控规文本1.doc

通州新城商务北区控制性详细规划 规划文本 通州运河核心区控制性详细规划 文本 11103040202 城市规划11A-2 邢浩天 北方工业大学 城规11-1 111030415 范爽 2015.1.5 目 录第一章总则1第二章总体控制1第三章总体技术规定1第四章地块划分与地块指标控制2第五章交通控制2第六章建筑控制3第七章空间环境设计3第八章市政工程规划4第九章开发建设管理控制6附录一 用词说明6附录二 用地编号与控制要素定义6土地使用与建设管理细则 第一章 总则第一条. 编制规划的背景、目的为顺利实施通州新城商务北区控制性详细规划，促使该区的合理开发与建设，特制定本土地使用与建设管理细则。第二条. 编制规划的基本依据 本规划编制遵循中华人民共和国城市规划法的规定。按照建设部颁布的城市建设用地分类与规划建设用地标准及城市规划编制办法的要求编制。 依据北京市总体发展战略规划、城市道路交通规划设计规范、（GB/5022095）、城市工程管线综合规划规范（GBJ5028998）、城市给水工程规划设计规范（GB/5028292）、城市电力规划规范（GB/502931999）、城市居住区规划设计规范（GB/5018093）、北京城市生态可持续发展规划、北京市编制分区规划和控制性详细规划技术资料、北京市通州新城商务北区概念规划方案，符合其他有关技术规范和标准的要求，并力求与北京市城市总体规划相衔接。第三条. 规划的法律适用范围 本细则适用于北京市通州新城商务北区规划范围约22.5公顷各街区、地块，以及各类用地建设的规划管理工作，并作为工程项目设计的依据，但不能作为工程项目施工的依据。第四条. 任何单位和个人在规划范围内进行各种建设活动均应符合本细则和地块控制图则的规定和要求。第五条. 规划的法律效力本细则与控制性详细规划的地块控制图则具有同等的法律效力，两者应同时使用，不可分割。第六条. 本细则与地块控制图则中涉及的指标是结合通州新城实际情况并考虑到发展要求所制定的.未涉及的指标应符合国家、北京市的有关技术规定。第七条. 主管部门和管理权限本细则经北京市城市规划局批准后，具有法律效力。本细则的解释权以及规划实施过程中对各种问题的协调处理，由北京市通州规划分局负责。第二章 总体控制第八条. 功能定位 通州运河核心区的定位为一个以软件开发与研究为主导，集商贸、金融、信息、服务、居住与休闲为一体的高新技术研发区。第九条. 用地性质 本区范围内的用地性质由配套居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地、道路广场用地、对外交通用地、绿化用地、水域等用地组成。第十条. 通州新城用地 本地区区位优势明显，政策优势。第十一条. 公共服务设施用地规划在片区的东南侧云溪路和大观路交界处，设置片区服务中心,服务本区。集中布置商业金融设施和文化娱乐设施。第三章 总体技术规定第十二条. 土地适建规定为给各项建设选址定点提供依据，根据建设管理的需要，配合土地利用规划图，作出不同使用性质地筑对应于用地性质的相互适建规定，规定分为允许建、不允许建和有条件允许建三种不同情况。第十三条. 道路系统规划区内道路按规定的红线宽度、断面形式执行，道路系统交叉点坐标控制及竖向设计，见道路系统规划图、竖向规划图。第十四条. 变更在开发过程中由于现实或特殊要求，确需变更规划用地性质时，按城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790），大类性质禁止变更；中类性质变更需要有相关分析论证，经专家评审和规划主管部门核准后，方可变更；小类性质变更必须经规划主管部门核准。第十五条. 改建和扩建建筑物使用性质的变更及建筑的改建、扩建和新建后使用性质与所在地块的土地使用性质不符时，必须经规划管理部门核准并符合表4-1规划土地使用相容性一览表中的规定。第四章 地块划分与地块指标控制第十六条. 规划范围内依据功能的不同，共划分为四个功能区，48个二级地块，146个三级地块（见表5-1）。地块数目统计表 表5-1数目地块名地块级别二级编码地块三级编码地块A8B3C11D6E2F8G8H4I3总数53第十七条. 地块划分原则1. 规划的用地性质尽量单一，允许小面积相容性质用地存在，但不允许不相容性质用地存在。2. 地块以道路、江河、绿化线为界。3. 公园、绿地按专项规划要求单独划块。4. 住宅用地一般以住宅组团为单位划块。5、其中研发区的地块划分较大，在建设过程中可根据实际情况对用地进行进一步的细分。第十八条. 地块指标控制 为方便规划管理，采用强制性指标和引导性指标两种形式。强制性指标包括用地性质、容积率、绿地率、建筑密度、建筑限高、配建设施和建筑后退红线等；引导性指标指主要出入口方位、停车泊位及城市设计、交通节点对建筑的体量、色彩、建筑风格方面的要求。 各地块指标详见地块控制图则。第十九条. 地块控制图则1. 地块控制图则是以区块为单位的地块规划图。2. 地块控制图则每张均包括图纸、地块控制指标和简要说明三部分。3. 地块控制图则图纸比例比例一般为1：2000，当区块较大时，则采用1：2500、1：3000、1：3500等图纸比例，以比例尺所示为准。第五章 交通控制第二十条. 各街区、地块周边道路网系统、交通设施、配建停车、机动车出入口位置等应符合地块控制图则的规定。第二十一条. 道路宽度、长度及其横断面形式详见说明书。第二十二条. 道路交叉口的转弯半径和视距三角形控制应符合道路系统规划图。第二十三条. 道路红线之内的用地为交通设施用地（包括上空），任何单位和个人不得以任何理由侵占道路交通设施用地。第二十四条. 道路竖向设计应综合考虑地形、防洪防涝、街坊排水和工程管网的布线等要求，道路纵坡应尽量保证在0.2%3.0%之间。第二十五条. 片区内的公交站点的安排应结合地块控制图则的有关规定进行专项设计。第二十六条. 公共活动场所、人行道、过街天桥、地下通道等地段必须考虑无障碍设计。第二十七条. 因建设需要，地块性质或建筑容量需进行调整时，配建停车位也需相应变动。设置配建停车场（库）须符合道路系统规划中停车场（库）配建车位控制指标规定。第六章 建筑控制第二十八条. 各街坊、地块的容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率等指标的控制应符合地块控制图则的规定。第二十九条. 全区最高建筑应控制在50米以下。具体详见地块控制图则的建筑限高控制。第三十条. 建筑后退红线原则按靠城市主干道一侧后退红线10米；靠次干道一侧后退红线5米；靠支路和区内小路一侧后退红线3米；相邻地块之间后退红线两侧不少于3米。具体须符合表7-1建筑后退道路红线标准。建筑后退道路红线标准表7-1道路红线宽度（米）有围墙的建筑地块没有围墙的建筑地块围墙退后红线建筑后退红线建筑后退红线4010米13米10米302米10米10米202米5米5米151米3米3米101米2米2米建筑应退让用地边界线，南北向后退距离为建筑高度的0.45倍；东西向为0.4倍；住宅退让用地边界线视地块情况而定。 建筑退线范围内应以硬地、绿化为主，建筑后退红线形成的建筑线不应是一条直线，具体的位置详见地块控制图则标示。第三十一条. 建筑的形式与色彩应结合不同地段的使用功能和景观要求进行综合设计，需以规划地块控制图则的相关规定为参考。第三十二条. 任何建筑的间距必须符合国家有关日照、消防、卫生、管线埋设和建筑设计规范的要求。多层、低层住宅平行布置，长边向阳、朝向正南时，其最小间距不得少于南向间距北向外墙地面至女儿墙高度的0.91.0倍。当南向建筑为点式住宅且面宽少于25米，可按不少于0.8倍控制。五层以下建筑间距系数不得小于1.2。第三十三条. 两建筑之间的侧距，多层最少为6米，高层最少为13米，建设单位要在上述侧距通行自备车辆，则间距还需增加。如需设置消防设施，由消防部门协同规划主管部门确定。第三十四条. 无电梯建筑层数控制七层以下（不包括七层）。第三十五条. 非居住建筑间距1. 除表7-2所列的建筑以外，其它非居住建筑的间距按住宅间距的0.8倍控制，并应符合消防间距的要求。2. 非居住建筑位于住宅南侧或东西侧时，按住宅间距控制。3. 非居住间距与住宅的山墙间距按消防间距的规定控制，但当住宅山墙有居室窗户时，其山墙间距宜按住宅间距控制。第七章 空间环境设计第三十六条. 环境控制目标通州新城应纳入整个城市建设山水园林城市的战略框架中。因本软件园新建区属中部生态廊道区域范围内，所以整体应纳入一类环境保护区，按国家大气环境质量一级标准保护。 第三十七条. 地块建设中建筑密度、人口密度只能小于或等于地块控制指标中的规定。第三十八条. 绿地系统规定 绿地系统由中心绿地、生态廊道、沿街绿地、防护绿地、单位附属绿地等构成。 绿地指标规定1. 高唐新建区公共绿地所占总用地比例不得小于11%，居住小区内公共绿地不得小于1/人。2. 本区内各地块绿地主要指标按表8-1有关规定制定，不得低于地块控制指标中有关规定值。绿地率指标控制表 表8-1用地类型绿地率居住用地30%行政办公30%文化娱乐30%商业金融25%市政设施25%公共绿地75%第三十九条. 配套居住区绿化配置1. 绿化面积应符合规范领土完整，绿地率最小不低于30%，充分利用空间，发展垂直绿化及屋顶绿化，提高绿化质量。2. 绿地分布应采取集中与分散，点线面相结合的方式，便于居住就近使用。3. 居住小区内集中绿地应布置有花木草坪、花坛水面、雕塑、儿童设施和铺装地面等，布局应有一定的功能划分，最小规模不小于4000平方米，组团绿地内应布置花木草坪、桌椅、简易儿童游戏设施，可灵活布局，面积不小于400平方米。4. 公共绿地内的绿化面积不宜低于70%，组团绿地的设置应满足不少于1/3的绿地面积，在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求便于设置儿童设施和成人游憩活动。5. 公共绿地为小区的主要休闲场地，必须是可使用的，而不是单纯作为景观之用。公共绿地要为老人安排休闲与活动的场所，要为儿童设置游戏活动场地，绿地需辟筑部分铺装地面以及活动设施用地，绿地可多功能复合使用，但应以绿化为主。第八章 市政工程规划第四十条. 由于本片区内主要用地为天河软件园高唐基地用地，用地面积为4.15平方公里，占高唐片区总用地的62.5%，所以本片区的市政设施规划由天河软件园管理委员会在编制广州天河软件园高唐新建区的控制性详细规划时统一考虑，本次规划不单独进行市政公用设施规划。第九章 开发建设管理控制第四十一条. 建设项目控制 地块建设项目应符合地块用地性质的规定，并根据土地使用适建规定，执行土地使用相容性控制的原则。所谓土地使用相容性控制的原则，即地块指标控制的用地性质为主要功能用途，凡附属于主要功能、有助于 主要功能实现的， 或主要功能不相排斥、不相干扰的其他功能用途，允许与主要功能用途共同存在或替代存在；反之，与主要功能用途相矛盾，相排斥和干扰的其他功能用途，不得与主要功能用途共同存在。土地使用相容性的确定，依据土地使用适建规定执行，但要充分保证道路、停车场、中学、公共绿化、配套公共服务设施和市政设施的用地不受侵犯，规划中这些用地原则上不允许改变性质。第五十五条. 建设方式控制1. 结构块是完整体现规划意图的基本单位，结构块内每一部分的建设都必须从结构块内各部分相互关系和整体空间环境来考虑，因此鼓励开发建设单位承担对整个结构块的改造或开发。2. 承担对整个结构块的改造或开发建设，必须在建设前制定结构块的空间环境设计，并经有关部门审查批准。第五十六条. 建设过程控制1. 保留用地性质不变的地块，其内部改造、扩容、建设应遵照地块技术控制指标执行、改造、建设方案需经有关主管部门审查批准。2. 改变用地性质的地块，在未按规划性质改造或开发前，一般不得建设非规划的新建建筑或扩大规模的改造、翻建，只允许原有建筑的维修或原址、原规模的改造。3. 改变用地性质的地块，在按规划性质改造或开发时应严格执行技术控制指标，改造建设方案需经有关主管部门审查批准。附录一 用词说明 执行本规划时，对要求严格程度的用词说明如下，以便执行时区别对待。1. 表示很严格，非这样做不可的用词：正面词：必须反面词：严禁2. 表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词：应反面词：不应3. 表示允许有选择正面词：宜反面词：不宜4. 表示可能的设想词正、反面词：建议附录二 用地编号与控制要素定义 一. 用地编号本规划仅对“片区”与“地块”进行编号，这是由于地块规模有不定性，本规划采用灵活的地块划分依据等原因所致。片区和地块号从西到东，从北到南按次序进行编号，用英文字母和阿拉伯数字表示，前面英文字母是片区编号，后面阿拉伯数字是地块编号。二. 建设控制要素说明1. 用地面积：基地红线内的土地面积，包括后退红线内的用地，实际操作时以实测为准，2. 用地性质：基地内规划开发的项目内容，分类见GBJ137-90。3. 容积率：建筑面积总和与用地面积之比。各地块容积率为规划控制的上限。4. 建筑密度：建筑基底面积与用地面积之比，基地内单体项目建覆率不得超过这一比值，除必要的道路广场用地外，所有空地应尽可能做绿地。5. 建筑限高：允许建造建筑的总高度（以室外地坪为准）。6. 建筑后退：基地内建筑后退地块界线、道路