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2005年02月23日房地产经纪相关知识2一、单选共40题，每题1分，总计40分1、房地产的均衡价格是指（ ）相等时的价格。A建筑价格与卖出价格B房地产的市场需求量与市场供给量C成品价格与消费者购买价格D房地产的市场需求量大于市场供给量的10%时的价格2、富有弹性是（ ）的情况。A弹性数值小于1B弹性数值等于1C弹性数值大于1D弹性数值无穷大3、需求缺乏价格弹性时，需求曲线表现为（ ）。A一条斜率较大的曲线B一条斜率较小的曲线C一条直角双曲线D一条与横轴平行的直线4、供给富有价格弹性的情况，供给曲线（ ）。A与纵轴相交B与横轴相交C与原点相交D与横轴或纵轴平行5、年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，如果按半年6%的利率计算，则本利和为（ ）。A1120元B1123.6元C1125.51元D1126.83元6、将2000元钱存入银行2年，银行2年期存款单利年利率为5%，则到期时本利和是（ ）。A2100元B2200元C2300元D2400元7、将2000元钱存入银行2年，银行2年期存款单利年利率为5%，则到期时总利息是（ ）。A100元B200元C300元D400元8、年利率为12%，如果一年按12%的利率计息一次，则实际利率为（ ）。A12%B1%C12.55%D12.36%9、下列不属于资金时间价值换算中的假设条件的是（ ）。A资金时间价值换算中采用的时复利B利率的时间单位与计息周期一致，为年C年金可以是每年支付一次、每季支付一次、每月支付一次或每周支付一次，每次支付的金额也未必相等D年金A是在每年年末发生的10、下列说法中对现金流量图叙述错误的是（ ）。A用一水平线表示时间，将该水平线划分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位，即计息周期B计息周期可以是年、半年、季、月等，通常为月C前一个计息周期的终点同时也是后一个计息周期的起点D用垂直线的长短表示现金流量的绝对值大小，即现金流量越大，垂直线越长11、财务净现值用（ ）表示。ANPVBVPNCIRRDRRI12、说明项目的获利能力未达到所要求的收益率，因而是不可以接受的，应被淘汰的前提是（ ）。AIRRicBIRRicCIRRicDIRRic13、房地产的（ ）一般不能反映房地产价格水平的高低。A总价格B单位价格C楼面地价D出让价格14、某宗土地总价为3亿元人民币，允许的容积率为5，允许的总建筑面积为80000平方米，则楼面地价为（ ）元/。A16000B6000C3750D75015、下列选项中往往低于房地产的实际价值的为（ ）。A抵押价值B典价C保险价值D课税价值16、运用成本法估价步骤排列正确的一项是（ ）搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；估算折旧；求取积算价格；估算重新购建价格。ABCD17、既无收益又很少发生交易的房地产的估价特别适用（ ）估价方法。A成本法B收益法C比较法D其他法18、收益法是以（ ）为基础的。A替代原理B均衡原理C预期原理D适合原理19、城市的（ ）是确定城市性质的依据。A人口规模B行政级别C用地规模D主要职能20、城市主要职能是确定（ ）的依据。A城市人口B城市用地C城市性质D城市发展21、乡村城市化推动了小城镇的发展，表现为（ ）。A城市人口数量占人口总数的比重增加很快B大量农村剩余劳动力转入中小城镇从事非农生产活动C大城市人口数量比中小城市多D大城市数量比中小城市多22、山墙是（）。A外纵墙B内纵墙C外横墙D内横墙23、适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况的供水方式是（ ）。A直接供水方式B设置水箱的供水方式C设置水泵、水箱的供水方式D分区、分压供水方式24、地貌一般用（）表示。A图式符号B注记C图式符号加注记D等高线25、房产分户图的比例尺一般为（ ）。A1:100B1:200C1:500D1:30026、未封闭的阳台按（）计算建筑面积。A水平投影的全部B水平投影的2倍C水平投影的一半D水平投影的3/427、长期利率是指融资时间在（）以上的利率。A5年B3年C2年D1年28、按贷款期限的长短,房地产贷款可分为短期贷款、中期贷款和长期贷款，下列说法正确的是（ ）。A短期贷款是指贷款期限一年以内的贷款B中期贷款是指贷款期限在一年以上、三年以下（含三年）的贷款C长期贷款是指贷款期限在三年以上（不含三年）的贷款D长期贷款是指贷款期限在五年以上（不含五年）的贷款29、住房抵押贷款最长可为（ ）年。A20B25C30D4030、贷款期限在（）的，通常采取到期一次还本付息方式。A1年（含1年）以内的B2年（含2年）以内的C3年（含3年）以内的D4年（含4年）以内的31、圆形图能够直观地反映（）。A一个变量随时间而变动的特征、规律及趋势B部分与总体以及部分与部分之间的关系C某区域不同的数量D变量的速率变化32、对数据进行审核，主要是检查数据的完整性和（）。A精确性B随机性C特定性D准确性33、加权算术平均数的公式为（）。ABCD34、（）是基本时间序列。A绝对数的时间序列B相对数的时间序列C平均数时间序列D反差数时间序列35、人工环境与自然环境的区别，主要在于人工环境对自然物质的（）做了较大的改变，使其失去了原有的面貌。A内容B形态C属性D状态36、一氧化碳在城市大气污染中含量最多，约占大气污染物的（）。A1/2B3/4C1/3D2/337、振幅和频率杂乱、断结或统计上无规律的声振动，称（）。A噪声B音乐C交响曲D乐曲38、需要主要有3个特点：对象性、紧张性、（）。A驱动性B实际性C想象性D共性39、需要层次理论把人的需要按先后顺序和高低层次分为 （ ）。1生理需要；2安全需要；3爱与归属需要；4尊重需要；5自我实现需要。A12345B54321C43215D5423140、人际交往的方式按其交往的形态，可分为（），微观交往。A直接交往B宏观交往C双向交往D角色交往二、多选共30题，每题2分，总计60分41、竞争关系反映为（ ）。A买卖双方之间的竞争B卖方内部成员之间的竞争C一个部门销售员之间的竞争D买方内部成员的竞争E政府宏观调控和市场经济之间的竞争42、根据风险偏好，可将投资者分为（ ）。A投机型投资者B保守型投资者C创新型投资者D流动型投资者E普通投资者43、任何一项理性的投资，在事前都会经过（ ）阶段。A投资机会产生B投资机会寻找C投资机会评价D投资机会选择E投资机会实施44、把握现金流量图应把握（ ）。A时间段的总长度：时间段从何时开始至何时结束B时间段的指向：时间的推移是自右向左，即右边为过去，左边为未来C时间段的划分：根据实际需要，按年、半年、季、月等，对时间段进行划分D现金流量在时间段上发生的具体时点。现金流量在该时点上发生的具体数额E现金流量图上的垂直箭头，向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量45、政府抑制房地产价格的措施主要有（ ）。A低价格政策B高价格政策C制定最高限价D政府在房地产价格高涨时抛出一定量的房地产E征收房地产交易税或增值税46、建筑物折旧包括（ ）方面的内容。A物质折旧B功能折旧C外部性折旧D精神折旧E其它折旧47、物质实体状况影响修正的内容主要包括（ ）。A土地使用年限B土地平整程度C公共设施完备程度D基础设置完备程度E地势48、下列关于成本法的说法正确的是（ ）。A开发成本高一定意味着房地产价格就高B开发成本低房地产价格不一定低C在运用成本法估价时应注意“逼进”D估价中应采用实际成本而不是客观成本E当市场供大于求时，价值应向下调整，当求大于供时，价值应向上调整49、按城市平面几何形状，可将城市分为（ ）。A块状城市B棋盘形城市C放射形城市D星状城市E带状城市50、城市功能区有（ ）。ACBD、商业区B居住区、工业区C风景区、绿化区D开发区、卫星城E仓储区、文教区、综合区51、下列用地中属于公共设施用地的有（ ）。A文物古迹用地B商业金融业用地C文化娱乐用地D居住用地中的公共服务设施用地E教育科研设计用地52、根据城市人口增长的绝对数量，城市人口增长有（ ）。A人口净增长B人口零增长C人口负增长D自然增长E机械增长53、城市由众多建筑物组成，它们对工程地质条件的共同要求是（ ）。A建筑地基具有足够的承载力B地质构造稳定C有利于抗震D不受地质病害的影响E有充足水源54、市域、县域城镇体系规划的主要内容有（）。A在调查研究的基础上分析城镇的发展条件、发展优势与制约因素，制定城镇发展战略和发展目标B预测规划期的人口数量、城镇建设用地数量和城市化水平，提出城市化的途径与动力控制C组织城镇的职能分工，确定城镇的规模等级结构和空间布局，对中心城市和重点城市的发展提出原则性的意见D协调区域基础设施-交通、水源、能源等方面的规划布局E引导各级城镇持续发展，协调区域基础设施的建设55、城市总体规划的内容有（）。A编制市域、县域城镇体系规划B确定城市性质和发展方向；提出规划期内的城市人口和用地规模，划定城市规划区范围C确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区及市中心、区中心的位置D编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实施部署E确定对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排56、住宅类型有（）等。A独院式B并联式C梯间式D品字式E外廊式57、以组成建筑结构的主要建筑材料来分，一般可将建筑结构分为钢结构、钢筋混凝土结构（）。A塑料结构B薄膜充气结构C砌体结构D木结构E简易结构58、门一般由（）等组成。A门框B门扇C门上窗D五金E转轴59、在住宅中，为满足日常使用，设置电梯应符合的要求是（）。A7层及7层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面超过15m以上的住宅，必须设电梯B12层及12层以上的住宅，设置电梯不应少于两台，其中配置一台可容纳担架的电梯C高层住宅电梯宜每层设站，当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层D塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置E单元式高层住宅每单元只设一部电梯时，应避免采用联系廊联通60、建筑材料的物理性质中属于与温度有关的性质有（ ）。A抗冻性B密度C导热性D热容量E密实度61、一套完整的施工图,根据其专业内容或作用不同,一般分为（ ）。A图纸目录B设计总说明C建筑施工图D结构、设备施工图E勘查报告62、建筑安装工程费的组成是（）。A直接工程费B间接工程费C计划利润D税金E人工机械费63、金融的基本职能是为经济运行（）。A筹集资金B分配资金C融通资金D结算服务E中介服务64、信用的特征有（ ）。A暂时性B偿还性C收益性D风险性E流动性65、按信用主体划分可分为（）。A商业信用B银行信用C长期信用D证券信用E消费信用66、抵押贷款的日常维护服务主要指（）。A收取还款额并转交给贷款人B向贷款人发出还款通知C在贷款逾期时提醒借款人D记录贷款协议书E管理和缴纳房地产税费67、按资金来源，个人住房贷款可分为（）。A商业性贷款B公积金贷款C组合贷款D首次住房贷款E再交易性贷款68、常用的统计图主要有条形图、圆形图、线形图（）。A折线图B象形图C直方图D因果图E对数图69、统计指标的作用是（）。A起指示器作用B反映一般数量关系的作用C提供数字表明的事实D提供可靠有行的方案E是管理和科学研究的基本根据之一70、人际交往有（）特点。A交流信息B相互认知C相互作用D主动性E社会性答案：第1题试题答案：B知识点：第一章 房地产市场和投资知识 考点16：房地产的均衡价格； 房地产的均衡价格是指房地产的需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。 当市场价格偏离均衡价格时，市场上会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。一般来说，在市场机制作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。一般来说，供给不变，当需求增加时，将引起均衡数量增加，均衡价格上升。 均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或某些因素的影响而脱离了均衡价格，就必然会形成短缺或过剩，导致买方之间或卖方之间的竞争，产生价格上升或下降的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。第2题试题答案：C知识点：第一章 房地产市场和投资知识 考点20：弹性数值的类型； 弹性较大的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是敏感的，弹性较小的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是较不敏感的。 在经济学里，将弹性数值分为5种类型： 1弹性数值大于1的情况，称为富有弹性。 2弹性数值小于1的情况，称为缺乏弹性。 3弹性数值等于1的情况，称为单一弹性。 4弹性数值为无穷大的情况，称为完全弹性。 5弹性数值等于零的情况，称为完全无弹性。 需求富有价格弹性的需求曲线为一条斜率较小的曲线；需求缺乏价格弹性的需求曲线为一条斜率较大的曲线；需求单一价格弹性的需求曲线为一条直角双曲线；需求完全富有价格弹性，价格的任何微小变化都会导致需求量的极大变化，需求曲线是一条与横轴平等的直线；需求完全无价格弹性，不管价格如何变化，需求量都将保持不变，需求曲线是一条与纵轴平行的直线。 一种房地产需求的价格取决于该种房地产有多少替代品。 供给富有价格弹性的供给曲线与纵轴相交；供给缺乏价格弹性的供给曲线与横轴相交；供给单一价格弹性的供给曲线与原点相交；供给完全富有价格弹性的价格的任何微小变化都会导致供给量的极大变化，供给曲线是一条与横轴平等的直线；供给完全无价格弹性的价格的任何变化都不会导致供给量的变化，供给量为一常量，供给曲线是一条与纵轴平等的直线。 就开发周期长短不同的房地产来看，在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给弹性就相应地比较小。第3题试题答案：A知识点：第一章 房地产市场和投资知识 考点20：弹性数值的类型； 弹性较大的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是敏感的，弹性较小的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是较不敏感的。 在经济学里，将弹性数值分为5种类型： 1弹性数值大于1的情况，称为富有弹性。 2弹性数值小于1的情况，称为缺乏弹性。 3弹性数值等于1的情况，称为单一弹性。 4弹性数值为无穷大的情况，称为完全弹性。 5弹性数值等于零的情况，称为完全无弹性。 需求富有价格弹性的需求曲线为一条斜率较小的曲线；需求缺乏价格弹性的需求曲线为一条斜率较大的曲线；需求单一价格弹性的需求曲线为一条直角双曲线；需求完全富有价格弹性，价格的任何微小变化都会导致需求量的极大变化，需求曲线是一条与横轴平等的直线；需求完全无价格弹性，不管价格如何变化，需求量都将保持不变，需求曲线是一条与纵轴平行的直线。 一种房地产需求的价格取决于该种房地产有多少替代品。 供给富有价格弹性的供给曲线与纵轴相交；供给缺乏价格弹性的供给曲线与横轴相交；供给单一价格弹性的供给曲线与原点相交；供给完全富有价格弹性的价格的任何微小变化都会导致供给量的极大变化，供给曲线是一条与横轴平等的直线；供给完全无价格弹性的价格的任何变化都不会导致供给量的变化，供给量为一常量，供给曲线是一条与纵轴平等的直线。 就开发周期长短不同的房地产来看，在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给弹性就相应地比较小。第4题试题答案：A知识点：第一章 房地产市场和投资知识 考点20：弹性数值的类型； 弹性较大的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是敏感的，弹性较小的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是较不敏感的。 在经济学里，将弹性数值分为5种类型： 1弹性数值大于1的情况，称为富有弹性。 2弹性数值小于1的情况，称为缺乏弹性。 3弹性数值等于1的情况，称为单一弹性。 4弹性数值为无穷大的情况，称为完全弹性。 5弹性数值等于零的情况，称为完全无弹性。 需求富有价格弹性的需求曲线为一条斜率较小的曲线；需求缺乏价格弹性的需求曲线为一条斜率较大的曲线；需求单一价格弹性的需求曲线为一条直角双曲线；需求完全富有价格弹性，价格的任何微小变化都会导致需求量的极大变化，需求曲线是一条与横轴平等的直线；需求完全无价格弹性，不管价格如何变化，需求量都将保持不变，需求曲线是一条与纵轴平行的直线。 一种房地产需求的价格取决于该种房地产有多少替代品。 供给富有价格弹性的供给曲线与纵轴相交；供给缺乏价格弹性的供给曲线与横轴相交；供给单一价格弹性的供给曲线与原点相交；供给完全富有价格弹性的价格的任何微小变化都会导致供给量的极大变化，供给曲线是一条与横轴平等的直线；供给完全无价格弹性的价格的任何变化都不会导致供给量的变化，供给量为一常量，供给曲线是一条与纵轴平等的直线。 就开发周期长短不同的房地产来看，在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给弹性就相应地比较小。第5题试题答案：B知识点：第一章 房地产市场和投资知识 考点23：单利； 单利是指每期均按本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算计息。在单利计息的情况下，每期的利息是个常数。 如果用P表示本金，i表示利率，n表示计息的周期数，I 表示总利息，F 表示计算期末的本利和，则：IPinFP(1in) 式中 I-利息； P-本金； i-利率； n-计算期； F-第n期期末的本利和。第6题试题答案：B知识点：第一章 房地产市场和投资知识 考点26：名义利率； 以一年为计息基础，名义利率等于每一计息期的利率与每年的计息期数的乘积。它是采用单利的计算方法，把各种不同计息期的利率换算为一年为计息期的利率。名义利率是指在一个度量期内结转多次利息的利率。名义利率下的本利和计算公式为：FP（1r/m）nm 式中 F-第 n 期期末的本利和； P-本金； r-名义年利率； m-计息m次； n-计算期。第7题试题答案：B知识点：第一章 房地产市场和投资知识 考点27：名义利率与实际利率的换算； 名义利率与实际利率的关系，可以通过下列公式换算：i=(1r/m)m1 式中 i-实际利率； r-名义利率； m-计息m次。第8题试题答案：A知识点：第一章 房地产市场和投资知识 考点27：名义利率与实际利率的换算； 名义利率与实际利率的关系，可以通过下列公式换算：i=(1r/m)m1 式中 i-实际利率； r-名义利率； m-计息m次。第9题试题答案：C知识点：第一章 房地产市场和投资知识 考点29：资金时间价值换算中的假设条件； 1资金时间价值换算中采用的是复利。 2利率的时间单位与计息周期一致，为年。 3本年的年末为下一后的年初。 4现值P是在当前年度开始时发生的。 5将来值F是在当前以后的第n年年末发生的。 6年金A是在每年年末发生的。 7第一个等差额G和增长率s是在第二年年末发生的。第10题试题答案：B知识点：第一章 房地产市场和投资知识 考点39：现金流量图； 为直观地反映现金流量与时间的关系，便于分析和计算，通常将现金流入、现金流出及其量值的大小、发生的时点用图形描绘出来，该图即是现金流量图。 现金流量图的习惯表示方法是： 1用一水平线表示时间，将该水平线划分为长短相同的间隔，每一间隔代表一个时间单位，即计息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常为年； 2划分了时间间隔后的水平线，表示一个从0开始到 n 结束的时间序列，在该线的左端，以0表示时间序列的起点，同时它也是第一个计息周期的起始点，依次向右延伸，从1到n 分别代表各计息周期的终点。前一个计息周期的终点同时也是后一个计息周期的起点。 3用带箭头的垂直线段代表现金流量，箭头向上表示现金流入，箭头向下表示现金流出，以垂直线的长短来表示现金流量的绝对值大小，即现金流量越大，垂直线越长。 综上所述，把握现金流量图应把握下列几点： 1时间段的总长度：时间段从何时开始至何时结束。 2时间段的指向：时间的推移是自右向左，即右边为过去，左边为未来。 3时间段的划分：根据实际需要，按年、半年、季、月等，对时间段进行划分。 4现金流量在时间段上发生的具体时点。 5现金流量在该时点上发生的具体数额。 6现金流量图上的垂直箭头，向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。第11题试题答案：A知识点：第一章 房地产市场和投资知识 考点40：财务净现值及如何判断项目可行； 净现值（NPV）又称财务净现值，是指按投资者可接受的最低收益率，将项目各期的净现金流量折算到项目起始点时的现值之和。净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。其计算公式为： 式中 NPV-项目在起始点时的净现值； CI -现金流入量； CO-现金流出量；(CICO)t -项目在第t期（通常为年）的净现金流量； t0 -项目开始进行的时间点； n-计算期，即项目的开发或经营周期； ic-投资者可接受的最低收益率。 计算出了净现值NPV后，判断项目是否可行如下： 当NPV0，则说明项目的获利能力超过了所要求的收益率，可以接受。 当NPV0，则说明项目的获利能力未达到所要求的收益率，不可以接受。 当NPV0，则说明项目的获利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。第12题试题答案：B知识点：第一章 房地产市场和投资知识 考点41：内部收益率； 内部收益率（IRR） 称财务内部收益率，是指使项目各期的净现金流量的现值之和等于零时的折现率。其计算公式为： 求出内部收益率（IRR）后，将其与基准收益率ic相比较，判断项目是否可行如下： 当IRRic，则说明项目的获利能力等于或超过了所要求的收益率，因而是可以接受的。 当IRRic，则说明项目的获利能力未达到所要求的收益率，因而是不可以接受的。 当IRRic，则说明项目的获利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。 内部收益率与净现值法的主要区别： 1净现值是一个数额，内部收益率是一个比率。 2净现值法需要预先确定一个折现率，内部收益率法则不需要预先确定一个折现率。 内部收益率法存在的问题： 内部收益率的一些问题可能使得该方法得出的决策信号与其他现金流量折现方法的结果相矛盾。这些问题出自下列两个方面的原因：一是该方法本身所固有的再投资假设；二是多重根的问题。 投资回收期法的缺陷是忽略了所有在投资回收期之后出现的现金流量第13题试题答案：A知识点：第二章 房地产价格和估价知识 考点48：总价格、单位价格和楼面地价； 总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。 单位价格简称单价，是指一个计量单位的价格，对于土地来说，是指单位土地面积的土地价格；对于建筑物来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对于房地来说，是指单位面积的房地价格。 楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价与土地总价的关系是： 楼面地价土地总价/总建筑面积 楼面地价土地总价/容积率 认识楼面地价的作用十分重要。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格的高低。第14题试题答案：C知识点：第二章 房地产价格和估价知识 考点48：总价格、单位价格和楼面地价； 总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能反映房地产价格水平的高低。 单位价格简称单价，是指一个计量单位的价格，对于土地来说，是指单位土地面积的土地价格；对于建筑物来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对于房地来说，是指单位面积的房地价格。 楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价与土地总价的关系是： 楼面地价土地总价/总建筑面积 楼面地价土地总价/容积率 认识楼面地价的作用十分重要。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格的高低。第15题试题答案：B知识点：第二章 房地产价格和估价知识 考点6：买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值、征用价值的含义； 买卖价格是以买卖方式支付或收取的货币额、商品或其他有价物，简称买卖价。 租赁价格常称租金，在土地场合称为地租，在房地混合场合称为房租。中国大陆目前的房租有市场租金（或称协议租金，是由市场供求状况决定的租金）、商品租金（是以房地价值为基础确定的租金，共构成内容包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素）、成本租金（是按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税五项因素构成）、准成本租金和福利租金。 抵押价值是抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。 典价是在设定典权时，由典权人支付给出典人的金额。典价往往低于房地产的实际价值。 保险价值是将房地产投保时，为确定其保险金额提供参考依据而评估的价值。 课税价值是为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。 征用价值是政府强制征用房地产时给予的补偿金额。第16题试题答案：D知识点：第二章 房地产价格和估价知识 考点22：成本法估价的操作步骤； 运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行： 1搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料； 2估算重新购建价格； 3估算折旧； 4求取积算价格。第17题试题答案：A知识点：第二章 房地产价格和估价知识 考点21：成本法适用的对象和条件； 成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。 价格等于“成本加平均利润”，是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争，二是该种商品本身可以大量重复生产。 开发成本高并不一定意味着房地产价格就高，开发成本低也不一定说明房地产价格就不该高。当求大于供时，房地产价格可能大大高于其开发成本；当供大于求时，房地产价格可能低于其开发成本。第18题试题答案：C知识点：第二章 房地产价格和估价知识 考点27：收益法的概念； 收益法是预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算的估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法是以预期原理为基础的。第19题试题答案：D知识点：第三章 城市和城市规划知识 考点2：城市的类型； 根据城市的规模、职能、行政级别、地理位置、地形条件、平面几何形状、内部结构等，可将城市划分为不同的类型： 1按城市规模分类 城市规模是指城市的大小，包括人口规模和用地规模和经济规模。通常用人口规模表示城市规模。城市人口不包括远郊区县的非农业人口。 按城市人口规模，将城市分为大城市、中等城市和小城市。其中：大城市（人口 50万以上）；中等城市（人口 20万以上，50万以下）；小城市（人口 20万以下）。 2按城市职能分类 城市的职能是指城市在国家或一定地域内的经济、社会发展中所发挥的作用和承担的分工。 （1）具有综合职能的城市 a全国政治、经济、文化中心 b地区或省域政治、经济、文化中心 c地区政治、经济、文化中心 d县域政治、经济、文化中心 （2）以职能为主的城市 a采掘工业城市 b重工业城市 c轻工业城市 d商业贸易城市 e风景旅游城市 f铁路交通枢纽城市 g港口城市 3按城市行政级别分类 可分为4类：直辖市、地级市、县级市、建制镇。 4其他分类。如按城市地理位置，可将城市分为南方城市和北方城市，沿海城市和内陆城市，边境城市和内地城市。按城市的地形条件，可将城市分为平原城市、山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城市。按城市的平面几何形状，可将城市分为块状城市、带状城市、星状城市。按城市的内部结构，可将城市分为单中心城市、多中心城市；或者根据其中的道路形态，分为棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市，等等。第20题试题答案：C知识点：第三章 城市和城市规划知识 考点2：城市的类型； 根据城市的规模、职能、行政级别、地理位置、地形条件、平面几何形状、内部结构等，可将城市划分为不同的类型： 1按城市规模分类 城市规模是指城市的大小，包括人口规模和用地规模和经济规模。通常用人口规模表示城市规模。城市人口不包括远郊区县的非农业人口。 按城市人口规模，将城市分为大城市、中等城市和小城市。其中：大城市（人口 50万以上）；中等城市（人口 20万以上，50万以下）；小城市（人口 20万以下）。 2按城市职能分类 城市的职能是指城市在国家或一定地域内的经济、社会发展中所发挥的作用和承担的分工。 （1）具有综合职能的城市 a全国政治、经济、文化中心 b地区或省域政治、经济、文化中心 c地区政治、经济、文化中心 d县域政治、经济、文化中心 （2）以职能为主的城市 a采掘工业城市 b重工业城市 c轻工业城市 d商业贸易城市 e风景旅游城市 f铁路交通枢纽城市 g港口城市 3按城市行政级别分类 可分为4类：直辖市、地级市、县级市、建制镇。 4其他分类。如按城市地理位置，可将城市分为南方城市和北方城市，沿海城市和内陆城市，边境城市和内地城市。按城市的地形条件，可将城市分为平原城市、山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城市。按城市的平面几何形状，可将城市分为块状城市、带状城市、星状城市。按城市的内部结构，可将城市分为单中心城市、多中心城市；或者根据其中的道路形态，分为棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市，等等。第21题试题答案：B知识点：第三章 城市和城市规划知识 考点8：城市化的类型； 1向心型城市化与离心型城市化 从20世纪20年代以来，西方发达国家的城市（主要是大城市）发生了多次从城市中心向郊外发展的浪潮。第一次浪潮是人口外迁。第二次浪潮是工业外迁。第三次浪潮是零售业外迁。近年来办公室也在一些主要城市的郊外得到了强有力的发展，形成了城市郊区化的第四次浪潮。 城市进化理论认为，从工业化社会到后工业化社会，城市发展具有相似的进化过程，可以分为如下4个阶段： (1)“绝对集中”时期：在工业化初期。 (2)“相对集中”时期：随着工业化进入成熟期。 (3)“相对分散”时期：人类社会进入了后工业化的初期。 (4)“绝对分散”时期：后工业化社会进入成熟期。 向心型城市化阶段。这一阶段的主要特点是： (1)城市化速度明显加快，表现为城市人口数量占人口总数的比重增加很快。 (2)乡村城市化推动了小城镇的发展，表现为大量农村剩余劳动力转入中小城镇从事非农生产活动。 (3)城市集聚规模迅速扩大，表现为大城市的数量虽然没有中小城市多。 2外延型城市化与飞地型城市化 在城市发展过程中，如果城市的离心扩散一直保持与建成区接壤，连续渐次地向外推进，这种扩散方式被称为外延型城市化。按照城市离心扩散方式的不同，城市化可分为外延型城市化和飞地型城市化。 飞地型城市化形成大城市郊区的卫星城镇。第22题试题答案：C知识点：第四章 建筑知识 考点10：墙体的类型； 墙体按在建筑物中所处的位置，分为外墙和内墙。 墙体按在建筑物中的方向，分为纵墙和横墙。其中的外横墙通常称为山墙。 墙体按受力情况，分为承重墙和非承重墙。属于非承重墙的有自承重墙、隔墙、剪力墙、幕墙。 墙体按使用的材料，分为砖墙、石块墙、小型砌块墙、钢筋混凝土墙。 墙体按构造方式，分为实体墙、空心墙和复合墙。第23题试题答案：C知识点：第四章 建筑知识 考点17：建筑设备的主要类型和功能； 建筑设备是建筑物的重要组成部分，包括给水、排水、采暖、通风、空调、电气、电梯、通讯及楼宇智能化等设施设备。 1建筑给水系统及设备 (1)给水系统的种类。应满足对水量、水质、水压和水温的要求；分为生活、生产、消防三种给水系统。 (2)常用的给水供水方式。 a直接供水方式。适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况。 b水箱供水方式。适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需在屋顶设置水箱的情况。 c水泵、水箱的供水方式。当城市配水网的压力不够，可采用水泵提高供水压力，水泵与水箱连锁自动控制水泵停开的供水方式； d分区分压供水方式。在高层建筑中，分上下两个供水区，下区由城市配水网供水，上区由水泵加压后与水箱联合供水。 (3)给水管道的布置 给水管道的材料常用焊接钢管、镀锌钢管或无缝钢管。 (4)消防给水系统 消火栓系统：是最基本的消防给水系统，在多层或高层建筑物中已广泛使用。 自动喷淋系统：该系统由洒水喷头、供水管网、贮水箱、控制信号阀及烟感、温感等各式探测报警器等部分组成。 2建筑排水系统及设备 排水系统可分为生活污水、生产废水、雨水三大类。 排水系统通常由卫生器具、排水管道等组成。 常和的抽升设备有污水泵、潜水泵、喷射泵、手摇泵及气压输水器等。 3建筑采暖系统及设备 (1)常用的采暖方式 集中采暖、局部采暖、区域供热。 (2)采暖系统的类型 热水采暖系统：一般由锅炉、输热管道、散热器、循环水泵、膨胀水箱等组成。常用的低温热水采暖系统中的供水温度为95，回水温度为70。 蒸汽采暖系统：适用于间歇性的采暖建筑（如影剧院、俱乐部）。 高层建筑热水采暖系统。 4建筑通风和空调系统及设备 (1)通风系统及分类 通风是为了满足人体卫生或生产车间工艺要求，将室内空气排除并送入一定质量的新鲜空气。通风系统按动力分类为：自然通风和机械通风；按作用范围分类为：全面通风和局部通风；按特征分类为：进气式通风和排气式通风。 (2)空调系统及分类 使室内的空气温度、相对湿度、气流速度、洁净度等参数保持在一定的范围内的技术，称为空气调节。 空调系统一般由空气处理设备、空气输送管道、空气分配装置的各种风口和散流器、调节阀门、防火阀等附件组成。 按空气处理的设备情况分类为：集中式系统、分布式系统、半集中式系统；按负担室内负荷所用的介质分类为：全空气系统、全水系统、空气-水系统、冷剂系统；按集中式空调系统处理的空气来源分类为：封闭式系统、直流式系统、混合式系统。 5建筑电气设备 包括室内低压配电；建筑防雷（避雷针、引下线、接地装置三个基本部分组成）。 配电箱是接受和分配电能的装置。配电箱按用途，可分为照明和动力配电箱；按安装形式，可分为明装、暗装和落地柜式。 避雷针的功能不在于避雷，而是在于接受雷电流。 6燃气供应系统及设备 7电梯 (1)电梯的类型 电梯按使用性质可分为：客梯、货梯、消防电梯。电梯按行使速度，可分为高速电梯、中速电梯、低速电梯。消防电梯的常用速度大于2.5m/s，客梯速度随层数增加而提高。中速电梯的速度为1.52.5m/s。低速电梯的速度在1.5m/s之内。 (2)电梯的设置 电梯的设置首先考虑安全可靠，方便用户，其次才是经济。电梯一般由轿厢、平衡锤和起重设备组成。一般一部电梯的服务人数在400人以上，服务面积为450500m2。 住宅中的电梯应符合以下规定： 7层及7层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面高度超过16m以上，必须设置电梯。 12层及12层以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中配置一台可容纳担架的电梯。 高层住宅电梯宜每层设站，当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层。塔式和通廊式高层住宅电梯宜成组集中布置。单元式高层住宅每单元只设一部电梯时，应采用联系廊联通。 8设备层与管道井 (1)设备层。是指将建筑物某层的全部或大部分作为安装空调、给排水、电梯机房等设备的楼层。 (2)管道井。是指在高层建