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房地产经纪基础整个过程至少要投入50个小时才行（平均每天1小时）第一章 房地产经纪概述第一节 房地产经纪的概念一、 房地产经纪1、 基本概念：房地产经纪指以收取佣金为目的，为促进他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。l 三个核心概念：佣金、居间、代理 佣金：佣金是经纪活动中的唯一收入、不成交不收费 居间：媒介，手拉手，双向收佣 代理：委托人，一边走，单向收佣二、 房地产居间4l 指示居间：经纪人向委托人提供交易信息l 媒介居间：经纪人向委托人提供订约媒介的服务l 根据交易类型的划分，分为转让居间、租赁居间转让居间、租赁居间都是只讲出，不讲进，卖出、租出、是，承租，买入不是。上海房地产市场目前主要有转让居间和租赁居间。三、 房地产代理l 商品房销售：签订商品房买卖合同l 房屋出租：房屋出租合同l 二手房出售：房屋买卖合同四、 房地产经纪有关概念之间的区别房地产机构和房地产经纪人都是中间人，不代表任何一方的名义第二节 房地产经纪的特点和作用一、 房地产经纪的特点l 服务性：非实物性质、生产与消费同时性、不可储存性l 专业性l 地域性二、 房地产经纪的作用（多选题，无法展开）信息、流通、资源、规范1、 传播经济信息2、 加速商品流通3、 优化资源配置：经纪人与客户间是无连续性关系。4、 规范和完善房地产市场第三节 房地产经纪行业一、 房地产经纪业的产生与发展元代开始，经纪活动，中介人称为房牙鸦片战争后，外商开始投资房地产二、 房地产经纪业的行业特性l 中介性：非当事人l 信用性：具有社会信用的特征l 专业性三、 房地产经纪行业的意义（多选题，无法展开）有利市场、有利行业、有利改革、有利居住、有利体制l 有助于房地产市场的活跃和兴旺l 有利于房地产行业的稳定持续发展l 有助于房地产制度改革继续深化l 有利于促进人民居住生活水平的提高l 适应在房地产经济领域建立市场经济体制的要求四、 房地产经纪行业管理一、 房地产行业管理的基本模式l 政府主管部门实施的行政管理l 行业协会实施的自律性管理二、 房地产经纪行业管理的内容l 登记备案l 执法检查l 收费管理l 信用管理房地产经纪人持有的资格证必须注册登记，方可执业登记事项 基本情况（姓名、性别、年龄等） 持有职业资格证书的种类 执业的经纪机构 法律、法规和规章规定的其他事项注销注册（无能、违规共5个）1) 不具有完全民事行为能力2) 受刑事处罚3) 脱离房地产经纪工作岗位连续2年4) 同时在2个及以上的房地产经纪机构进行房地产经纪活动5) 严重违反职业道德和行业管理规定执法检查：查处、人处、吊证l 违法行为：由房地产行政主管部门查处l 不正当竞争：由工商行政管理部门查处信用管理的范围：与房有关，房地产开发企业、房地产中介服务机构、物业管理企业和房地产估价师、经纪人、协理等人员。三、 房地产经纪行业协会房地产经纪行业协会的性质和组织形式行业协会是经纪人的自律性组织，是社团法人行业协会的宗旨和管理职责保障经纪人依法执业、维护其合法权益调节经纪人之间在执业活动中的纠纷对经纪人给予奖励或者处分法律法规允许的其他职责组织总结、交流工作经验组织业务培训组织对外交流进行职业道德和执业纪律教育、监督和检查制定行业规则，强化自律管理法律条件是一种他律行为，即以国家或政府的强制力来施加影响。道德调节是一种自律行为，即以自己内心良知去支配自己的行为。行业规则主要靠道德调节来规范经纪人员的执业行为第二章 房地产经纪人员1、 房地产经纪人员的执业资格第一节 执业资格的种类：协理和经纪人1、经纪人：a) 全国执业、b) 授权订立合同c) 独立执行d) 自行开业e) 指导协理上海房地产经纪人执业资格是按照上海市经纪条例取得经纪执业证书，能够以经纪机构的名义独立执行经纪业务，并承担责任的自然人2、 协理： 从事非独立性房地产经纪工作的自然人 几个只取得房地产经纪人协理资格的人员在没有房地产经纪人知道下联合进行经济活动也属于超越执业范围的违规行为，房地产经纪人协理只能在允许注册的地区内从业。3、 上海房地产经纪人职业资格指依据上海市经纪条例取得上海市经纪执业证书，并在房地产经纪机构中，由经纪机构授权，能以房地产经纪机构名义独立执行房地产经纪业务，并承担责任的自然人。第二节 执业资格考试上海市房地产经纪人考试i. 公共科目由上海市执业经纪人协会出ii. 专业科目由上海市房地产经纪行业协会出上海市房地产经纪人考试实行全市统一大纲、统一命题、统一组织考试第三节 执业资格注册一、 一个经纪人只能在一个机构注册二、 房地产经纪人所在地指经纪人从事经纪活动地，而非住所或者考试地 申请注册的条件 取得合格的证书 本市有固定住所 无违法行为（无能违规的是3年）l 申请变更：经纪组织发生变换的，经纪人要在自发生之日起30日内通过所在的经济组织向市工商局申请变更。l 经纪执业证书每2年审验一次第四节 房地产经纪人员的权利和义务l 执业经纪人有权在其执业的经纪合同上签字l 有向委托人了解所委托事务真实情况的权利l 享有自己经济业务秘密的权利l 享有其承揽经济业务的执行权利，有中止经纪业务并建议中止经纪合同的权利l 执业经纪人应该在经纪人业务范围内据实提供经纪服务l 执业经纪人应当为当事人保持商业秘密l 职业经纪人不应有以下行为（6条） 从事国家禁止流通的商品和服务的项目的经纪活动 以隐瞒与经纪活动有关的重要事项，虚拟订约机会，提供不真实的信息，夸大业绩的虚伪宣传等手段促成交易 与他人恶意串通，或者以威胁、贿赂等手段促成交易 利用委托人的商业秘密谋取不正当利益 利用执业便利，收取佣金以外的报酬 从事损害所在经纪组织利益的活动4、 房地产经纪人员的职业道德1、 房地产经纪职业道德的内涵、形成及作用一、 房地产经纪职业道德的内涵（容易展开）是从事这一职业活动所共同拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。就思想观念而言：主要涉及三个方面：职业良心、职业责任感和执业理念，职业良心涉及对执业活动时“守法、诚实、守信”等执业原则，房地产经纪职业道德的情感层面，涉及房地产经纪人员的职业荣誉感、成就感及执业活动的心理习惯等。行为习惯是最能显化职业道德状况的层面。职业道德在行为习惯方面包括房地产经纪人员遵守有关法律、法规和行业规则以及在执业过程中仪表、言谈、举止等方面的修养。二、 房地产经纪职业道德的形成及作用房地产经纪职业道德则是指内化于房地产经纪人员思想意识和心理，行为习惯的一种修养，它主要通过良心和舆论（内外）来约束房地产经纪人员。2、 房地产经纪人职业道德的基本要求（多选）（守法、诚信、守责、公平）1) 守法经营2) 以诚为本（诚的第一要义是真诚，要求经纪人员树立：不成交不收费、佣金是唯一收入的观念）3) 恪守信用4) 尽职守责：不能马虎、不能泄密5) 公平竞争、团结合作：诋毁同行、恶意削价的不正当竞争行为，实质上是不敢进行公平竞争5、 房地产经纪人员的职业修养1、 房地产经纪人员的知识结构（专业、相关、文化）1) 核心：专业知识：房地产经纪理论与实务知识2) 外层：与房地产经纪有关的专业基础知识，经济知识、法律知识等3) 最外层：文化修养2、 房地产经纪人员的心理素质要求（自、乐、奋进）一、 自知、自信：自信指在自知的基础上，形成的一种职业荣誉感、成就感和执业活动中的自信力。不肯付出、或者不能够不断提高自己的专业水平，而单纯为高收入来从事这一行业，那肯定是做不好的。二、 乐观、开朗：首先是心态上调整、其次是多接触美好的事务。三、 坚韧、奋进：与时俱进，要不断的学习新知识、新技术、了解新信息。不可固步自封，只局限与自己熟悉的领域，要不断的开拓新市场、建立新的客户群，形成新的业务类型。属于坚韧奋进第五节 房地产经纪人员的职业技能l 收集信息的能力：包括对信息进行鉴别、分类、整理、储存、快速检索的能力l 市场分析的能力：市场分析是经纪人必须掌握的基本职业技能l 人际沟通的能力：将自己的想法传达给对方，并对对方产生一定的影响，使对方在思想上认同自己的想法，并在行动上给与支持。 经纪人要具备良好的心理素质、掌握良好的人际沟通技能，还要求房地产经纪必须张我良好的人际沟通技能，包括了解对方心理活动和基本想法的技能，适当运用向对方传达自我意思方式的技能，把握向对方传达关键思想的时机技能等。l 供求搭配的能力l 把握成交时机的技能第六节 房地产经纪机构和人员管理一、 房地产经纪人员与经纪机构之间的关系a) 执业关系：独立经纪人（挂靠经济机构，但自己开拓市场的经纪人）b) 法律责任关系：客户与经纪人之间的法律关系都要通过经纪机构进行，经济赔偿等都要通过机构进行c) 经济关系：所有的钱都要通过机构，佣金是唯一的收入二、 房地产经纪机构内部人员管理的主要内容一、 训练二、 评估三、 报酬报酬给付方式：固定薪金制、佣金制、混合制第三章 房地产经纪机构l 房地产经纪机构的设立第一节 房地产经纪机构的基本类型（4种：经纪公司、合伙制、个人独资、设立分支机构）a) 经纪公司：有限责任公司指股东以出资额承担责任，公司以全部资产承担债务责任。股份有限责任公司指股东以所持有的股份为公司负责，公司以全部资产承担责任。按照资金组成形式不同还可以分为：中外合资、中外合作、外商独资房地产经纪公司。b) 合伙制（无限连带责任）合伙人原则上以个人财产对合伙机构承担无限连带责任，如果以家庭财产或者夫妻共同出资并把收益用于家庭和夫妻生活的，应以家庭财产或者夫妻共同财产对合伙机构承担无限连带责任。c) 个人独资：个人财产对机构债务承担无限责任d) 设立分支机构：分支机构可以独立开展业务，但是不具有法人资格，分支机构以自己全部财产负责，但是不够的时候，由设立该分支机构的公司对其债务承担清偿责任。股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙机构和个人独资机构承担无限连带责任。第二节 房地产经纪机构设立的条件和程序（看书）第三节 房地产经纪机构的权利和义务（看书）第四节 房地产经纪机构的注销注销时未完成业务协商处理，也可以转交他人代完成。l 房地产经纪机构的经营模式一、 房地产经纪机构经营模式的概念和类型外在表现形式：l 有店铺：散户l 无店铺：大户二、 直营连锁经营模式直营全统：麦德龙特点：投资大三、 特许加盟连锁经营模式起源美国，资金和管理不够的时候，加盟，KFC，有利于企业快速成长和扩张，不受资金限制。四个特点：一、 对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等具有拥有权二、 所有者授权他人使用三、 在授权合同中包含一些调整和控制条款四、 手许人要支付费用四、 房地产经营模式的发展MLS：核心是通过特定的软件技术和网络手段，使加入该系统的各个独立中介商的所有房源信息形成一个统一的互通系统五、 房地产经纪机构经营模式的选择考虑三方面：组织机构、企业规模和规模化经营的方式（特许经营模式中能够在被大企业接收，通过这个实现低成本、高速扩张、抢占更多市场）经营规模考虑三要素：信息资源、人力资源和管理水平规模适度主要考虑以下因素： 是否有充足的客户信息和房源信息？ 是否有充足的人力资源 整体服务质量和服务水准是否会下降l 房地产经纪机构的组织系统 房产机构的组织机构四种：直线的、分部的、矩阵的、网络的n 直线的：u 被广泛应用，u 特点：统一领导，发挥长处u 缺点：决策差、协调难n 分部的一、 大型公司采用分部二、 优点：高层决策、各部自主三、 缺点：部门重叠、易闹独立、协调难n 矩阵的 特点：横向联系 缺点：双重领导 矩阵是介于参谋制和分部制之间的一种的过渡状态，可以吸收优点，克服缺点，但是会导致职责不清、互相扯皮n 网络的 最新的组织形式，只保留精干机构，和一些基本职能，其他的外包出去。 优点：灵活、适应性强 缺点：外包难以控制 部门设置n 业务n 业务支持：延展、评估等n 客户服务n 其他：行政、人事、财务 岗位设置（看书）设置原则：因事设岗、因岗设人、l 房地产经纪机构的内部管理房地产企业与客户关系管理的核心内容以客户为中心，以优质服务吸引客户第四章 房地产交易 房地产市场第一节 房地产市场的涵义与特征1、房地产市场是房地产商品交易的场所包含一切交易的总合，包括土地、房产和相关劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易和租赁、典当、抵押等经济活动三、 房地产市场的特征1) 市场信息不充分2) 区域性强3) 产品异质性4) 市场垄断性5) 权益交易市场6) 供求反映不灵敏第二节 房地产市场的分类一、 按交易层次和权属内容划分：一级市场、二级市场、三级市场二、 按经济运转顺序：土地、开发、施工、营销、物业三、 按交易对象：地产市场、房产市场 房地产交易的基本类型：（转让、抵押、租赁）一、 房地产转让（重点）权利人通过买卖、赠与等方式将自己的房产给他人，形式包括：买卖、交换、赠与、以房地产抵债、作价出资、作为合做条件、企业兼并或者合并。其中买卖是最基本的形式。2、 房地产交换：公房与公房、公房与私房，（私房与私房不算）3、 赠与：生前赠与和遗赠，必须要有书面的公证才行4、 抵债：首先确定债权债务二、 房屋租赁（租出去，承租不算）三、 房地产抵押：土地、工程、期房、现房都可以抵押四、 有关房地产交易的法律文件 房地产交易的基本流程一、 房地产买卖的基本流程二、 房屋租赁的基本流程三、 房地产抵押的基本流程 房地产交易合同一、 商品房预售合同二、 房屋买卖合同三、 房屋租赁合同四、 房地产抵押合同第五章 房地产价格与税费第一节 房地产价格一、 价格的概念l 房地产价格包含土地价格和房屋价格，土地价格是地租的资本化，土地价格具有双源性，包含土地资源价值和劳动价值l 房地产价值是建筑价值和土地资源价值、土地资本价值的统一，房地产价格就是这种特殊价值的货币表现。l 从市场的实际表现来看：房地产价格的高低是由房地产的效用、相对稀少性、有效需求和市场性共同决定的。二、 价格的种类：最常用的标准是：产权内容、物质实体类型、产生方式和计价单位四种。l 按照产权内容来划分：房地产所有权价格、房地产他项权利价格两大类。他项权利价格包括：租赁权价格、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典权价格。l 按照物质实体类型划分的价格种类：房地产价格、土地价格、建筑物价格。房改过程中，国家将公有住房出售给居民的住房性质属于政策性住房。l 按房地产交易方式划分：转让价格、租赁价格和抵押价格，转让价格就是房屋买卖价格，有三种形式：商品价、成本价、标准价。l 中国大陆目前的租金有市场租金、商品租金（成本租金+保险费、地租和利润）成本租金（包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税五项因素）l 房屋租金不止包括租金形式的费用还包括承租人交给出租人的押金和保证金的利息。l 抵押价格是抵押交易双方共同就抵押物的担保价值所认可的货币量l 按产生方式划分的房地产价格类型：实际成交价格、评估价格（也叫试算价格）和理论价格l 按计价单位划分的：单价和总价l 土地单价 = 楼面地价 * 容积率三、 价格咨询l 估价人员要掌握原则、专业方法、熟悉房产咨询程序等。提供价格咨询时首先要确定标的房地产的最高最佳使用状态。第二节 房地产交易和使用中的税一、 营业税只要有营业收入就要交营业税1、 营业税的纳税人：在中国境内提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产的单位和个人2、 营业税的计税依据：计税依据是提供应税劳动的营业额，转让无形资产的转让额或者销售不动产的销售额，统称为营业额。3、 营业税的税率：销售建筑物及其他土地附着物使用的税率为5%4、 营业税政策 2006年6月1日后：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税 2006年6月1日后：个人将购买超过5年的普通住房对外销售的，免征收营业税 2006年6月1日后：个人将购买超过5年的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后征收营业税 个人出售非居住用房（商铺办公等）仍按照原征收规定执行5、 房屋购买时间的确定 凡在2005年5月31日之前购买新建商品住房的，以购买人取得的产证或者房屋交接书上记载的时间确定 凡在2005年5月31日之前购买存量商品住房的，以购买人取得的产证记载的时间确定 凡在2006年6月1日之后购买存量商品住房的，以购买人取得的产证或者契税完税凭证记载的时间确定二、 契税（财产税）l 以所有权发生转移变动的不动产为征收对象，向产权承受人征收的财产税l 纳税依据和税率：合同成交价或核定的市场价 2005年6月1日之后购买的非普通住房，按3%税率征收契税。 2005年5月31日前购买商品住房已经去的发票尚未缴契税的，让可按照3%的税率减半征收，但是必须在7月31日之前交办税程序：1) 受理纳税申请2) 审核3) 开具契税缴款书4) 银行交款5) 发放契税完税、贴花三、 印花税对经济交往活动中的书立、零售的应税经济凭证所征收的一种税。1988年10月1日恢复征收。1、 印花税的计税依据：从价计征和从量计征两种。比例税率有五档：千分之一、千分之四、万分之五、万分之三、万分之零点五。适用定额税率的是权利许可证照和营业帐簿税目中的其他帐簿，单位税额为每件五元。2、 印花税的缴纳方法：根据规定自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票的缴纳方法。3、 印花税缴纳须知：1) 购销合同印花税：签订合同人按照购销金额的万分之三税率贴花2) 产权转移书据印花税：主据人按协议金额万分之五税率贴花3) 权证印花税：领证人按照每本5元贴花四、 土地增值税（合同签订之日起7日内缴）1、 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。2、 课税对象：有偿转让房地产所取得的土地增值额3、 有关政策规定：1) 个人转让花园住宅，以取得收入减除土地增值税规定扣除项目金额后的余额，为增值额，按四级超率累进税率：（30%、40%、50%、60%）计征土地增值税。2) 工作调动和改善居住条件的，居住满5年以上的，免于征收土地增值税，居住3年未满5年的，减半征收；居住未满3年的，按照规定征收3) 花园住宅居住年限起始时间的规定，与营业税规定的房屋购买时间确认方法相同；4) 非居住用房转让（包括商铺、办公楼）仍然按原征收规定执行4、 缴纳土地正值税需要递交的资料另需提供：契税、印花税、营业税、城建税及附加税等完税凭证和房地产交易费付款凭证。5、 土地增值税的申报纳税程序：6、 纳税人应该自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报五、 房产税（财产税）：按照房屋余值和租金收入为计税依据，向产权所有人征收到一种财产税。l 房产税的特点： 属于财产税中的个别财产税，征税对象只是房屋， 只用的按房产计税余值征收，出租、出典的按照租金收入征收1、 房产税的征收范围：房产税在所在的城市、县城、建制镇和工矿区征收2、 房产税纳税人：产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。3、 房产税的计税依据：采用从价计税，分为按照计税余值计税和按租金收入计税两种，4、 房产税的税率：按照房产税余值计算缴纳的，税率为1.2%；按照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。六、 出租办公用房所得税个人将自有房屋出租的，按照租金收入的5%缴纳综合税款；将私有房屋转租及再行转租的，按租金收入的2.5%缴纳综合税款。七、 城镇土地使用税城镇土地使用税是以征收范围内的土地为征税对象，城镇土地使用税的特点：1) 对占用或使用土地的行为征税2) 征税对象是国有土地3) 征收范围比较广4) 实行差别幅度税额土地使用税的计税依据：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。第三节 房地产交易和使用中的费一、 房地产交易手续费1. 新建商品房：住宅，单面收费；非住宅：双向收费。首次交易。开发商应缴纳的手续费标准为商品住房每平米3元，买卖双方针对非住宅商品房交易缴纳的手续费的标准为成交价的0.08%。2. 二手房：住宅，双向收费；非住宅：单向收费。存量房之中，住宅交易买卖双方手续费缴纳标准为每平米2.5元；非住宅买受方缴纳标准为成交价的1.5%。l 住房所有权初始登记费：土地初始登记每件收费的上限是2万元，房屋花初始登记每件的上限是4万元，土地、房屋合并登记的，每件收费上限为6万元。l 房屋价格总额（万元），累计计费率（%）100以下，0.2%超过100以上部分至2000，0.08%超过2000以上至5000，0.06%超过5000以上至10000，0.08%超过10000部分，0.02%l 转移登记费、变更登记费、更正登记费，向申请人按住房每套80元收取，非住房每证300元收取，车位80元。公有住房出售登记费由登记机构向购房人按每套50元收取（含提供电脑制图和房屋平面图）l 他项权利登记费抵押、设典，登记按土地使用权和非住房所有权初始登记费的收费标准减半收取计费技术按登记的抵押、典当物的价格总额确定，每件收费上限是3万元，个人住房抵押权利登记费：申请公积金每套100元，组合贷款每套200元。产权证丢失，补办每证25元注销登记不收费。二、 物业服务收费物业费预收不超过3个月，物业合同生效到出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担，出售房屋交付之日起到前期物业合同终止之日的当月发生的物业服务费由买受人承担，合同未约定的，由建设单位承担。产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担，产权转移次月起发生的费用，由物业受让人承担。第六章 房地产权属登记1、 房地产登记管理第一节 市、区房地产登记发证的管理1) 市房地资源局： 管理工作2) 市房地产登记处：日常工作3) 区县房地产管理部门：具体工作市房地局：一、 建立全市统一的房地产登记册和登记信息系统二、 制作统一的房地产权证书和登记证明三、 制定房地产登记技术规范上海市房地产登记处：五负责，看书第二节 房地产权证书和登记证明（Z）2003年5月1日起，启用新版房地产权证书和登记证明国有的发放绿色产权证书集体所有的发红色土地使用权、房屋所有权的房地产权证由房地资源局颁发登记证明由市登记处颁发第三节 房地产权属登记流程我国房地产权属登记的工作程序：顺序很重要a) 受理登记申请：书面申请、身份证等b) 勘丈绘图：是产权审查、确认和制图发证的依据c) 权属审查、确认：包括查阅产权档案、审查权利人提交的证件、核实房产现状和权属来源等d) 核准登记并绘制权证：不予登记的房地产包括（权属不清、违章建筑、临时建筑、证明材料不全）e) 颁发或者注销权属证书：材料齐全的在规定的期限内核准登记颁发证书，有下列情形之一的，登记部门有权撤销登记i. 申报不实ii. 涂改房产权属证书iii. 权利灭失iv. 登记部门认为有必要撤销2、 土地使用权和房屋所有权登记一、 初始登记 出让的土地使用权提交的文件：12367是公有的i. 上海市房地产登记申请书（原件）ii. 身份证明（复印件）iii. 土地使用权出让合同（原件）iv. 地籍图（原件2份）v. 土地勘测报告（原件）vi. 出让人出具的已付清全部土地使用权出让金的证明（原件）vii. 契税完税证明（原件） 租赁的土地使用权 划拨的土地使用权 集体所有非农业建设用地 新建房屋所有权：竣工、验收、合格后才能申请登记二、 转移登记（20天内完成审核，登记或者不登记都要书面告知）开发商第一步肯定是初始登记，个人、业主第一步肯定是转移登记 成片开发的土地使用权转让的转移登记 房屋建设工程转让登记：投资额要25%以上 新建商品房买卖登记：交的东西不一样，注意（合同、房屋交接书、维修基金交款凭证、房屋平面图） 预购商品房登记 存量房地产买卖的转移登记 公有住房出售的转移登记 房地产交换 房地产赠与：要公证 房地产抵债 房地产作价出资 企业兼并合并 房地产继承、遗赠 法律判决 共有房地产的共有人发生增减 按份共有人份额转让三、 变更登记（20天时间限制）1、 土地用途变更登记2、 房屋用途变更登记3、 权利人姓名或者名称变更登记（注意主体人不变，与转移登记要进行区别）4、 房产面积发生增减爱女变化5、 房地产分割6、 房地产合并7、 配偶之间变更（注意看下）8、 因房地产共有关系辩护9、 因出让土地使用权的受让人变更为其设立的项目公司四、 注销登记（20天）3、 其他房地产登记一、 房地产他项权利登记（7天、书面通知）l 以出让土地使用权设定抵押的登记l 以房地产设定抵押的登记l 房地产设典登记l 当事人以协议方式设定居住权、通行权登记l 房地产他项权利的注销登记l 房地产他项权利登记的审核二、 预告登记（7天Z ）（仔细看书）（国家很重视、防止开发商作假屯地）1、 预购商品房预告登记2、 预购商品房转让预告登记3、 预购商品房预告登记的变更登记4、 以预购商品房设定抵押的预告登记5、 预购商品房抵押权转让的预告登记6、 房屋建设工程设定抵押的预告登记7、 房屋建设工程抵押权转让的预告登记8、 注销预购商品房9、 注销预购商品房10、 注销房屋建设工程抵押权11、 单方预告登记：要交证明房地产权利变动的法律关系已经形成的文件12、 注销单方预告登记物权法关于预告登记的规定：预告登记是不动产登记制度中的一项重要制度，对于保障债权人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。三、 房地产权利相关事项登记（7天）四、 其他有关房地产登记的事项第七章 房地产市场调查基本知识第一节 房地产市场调查概述：一、 房地产市场调查的概念和作用l 市场调查是分析市场、研判市场的基础，是企业经营活动中重要组成部分l 信息资源已经和资金、材料、设备和人力等并列为企业管理的五大资源。l 房地产市场调查指：根据既定的目标和要求，运用科学的调查方法和程序，系统地、全面地收集、整理房地产市场的各类相关信息，从而达到其为房地产企业的市场研判和营销决策服务的目的。l 作用： 一方面：了解市场、解决问题、规避风险、发现市场机会 另一方面：寻找最佳市场切入点，开拓市场二、 房地产市场调查的基本原则客观性、适用性、系统性、动态性、经济性、科学性。三、 房地产市场调查的一般程序l 确定调查目标、初步调查、调查设计、实施调查、资料整理、报告的准备与提出l 明确调查的目标，是制定调查计划、开展具体工作的前提和基础l 调查设计的基本内容包括调查范围、调查方法、调查的组织、调查质量控制以及调查表的设计l 调查问卷的设计是整个调查工作的核心，房地产市场调查内容问卷设计要考虑科学性和艺术性 首先必须完成赋予的调查目标，能够提供必要的决策信息 其次考虑被访者的理解力和感受，实现有效沟通 易于操作第二节 房地产市场调查的内容一、 市场调查的基本内容：环境、需求、供应、营销二、 市场竞争情况调查内容：行业状况、竞争企业、技术水平、新产品开发三、 价格调查内容：价格是开发商最关心的内容之一，分为开发前期的调查还有销售过程中的调查。价格调查内容包括以下几个方面 环境因素：政策、经济、文化、基础环境 供求情况：两方面：现有供应和未来供应 市场价格 价格弹性四、 促销调查内容 促销方式 广告媒体 代理公司 促销人员 推广活动第三节 房地产市场调查的方式方法一、 市场调查的方式（看书） 按照选择调查对象划分：普查、抽样调查、重点调查、典型调查 按调查对象所采用的具体方法：访谈调查法、书面调查法、电话访问法、网络调查法、观察法二、 市场调查的方法第八章 房地产经纪业务第一节 房地产经纪基本业务的分类第二节 房地产经纪业务的基础管理一、 房源与客源管理1、 房源包括房屋还有业主2、 客源是有现实需求和潜在需求的客户3、 交易成功取决于三方面：房源、客户、经纪人4、 一个房地产公司的竞争力表现在其房源和客源的充裕度、以及经纪人的撮合能力上面5、 房源信息不是零星的、孤立的、个别的、而是大量的、连续的、系统的。6、 房源的基本要素：业主资料、房屋状况、放盘要求等7、 房源信息的共享方式：私盘制、公盘制和分区分盘制8、 分区分盘制的优点是综合了公盘制和私盘制的优点，保证经纪人搜集房源信息的积极性，使经纪人生意面较广，工作效率高二、 业务台帐管理业务台帐指在完成交易后，对成交的项目进行统计、登记建立的帐目。1、 建立台帐的意义：建立台帐为企业及时提供经营信息，准确把握市场的需求动向，是促进房地产经纪活动持续发展的必要步骤和技能2、 建立台帐的方式：电子台帐、书面台帐3、 建立台帐的要求：严谨、准确、及时、全面的原则三、 撤单退房管理撤单时需要：认真负责、细致调查、客观公正、依法办理。撤单原因：买卖双方不同，需要看书售房者撤单原因：1) 别的中介更高售价2) 房价升值3) 家庭纠纷4) 产权不清5) 共有人分歧购房人撤单原因：1) 家庭经济变化2) 售房人不能按约交房3) 质量问题四、 纠纷投诉与处理扯单的正常处理，来源于了