【商业地产-PPT】中原：豪宅智能化方向研究报告

本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 1页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 豪宅智能化方向 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 2页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 中水处理系统 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 3页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 地源热泵系统 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 4页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 外维护 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 5页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 置换新风系统 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 6页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 恒湿恒温系统 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 7页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 IP 可视电话系统 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 8页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 私家指纹识别系统 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 9页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 ID刷卡系统 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 10页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 红外线监控系统 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 11页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 直饮水系统 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 12页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 雨水回收系统 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 13页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 风光互补供电系统 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 14页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 太阳能供电照明系统 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 15页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 风光互补供电照明系统 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 16页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 无线网络系统 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 17页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 智能家居系统 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 18页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 减压限流给水系统 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 19页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 塑钢窗 + LOW-E 玻璃 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 20页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 写字楼产品品质研究 商业楼宇项目部 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 21页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 与写字楼有关的问题 保护地球环境 防止城市的温暖化、热岛效应 防止破坏臭氧层 节约能源 办公楼作为社会产品 重新认识建筑的社会资产 考虑和区域社会的共生景观关系 建筑的使用寿命（ long-life)和产生的社会环境 重新认识现存建筑的价值再生 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 22页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 与写字楼楼有关的问题 信息化 社会的网络化和写字楼的变化 信息化技术的普遍应用 小办公室及家庭式办公的出现 灵活性（办公楼使用上的自由度） OA系统的调整 人员的增减 布局的改变 电源、照明、空调以及综合布线等的各种变化 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 23页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 与写字楼有关的问题 安全对策 防灾（消防、抗震、避雷、防水等） 防盗（企业财产、企业情报） 由信息化而产生的危机管理对策（为保护信息通讯系统所采取的各种风险对策） 无障碍 高龄人员 残疾人员 女性 设备管理（ Facility Management） 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 24页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 与写字楼有关的社会问题 舒适性（ Amenity)-提高居住和工作环境 空气 热量 声音 光线 色彩 味觉 视觉 根据休息、隐私以及交谈等不同目的提供不同的舒适性 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 25页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 写字楼产品品质研究 从城市规划的角度研究 从建筑设计的角度研究 从设备设施的角度研究 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 26页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 从城市规划的角度研究 项目用地在城市规划中所处的位置 项目用地描述的主要控规指标 城市设施对项目的影响 写字楼产品设计需如何城市规划的要求 小结 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 27页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 从城市规划的角度研究 项目用地在城市规划中所处的位置 项目的用地的土地性质 项目用地所在区域的中、远期发展规划 项目用地与城市中心区域的关系 项目用地与周围环境的关系 项目用地描述的主要控规指标 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 28页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 从城市规划的角度研究 项目用地描述的主要控规指标 高度 容积率 基地面积 /用地面积（首层占地率） 绿化率 停车位（专题介绍） 干道开口位置 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 29页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 从城市规划的角度研究 城市设施对项目的影响 公路网 附近停车场 煤气 自来水 电气 电话 下水道 热力 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 30页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 从城市规划的角度研究 写字楼产品设计需适应城市规划的要求 适应城市规划对于土地资源的综合利用要求，包括：地上、地面、地下： 适应对于交通组织方面的要求： 适应城市公共空间设计的要求： 适应与周围建筑物之间关系的要求： 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 31页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 从城市规划的角度研究 土地（地上、地面、地下）的综合利用： 地下布置车库、地下通道 地面层与裙房布置商业服务设施、办公楼出入口 高层布置办公楼 交通组织方面： 机动车 非机动车 人流货流路线 步行路线 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 32页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 从城市规划的角度研究 城市公共空间设计： 空间的功能 大小 尺度 高度 造型 与建筑物之间关系方面： 与周围建筑物的和谐统一等 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 33页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 从城市规划的角度研究 小结： 在规划上能符合城市整体规划的要求 ， 考虑发展 、 留有余地 用地内部交通顺畅 在高 、 低层配置上具有足够的科学性 在视觉及空间感觉上有其特色 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 34页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 从产品设计的角度研究 建筑设计 高层与低层 首层平面设计 标准层设计 消防设计 室内设计 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 35页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 建筑设计 高层与低层 高层与低层部分设计 满足功能的不同用途 确保公共空间独立于办公部分的交通路线 考虑日照条件对邻地的影响 丰富立面及体型：屋顶花园 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 36页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 建筑设计 首层平面设计 首层设计的重要性和要求： 大厦功能的综合性导致首层设计复杂： 合理组织进出大楼的各种人流 合理组织首层公共部分和办公层 从环境设计上要创造适于办公楼的空间环境 、色彩环境和光环境等 ， 以求良好的第一印象 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 37页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 建筑设计 首层平面设计 首层平面与总平面的关系 总平面设计决定建筑物在用地中的位置，重点要注意 标准层的平面设计同首层层流线处理的整和性 一层的主流线和物业管理以及停车场与通用口出来的服务流线 安全避难通道 紧急车辆的活动空间 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 38页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 建筑设计 首层平面设计 流线设计 首层人流线路包括：办公人员流线、大楼管理人员流线、来访者流线、外来开会、进餐、购货人员 总平面车流包括：上班人车流、外来者车流、货车及垃圾车流线、消防车环路和紧急情况下消防车需通达各处，还有自行车线路 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 39页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 建筑设计 首层平面设计 人口大厅设计要点 首层入口大厅是重要的交通枢纽 首层大厅的室内外空间渗透 大厅空间的动态导向与限定 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 40页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 建筑设计 标准层平面设计 标准层平面的内容 办公空间 公共走道 楼梯 电梯间、前室 卫生间 开水间 空调机房 各种管线的竖井 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 41页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 建筑设计 标准层平面设计 公用部分（核心筒） 生活功能：卫生间、开水间 流线功能：电梯厅、走廊、楼梯间 设备功能：空调机房、管道井 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 42页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 建筑设计 标准层平面设计 核心部（核心筒）布置 中央型 偏心型 分离型 外周型 核心部（核心筒）大约占标准层面积 20-30% 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 43页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 标准层平面相关指标 办公空间 现在及未来将要入住的人员数量，参考指标：人均办公面积约 6-12平方米 除办公面积外，会议室、接待室、食堂等配套设施，包括上述配套面积后，参考指标：人均建筑面积约 10-20平方米 平均人员密度指标 =平方米 /每办公人员 欧美国家为 15平方米 日本过去为 3-10平方米，目前是 12-13平方米 会议室 大型会议室 中型会议室 小型会议室 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 44页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 标准层平面相关指标 卫生间： 配置：前室、洗手盆、镜子、烘手机、洗手液等 指标： 女用卫生洁具的合适数量 男用卫生洁具的合适数量 开水间 配置：开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等 开水间面积不应小于 6平方米 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 45页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 标准层平面相关指标 走道： 双面布置房间的走道净宽度不小于 1.6m 单面布置房间的走道宽度不小于 1.3m 楼梯 每层楼梯总宽度按其通过人数每 100人不小于 1米 m 办公楼楼梯的最小宽度（净）不应小于 1.2m 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 46页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 建筑设计 标准层剖面设计 层高 决定层高的因素： 办公室平面尺寸于室内感觉 自然采光要求 ， 窗口大小要求 空调方式 排烟方式 照明方式 消防喷淋方式 参考值： 高层办公楼吊顶下净高应在 2.6-2.7米 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 47页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 建筑设计 标准层剖面设计 吊顶 吊顶上的设施 照明灯具 空调风口 消防设施：烟感报警器、紧急照明灯、紧急广播喇叭、机械排烟口、防烟分区垂壁 预留灵活隔断的安装点 吊顶内部检修口 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 48页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 建筑设计 标准层剖面设计 吊顶 决定吊顶内部高度的因素 结构楼板及梁所占的高度（每层减低 20cm ,那么 20层楼总高将降低 4m） 空调主干管的高度及位置 消防喷淋管的位置 电缆桥架高度及位置 照明灯具深入吊顶的高度 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 49页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 建筑设计 标准层剖面设计 窗户 窗户设计时的参考因素 采光面积 节能的开窗大小和玻璃种类 开窗大小与办公室进深相吻合 办公安全性和居住性 窗边空调设备的收口 窗的宽度一般是开满外柱之间或在外柱之外作成水平联窗 窗下口高度在距地 50-80cm高 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 50页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 消防设计 防火与防烟分区 防火分区 防烟分区 疏散设计中的几个问题 底层外门的宽度 消防层楼梯、电梯位置设计 消防控制中心的设计 耐火构造设计的几个要点 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 51页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 消防设计 防火分区 防火分区 低层与高层之间的防火分隔；大空间、连通空间的防火分隔； 地下室防火分区，地下室的防火分区允许面积的要求比地上建筑更为严格； 地下车库的防火分区； 楼梯间与通风空调机房等特殊部位的防火分隔： 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 52页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 消防设计 防火分区最大允许面积 名称 每层最大防火分区（平方米） 一类建筑 1000 二类建筑 1500 地下室 500 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 53页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 消防设计 防火分区相关指标 地下室防火分区： 地下室的防火分区按 高规 ，每个防火分区不得超过 500平方米，设自动灭火设备时不得超过 1000平方米； 地下车库，防火分区最大允许面积为 1000平方米，设自动灭火时最大允许面积为 2000平方米； 楼梯间与通风空调机房等部位的防火分隔：按照 高规 规定： “ 附设在高层民用建筑内的固定灭火装置的设置室通风、空气调节机房等，应采用耐火极限不低于 3.00h的隔墙和 2.00h的楼板与其他部位隔开。隔墙的门应采用甲级防火门。 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 54页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 消防设计 防烟分区 防烟分区： 需设排烟设施的走道 、 净高不超过 6m的房间 ， 应采用挡烟垂壁 、 隔墙或从顶棚下突出不小于 50cm的梁划分防烟分区 。 每个防烟分区的建筑面积不宜超过 500平方米 ， 且防烟分区不应跨防火分区 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 55页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 消防设计 其他问题 疏散的问题 低层外门宽度的规定：自动门 、 旋转门不算疏散门 ，每 100人 1m宽 消防楼梯要求接近电梯厅 、 考虑双向疏散 楼 、 电梯防烟前室的设计 消防控制中心的设计 功能 位置 建筑 耐火构造设计中的注意点 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 56页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 室内环境设计 日照的控制： 就是消除阳光引起的晃眼和减少日照带来的辐射热 对直射阳光的遮挡方式 反射玻璃的应用 遮阳百页 照明： 现代写字楼一般进深较大，需要依靠人工照明来创造良好的视觉环境。室内的照度随着时代和经济的发展而增加，美国标准照度大约是日本 2倍。 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 57页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 室内环境设计 温度、湿度调节 空调系统 噪声控制 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 58页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 室内环境设计 室内设计的 几个心理因素 房间大小 顶棚高度 窗台大小、高度 房间颜色 装饰材料 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 59页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 从设备设施角度 电梯 空调 停车位 智能化 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 60页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 电 梯 电梯台数的设定 查表法 按建筑规模计算法 模拟法 实例比较法 电梯设置方式 传统分区方式 双层轿箱方式 快速梯与分区梯结合式与立体电梯厅方式 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 61页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 电 梯 衡量电梯系统的指标 品牌 载重 载客人数 梯速 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 62页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 电 梯 电梯厅的布局与装修 电梯厅的布局 良好的配置 不良的配置 电梯厅的装修 电梯门套及电梯厅墙面应采用经久耐用而装饰性强的材料 首层电梯厅装修标准一般高于其他层 吊顶与灯具配合，使光线柔和而明亮 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 63页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 停 车 场 车位数量标准 停车场：小型汽车按每车位 25平方米、自行车每车位 1.2 平方米 停车库：小型汽车按每车位 40平方米，自行车每成为 1.8平方米 外贸办公楼每 1000平方米应留有 4.5个 坡道设计：坡道斜度在 1/8以下，如做不到，要求作到冬季坡道无积雪、无冰，并且切实作到坡道防滑 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 64页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 停 车 场 停车方式 室外停车 地下停车 独立型停车（塔式停车楼） 大楼连体型 机械式停车场 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 65页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 写字楼产品品质研究 商业楼宇项目部 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 66页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 与写字楼有关的问题 保护地球环境 防止城市的温暖化、热岛效应 防止破坏臭氧层 节约能源 办公楼作为社会产品 重新认识建筑的社会资产 考虑和区域社会的共生景观关系 建筑的使用寿命（ long-life)和产生的社会环境 重新认识现存建筑的价值再生 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 67页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 与写字楼楼有关的问题 信息化 社会的网络化和写字楼的变化 信息化技术的普遍应用 小办公室及家庭式办公的出现 灵活性（办公楼使用上的自由度） OA系统的调整 人员的增减 布局的改变 电源、照明、空调以及综合布线等的各种变化 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 68页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 与写字楼有关的问题 安全对策 防灾（消防、抗震、避雷、防水等） 防盗（企业财产、企业情报） 由信息化而产生的危机管理对策（为保护信息通讯系统所采取的各种风险对策） 无障碍 高龄人员 残疾人员 女性 设备管理（ Facility Management） 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 69页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 与写字楼有关的社会问题 舒适性（ Amenity)-提高居住和工作环境 空气 热量 声音 光线 色彩 味觉 视觉 根据休息、隐私以及交谈等不同目的提供不同的舒适性 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 70页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 写字楼产品品质研究 从城市规划的角度研究 从建筑设计的角度研究 从设备设施的角度研究 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 71页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 从城市规划的角度研究 项目用地在城市规划中所处的位置 项目用地描述的主要控规指标 城市设施对项目的影响 写字楼产品设计需如何城市规划的要求 小结 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 72页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 从城市规划的角度研究 项目用地在城市规划中所处的位置 项目的用地的土地性质 项目用地所在区域的中、远期发展规划 项目用地与城市中心区域的关系 项目用地与周围环境的关系 项目用地描述的主要控规指标 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 73页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 从城市规划的角度研究 项目用地描述的主要控规指标 高度 容积率 基地面积 /用地面积（首层占地率） 绿化率 停车位（专题介绍） 干道开口位置 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 74页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 从城市规划的角度研究 城市设施对项目的影响 公路网 附近停车场 煤气 自来水 电气 电话 下水道 热力 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 75页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 从城市规划的角度研究 写字楼产品设计需适应城市规划的要求 适应城市规划对于土地资源的综合利用要求，包括：地上、地面、地下： 适应对于交通组织方面的要求： 适应城市公共空间设计的要求： 适应与周围建筑物之间关系的要求： 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 76页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C ON SU LT AN TS L TD . 海滨 西乡 项目 专案 策划 小组 ： 事业 四部 B 组 从城市规划的角度研究 土地（地上、地面、地下）的综合利用： 地下布置车库、地下通道 地面层与裙房布置商业服务设施、办公楼出入口 高层布置办公楼 交通组织方面： 机动车 非机动车 人流货流路线 步行路线 本报告中所有内容均属中原内部资料，请严格保密 第 77页 深圳 中原 物业 顾问 有限 公司 SH EN ZHE N CE NT AL IN E PR OP ER TY C