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许子枋：当前决定房价走势的三大关键因素许子枋：当前决定房价走势的三大关键因素许子枋：当前决定房价走势的三大关键因素分类: 地产评论日期: 2012-04-24 15:10原文地址: /s/blog_4e25b6e70102dw6o.html昨日房价不可留，今日房价多烦忧。宏观调控政策实施历时一年多以来，举国上下对房价的纠结不但没有消除，反而不仅局限于房地产的投资者与消费者了，还蔓延到地方政府官员和房企高层管理者了。笔者在做战略咨询时，就发现地方政府官员对房价走势非常关注，一是因为房价关乎地方投资和政绩，二是房价关乎土地出让和地方财政。开发商尤其是大型房企集团高层管理者对房价走势也异常忐忑，一是房价走势关乎项目销售业绩和企业现金流，二是房价走势关乎企业土地储备与企业未来战略方向。房价作为一个并非纯粹的市场经济指标，负载了更多的政治化的、社会化的、乃至战略指标化的东西，使房价变得异常沉重；房价在高处摇曳的姿态变得更加扑朔迷离，又让房价成为国人生命中不能承受之轻。但正如陈淮先生所言：中国从2004年以来，有关房地产媒体就没有离开过“扑朔迷离”这样的词，其实中国的房地产市场没有什么不确定，其实有四个很确定：其一，中国在未来的五年、二十年，仍将是世界规模最大、增长速度最快的房地产市场，确定无疑；其二，二十年后的房价一定比现在贵，确定无疑；其三，中国将长期抑制为卖而买的需求，让大家享受经济发展带来的好处，确定无疑；其四，让更多的人民群众买得起房，而不是买不起，这是确定无疑。笔者大部分同意陈淮先生的观点，但问题是国人关于房价之扑朔迷离的焦虑心理并不会因为陈先生这几句言之凿凿的论断就会有所减轻。且不说二十年，二十年太久，我们只争朝夕，就看两年吧，我们把两年之内叫当前，那么决定当前房价走势的主要因素究竟是什么呢？影响房价的因素确实很多，我参阅了相关书刊，罗列都很零碎，利用地标的三五论思考程式，我将影响房价的系列因素归纳为三大类别：其一，经济基本面。包括城市化程度，人口与人口变动趋势，经济周期中的经济发展阶段与经济增长方式（GDP），产业兴衰与失业率，货币、税收、财政、土地和城市规划等经济宏观政策。其二，影响供应的因素。土地存量与价格，房屋存量与成本，房企负债比率与资金链，房企数量，土地和房屋增量。其三，影响需求的因素。CPI与通货膨胀率，居民收入水平，资本市场的冷热与外部资金流入，家庭规模的变化，二手房市场的成熟程度。因为我们想分析的是宏观总体房价，所以这些因素中并没有考虑房地产作为不动产的特殊性，诸如房地产位置、环境、区域配套等的微观影响因素。那么这些因素中究竟哪几个才是当前起主要作用的影响因素呢？挪威的经济学家汉宁加可森曾利用计量经济学模型对挪威近三十年的房价数据进行了分析，分析了各种经济变量和房价的关系，最后认为影响房价的核心因素是利率、住宅存量、失业率和家庭收入。影响中国房价的因素和挪威未必一致，而且在不同阶段，不同的因素或将次第成为影响短期房价的主要因素。笔者基于对经济和房地产政策的理论分析以及二十年的从业经验，通过比较分析以及考量各影响因素的关联因果效应，再利用地标三五论思考程式，认为可以从三大类别影响因素中再各提炼出一个关键因素，将其认定为当前决定房价走势的关键因素，再通过分析这三大因素来判断当前房价的走势。经济基本面主要关联的是对房价的支撑。当前中国城市化已进入增长趋缓的阶段，况且中国的城市化有自己的特殊性，目前更首要的任务是消化大量被城市化的人口；当前针对房地产的宏观经济政策已基本趋于稳态；在中国经济还处于大的正向发展期，当前急剧的产业兴衰暂时还不会发生，失业率也还勉强维持温和；因此，目前经济基本面中最大的变量是GDP增速主动性下调，以及GDP增长率下调到7.5为符号象征的经济增长模式变革，其不但意味着中国经济增长要逐步摆脱对房地产投资的依赖，中国经济结构中去房地产化已经开始起步并将渐进前行。因此，在影响房价的经济基本面因素中，我们认定GDP下调是当前决定房价的关键因素。依此分析方法类推，在影响房价的供应类因素中，我认为土地和房屋存量（LHS，即Land and housingstock）是当前决定房价的关键因素，而不是大家已经赌了一年的房企资金断链，在房地产有继续发展空间的大前提下，土地资源是优质资源，不存在没有资本接盘，所以因资金链导致大范围低价甩买的可能性不大。依此分析方法类推，在影响房价的需求类因素中，我认为CPI是当前决定房价的关键因素。地产观察者许子枋认为,从决定当前房价的三个关键因素来看，GDP下调表征的意思是政府力图遏止房价快速上涨的势头，但并不希望地方财政举步维坚，也不希望经济快速滑落，因此期望玩的是走平衡木游戏，维持房价有向下预期压力的小幅波动。LHS既包含了土地存量，也包含了已售空置房屋和未售存量房屋，这对房价上涨将产生很大压力。如果房价上升预期完全扭转，这个压力将转变为房价促跌的动力。当前CPI表征通货膨胀很严重，CPI高企意味着负利率，会产生两个作用：一是快速溶解刚需客的购买能力或迫使其提前消费，二是在资本市场冷火秋烟、投资渠道非常有限的情况下，促使投资客的购房保值冲动。这点对房价