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浅谈物业管理企业在前期介入阶段的作用 文/张伟 近期建设部下发了业主临时公约（示范文本）（以下简称公约）和前期物业服务合同（示范文本）（以下简称合同），这两个示范文本完善和健全了物业管理法规规章体系，是对物业管理条例的进一步深入推行和细化，对规范物业开发企业和物业管理企业行为，引导和培养业主树立正确成熟的物业服务消费观，培育和谐的物业管理秩序具有重要的现实意义和深远的历史意义。 达文物业管理有限公司（以下简称达文物业）作为物业管理的主体和实施者，对物业前期介入有着深刻的体会和感触，两个示范文本可以说是规范前期物业管理的指路明灯，是预防和医治前期物业管理诸多病痛的一剂良药。那么，物业管理企业如何在前期介入阶段，运用好公约和合同两个示范文本呢？我结合达文物业的实践谈谈粗浅认识。 一、物业管理企业是相关法规的宣传员和辅导员 物业管理条例（以下简称条例）有关前期物业管理部分规定：建设单位应当在销售物业之前制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定；建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺，表示对本临时公约内容的认可；建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。这一系列的条款是对房屋买受人知情权的保护，也是避免业主入住后因未履行应尽义务或违反公约而产生矛盾和纠纷的法律保障，是对业主、发展商及物业管理企业三方利益的法律保护。这些工作按规定是由发展商来做的，但是我们知道，以往发展商的工作重点都是放在了规划设计、开发建设和产品销售方面，同时由于缺少有效的监督机制，大部分发展商在与购房者签订购房合同时没有明确公示业主临时公约，有关物业管理接口工作还只停留在给物业管理公司发一份入住通知书，传一份房屋买卖合同复印件的阶段，同时由于发展商的销售人员对物业管理知识也是知之甚少，对物业管理情况的宣传也存在不实的现象，这就为业主与发展商及物业管理企业之间产生纠纷埋下了隐患。对于购房者来说，他们大都把眼光投到房屋的质量、面积等问题上，对于今后将给他们提供服务的物业管理公司却了解甚少，对自己应该享有的权利和应当遵守的行为规范并不清楚，这就使得条例的贯彻和公约规范化执行难以落实。 那么，如何将条例中关于业主临时公约和前期物业管理的规定切实落到前期物业管理的工作中去呢？前期介入的物业管理企业要想避免出现此类纠纷，就必须扮演宣传员和辅导员的角色，对发展商加强物业管理法规的宣传，并向开发商明确要求公示所聘物业管理公司的收费标准和服务状况，并以合同形式加以保证，对实际操作进行细致的辅导和协助，协助发展商制订规范的公约。房屋销售阶段的合同和公约等文件可以为日后的物业管理打下良好的基础。 好的开端是成功管理的一半，达文物业今年接管了“东山墅”和“三空间”两个新开盘的高档项目，在前期介入阶段就派驻专门人员对发展商的销售人员进行细致的物业管理法规培训，协助发展商制定公约，并对销售中有关物业管理接口问题给予规范和指导，对买房人有关物业管理方面的问题给予详尽的解答。实践证明，物业管理企业在前期介入阶段扮演好物业管理法规的宣传员和辅导员，可以使业主、发展商和物业管理公司三方都满意。二、物业管理企业是培养业主树立物业服务成熟消费观的引导者 现代城市生活的快节奏造成家居生活的封闭性和以自我为中心的独立性，人们一方面为缓解工作压力寻找情感寄托而改变着生活方式，另一方面又为来自社会和周围群体的不容和付出的成本而不悦。那种希望享受到高质量的服务，却只想支付低廉费用的想法是不现实的，渴望无拘无束的生活，任意装修，随意娱乐，却又不想受到别人的干扰更是不现实的。公约正是对业主物业使用、物业维修养护及禁止行为做出了维护全体业主共同利益的明确约定，是业主自治的最高行为规则。物业管理企业在前期介入中应该主动协助或“监督”发展商制订规范的公约，使公约条款和内容更加全面和细化，这样才有利于业主入住后更加清楚地知道哪些可为哪些不可为，哪些行为会受到物业管理公司的纠正和制止，哪些行为会因违反约定而导致其他业主的起诉。 我们可以看到合同示范文本中增加了四个附件，其中第四个附件是前期物业管理服务质量标准，它与前面的物业服务内容、服务费用以及费用支出内容构成合同的核心内容，也是业主最为关心的部分，条例第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。这就要求物业管理企业在参与投标的活动中，要充分考虑物业服务价格与质量的综合优比，做到“质价相符”，不能片面压价，靠不切实际的承诺赢取中标，对业主造成高质低价的误导，而接管后却不能兑现承诺，最后导致业主对物业服务消费的错误理解。三、物业管理企业是业主利益的维护者 由于公约是在业主买房前由发展商制订的，合同也是在业主买房前由发展商与物业管理公司签订的，因此业主会发出这样的疑问：物业管理公司会不会与发展商一起侵占业主的利益？这些矛盾的解决要靠物业管理行业自律、政府监督和业主消费知识的不断提高来逐步解决。 物业管理公司在前期介入中，在沟通协调发展商与业主之间的关系、维护广大业主切身利益方面发挥着重要作用。为防止因物业开发建设的质量问题影响以后的物业管理，条例规定，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交物业的相关资料。我们还看到合同中对停车场和会所的归属和经营方式都有明确约定，在附件中对物业共用部位和共用设施设备有明细说明。这些都是与业主切身利益最贴近的工作，要求物业管理企业在签订合同时，对哪些是属于发展商的建筑，哪些是属于全体业主共用的部位和共用的设施设备要准确区分，在接管验收中要以高度负责的态度，以专业精神按照行业标准严格验收，按管后也要在保修期内尽可能发现问题，使问题在保修期内由开发商承担和解决。 在按管后的经营活动中，物业管理企业要摆正自身位置，严格按照合同约定的内容和标准提供服务，决不擅自改变共用建筑和共用设施设备的用途，或利用共用部位进行经营为自身谋取利益，同时协助全体业主监督发展商，使其不得擅自处分属于业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备。可以说物业管理公司既是业主与开发商之间的桥梁纽带，又是化解二者之间矛盾的协调者，也是广大业主利益的保护者。 业主临时公约（示范文本）和前期物业服务合同（示范文本）两个示范文本的