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绿游天地市调报告 中原地产 天津中原物业顾问有限公司TianJin 01 2013 绿游天地项目坐落于泰达MSD核心区 第二大街南侧 紧邻泰达MSD A区写字楼 为设有地下一层 地上四层及屋顶空中花园的纯商业项目 设有地上四层 地下一层 汇集H M等近70间时尚店铺及特色食肆 在城市中心缔造一处 年轻时尚生活中心 2012年10月 绿游天地正式营业 该项目总建筑面积约2 9万平方米 运营管理公司 阳光新业地产股份有限公司 日本三菱商事株式会社 项目简介 项目概况 项目简介 建筑指标 项目设有北广场和东广场两个中庭 单层面积约7250 首层层高4 5m 项目整体呈 退台式 总体量约2 9万 项目结合现代主义风格和欧式园林风格打造 入口处以玻璃幕墙为主要立面材料 简约时尚 侧面及屋顶覆盖绿植 体现生态环保的购物理念 建筑设计 外立面设计 内部装修主要以石材和玻璃为主要材料 和现代感十足的外立面搭配和谐 时尚感强 项目在内部空间设计方面注重空间感的打造 各层间错落有致 融入圆弧的元素 使项目的整体感觉更加灵动 活跃了商场氛围 建筑设计 内部空间设计 建筑设计 景观设计 水系 喷泉 瀑布 水上舞台 空中庭院 天顶花园 透光天棚等特色建筑功能设施 体现了独一无二的开放 亲近自然的设计追求 为消费者提供了宽松愉悦的购物环境 同时增加了消费者的停留时间 业态分布 地下一层业态分布 B1餐饮 家庭类消费布局比例 餐饮业100 布局 餐饮集中于电梯直达区域 以开放式快餐类餐饮为主 品牌 麦当劳 笨笨牛排 日风拉面 天绿寿司 和和豆捞 好年冬捞等定位 中高档品牌 知名餐饮品牌 满足家庭类消费者的需求客群 家庭类消费者 中高档消费者 业态分布 一层业态分布 1F服装品牌 时尚消费品比例 零售业约90 餐饮业10 布局 临街主入口处放置知名服装品牌 吸引过往消费者同时亦可以肃立整体形象 商铺面积分割较大 以服饰 珠宝 手表等消费品为主品牌 H M ZARA charies keith 丝芙兰 WE UR MANGO 冠亚名表城 CASIO ZARAHOME 满记甜品 麦当劳 COSTACOFFEE等定位 时尚潮流服饰品牌 知名手表品牌 满足年轻消费者的需求客群 时尚年轻消费者 业态分布 二层业态分布 2F时尚男女装 箱包配饰比例 零售业约80 餐饮业20 布局 二层商铺面积分割较小 为了解决通道过宽的问题 在中庭两侧分别设计三组挑空 使人流可以充分流动起来品牌 ZARA H M UR WE 热风 FIVEPULS 新秀丽 莱尔斯丹 FED 拉夏贝尔 TWICE 森迪威尔 西遇 卡宾 棒约翰 星巴克 美食广场等定位 中档时尚男女服饰品牌 休闲餐饮 满足年轻消费者的需求客群 时尚年轻消费者 业态分布 三层业态分布 3F儿童品牌 休闲餐饮比例 零售业约65 餐饮业35 布局 三层商业布局与二层相似 在商业的两端引入大型儿童娱乐及服饰品牌商铺拉动人流品牌 博士蛙 儿童乐园 爱乐游园地 美华儿童英语 丽家宝贝 英皇国际儿童摄影 快乐星猫 玩具城 西龙纤味 呷哺呷哺 釜山料理 美食广场 乐食派 韩罗苑 进魏美甲 时尚妆苑等定位 儿童服饰娱乐品牌 休闲餐饮 满足亲子消费的需求客群 以家庭为单位的消费者 业态分布 四 五层业态分布 4F 5F生活娱乐比例 娱乐业100 布局 商铺分割规整 位于商业B区的4 5层 每层仅引入一家商户品牌 VHOUSEKTV 美亚影院定位 知名娱乐品牌 满足消费者的娱乐需求客群 以家庭为单位的消费者 年轻消费者 4F 5F 业态分布 特征总结 业态分布总特征主力品牌店铺个楼层均有分布 且产品类型不同 在一定程度上完善了垂直方向的业态种类 拉动人流的垂直流动 餐饮集中于B1 3F这两层 以中档休闲餐饮品牌为主 咖啡甜品等轻型餐饮主要分布于1F及2F作为零售业态的配套 重要品牌店铺多分布于电梯口附近 因电梯设置相对分散 可以有效拉动人流平面流动 同一楼层品牌种类多样产品相对丰富 分散 有效增加人流平面流动性 业态分析总结项目零售业占比较高 并以餐饮 娱乐及儿童类业态作为补充 将家庭体验消费作为商业核心主题 零售业产品相似度高 以休闲时尚服装为主 独有品牌数量缺少 档次覆盖面较窄 目标客户群相对单一 以年轻人 休闲类客户为主 B1的交通动线是以水景为核心的环状动线 餐饮商户均分布在动线周边 有效增加消费者停留时间 1F交通动线是以主入口为起始向内汇聚式路线 因1F舞台展示需要 部分地区和下层一样形成环状路线 项目西侧入口与地铁1号线接驳 为主要人流进入区域 门前阳光舞台用于举办演出活动也容易聚集人气 2F 3F交通动线为双通道环流式 在路线中均匀分布连接各层的自动扶梯及楼梯 并在ZARA H M等主力店内设有直梯及楼梯连接1F 2F 动线设计 B1 1F 2F 与地铁1号线接驳 外观设计独特大方 时尚感强 易成为区域内标志性建筑 水系贯穿商业整体 与项目 水 的主题相契合 购物者可近距离享受水景 为消费者打造良好地购物环境 球形开放式中庭同时作为舞台区 定期举行各种演出活动 简单的动线设计可以有效降低消费者