首都机场地产集团2009年02月19日北京旺座中心项目可行性研究报告

旺座中心项目可行性研究报告 2009年02月19日 首都机场地产集团有限公司 目录 第一章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租金定位第四章公寓市场分析及定位第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结 第一章项目概况 第一章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租金定位第四章公寓市场分析及定位第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结 第一章项目概况 一 项目概况旺座商务中心 原 天亚花园 由北京天亚物业开发有限公司 简称 天亚物业 开发 占地面积9951 2平米 建筑面积10余万平米 地下4层 地上30层 项目主体为包豪斯式建筑风格 是一座具有现代风范的双翼式联体塔楼建筑 二 位置旺座中心位于朝阳区关东店南街2号 地处CBD中央商务区中心地带 东临东三环路 西侧为关东店南街 南靠嘉里中心 周边有国贸 京广 嘉里中心等众多顶级写字楼 第一章项目概况 三 项目基础数据项目占地面积9951 2平米 总建筑面积99590 29平米 另有人防8104 10平米 位于地下四层 地上31层 建筑总高度为97 8米 各楼层数据如下 第一章项目概况 四 公寓交接情况 第一章项目概况 五 商业基本情况 注 1 物业费按照3美元 2 5美元 汇率8 28所获得 2 谭府官家菜每五年改变一次租金收取方式 所以有三种 第一章项目概况 五 商业基本情况 第二章商业市场分析 一 区域商业市场概况二 个案分析三 旺座中心商业产品定位四 旺座中心商业定位方案分析 第一章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租金定位第四章公寓市场分析及定位第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结 一 区域商业市场概况 一 CBD商业功能布局 CBD西北商业区 万通 新城国际 尚都 世贸天阶等 CBD商业带 国贸 嘉里中心 京广及北京国际中心 CBD华贸商圈 华贸 万达 金地及蓝堡 CBD商业核心带 国贸 银泰 建外SOHO及LG大厦等 项目所在 一 区域商业市场概况 分析 1 本项目属于CBD商业带与西北商业区的交汇地段 具备商旅购物人群 高端公寓居民及其他居住人群的多重消费群体特征 2 本项目周边商业区域可满足人群全方位的购物 休闲及娱乐需求 不存在明显的业态需求的空白点 因此 商业的定位须从消费群体的需求深度进行挖掘 二 项目周边主要商业概况 一 区域商业市场概况 本项目属于公寓底商类商业物业 为此 从物业位置和类型两方面出发 选取以上物业 对其商业业态构成 租金等进行针对性研究 以期寻找项目的准确定位方向 一 区域商业市场概况 一 区域商业市场概况 一 区域商业市场概况 三 CBD区域商业特点 分析 业态构成 现有商业以零售类商业及商务配套为主 未来商业将更多体现出商品零售和餐饮 休闲 娱乐类商业并存的综合性商业业态特性 商业档次 商业物业供给档次以中档偏高以上为主 商业走势 随着大量商业物业的落成 区域的商业氛围将获得明显的整合 提升 区域的竞争优势和吸引力明显增强 一 区域商业市场概况 四 小结 1 区域位置 本项目非CBD传统商业区域 项目整体档次较国贸 华贸等一线品牌聚集地较低 区域商业主要是配套型商业 档次以中高端为主 2 经营业态 CBD区域整体业态业种的复合程度较高 没有明显的商业业态的市场空白 因此 细分业态介入将是项目的出路所在 例如 嘉里商场提供的订制服务很好的契合了这种市场需求 最国际化的高级订制店DAVE SCustomTailoring Davetrailer洋服 3 商业群体 区域囊括了写字楼 酒店及高级公寓 商旅等各类业态 区别于国贸区域的写字楼酒店为主 华茂的家庭消费型为主的人群特征 为商业从业态方面进行细分 提供纵深的商业服务提供了良好的条件 4 区域目前已经形成一定的时尚消费的氛围 但区别于世贸天阶 尚都等传统高档消费 第二章区域商业市场分析 一 区域商业市场概况二 个案分析三 旺座中心商业产品定位四 旺座中心商业定位方案分析 第一章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租金定位第四章公寓市场分析及定位第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结 二 个案分析 万达广场 1 2 财富中心 3 世贸天阶 4 嘉里商场 二 个案分析 二 个案分析 小结1 地段 时尚类购物和配套性商业功能的交汇地段 受到CBD整体商业功能的影响 2 消费人群 主要是写字楼和高端公寓的人群进行的区域消费 同时兼顾其它 3 项目物业形态 大都是大型综合性购物的复合型物业形态 4 周边物业定位 主要以商务和生活配套服务行业态为主 其次为商业街类和综合购物 对本项目的启示 项目不具备做综合零售商业市场的物业条件 须细分业态 以配套性和专业类商业为主 这是项目定位的出路所在 第二章区域商业市场分析 一 区域商业市场概况二 个案分析三 旺座中心商业产品定位四 旺座中心商业定位方案分析 第一章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租金定位第四章公寓市场分析及定位第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结 三 旺座中心商业产品定位 一 旺座中心商业情况介绍 三 旺座中心商业产品定位 配套类商业 休闲 餐饮 娱乐是区域消费永恒的主题 可借助区域已经初步形成的规模效应 细分业种的专属性商业 1 餐饮娱乐类 商务商业人群需求强烈 但周边缺乏成体系的餐饮娱乐场所 2 文化体育类 区域尚无以文化体育为主题的商业物业 而区域消费群体高素质对其有相当的需求 3 生活零售类 区域生活零售物业为主打的物业集中在国贸和华茂的中高端物业 4 家具家私类 周边高端公寓对时尚家居有现实的需求 而区域内尚无此类商业的综合性功能 5 广告 商务及文仪礼品类 区域大量写字楼聚集的企业对广告 商务礼品 文仪办公等需求强大 第二章区域商业市场分析 一 区域商业市场概况二 个案分析三 旺座中心商业产品定位四 旺座中心商业定位方案分析 第一章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租金定位第四章公寓市场分析及定位第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结 四 旺座中心商业定位方案分析 物业需改造 四 旺座中心商业定位方案分析 四 旺座中心商业定位方案分析 建议 1 为尽快完成招商 建议从定位的5个方向同期着手进入 避免招商期拖得过长影响收益 2 因旺座中心商业部分物业条件较差 缺乏必须的基础设施设备 垂直交通体系连通性有限 建议先期用3 4个月左右的时间来深化各个定位方向 尤其是在客户需求方面 在明确客户意向后再具体确定物业整改方案 四 旺座中心商业定位方案分析 二 定位建议 第三章项目商业租金定位 一 商业供应量分析二 北京市商业租金概况三 CBD区域商业租金分析四 本项目商业租金定位 第一章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租金定位第四章公寓市场分析及定位第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结 一 商业供应量分析 一 北京市整体商业供给分析 分析 1 未来将有约160万商业面积进入市场 其中 约有28 的面积位于CBD 约45万平米 见上图 截止到2008年第三季度末 此区域的商业存量约为100万平方米 大量新增供给量使得部分商业的开业时间被推迟 2 在09年仍会有约45万平米的商业进入市场 在经济增速放缓的背景下 大量的供给量将进一步加剧开发商之间的竞争 在中短期内对租金产生压力 注 以2008年8月起计算 一 商业供应量分析 CBD商业功能布局 CBD西北商业区 万通 新城国际 尚都 世贸天阶等 CBD商业带 国贸 嘉里中心 京广及北京国际中心 CBD华贸商圈 华贸 万达 金地及蓝堡 CBD商业核心带 国贸 银泰 建外SOHO及LG大厦等 项目所在 一 商业供应量分析 二 CBD区域商业供给分析 分析 本项目周围已形成约24万平米的现有商业面积 分析 1 从左图可知 租金较高的购物中心类商业物业空置率最低 而综合市场类物业空置率最高 2 从右图可知 租金 物业档次 与空置率存在着一定的负相关关系 再一次印证了本区域消费需求的中高端性 为截至2008年8月数据 一 商业供应量分析 三 CBD商业空置率分析 上 一 商业供应量分析 三 CBD商业空置率分析 下 分析 1 从空置率看 项目所属的西北区域空置项目最多 面积最大 一方面是因为区域商业放量供应 另一方面则说明项目商业定位方向和区域商业需求存在不相符的地方 需要不断地调整 2 从空置项目对整体影响来看 未来商业项目销售和租金的价位水平可能处于一个调整时期 短期内难以得到大幅度的提升 为截至2008年8月数据 第三章项目商业租金定位 一 未来商业供应量分析二 北京市商业租金概况三 CBD区域商业租金分析四 本项目商业租金定位 第一章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租金定位第四章公寓市场分析及定位第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结 二 北京市商业租金概况 分析 1 以购物中心首层租金为代表的商业物业租金水平 同社会消费品零售总额基本呈正相关的态势 2005年之后 随着商业零售物业的发展 租金水平平稳上涨 2 CBD区域的平均租金在北京市处于中等水平 第三章项目商业租金定位 一 未来商业供应量分析二 北京市商业租金概况三 CBD区域商业租金分析四 本项目商业租金定位 第一章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租金定位第四章公寓市场分析及定位第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结 一 项目周边主要商业分布 三 CBD区域商业租金分析 分析 1 作为CBD区域最早销售项目SOHO现代城 在2001年销售的时候 1 2层均价为22000元 时隔3年 2005年建外SOHO销售均价达到30000元 左右 2 目前CBD区域销售价格最高达到60000元 项目周边底商类物业的销售价格也达到50000元 平方米 一般的公寓底商和高楼层商铺销售价格即使便宜的也在25000元 左右 整体的销售均价达到30000元 以上 二 项目周边主要商业售价 三 CBD区域商业租金分析 三 项目区域租金构成 此色块物业为持有性物业 三 CBD区域商业租金分析 三 CBD区域商业租金分析 四 具体业态的租金分析 餐饮类租金情况 配套类租金情况 三 CBD区域商业租金分析 五 商业租金小结 1 2009年 CBD商业物业供应依然充分 而投资市场相对疲软 未来商业的租金水平应将保持相对的稳定 物业的售价和租金难以有较大幅度的提升 2 商业物业售价基本在3 5万元之间 购物中心租金约25 30元 天 平方米 底商及商业街租金约8 15元 天 平方米 第三章项目商业租金定位 一 未来商业供应量分析二 北京市商业租金概况三 CBD区域商业租金分析四 本项目商业租金定位 第一章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租金定位第四章公寓市场分析及定位第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结 1 周边竞争项目 周边现有商业 如嘉里中心商场等 均是运营多年的成熟物业 商业竞争激烈 业态选择余地小 周边现有招商商业 原嘉都秀场3万平米待招商 世纪财富中心 国贸三期8万平米等 较多 招商存在竞争压力 2 项目自身物业现状 1 地段 项目所处位置不临主干道 出入交通不太流畅 没有公共交通体系支持 楼体的占个展示性被嘉里中心和富尔大厦所遮挡 展示性不足 2 项目自身情况 其临街面短 缺乏足够吸引力 地上停车位不足 与公寓共用大堂 影响双方形象 物业自身 层高过矮 缺乏垂直交通体系 楼梯内部结构布局不合理 基础物业设备不足 烟 水 电 承重 立面缺乏足够的广告支撑 商业氛围不够浓厚 3 历史遗留问题 产权不明确 口碑较差 现有租户遗留问题 四 本项目商业租金定位 一 项目租金定位的制约因素 四 本项目商业租金定位 二 项目租金定位参照 注 以上租金包括商业物业管理费但不包括空调加时费 免租期 开业后至少3个月时间 SOHO尚都西塔商业 四 本项目商业租金定位 三 项目商业租金估计 注 整租按建筑面积测算 分租按使用面积测算 四 本项目商业租金定位 四 各方案收益预估及比较 表一 四 本项目商业租金定位 四 各方案收益预估及比较 表二 四 本项目商业租金定位 四 各方案收益预估及比较 表三 以上租金未考虑出租率 以满租计 整租按建筑面积计算租金 分租按建筑面积的60 计算租金 以上业态最高和最低租金按周边物业的业态比较得出 四 本项目商业租金定位 五 小结 1 项目在理想情况下 可以获得约1600 1900万的年租金收益 2 由于项目存在较多的客观限制因素 地段的边缘性地位 物业整体的形象 商业形成的难度等 使得本项目的商业开发存在一定难度 第四章公寓市场分析及定位 一 区域公寓市场概况二 旺座公寓分析三 公寓租赁价格四 公寓租赁模式五 车库收益分析 第一章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租金定位第四章公寓市场分析及定位第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结 一 区域公寓市场概况 区域范围界定 根据双方商讨确定东至西大望路 西至东大桥路 南至建国门外大街 北至朝阳路的道路四至所围合区域为本报告分析范围 主要调查高档公寓 如下图所示 分析 1 区域公寓供应量达到200万平方米以上 现有公寓户数约1 1万套 2 产品形式以纯居住功能公寓为主 户型以2居 3居中等户型为主 一 区域公寓的存量 一 区域公寓市场概况 项目名称 分析 市场现有的0居 1居类小户型产品面积主要以60 90 为主 2居 3居中等户型面积分别以120 160 140 200 为主 而4居 5居类大户型面积介于250 350 之间 二 区域内公寓户型比较 一 区域公寓市场概况 项目名称 注 世界城 辉盛阁为酒店式公寓 其价格高于普通公寓 仅供参考 三 区域内公寓租金比较 分析 市场现有0居 1居类小户型产品月租金范围以0 7 1 2万元 月为主 2居 3居中等户型月租金分别以1 1 6 1 45 2 5万元 月为主 而4居 5居类大户型月租金介于2 5 3 5万元 月之间 一 区域公寓市场概况 分析 租赁方式多采取押1付3 最短租期为1年的方式 包含在租金内的物业管理费整体介于4 6元 月 之间 嘉里中心物业费包括免费使用会所 大多数项目本身包含以会所为主的配套设施 车位费范围以1000 1500元 月为主 整体出租率达到较高水平 多数达到80 以上 四 区域内公寓的经营情况指标 一 区域公寓市场概况 五 区域内公寓小结 一 区域公寓市场概况 1 区域公寓供应量达到200万平方米以上 现有公寓户数约1 1万套 以纯居住2 3居室的公寓为主 2 租金在每月1 5万 2 5万之间 物业费4 8元之间 出租率都较高 第四章公寓市场分析及定位 一 区域公寓市场概况二 旺座公寓分析三 公寓租赁价格四 公寓租赁模式五 车库收益分析 第一章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租金定位第四章公寓市场分析及定位第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结 本案以一居室为主力户型 其整体占据本案较高及最高价位楼层 二 旺座公寓分析 一 户型及分布位置 根据调研结果显示 区域内零居 一居室的小户型产品面积主要以60 90 为主 二居 三居室的中等户型面积分别以120 160 140 200 为主 户型面积偏大 因此制定本案公寓租赁价格时不能全部参照市场中同类物业的户型价格 二 旺座公寓分析 二 户型面积 1 尽量发挥本案公寓自身特点 2 适当放低入市价格 3 低开高走的是我们定价的原则 产品户型面积偏大 格局不利导致与同类户型竞争优势不足 楼盘入市时间较早 房龄相对较长 导致部分产品硬件过旧 立面形象稍逊于新建物业 区域公寓放量较大 日后竞争激烈 缺少高附加值的 软件 服务 物业管理水平有限 项目内部交通体系不完善 居住人群与商务 商业人群不宜分流 内部物业分多种用途 商务与居住人群混合 高端居住环境不宜打造 二 旺座公寓分析 三 项目劣势及应对措施 第四章公寓市场分析及定位 一 区域公寓市场概况二 旺座公寓分析三 公寓租赁价格四 公寓租赁模式五 车库收益分析 第一章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租金定位第四章公寓市场分析及定位第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结 本案公寓定位方向 面积向 大 看 价格向 低 看 以价格优势取胜 同样1平方米的租金可以租到更大的公寓 68套公寓每年可带来约960万至1200万的租金收入 9661209 备注 暂不考虑实际入住率对项目的影响 区域内同比户型所在楼层租金取值不含酒店式公寓及少量高端涉外公寓 三 公寓租赁价格 第四章公寓市场分析及定位 一 区域公寓市场概况二 旺座公寓分析三 公寓租赁价格四 公寓租赁模式五 车库收益分析 第一章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租金定位第四章公寓市场分析及定位第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结 四 公寓租赁模式 公寓租赁模式建议 采取整体委托代理公司全权代理 地产经纪旅行社其它代理行 增设租赁部 专人专职长期负责租赁 方案一 整体委托代理 方案二 由物业公司负责散租 全面托管 让贵司 省时省心 代理公司 抽水 贵司需要支付一定费用作为报酬代理公司营销渠道广泛 物业公司信息渠道相对有限散客为主 费时费心 第四章公寓市场分析及定位 一 区域公寓市场概况二 旺座公寓分析三 公寓租赁价格四 公寓租赁模式五 车库收益分析 第一章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租金定位第四章公寓市场分析及定位第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结 地下车库租金收益估算 按小时计算 5元 小时 8小时 天 365天 600个 876万 本案地下车库面积24300平方米 约600个车位 按每个车位每天出租8小时粗略估算 本项目F 2 F 4为地下车库 总建筑面积为24312 3平米 设计用途为地下车库和部分的人防 365天 五 车库收益分析 第五章项目经营模式 第一章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租金分析第四章公寓市场分析及定位第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结 一 业态规划二 铺位划分 超市 车位 车位 车位 咖啡书店 商务配套 餐饮 餐饮 KTV 足疗 公寓 公寓 公寓 业态规划 三年内经营策略 三年后经营策略 散租 散售 散租 散租或整租给车库经营公司 一 业态规划 一 项目操作策略 三年内经营策略 三年后经营策略 每年散租预计能实现1100万的租金收入 散售价格预计在3万元 平米 预计能实现850万元的租赁收入 每年散租预计能实现1900万的租金收入 二 租金与售价预计 超市 车位 车位 车位 咖啡书店 商务配套 餐饮 餐饮 KTV 足疗 公寓 公寓 公寓 业态规划 一 业态规划 第五章项目经营模式 第一章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租金分析第四章公寓市场分析及定位第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结 一 业态规划二 铺位划分 3395M 超市B1 F1 电梯 品牌列举 华普超市 B1总租赁面积 3395平方米 二 铺位划分 B1 85M 125M 55M 420M B1 F1 160M 70M 70M 超市入口 超市出口 85M 125M 独立铺位 F1 F2铺位 1 2 3 4 5 6 7 8 9 三层专用电梯 F1总租赁面积 1195平方米 二 铺位划分 F1 555M 185M 300M 175M 287M 287M 60M 60M 300M 1 2 3 4 5 6 7 8 F2总租赁面积 1909平方米 独立铺位 F1 F2铺位 二 铺位划分 F2 783M 350M 1553M 足疗 美容美发 KTV 1 2 3 F3总租赁面积 2686平方米 独立铺位 三 铺位划分 F3 第六章财务分析 第一章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租金分析第四章公寓市场分析及定位第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结 第六章财务分析 一 租金与售价预计 第六章财务分析 二 经营收入核算 实际起始年租金收入 三 经营费用核算 第六章财务分析 第六章财务分析 四 经营性现金流核算 租赁物业部分 第六章财务分析 五 静态利润核算 销售公寓 第六章财务分析 六 资金缺口表 假设本项目资本结构为自有资金占35 约2亿元 其余资金全部通过贷款取得 需借款约4亿元 第六章财务分析 七 还本付息表 分析 1 本项目4亿元贷款需要到2017年才能还清 2 项目共需支付利息约1 17亿元 第六章财务分析 八 总现金流量和投资回报 第七章总结 第一章项目概况第二章商业市场分析第三章项目商业租金分析第四章公寓市场分析及定位第五章项目经营模式第六章财务分析第七章总结 第七章总结 总结1 项目具有一定的区位优势 区域消费人群集中 有利于本项目开发 2 初步确定如下经营模式 公寓先散租 再出售 以快速回笼资金 商业采用散租模式 车库整租给经营公司 3 项目自身的客观制约因素是项目开发的一大瓶颈 在周边高档商业聚集的客观条件下 细化市场 选择具有单一目的性的市场作为突破口是项目的最佳选择 4 据估算 项目每年至少带来约3870万元的现金收入 总体现金流量约5 58亿元 利息支出1 17亿元 项目的内部收益率约为7 47 盈利能力一般 同属高端写字楼办公集群 相对而言朝阳门商圈的商业要更为丰满 更为活跃 对比分析可看出 在大众休闲娱乐 中档餐饮 大型生活超市方面 旺座中心区域存在明显不足 朝阳门区域与旺座区域商业比较 附件 商业案例参考资料 北京隆博广场有限公司隶属于庄胜集团 位于CBD商业圈 紧临农展馆 与太平洋百货 燕莎商厦为邻 是集K2量贩式KTV 潇湘苑餐厅 福楼法餐 良子健身 陆虎俱乐部等餐饮 娱乐 健身等大型综合休闲场所 位置优越 交通便利 拥有上百个免费停车位 是朋友聚会 商务接待的首选之地 隆博广场 隆博广场基本介绍 项目定位准确隆博广场定位为高档餐饮中心 主要解决北京市高端商务宴请 大型聚会等消费 项目位于东三环与长虹桥交叉口 地理位置优越 交通便利 南部CBD 与项目周边各大使馆均可便捷到达本项目 并且项目足够的免费停车位 成为本项目一大竞争优势 业态组合合理隆博广场主要以餐饮业态为主 配以部分休闲娱乐 其中K2KTV为隆博广场花巨资打造的大型KTV 其以低价位 高品质一直为北京市青年消费人群所喜爱 餐饮与休闲娱乐相搭配很好解决了消费者一站式休闲消费 为项目吸引客流起到了很好的作用 对本项目参考隆博广场为高端餐饮为主的项目 目前经营状况良好 说明高端商务宴请 大型聚会餐饮存在一定市场需求 本项目与其相比具有地理位置更加优越 物业设施更加完善 周边消费群体更多等优点 因此 本项目定位高档餐饮具有一定可行性 隆博广场小结 法国迪卡侬公司 D cathlon 是一家在全球生产和销售体育用品的法国企业 总部设在法国北部 集团在法国拥有最大的产品开发和设计中心 至今在全球共开设有400余家大型运动品连锁超市 截至2008年11月 在上海 北京 南京 无锡 广州 深圳 青岛 大连 杭州 成都等10个城市已有18家大型迪卡侬运动超市 典型迪卡侬商场的面积一般在2000至10000平方米 商场提供良好的售后服务 同时利用内部或周围的场地为客户和周围的居民提供运动锻炼的机会 北京新华书店连锁集团其前身是1949年5月10日成立的北京市新华书店 经过60年的发展 北京市新华书店已在全市设立了130多个发行网