【商业地产】中国房地产开发程序培训-73PPT

中国房地产开发程序 2008年 6月 中国房地产开发程序 房地产开发的涵义 房地产开发模式 我国房地产开发程序 我国房地产企业主流产品开发流程图 房地产开发的涵义 通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。 品牌 房地产开发 需要整合的资源 劳动力 土地 专业人员 经验 城市基础、 公 用 配套 设施 建筑材料 资金 房地产开发模式 香港模式： 以开发商为中心 客户预售融资、银行按揭融资 由开发商一家完成“买地、建造、卖房、管理” 纵向价值链 开发商不持有物业 美国模式： 市场化资本运作 聘请专业公司完成房地产开发的各个环节 横向价值链 开发商持有并经营物业 房地产开发模式 物业管理 销售 盖房子 取得土地 主要采用香港模式： 依赖房产销售收入和银行提供资金 以销售为主的经营模式 以圈地、圈钱为主的盈利模式 中国的房地产开发程序 Step 2. 前期工作 Step 3. 建设阶段 Step 4. 租售阶段 Step 1. 投资机会选择 与决策分析 中国的房地产开发程序 Step 2. 前期工作 Step 3. 建设阶段 Step 4. 租售阶段 Step 1. 投资机会选择 与决策分析 投资机会选择与决策分析 机会筛选 财务分析 资源评估 投资决策分析 投资机会选择 机会寻找 投资机会选择与决策分析 意向地块的 确 定 进行项目 资源 评 估 可行性方案 研 究 初步可行性 研 究 Step 1. Step 2. Step 3. Step 4. 投资机会选择与决策分析 成熟市场的发展使得投资决策在项目开发中占据了越来越大的比重 ， 第一颗棋摆在哪里 ， 怎么摆 ，成为每个开发商投资时考虑得最多的事情 。 根据城市规划状况及经济发展前景，选择意向发展地块 意向地块的 确 定 投资机会选择与决策分析 在投资前，对项目的内外资源进行评估是一项必不可少的工作。对项目优势资源的利用可以提高项目的竞争力；对项目劣势资源的改造，可以最大限度地规避市场风险，加速项目资金回收。项目的资源评估可以分为经济层面、城市发展层面、城市文化层面和自身价值层面四大部分。其中，经济层面又可以分为宏观经济层面和中观经济层面。 进行项目 资源 评 估 投资机会选择与决策分析 中观经济评估指标 商品房施工面积 商品房竣工面积 商品房销售面积 商品房销售额 商品房空置面积及空置率 房地产市场价格指标 自身价值评估指标 地块地貌 地质条件 地块内及周边的自然景观资源 地块周边的城市配套状况 城市发展评估指标 总体规划要点 城市重点发展方向及其规划 项目区域和地段内的规划详细情况 规划变更因素 宏观经济评估指标 国内生产总值 人均 GDP 消费总额 固定资产投资 银行贷款年末余额 居民储蓄存款余额 人均可支配收入 恩格尔系数 房地产投资额及比例 城市文化评估指标 城市的经济 交通地理优势 城市人文研究 城市综合竞争力 历史文脉的研究 进行项目 资源 评 估 投资机会选择与决策分析 可持续性 前瞻性 整体性 纵深性 风险最小 利 润 最 大 进行项目 资源 评 估 投资机会选择与决策分析 分析投资机会研究的结论，初步判断项目投资是否可行，并决定下一步具体研究工作。 初步可行性 研 究 投资机会选择与决策分析 对拟投资的项目进行全面的技术经济研究，并针对具体地块及市场现状建议开发投资模型，对建设投资、成本费用、现金流量等进行精确控制。 可行性方案 研 究 投资决策流程 确定意向地块 成立项目研究小组 投资、策划人员 设计人员 财务人员 进行项目资源评估 经济层面评估 城市发展层面评估 城市文化层面评估 自身价值层面评估 初步可行性研究 制定研究计划 静态经济 指标分析 可行性方案研究 用于银行贷款的 地块发展可行性方案 制定研究计划 动态经济 指标分析 动态资金 缺口分析 项目风险 分 析 用于政府报建的 地块发展可行性方案 中国的房地产开发程序 Step 2. 前期工作 Step 3. 建设阶段 Step 4. 租售阶段 Step 1. 投资机会选择 与决策分析 前 期 主 要 工 作 办理房地产 开发企业资质 办理建设项目选址意见书 办理建设用地 规划许可证 取得土地 使 用 权 开发项目 立项登记 项目深度 市场调研 项目定位 策 划 项目产品 策 划 项目产品 设 计 建筑方案 审 批 办理建设工程规划许可证 办 理 施工许可证 前 期 主 要 工 作 办理房地产 开发企业资质 办理建设项目选址意见书 办理建设用地 规划许可证 取得土地 使 用 权 开发项目 立项登记 项目深度 市场调研 项目定位 策 划 项目产品 策 划 项目产品 设 计 建筑方案 审 批 办理建设工程规划许可证 办 理 施工许可证 企业取得土地的方式 行政命令式 资 本 市 场 土地二级开发 土 地 市 场 企业取得土地的方式 行政命令式 资 本 市 场 土地二级开发 土 地 市 场 企业取得土地的方式 行政命令式 可以是划拨也可以是协议出让 .根据2003年 8月 12号正式发布的国务院 18号令，政府有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。也就是说，在各个城市中，仍有由政府决策的开发项目，其中有相当一部分 (比如 危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配 )是通过土地协议出让的方式进行的，尤其是危改和基础设施建设中的建设用地分配，基本上是控制在政府手里。 企业取得土地的方式 行政命令式 资 本 市 场 土地二级开发 土 地 市 场 企业取得土地的方式 资本市场 中的拿地方式根据渠道不同，又可分为 : 投资参股 ：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。 土地收购 ：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费。 收购有土地的公司 ：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、 契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。 企业取得土地的方式 行政命令式 资 本 市 场 土地二级开发 土 地 市 场 企业取得土地的方式 土地市场 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自 2002年 7月以来， 获取土地的主要方式。 从目前来看，不管是招标、拍卖或者挂牌，拿地大概只有一个标准，那就是价格标准。通常的情况下是以 “ 价高者得 ” 为唯一的衡量标准，而一般不过分限制参与者的资格和 参与者的其它相关条件。 办理国土使用证 以成都市建设工程为例 . 受理单位：成都市国土局地产处 受理时间： 12个工作日 所需主要资料：用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件； 土地权属证明文件； 建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红线图、总平面图； 建设项目批准或备案文件； 地籍调查表、届址点成果表、宗地图； 招标、拍卖、挂牌成交确认书； 土地出让金缴纳情况审核表； 契税完税凭证或缓交、免交契税材料。 取得 国土使用证 前 期 主 要 工 作 办理房地产 开发企业资质 办理建设项目选址意见书 办理建设用地 规划许可证 取得土地 使 用 权 开发项目 立项登记 项目深度 市场调研 项目定位 策 划 项目产品 策 划 项目产品 设 计 建筑方案 审 批 办理建设工程规划许可证 办 理 施工许可证 办理房地产开发企业资质 以成都市建设工程为例 . 受理单位：成都市建委开发处 受理时间： 20个工作日 所需主要资料：申请资质等级的报告； 填报软件生成上报软盘并打印 房地产开发企业资质申报表 ； 企业营业执照； 企业税务登记证； 验资报告； 开发项目资料：土地出让合同及付款凭证、国有土地使用证； 外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程； 专业技术人员的职称证书。 取得 房地产开发企业资质 前 期 主 要 工 作 办理房地产 开发企业资质 办理建设项目选址意见书 办理建设用地 规划许可证 取得土地 使 用 权 开发项目 立项登记 项目深度 市场调研 项目定位 策 划 项目产品 策 划 项目产品 设 计 建筑方案 审 批 办理建设工程规划许可证 办 理 施工许可证 办理建设项目选址意见书 以成都市建设工程为例 . 受理单位：成都市规划局综合处 受理时间： 15个工作日 所需主要资料： 建设项目选址意见书 申请表 ； 土地权属证明文件 ； 扩建项目需提供产权证复印件 ； 联建项目需提交联建协议 ； 1:500地形图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。 取得 建设项目选址意见书 前 期 主 要 工 作 办理房地产 开发企业资质 办理建设项目选址意见书 办理建设用地 规划许可证 取得土地 使 用 权 开发项目 立项登记 项目深度 市场调研 项目定位 策 划 项目产品 策 划 项目产品 设 计 建筑方案 审 批 办理建设工程规划许可证 办 理 施工许可证 办理建设用地规划许可证 以成都市建设工程为例 . 受理单位：成都市规划局综合处 受理时间： 12个工作日 所需主要资料： 建设项目选址意见书 ； 建设用地规划许可证 申请表 ； 经测绘行政主管部门审核的 1:500(或 1:1000)实测现状矢量地形图 ； 拨地红线成果图 ； 拨地红线备案通知书 ； 涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目，应向各相关部门出具征求意见函 ； 工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得环保等管理部门的意见。 取得 建设用地规划许可证 前 期 主 要 工 作 办理房地产 开发企业资质 办理建设项目选址意见书 办理建设用地 规划许可证 取得土地 使 用 权 开发项目 立项登记 项目深度 市场调研 项目定位 策 划 项目产品 策 划 项目产品 设 计 建筑方案 审 批 办理建设工程规划许可证 办 理 施工许可证 开发项目立项登记 受理单位：成都市发改委 受理时间： 5个工作日 所需主要资料：项目申请报告 ； 营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具的资金信用证明 ； 投资意向书 ； 银行出具的融资意向书 ； 规划行政部门出具的项目用地意见书 ； 环境保护行政主管部门出具的审批意见。 以成都市建设工程为例 . 编 制 项目建议书 申 报 项目建议书 审 批 项目建议书 （代可行性研究报告） 取得立项批复 前 期 主 要 工 作 办理房地产 开发企业资质 办理建设项目选址意见书 办理建设用地 规划许可证 取得土地 使 用 权 开发项目 立项登记 项目深度 市场调研 项目定位 策 划 项目产品 策 划 项目产品 设 计 建筑方案 审 批 办理建设工程规划许可证 办 理 施工许可证 项目深度市场调查 在项目立项之后，需针对当地市场状况，进行更深层次的市场调研，以达到规避市场风险，寻求利润最大化的目标。深度市场调查有两个层面，一是市场层面，二是产品层面。市场层面需要调查项目所在区域的市场状况，产品层面需要调查项目所在区域的产品构成情况。具体而言，又有四个环节的工作需要开展。 项目深度市场调查 了解地块所在区域的市场状况 研究宏观市场现状及其趋势 地块所在区域产品设计调查 消费市场的研究和目标客户的定位 前 期 主 要 工 作 办理房地产 开发企业资质 办理建设项目选址意见书 办理建设用地 规划许可证 取得土地 使 用 权 开发项目 立项登记 项目深度 市场调研 项目定位 策 划 项目产品 策 划 项目产品 设 计 建筑方案 审 批 办理建设工程规划许可证 办 理 施工许可证 项目定位策划 在深度了解市场状况之后，在产品设计之前，尚需要确定项目的定位。项目定位主要包括本项目的市场定位、项目开发核心定位、产品形态定位、项目价格定位等。其采用的手段主要是项目 SWOT分析和项目竞争力分析。在这一阶段，需根据项目资源的可利用程度，确保项目的各项资源得到充分的利用。同时，在充分了解市场的基础上，确定本项目的竞争力，研判市场的空白点予以定位 ,确定项目概念草案。 前 期 主 要 工 作 办理房地产 开发企业资质 办理建设项目选址意见书 办理建设用地 规划许可证 取得土地 使 用 权 开发项目 立项登记 项目深度 市场调研 项目定位 策 划 项目产品 策 划 项目产品 设 计 建筑方案 审 批 办理建设工程规划许可证 办 理 施工许可证 项目产品策划 在设计公司进行土地规划之前，开发商尚需要根据策划部门 (公司 )的建议合理划分项目地块的可利用程度，把项目差异化竞争优势转化到规划设计工作中。在这一阶段，需要开发商策划部门、策划公司、设计单位之间互相配合，最后由策划部门 (公司 )出具项目概念设计任务书、产品设计建议书，以此指导设计公司进行项目的总体规划设计、方案设计，最终确定项目的产品方案。 前 期 主 要 工 作 办理房地产 开发企业资质 办理建设项目选址意见书 办理建设用地 规划许可证 取得土地 使 用 权 开发项目 立项登记 项目深度 市场调研 项目定位 策 划 项目产品 策 划 项目产品 设 计 建筑方案 审 批 办理建设工程规划许可证 办 理 施工许可证 项目产品设计 概念设计 规划概念设计 景观概念设计 规划时空环境分析 方案设计 初步设计 施工图设计 建筑方案设计 景观方案设计 详细规划设计 建筑单体设计 前 期 主 要 工 作 办理房地产 开发企业资质 办理建设项目选址意见书 办理建设用地 规划许可证 取得土地 使 用 权 开发项目 立项登记 项目深度 市场调研 项目定位 策 划 项目产品 策 划 项目产品 设 计 建筑方案 审 批 办理建设工程规划许可证 办 理 施工许可证 建筑方案审批 以成都市建设工程为例 . 受理单位：成都市规划局 受理时间： 8个工作日 所需主要资料：建筑方案总平面图 (1:500或 1000)四份； 建筑方案文本一套，含各单体建筑图、主要街道临街正立面效果 图 (须标明色彩及材质 )、项目总体鸟瞰图 ； 光盘一张，含所有报建图纸内容及总平面图绿化分析图 (含建筑物底层外墙轮廓线 )。 取得核发核定的建筑方案总平面图 前 期 主 要 工 作 办理房地产 开发企业资质 办理建设项目选址意见书 办理建设用地 规划许可证 取得土地 使 用 权 开发项目 立项登记 项目深度 市场调研 项目定位 策 划 项目产品 策 划 项目产品 设 计 建筑方案 审 批 办理建设工程规划许可证 办 理 施工许可证 办理建设工程规划许可证 受理单位：成都市规划局综合处 受理时间： 10个工作日 事前需办理事