山东旅游地产升级在威海文登、荣城.doc

旅游地产改变中国段宏斌广州道本文化传播有限公司 山东旅游地产升级在威海文登、荣城一、文登、荣城概况（一）威海市文登市概览文登为中国山东省下辖县级市，由威海地级市代管。文登为山东省实力最强的三个县市之一，其综合竞争力2010年列全国百强县（市）第十四位，文登因濒临黄海，渔业发达。文登位于山东半岛东端，处在北纬36523723、东经1214312219之间。西阻于昆嵛山，与烟台市牟平区和乳山市相接，北连威海市环翠区，东邻荣成市，南濒黄海。文登全市总面积1645平方公里，海岸线155.88公里。文登与韩国隔海相望，处于烟台、威海、青岛三个市的中心区域，周边一小时行程内常住人口1000多万，有威海、烟台、石岛、龙口4个一类对外开放港口，区位优势十分明显。（文登市区位、文登市风光） 文登是一座山清水秀、环境优美的海滨城市，境内有被誉为“海上仙山之祖”的昆嵛山、中国道教全真派发祥地圣经山、秃尾巴李龙王的故乡回龙山和省级森林公园天福山四座名山，有156公里海岸线，岬湾相间，风光旖旎，有5处高品质温泉，是“中国温泉之都”。宜居的地理环境使这里成为名副其实的天赐福地，为人们健康长寿创造了条件，也孕育了许多长生不老的传说，引得不少王侯将相来文登地区探寻益寿延年的灵丹妙药。（二）威海市荣成市概览荣成市位于山东半岛最东端，三面环海，海岸线长500公里，与韩国、日本隔海相望，是中国距离韩国最近的地区。全市陆地面积1392平方公里，人口 67.5万人。荣成是经济强市。综合经济实力连续多年位居全国县级市前列，山东省首位。（荣成区位、荣成风光） 荣成是渔业大市。临近黄海、渤海、东海三大渔场，在大洋渔业开发、名优品种养殖、水产精深加工等方面处于国内领先水平，有18个科技项目列入国家海洋“863”计划，2009年全市水产品产量达到108万吨，渔业经济总收入达到449.4亿元。荣成是开放之城。拥有石岛港、龙眼港两个国家一类对外开放口岸，开通了石岛港至韩国仁川港、龙眼港至韩国平泽港两条国际客货班轮航线和石岛港至韩国釜山港、石岛港至日本博多、门司三条全集装箱班轮航线。 二、威海文登、荣成旅游地产发展概况山东省威海市共有三个县级市，即乳山、荣成和文登，除乳山银滩大量开发海景房之外，另外两个县级市即荣成和文登也不甘示弱，分别建设了大量的海景房项目，形成了威海海景房的另一番局面，推动了山东半岛旅游地产的发展。其中，文登南海新区的海景房开发更加具有代表性。文登南海新区开发充分汲取了乳山银滩的缺点和不足，分别在三个方面进行了重大的创新和发展，分别是：第一， 由政府牵头进行统一、整体规划，在文登市南部规划了南海新区，并进行了大量的基础设施投入，这种规划先行、政府主导的新区开发建设模式有力地规避了乳山银滩规划欠缺、政府不力的不足，从而使南海新区旅游地产开发从一起步就站在一个更高的起点上，从而具有更大的竞争优势；第二， 南海新区的建设从一起步就不是一个纯粹的居住功能区，而是一个新城市功能区，即该区域不像乳山银滩一样纯粹是房地产项目，而是由政府主导引入加工制造业、海洋科技研发、现代商业服务业等多种城市功能，使其建成以后是一个多功能、可以满足人的度假、生活、居住的复合城市功能区，更适宜人类的居住和投资；第三， 南海新区在旅游地产的开发建设上不再像乳山银滩一样不计条件、不设门槛地引进实力不强、规模不大的中小型开发商，南海新区积极引进的是具有较强实力的大型房地产开发商，如目前南海新区房地产开发的主角是河北卓达集团，河北卓达集团是中国北方地区一家具有较强实力的综合性房地开发商，其主导开发的南海新区香水海项目无论是在规模上、规划上都具有比乳山银滩众多房地产项目更高的起点，优势更胜一筹； 目前，威海文登正以南海新区为龙头，开始实施新一轮的以旅游地产为龙头的新城市发展计划。资料：文登南海新区蔚蓝海岸起新城（一）南海新区规划南海新区位于文登市南部，规划面积160平方公里，海岸线长148.8公里，水域特色突出，采取一心、二轴、四条廊道、六个组团布局，构筑以水域、绿色为主的生态廊道、涵盖了旅游度假区、生活居住区、海洋产业区、港口造船物流产业区、帆船游艇功能区、生态保护区等六大功能区。南海新区自然风光优美，海产品丰富，产业基础雄厚，土地存量充足，是休闲居住发展创业的宝地。（南海新区区位图）（南海新区总体规划）（二）南海新区优势1、最适合人类居住的地方南海依山傍海，山清水秀，天蓝海碧，年平均气温12.3，是最适合人类生活和居住的地方之一。金滩度假区更是拥有12公里长的优质沙滩和天然海水浴场，沙净如玉，海水清浅，水温比邻海海域高3-5度，堪称“亚洲最优秀的天然海水浴场”，岸边有绵延数十里的万亩翠绿松林，素有“黄金海岸”、“人间天堂”、“世外桃源”之称，是商住旅游开发的最佳之地。居在南海，可以随时享受阳光沙滩的自然风光，每天享受万亩松林制造的“天然氧吧”。2、海洋资源异常丰富南海海洋资源丰富，有148.8公里长的海岸线，15.4万亩浅海滩涂，盛产鱼、虾、蟹、贝、参等50多种海珍品，其中鳎、目鱼、爬虾、桃花虾、海参、虎头蟹等都是闻名遐尔的海产极品。身处南海，可以随时体验拉网垂钓的无限乐趣，品尝原汁原味的各类海鲜，享受风情浓郁的渔家盛宴。3、高标的总体规划 在南海的规划建设上，南海管委始终坚持高起点、高标准，聘请上海同济大学作了总体规划。在功能分区上，昌阳河以东区域，规划面积62平方公里，主要建设临港产业区，重点发展港口物流及工业；昌阳河以西区域，规划面积98平方公里，主要建设金滩度假区，重点发展旅游、商住业。两大功能区互为犄角，彼此补充，互相促动，可以形成并驾齐驱、竞相发展的良好态势，促进南海走上一条科学、和谐、可持续发展的道路。4、房地产开发潜力巨大在南海160平方公里规划范围内，拥有8万亩国有存量土地和3万多亩可报批为建设用地的未利用土地（荒草地），地势平坦，适宜大规模统一规划开发。特别是在国家土地政策继续紧缩，新增建设用地紧张的情况下，南海能够拥有如此多的国有存量土地，就显得更加可贵，更加具有开发价值。5、政府规划，建设迅猛南海是威海市委、市政府确定的重点发展区域，更是文登市委、市政府为统筹区域协调发展，加快城乡一体化进程，进一步拓展未来发展战略空间，在充分发挥南海各项优势的基础上，实施的一项重要战略举措。自2007年初开发建设启动以来，仅用短短三年的时间，南海已经发生了翻天覆地的变化，引起了全国的普遍关注。目前，南海新区配套设施基本完善，“四纵三横”骨干路网、供排水一体化工程已全面建成。占地20万平方米的南海公园早已经正式开园迎客，成为周围居民休闲娱乐的好去所。建筑面积7000平方米，投资1.45亿元的南海医院已经正式投入使用；占地260亩，集中小学及幼儿园为一体的南海实验中学也于2010年11月11日正式投入使用，至此为南海居民的生活带来了更大的便利。而随着高尔夫球场、马场的开放运营，南海旅游度假方面的区位优势也越加显现，吸引了越来越多的外来置业者。案例一：南海新区旅游地产的一颗明珠卓达香水海卓达香水海国际滨海新城总规划2000万平米，分享12公里“金滩”黄金海岸，近揽万亩松林，坐拥生态湿地；规划中心8000亩内湖“香水海”，南瞻50万平米五星级酒店群，东西两岸建九座风情岛，形成“一海九岛”的新城市。香水海西岸环高尔夫体育休闲公园规划北美风情、地中海风情、英伦风情、北欧风情、东南亚风情和澳洲风情六岛，东岸由“未来理想世界”三座主题岛组成，各岛建筑不同风情的社区，打造具有世界风情的异域文化生活博览园。（卓达香水海规划图、卓达香水海鸟瞰） 卓达香水海苏格兰城南距金滩海岸900米，总建筑面积30万平方米，综合容积率1.0，绿地率41%，分区规划具有浓郁英伦风情的独栋、双拼别墅、电梯洋房。苏格兰城三面环香水河支流水景公园，园林规划以“水”为中心，景观水系环流整座社区，形成水生碧绿、家家观澜的意境。居家采用环保建材、品牌精装修，直饮水、同层排水等高科技技术。社区，英伦风情商街优雅穿梭在英伦湾和苏格兰城间，与会所、幼儿园和社区服务中心造就滨海人居的新境界。（卓达香水海苏格兰城效果图、卓达香水海苏格兰城规划图） 北欧小镇建筑面积30万平方米，容积率1.2，绿地率44%，分区规划多层、高层洋房和联排别墅。小镇分享香水海西岸城市级医疗、商业、教育、休闲等成熟配套，同时为强调生活的高舒适度，幼儿园、商业街和社区体育文化中心填补在小镇中心，营造内外一体的高品质生活。小镇东邻高尔夫体育休闲公园，北邻香水河，又与外沿滨水景观带空间相融合，绿化实现对自然的“拿来主义”；在园林规划中，则形成高层组团共享多层、别墅间私享绿地庭院，并朝向中心景观公园，两大特色形成景观的互通共享。（卓达香水海北欧小镇规划图、卓达香水海北欧小镇效果图） 开发商：威海卓达房地产开发有限公司 建筑形态：公寓,别墅,酒店式公寓,商住公寓,花园洋房,多层,独栋别墅,联排别墅,双拼别墅 项目位置：金滩南海新区滨海路与金海路交叉口东北 在售项目：苏格兰城 北欧小镇 均价：4000元/-4800元/道本点评：文登南海新区已经成为中国北方旅游地产开发的一块热土目前在全国众多的飞机杂志上，都可以看到文登南海新区招商的广告，可见文登南海新区已经成为一片开发的热土。文登南海新区开发借鉴乳山海景房早期开发经验，规避不足，在充分挖掘资源优势的基础上，累计投入35亿元进行基础设施建设，按现代城市标准，新修了“五纵四横”骨干路网，做到水、电、暖、气、排水、排污、通讯等“十通一平”，绿化、亮化、美化同步跟进，为旅游地产的开发销售提供了强有力的支撑与保障。充分依托岸线、沙滩、松林和天然水系等优势，大力发展以旅游、商业、居住为特色的滨海休闲旅游度假。与邻近的银滩相比，南海金滩旅游度假区的开发甚是缓慢，但金滩所保护下来的松林和优质的海岸资源，是银滩无法比拟的。南海12公里长的海岸资源没有大量开发，避免了银滩一蹴而就的大量重复建设、浪费土地资源的情况，而且更加注重配套基础设施的建设。随着路网、地下管网以及学校、医院、服务中心等综合性配套设施日益完善，文登南海新区以优越的环境和地理位置以及优良的房屋性价比，备受国内外诸多一线城市购房者的青睐。沿岸配套游艇码头、高档会所等，创建具有国际水准、国内一流的“度假天堂”和“休闲乐园”。其中南海新区尤为值得提出的是巨大的土地供应量，在南海新区160平方公里规划范围内，拥有8万亩国有存量土地和3万多亩可报批为建设用地的未利用土地（荒草地），如此巨大的土地供应量在当前中国房地产发展的市场上可谓尤其难得。文登作为一个县级市，如果按照规范的建设用地指标，文登不可能在短时间内获得如此巨额的土地指标，其土地指标的关键在于南海新区用地大多为海滩盐碱地，不适宜耕种，因此无须占用国家建设用地指标。由此可以看出，位于中国滨海地区的海岸线盐碱地由于无须占用建设用地指标，巨大的土地供应量成为当前旅游地产开发建设的重大利好和有力支撑点。除开文登南海新区，威海的全国百强县、将军县和中国海带之乡荣成也大力发展旅游地产，其标志性项目是位于石岛的凤凰湖。该项目拥湖环海，区内湖泊为中国北方白天鹅的越冬栖息地，自然生态良好，具有良好的口碑和知名度。案例二：荣成旅游地产的典范凤凰湖（一）荣成石岛湾度假区概况荣成石岛湾省级旅游度假区，1992年创办，规划陆地面积10平方公里，南临石岛湾，隔湾与石岛、镆铘岛相望，北依朝阳山，与宁津镇、东山镇、斥山镇相连，地势起伏，错落有序，交通十分便利，自然风光秀丽，气候宜人。依据地形、地貌，荣成石岛湾度假区规划为：海边游憩区、朝阳山动植物保护区、行政办公区、生活区、高科技产业区五大区，发展方向以旅游、休闲、商贸服务、金融、教科研等产业为主，兼顾发展高科技产业，逐步将该区建成为集旅游、科、工、贸、学为一体的现代化海滨城镇。 （荣成石岛湾度假区导游图、石岛湾度假区风光）（二）凤凰湖凤凰湖项目位于山东威海石岛管理区，是一个集观光、旅游、度假、居住为一体的国际化超大型滨海高尚社区，总占地面积约15000亩，临近市政府。它临海而居，连绵的青山与宁静的湖泊相互映衬，内部各项生活配套设施应尽有。未来，将有约6万户人家、约20万人在这里组成一个快乐的大家园。凤凰湖的综合开发工程被列为威海（荣成）市重点工程，项目总投资达25亿元。（凤凰湖规划图、凤凰湖风光图） 凤凰湖整个项目分五期开发建设： （凤凰湖新区配套）第一期：以区政府为中心，先期建设区政府东边地块，形成完整的住宅空间及中心广场。第二期：按照新区确定的规划和模式，启动黄海北路和凤凰湖、黄海南路区域附近的居民区建设，逐步形成完整的路网络体系和街道界面，使道路两侧的地块得到最大限度的价值提升。 第三期：以一二期开发所形成的人气和设施为基础，着重开发酒店区、生态岛及海滨公署，从而创造一个完善的旅游度假区。 第四期：开发中心滨水绿化区及功能轴公建区公共绿化带，建成区域的中心广场、文化中心以及商业步行街。 第五期：开发东部住宅区，此时新区的建设已经相当成熟，产品知名度以及土地价值也得以有效提升，有利于项目价值的最大化。功能分区： A、公建区：以中心滨水城市广场带为中心，以贯穿南北的功能轴景观带为轴线，规划建设由北向南依次为文化中心-中心图书馆、艺术馆、科学馆、剧院信息中心等；商业中心-商务公寓、酒店式公寓，大型购物商场、上午办公、国际传媒、信息网络、邮政通讯等；医疗及康乐中心；体育广场等为区内居民及周边居民提供服务。部分共建如商业、餐饮、文化娱乐等沿街道布置，为组团内居民服务。 B、居住区 ：在满足居民的居住生活基本保障的同时，提供居住方式的多元化选择，以满足不同的生活需要，包括中密度生态居住区、滨水低密度住宅区等