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江西经济管理干部（职业）学院房地产估价课程教学大纲一、 课程的基本信息（一）课程名称：房地产估价（二）课程学时：总学时100（理论60+技能40）（三）适用专业：物业管理、房地产经营与估价（四）先修课程：房地产经营与估价、房地产法规、物业管理法规二、 课程定位和教学目标房地产估价课程定位，是让学生能够掌握房地产估价理论与方法，在了解这个规则的基础上，熟悉房地产估价业务的操作，再进一步学习建筑工程概预算、居住与环境、城市规划原理、房屋维修与预算等房地产经营与估价、物业管理专业课程。房地产估价教学目标，是使学生能够熟悉房地产估价的一般原理，并且能运用所学的房地产估价知识，密切联系我国国情，解决一些房地产估价业务中的实际问题。三、 教学方法以课堂教学为主，其中做一些案例分析，以提高学生们的知识综合运用能力。在课外实训当中，适当做一些房地产估价业务。四、 考核方法（一）理论教学的考核方法闭卷笔试（二）技能教学的考核方法1.课堂上的案例分析回答情况；2.实训中的房地产估价机构打分。五、 教学学时安排章次名称教学时数其中理论教学技能教学(实验与实训)机动1房地产和房地产估价2202房地产价格4403房地产估价原则3304市场法9725成本法9726收益法9727假设开发法8628长期趋势法6429地价评估64210房地产价格影响因素分析64211房地产估价程序42212房地产估价技术路线及其确定42213各种估价方法在房地产估价中的运用42214各种目的的房地产估价82615各种类型的房地产估价92716房地产估价报告的写作927机动0总计10060400六、 理论教学的内容、要求及学时分配第一章 房地产和房地产估价 2学时教学要求：了解房地产的概念，掌握房地产的特性，熟悉房地产的类型、房地产估价的概念、房地产估价的必要性。第一节 引言第二节 房地产的概念一、 房地产的整体概念二、 土地的概念三、 建筑物的概念四、 房地产概念的总结第三节 房地产的特性一、不可移动二、独一无二三、寿命长久四、供给有限五、价值量大六、流动性差七、用途多样八、相互影响九、易受限制十、保值增值第四节 房地产的类型一、按用途划分的类型二、按开发程度划分的类型三、按是否产生收益划分的类型四、按经营使用方式划分的类型第五节 房地产估价的概念一、房地产估价的称呼二、房地产估价的定义三、房地产估价定义中的关键术语第六节 房地产估价的必要性一、土地使用权出让的需要二、房地产转让、租赁的需要三、房地产抵押、典当的需要四、房地产保险的需要五、房地产税收的需要六、房地产征收和征用补偿的需要七、房地产损害赔偿的需要八、房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要九、企业有关经济行为的需要十、房地产管理的需要十一、其他方面的需要本章重点：房地产的概念、房地产的特性、房地产的类型、房地产估价的概念、房地产估价的必要性。本章难点：房地产的特性、房地产的类型、房地产估价的概念。作业（要求）：为什么房地产价值从某种意义上讲是客观存在的。房地产的实物、权益、区位的概念分别是什么。从房地产估价角度来看，对一宗土地的认识主要包括哪些方面。建筑物、房屋、构筑物三者的含义及其关系与区别是什么。什么是房地产估价。什么是估价时点。第二章 房地产价格 4学时教学要求：熟悉房地产价值和价格的种类，了解房地产的供求与价格，掌握房地产价格的概念和形成条件、房地产价格的特征。第一节 房地产价格的概念和形成条件一、房地产价格的概念二、房地产价格的形成条件第二节 房地产价格的特征一、地价与一般物品价格的不同二、房地产价格的特征第三节 房地产的供求与价格一、房地产需求二、房地产供给三、房地产均衡价格四、房地产供求弹性五、房地产供求与价格之间关系的特殊性第四节 房地产价值和价格的种类一、使用价值和交换价值二、投资价值和市场价值三、原始价值、账面价值和市场价值四、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、清算价值和评估价值五、市场调节价、政府指导价和政府定价六、基准地价、标定地价和房屋重置价格七、土地价格、建筑物价格和房地价格八、总价格、单位价格和楼面地价九、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格十、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值、课税价值和征收价值十一、实际价格和名义价格十二、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格十三、起价、标价、成交价和均价十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价十五、补地价本章重点：房地产价值和价格的种类。本章难点：房地产价格的概念和形成条件。作业（要求）：房地产存在价格的前提条件有哪些。房地产价格与其供求的一般关系是什么。什么是比准价格、积算价格、收益价格。第三章 房地产估价原则 3学时教学要求：了解估价原则概述，熟悉独立、客观、公正原则，掌握合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。第一节 估价原则概述第二节 独立、客观、公正原则第三节 合法原则第四节 最高最佳使用原则第五节 估价时点原则第六节 替代原则本章重点：合法原则、最高最佳使用原则。本章难点：估价时点原则、替代原则。作业（要求）：遵循合法原则包括哪几个方面。估价时点是否总为“现在”，为什么。第四章 市场法 9学时教学要求：掌握市场法的基本原理、搜集交易实例、选取可比实例、建立价格可比基础、交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整，熟练掌握求取比准价格。第一节 市场法的基本原理一、 市场法的概念二、 市场法的理论依据三、 市场法适用的对象和条件四、 市场法的操作步骤第二节 搜集交易实例一、 搜集大量交易实例的必要性二、 搜集交易实例的途径三、 搜集内容的完整性和真实性四、 建立交易实例库第三节 选取可比实例一、 选取可比实例的必要性二、 选取可比实例的质量要求三、 选取可比实例的数量要求第四节 建立价格可比基础一、统一付款方式二、统一采用单价三、统一币种和货币单位四、统一面积内涵五、统一面积单位第五节 交易情况修正一、交易情况修正的含义二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素三、交易情况修正的方法第六节 交易日期调整一、交易日期调整的含义二、交易日期调整的方法第七节 房地产状况调整一、房地产状况调整的含义二、房地产状况调整的内容三、房地产状况调整的思路和方法四、房地产状况调整应注意的问题第八节 求取比准价格一、求取与某个可比实例对应的比准价格的方法二、将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法第九节 市场法总结和运用举例本章重点：市场法的基本原理、搜集交易实例、选取可比实例、建立价格可比基础、交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整。本章难点：市场法的基本原理、搜集交易实例、选取可比实例、建立价格可比基础、交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整、求取比准价格。作业（要求）：搜集交易实例的途径主要有哪些。如何进行交易日期调整。对可比实例成交价格进行的换算、修正、调整的含义及其之间的异同是什么，区分换算、修正、调整的意义何在。第五章 成本法 9学时教学要求：掌握成本法的基本原理，熟悉房地产价格的构成，掌握成本法的基本公式、重新购建价格、建筑物折旧，了解成本法应用中涉及的有关规定。第一节 成本法的基本原理一、 成本法的概念二、 成本法的理论依据三、 成本法适用的对象和条件四、 成本法的操作步骤第二节 房地产价格的构成一、 土地取得成本二、 开发成本三、 管理费用四、 投资利息五、 销售费用六、 销售税费七、 开发利润第三节 成本法的基本公式一、 成本法最基本的公式二、 适用于新开发土地的基本公式三、 适用于新建房地产的基本公式第四节 重新购建价格一、 重新购建价格的概念二、 重新购建价格的求取思路三、 建筑物重新购建价格的求取方式四、 建筑物重新购建价格的求取方法第五节 建筑物的折旧一、建筑物折旧的概念和原因二、建筑物折旧的求取方法三、求取建筑物折旧应注意的问题第六节 成本法应用中涉及的有关规定一、商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定二、农地征收和城市房屋拆迁费用的有关规定三、房屋折旧的有关规定四、房屋完损等级评定的有关规定第七节 成本法总结和运用举例本章重点：成本法的基本原理、房地产价格的构成、成本法的基本公式、重新购建价格、建筑物折旧、成本法应用中涉及的有关规定。本章难点：房地产价格的构成，掌握成本法的基本公式、重新购建价格、建筑物折旧、成本法的运用。作业（要求）：什么是成本法。成本法中的“成本”是成本还是价格，原因何在。如何处理建筑物经济寿命与土地使用权年限之间的关系。征收农地中发生的费用主要有哪些。房屋完损等级是如何划分的，不同的完损等级对应的新旧程度是什么。第六章 收益法 9学时教学要求：掌握收益法的基本原理、报酬资本化法的公式、直接资本化法、投资组合和剩余技术。第一节 收益法的基本原理一、 收益法的概念二、 收益法的理论依据三、 收益法适用的对象和条件四、 收益法的操作步骤第二节 报酬资本化法的公式一、 报酬资本化法最一般的公式二、 净收益每年不变的公式三、 净收益在前若干年有变化的公式四、 净收益按一定数额递增的公式五、 净收益按一定数额递减的公式六、 净收益按一定比率递增的公式七、 净收益按一定比率递减的公式八、 预知未来若干年后的价格的公式第三节 净收益一、 房地产收益的种类二、 净收益测算的基本原理三、 不同收益类型房地产净收益的求取四、 求取净收益时对有关收益的取舍五、 净收益流模式六、 收益期限的确定第四节 报酬率一、 报酬率的实质二、 报酬率的求取方法第五节 直接资本化法一、直接资本化法概述二、资本化率和收益乘数的求取方法三、资本化率与报酬率的区别和关系四、直接资本化法与报酬资本化法的比较第六节 投资组合和剩余技术 一、投资组合技术 二、剩余技术第七节 收益法总结和运用举例本章重点：收益法的基本原理、报酬资本化法的公式、直接资本化法、投资组合和剩余技术。本章难点：报酬资本化法的公式、直接资本化法、投资组合和剩余技术、净收益和报酬率的概念。作业（要求）：自用或尚未使用的房地产净收益如何求取。投资回收与投资回报有何异同。综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率三者的含义及相互关系如何。第七章 假设开发法 8学时教学要求：掌握假设开发法的基本原理、假设开发法的基本公式、现金流量折现法和传统方法、假设开发法计算中各项的求取。第一节 假设开发法的基本原理一、 假设开发法的概念二、 假设开发法的理论依据三、 假设开发法适用的对象和条件四、 假设开发法的操作步骤五、 假设开发法的其他用途第二节 假设开发法的基本公式一、 假设开发法最基本的公式二、 按估价对象细化的公式三、 按开发完成后的经营方式细化的公式第三节 现金流量折现法和传统方法一、 现金流量折现法和传统方法的定义二、 现金流量折现法与传统方法的区别三、 现金流量折现法和传统方法的优缺点第四节 假设开发法计算中各项的求取一、开发经营期二、开发完成后的房地产价值三、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费四、投资利息五、开发利润六、投资者购买待开发房地产应负担的税费七、折现率八、计算中的其他问题第五节 假设开发法总结和运用举例本章重点：假设开发法的基本原理、假设开发法的基本公式、现金流量折现法和传统方法、假设开发法计算中各项的求取。本章难点：假设开发法的基本公式、现金流量折现法和传统方法、假设开发法计算中各项的求取、假设开发法的运用。作业（要求）：适用于将生地开发成熟地的假设开发法公式是怎样的。开发经营期、开发期、经营期、前期、建造期、销售期、运营期的含义及其之间的区别和联系是什么。第八章 长期趋势法 6学时教学要求：熟悉长期趋势法，了解数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法、指数修匀法、长期趋势法的作用。第一节 长期趋势法的基本原理一、 长期趋势法的概念二、 长期趋势法的理论依据三、 长期趋势法适用的对象和条件四、 长期趋势法的操作步骤第二节 数学曲线拟合法第三节 平均增减量法第四节 平均发展速度法第五节 移动平均法一、简单移动平均法二、加权移动平均法第六节 指数修匀法第七节 长期趋势法的作用本章重点：长期趋势法、移动平均法、指数修匀法、长期趋势法的作用。本章难点：长期趋势法、平均发展速度法、移动平均法、。作业（要求）：直线趋势法的公式及其计算是怎样的。长期趋势法有哪些作用。移动平均法的基本思路是什么。指数修匀法的基本思路是什么。第九章 地价评估 6学时教学要求：掌握路线价法、高层建筑地价分摊，熟悉城市基准地价评估、基准地价修正法，了解地租理论和地租量的计算。第一节 路线价法一、 路线价法的概念二、 划分路线价区段三、 设定标准临街深度四、 选取标准临街宗地五、 调查评估路线价六、 制作价格修正率表七、 计算临街土地的价值第二节 城市基准地价评估第三节 基准地价修正法第四节 高层建筑地价分摊一、高层建筑地价分摊的意义二、高层建筑地价分摊的方法第五节 地租理论和地租量的计算一、地租的概念二、地租现象三、地租理论的简要回顾四、地租量的理论计算本章重点：路线价法、高层建筑地价分摊，熟悉城市基准地价评估、基准地价修正法。本章难点：路线价法、高层建筑地价分摊。作业（要求）：路线价法的理论依据是什么。路线价法适用的对象是什么。如何划分路线价区段。街角地的价值计算有什么特点。按房地价值进行地价分摊的计算公式是怎样的，有何优缺点。第十章 房地产价格影响因素分析 6学时教学要求：熟悉房地产自身因素，了解环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。第一节 房地产自身因素一、 区位二、 土地面积和形状三、 地形、地势四、 地质条件五、 肥力六、 日照、风向、降水量、天然周期性灾害七、 建筑物本身第二节 环境因素一、 大气环境二、 声觉环境三、 水文环境四、 视觉环境五、 卫生环境第三节 人口因素一、 人口数量二、 人口素质三、 家庭人口规模第四节 经济因素一、经济发展二、利率三、物价四、居民收入五、汇率第五节 社会因素一、 政治安定状况二、 社会治安状况三、 房地产投机四、 城市化第六节 行政因素一、 房地产制度二、 房地产价格政策三、 行政隶属变更四、 特殊政策五、 城市规划六、 交通管制七、 税收政策第七节 国际因素一、 世界经济状况二、 国际竞争状况三、 政治对立状况四、 军事冲突状况第八节 心理因素第九节 其他因素本章重点：房地产自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。本章难点：房地产自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素、心理因素。作业（要求）：试针对不同用途的房地产，分别列举降低其价格的因素和提高其价格的因素。不同用途的房地产注重的区位因素有什么不同。第十一章 房地产估价程序 4学时教学要求：根据房地产估价规范中的房地产估价程序，掌握估价的八步程序。第一节 获取估价业务第二节 受理估价委托一、明确估价基本事项二、签订估价委托合同第三节 拟定估价作业方案第四节 搜集估价所需资料第五节 实地查勘估价对象第六节 选定估价方法测算第七节 确定估价结果第八节 撰写估价报告一、估价报告的概念二、估价报告的形式三、估价报告的要求四、估价报告的组成和内容第九节 审核估价报告第十节 出具估价报告第十一节 估价资料归档本章要点：受理估价委托、撰写估价报告。本章难点：撰写估价报告、审核估价报告。作业（要求）：遵循房地产估价程序有何意义或作用。估价业务来源主要有哪几类。哪些情况下不能承接估价业务。明确估价基本事项包括哪些内容。估价资料的保管期限应为多长。七、 技能（实验与实训）的内容、要求及学时分配项目一1、内容：对三大估价方法的计算深入掌握，懂得利用计算器进行计算。2、目的要求：每一位同学在课堂上进行现场计算器演算训练。3、实训步骤：首先，购买电子科学计算器，然后，给出历年的房地产估价师考试的真题，让学生现场进行演算。（做四次这样的训练）4、学时：8学时项目二1、内容：在掌握市场法基本原理和熟练运算的基础上，对真实的市场法案例进行分析。2、目的要求：在校内实训中，提高对市场法运用能力的训练。3、实训步骤：首先，从房地产价格评估公司调取估价案例，然后，要求分组讨论，提出各小组的意见和心得。4、学时：4学时项目三1、内容：在掌握成本法基本原理和熟练运算的基础上，对真实的成本法案例进行分析。2、目的要求：