重当地的历史，地理文化等“文脉”，注重生态，自然资源的保护，坚持可持续发展原则；同时应以提供高起点、高标准、高水平的度假产品为目标，以适应旅游市场多样化的需求和满足游客多方需要创造条件。 本项目正是在这种新的旅游形势下，为应对新的市场机遇和挑战而提出来。 首先溧阳拥有茶乡美誉，有着悠久的茶文化历史，已经成功举办了多届“中国溧阳茶叶节”。将溧阳茶文化作为重要的旅游资源，建设溧阳茶文化城极具研究价值和开 发潜力。本项目通过建设天目湖国际茶文化城，充分发掘茶文化特色，形成全国范围内有强烈自身特点的茶文化景区。项目的建成能够提升天目湖景区的文化底蕴，成为景区内中高档的接待与交流中心。 其次，现代社会生活节奏过快，人们渴望在闲时得到心理放松。茶文化旅游以其自然、清幽、淡泊、恬静的休闲方式，正可迎合这一心理需求，可满足人们愉悦身心、体验特色民俗风情、文化探源，进而获取人生感悟的需要。同时通过完善旅游度假设施，为不同游客提供“住、吃、喝、玩、乐、游、健、购”的多方位需求。特别是满足度假旅游者消闲、放松等的度假环境。这 是吸引回头游客及获得旅游收入高效益回报的关键。 第二节 建设单位概况 公司宗旨为充分发挥天目湖山水资源优势，提升溧阳茶文化品位，建成国际一流的茶艺园，为社会提供一流的精神文化乐园。公司经营范围为旅游设施建设、房地产开发、生态农业观光开发、酒店管理、茶艺技术咨询及推广、园林绿化。 公司按照现代企业制度的要求设立了董事会，由三名董事组成，董事任期 3 年。董事长为公司的法定代表人。 公司设总经理一名，由董事会聘用，对董事会直接负责，执行董事会的各项决定，组织领导公司的日常生产、技术和经营管理工 天目湖国际茶文化城建设项目 JECC2010-KY-0807A 作。在董事会授权范围 内，对外代表公司，对内任免下属人员，行使董事会授权的其他职权。公司设副总经理 3人，负责协助总经理的工作。公司目前人员 30 人。 第三节 可行性研究工作概况 一、 报告编制过程 受项目单位委托，江苏省工程咨询中心承担了天目湖国际茶文化城建设项目的可行性研究报告编制工作。江苏省工程咨询中心组织相关人员成立了项目组。按照国家有关可研报告编制规定以及有关方面要求，项目组首先开展了项目基础资料的调查工作，并就有关问题与项目单位进行了广泛的接触。项目单位对本报告的编制提出了许多参考性意见，并提供了相应的基础资料。在对相关 资料进行分析与整理的基础上，结合有关方面意见，编制了本可行性研究报告。 二、可行性研究主要内容 1、 建设需求分析 根据 溧阳市社会经济发展现状及“十一五”规划、 分析当地及周边地区消费需求现状、结构、潜力；对旅游市场、尤其是茶文化旅游发展概况、发展趋势开展 调查，对项目市场定位、服务范围进行一定深度的分析。 2、项目总体方案 结合天目湖旅游度假区建设相关工作计划及要求， 以及天目湖国际茶文化城规划情况，分析本项目总体方案是否符合相关规划。 3、建设条件 对项目建设的环境及条件进行分析，包括自然环境、地质条件等。 4、工程建设方案 结合项目场址现状条件和规划目标，对项目拟建建筑、道路、公用工程、绿化工程等规划方案进行研究论证，并研究制定具体的工程建设方案，计量相应的工程量。 天目湖国际茶文化城建设项目 JECC2010-KY-0807A 5、投资估算与资金筹措 根据工程量及工程造价估算指标，按国家规定的统一口径，对拟建工程内容进行投资估算，提出各单项工程投资，编制项目总投资估算表。并根据项目实施进度计划，编制各期工程投资估算表。根据建设进度及项目单位资本金等情况，提出项目资金筹措方案，编制资金使用计划。 6、财务预测与评价 依据国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（ 第三版），项目单位提供的基础资料，项目实际情况及其它有关规定，测算项目收入，对 贷款偿还能力进行分析。同时根据项目各期建设内容，预测各期收入及成本，对各期财务状况进行评价。 7、风险分析 分析本项目可能出现的风险因素，研究风险对策，为决策者提供项目决策依据。 三、可行性研究编制依据 1、常州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要。 2、天目湖旅游度假区总体规划 2004年。 3、溧阳市天目湖镇总体规划 2008年； 4、 建设项目经济评价方法与参数（第三版） 。 5、国家及地方有关设计规范、标准。 6、项目单位与江苏省工程咨询中心签定的技术咨询委托合同。 第四节 研究结论与建议 一、研究结论 1、市场需求分析 茶文化旅游是旅游业的新兴项目，通过以茶和茶文化为主题，而开展的形式多样、内容丰富的系列旅游活动，以满足人们愉悦身心、体验特色民俗风情、文化探源需要。目前，茶文化旅游日益火爆，逐步成为旅游中的精品。溧阳有着悠久的茶文化历史，将溧阳茶文化作为重要的旅游资源，素有 “ 丝府茶乡 ” 之美称。项目的建 天目湖国际茶文化城建设项目 JECC2010-KY-0807A 设具有开发潜力。同时，项目位于长江三角洲的核心地带，经济较发达，人均国民收入和可支配收入位居全国前列，居民的旅 游意识强，而且天目湖与周边经济发达城市的距离较近，度假休闲旅游前景看好，旅游客源市场充足，具有较好的市场前景。 2、规划符合性 本项目 拟建天目湖国际茶文化城位于天目湖度假区规划区域内，天目湖国际茶文化城相关规划已经通过评审。项目一期工程的建设属于近期溧阳市及天目湖度假区规划建设重点，项目建设符合相关规划。 3、建设条件 溧阳市具有良好的区位优势，经济增长快、 2009 年全市实现地区生产总值 178.2 亿元，完成全社会固定资产投资 88.3 亿元，实现财政总收入 21.2 亿元，其中地方一般预算收入 9.1 亿元，分别比上年 增长 20.3%、 31.3%、 29.0%和 31.1%。项目区域经济条件较好。 天目湖旅游度假区位于江苏省溧阳市境内，度假区开发建设于1992 年 4 月， 1994 年 7 月被江苏省人民政府批准为省级旅游度假区，目前已被评为国家 AAAA级景区，从 2001年以来，全市旅游接待人数和营业收入年均增速分别达到 23.19%、 34.78%。本项目的建设是当地旅游市场提升文化底蕴的重要一步，各部门将给予项目大力支持和配合，可确保项目顺利实施；项目建设主体溧阳金盛旅游开发实业有限公司规章制度健全，管理运作规范。项目具有良好的实施基础和 建设条件。 4、工程方案 本项目工程方案包括建筑、道路、公用工程、绿化工程等专项内容，分别进行了工程方案的设计，工程量见表 1-1。 5、固定资产投资及资金筹措 本项目建设期 2年，固定资产投资总额为 29122.9 万元，其中：工程费用 19734.3 万元，工程建设其他费用 6570.3 万元，预备费2630.5 万元，建设期借款利息 187.9 万元。 项目分为 2期建设，每期 1年，一期工程固定资产投资 12609.3 万元，其中自 筹资金 6609.3 万元，拟申请银行长期贷款 6000万元； 天目湖国际茶文化城建设项目 JECC2010-KY-0807A 二期工程固定资产投资 16513.6 万元，全部由自筹资金解决。 6、贷款偿还 本项目由溧阳金盛旅游开发实业有限公司负责投资建设。根据与银行达成的项目贷款意向，贷款的宽限期为 1年，从计算期第 2年起还款，项目还款 期 为 4.8 年，项目具有较强的贷款偿还能力。 7、经济效益 项目的全部投资财务内部收益率为 12.4 %（税后），其中一期全部投资财务内部收益率为 13.9 %（税后），二期全部投资财务内部收益率为 10.5 %（税后）。均大于基准投资投资收益率 8%。 二、技术经济指标 1、一期主要技术经济指标 一期主要技术经济指标见表 1-1。 表 1-1 一期主要技术经济指标汇总 序号 指标名称 单位 数值 备注 一 主要技术指标 1 总用地面积 m2 480727 合 721.1亩 2 总建筑面积 m2 14662 2.1 主入口区商业街及附属建筑 m2 7824 1#地块 2.2 茶文化博物馆 m2 1013 2#地块 2.3 茶具 博物馆 m2 747 2#地块 2.4 茶神殿 m2 542 4#地块 2.5 垂钓休闲中心及农业馆 m2 1200 5#地块 2.6 金刚宝座塔 m2 2100 6#地块 2.7 园中园 m2 1236 7#地块 3 室外工程 3.1 广场及停车场 m2 28641 3.2 道路 m 8600 3.3 桥梁 座 6 3.4 码头 座 2 3.5 绿化工程 m2 89400 3.6 土方工程 m3 337990.9 3.7 驳岸 m 1620 3.8 管线 m 11417 3.9 设备 套 518 3.10 亮化工程 套（ m） 6615 天目湖国际茶文化城建设项目 JECC2010-KY-0807A 序号 指标名称 单位 数值 备注 3.11 环卫设施 座（个） 259 4 建设期 年 1 二 主要技术指标 1 项目总资金 万元 12809.3 1.1 固定资产投资总额 万元 12609.3 1.2 流动资金 万元 200.0 2 资金来源 万元 12809.3 2.1 自有资金 万元 6809.3 2.2 银行借款 万元 6000.0 3 营业收入 万元 5292.7 正常年 4 总成本费用 万元 2468.0 正常年 5 经营成本 万元 2666.2 正常年 6 利润总额 万元 2524.8 正常年 7 所得税 万元 833.2 正常年 8 税后利润 万元 1691.6 正常年 9 未分配利润 万元 1437.9 正常年 10 投资利润率 % 19.7 正常年 11 营业利润率 % 47.7 正常年 12 全部投资所得税后 12.1 内部收益率 % 13.9 12.2 财务净现值 万元 4359.2 12.3 投资回收期 年 7.2 13 借款偿还期 年 4.8 含宽限期 1年 14 BEP 28.0% 正常年 2、二期主要技术经济指标 二期主要技术经济指标见表 1-2。 表 1-2 二期主要经济指标汇总 序号 指标名称 单位 数值 备注 一 主要技术指标 1 总用地面积 m2 178250 合 267.4亩 2 总建筑面积 m2 43387 2.1 剧场 m2 1200 2#地块 2.2 商业水街 m2 7250 2#地块 2.3 茶文化交流中心 m2 6500 3#地块 2.4 茶人村住宅区 m2 28437 8#地块 3 室外工程 3.1 广场及停车场 m2 2000 3.2 道路 m 3553 天目湖国际茶文化城建设项目 JECC2010-KY-0807A 序号 指标名称 单位 数值 备注 3.3 桥梁 座 5 3.4 码头 座 1 3.5 绿化工程 m2 287600 3.6 土方工程 m3 139136.6 3.7 管线 m 13341 3.8 设备 套 617 3.9 亮化工程 套（ m） 376 4 建设期 年 1 二 主要技术指标 1 项目总资金 万元 16613.6 1.1 固定资产投资总额 万元 16513.6 1.2 流动资金 万元 100.0 2 资金来源 万元 16613.6 全部自筹 3 营业收入 万元 3489.7 计算期内平均 4 总成本费用 万元 2186.2 计算期内平均 5 经营成本 万元 704.6 计算期内平均 6 利润总额 万元 901.6 计算期内平均 7 所得税 万元 297.5 计算期内平均 8 税后利润 万元 604.1 计算期内平均 9 未分配利润 万元 513.5 计算期内平均 10 投资利润率 % 5.4 计算期内平均 11 营业利润率 % 25.8 计算期内平均 12 全部投资所得税后 12.1 内部收益率 % 10.5 12.2 财务净现值 万元 935.3 12.3 投资回收期 年 4.3 13 BEP 67.7% 正常年 3、主要技术经济指标 本项目主要技术经济指标见表 1-3。 表 1-3 主要技术经济指标汇总 序号 指标名称 单位 数值 备注 一 主要技术指标 1 总用地面积 m2 658977 合 988.5亩 2 总建筑面积 m2 58049 2.1 主入口区商 业街及附属建筑 m2 7824 1#地块 2.2 茶文化博物馆 m2 1013 2#地块 2.3 茶具博物馆 m2 747 2#地块 2.4 剧场 m2 1200 2#地块 天目湖国际茶文化城建设项目 JECC2010-KY-0807A 序号 指标名称 单位 数值 备注 2.5 商业水街 m2 7250 2#地块 2.6 茶文化交流中心 m2 6500 3#地块 2.7 茶神殿 m2 542 4#地块 2.8 垂钓休闲中心及农业馆 m2 1200 5#地块 2.9 金刚宝座塔 m2 2100 6#地块 2.10 园中园 m2 1236 7#地块 2.11 茶人村住宅区 m2 28437 8#地块 3 室外工程 3.1 广场及停车场 m2 30641 3.2 道路 m 12153 3.3 桥梁 座 11 3.4 码头 座 3 3.5 绿化工程 m2 377000 3.6 土方工程 m3 477127.5 3.7 驳岸 m 1620 3.8 管线 m 24758 3.9 设备 套 1135 3.10 亮化工程 套（ m） 6991 3.11 环卫设施 座（个） 259 4 建设期 年 2 二 主要技术指标 1 项目总资金 万元 29422.9 1.1 固定资产投资总额 万元 29122.9 1.2 流动资金 万元 300.0 2 资金来源 万元 29422.9 2.1 自有资金 万元 23422.9 2.2 银行借款 万元 6000.0 3 营业收入 万元 6397.4 正常年 4 总成本费用 万元 3267.7 正常年 5 经营成本 万元 2666.2 正常年 6 利润总额 万元 2838.6 正常年 7 所得税 万元 936.8 正常年 8 税后利润 万元 1901.9 正常年 9 未分配利润 万元 1616.6 正常年 10 投资利润率 % 9.6 正常年 11 营业利润率 % 44.4 正常年 12 全部投资所得税后 12.1 内部收益率 % 12.4 12.2 财务净现值 万元 4990.9 12.3 投资回收期 年 6.5 天目