2011-04郑州房地产市场分析月报.doc

费雷格:2011年4月郑州房地产市场分析报告2011-04-30目 录一、行业环境31楼市运行32行业政策33城市建设4二、土地市场61供应分析62成交分析11三、楼市数据151商品房市场162住宅市场163非住宅市场18四、楼市动态201新盘分析202楼盘活动24附:媒体监控30一、行业环境1楼市运行 固定资产投资保持较快增长1-4月份，固定资产投资（不含农户）62716亿元，同比增长25.4%，比1-3月份加快0.4个百分点。从环比看，4月份固定资产投资（不含农户）增长3.08%。分产业看，1-4月份，第一产业投资同比增长12.6%，第二产业投资增长24.6%，第三产业投资增长26.5%。 房地产开发投资增长较快1-4月份，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%。其中，住宅投资9497亿元，增长38.6%。1-4月份，全国房地产开发企业房屋施工面积352472万平方米，同比增长33.2%；房屋新开工面积56841万平方米，增长24.4%；房屋竣工面积17127万平方米，增长14.0%，其中，住宅竣工面积13685万平方米，增长13.8%。1-4月份，房地产开发企业本年资金来源25362亿元，同比增长17.4%。其中，国内贷款4800亿元，增长5.4%；利用外资222亿元，增长62.3%；自筹资金9486亿元，增长27.2%；其他资金10853亿元，增长14.8%。在其他资金中，定金及预收款6449亿元，增长23.1%；个人按揭贷款2753亿元，下降6.8%。1-4月份，全国商品房销售面积24898万平方米，同比增长6.3%。其中，住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长4.4%，商业营业用房增长7.7%。商品房销售额14078亿元，同比增长13.3%。其中，住宅销售额增长11.0%，办公楼和商业营业用房分别增长23.8%和26.6%。尽管房地产开发投资、开工面积、企业资金来源等指标继续保持增长态势，但增幅自今年以来持续收窄。4月本该是传统的销售旺季，但全国楼市的销售数据下降明显。4月份，全国商品房销售面积仅为7255万平方米，环比3月份大幅下降23.6%，比去年同期则下降9.8%。 4月份全国房地产开发景气指数为103.194月份全国房地产开发景气指数为103.19，比3月份下降2.7个点。2行业政策 第二套住房公积金贷款首付提到60%根据郑州市公积金管理中心规定，自4月1日起，家庭已拥有一套住房，购买家庭第二套住房使用住房公积金贷款的，购房首付款比例不低于60%，贷款利率按同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。暂不向购买第三套及以上住房的家庭提供住房公积金贷款。本次出台的新政，明确了“认房”贷款的原则。即如果市民名下有一套房的，不论之前是否使用过公积金贷款，使用公积金贷款买房的，一律按第二套房政策执行。 提取公积金，“两证”变“三证”在市区、镇规划区内，村民因建造自住住房提取住房公积金，须提供：集体土地建设用地使用证（宅基地使用证）、建设工程规划许可证（区或管委会城乡规划部门核发由全省统一印制和编号，有效期两年）、两年内支付费用的凭证。而在乡、村庄规划区内，村民因建造自住住房提取住房公积金，须提供：集体土地建设用地使用证（宅基地使用证）、乡村建设规划许可证（乡镇人民政府核发由全省统一印制和编号，有效期两年）、两年内支付费用的凭证。在异地建房提取住房公积金，需要集体土地建设用地使用证（当地人民政府颁发）和建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证（由当地城市规划部门或乡镇人民政府颁发）。4月1日前，自建新房时，申请者提取公积金只要求“两证”：宅基地使用证和两年内支付费用凭证，现在还需要其提供规划许可证。此外，提取公积金是以家庭为单位的。 一人缴纳公积金，最高能贷30万借款人夫妻双方均在郑州市级(不含省直、行业系统住房公积金管理机构，下同)住房公积金管理机构正常缴存住房公积金的，单笔最高个人住房贷款金额仍为40万元；借款人(含未婚、未再婚)单方在郑州市级住房公积金管理机构正常缴存住房公积金的，单笔最高个人住房贷款金额为30万元。 自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点中国人民银行5日晚间宣布，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。这是央行今年以来第二次加息，也是去年以来第四次加息。央行再度加息，首当其冲的是房贷一族，假定贷款人贷款100万元，贷款期限20年，采用等额本息还款方式。如果按基准利率计算，则原每月还款7514.72元，现每月还款7633.40元，每月增加118.68元；如果按1.1倍利率计算，则原每月还款7909.82元，现每月还款8043.71元，每月增加133.89元。 4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点 中国人民银行17日宣布，从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。 这是央行今年以来第四次上调存款准备金率。今年以来,央行以每月一次的频率,在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。同时这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。此次上调之后,大中型金融机构存款准备金率达20.5%的历史高位。据估算,此举将一次性冻结银行资金3600多亿元。存款准备金率的再度上调无疑将进一步考验开发商的资金压力。此外，部分城市已出现银行暂停购房贷款或是暂停部分购房贷款的现象，央行再次收紧流动性，可能导致这种现象逐渐增加和蔓延，购房者获得贷款的难度也将加大。3城市建设 郑州将建成金融大都会我省将制定出台郑州区域性金融中心建设规划和郑东新区金融产业集聚发展规划。依托郑东新区金融商务区，积极引进华夏银行等股份制银行、汉口银行等省外城市商业银行和2家外资银行到我省设立分支机构。我省将整合省农信联社金融资源，组建中原农村商业银行。支持郑州商品交易所上市甲醇、乙二醇产品，全年累计交易额达到50万亿元。推动省投资集团成立规模30亿元左右的担保公司，服务政府融资。今年，我省将重点推动汽车、电子信息、装备制造、食品、轻工、建材等产业加快发展，力争主营业务收入超过3.1万亿元，新增7000亿元。在汽车产业方面，将重点推进郑汴汽车产业集群和焦作等6个汽车及零部件产业集群发展。其中，郑汴汽车产业集群在建项目规模达到80万辆。今年，我省将优先在郑州、安阳、南阳、商丘、周口等纺织集中区布局建设高水平印染项目。其中，郑州服装产业集群将吸引浙江、广东、福建等地服装企业集群式转移，推动建立区域总部，力争主营业务收入超过200亿元。在先导产业方面，我省将选择新能源汽车、生物、新能源、新材料等4个先导产业，实施产业创新发展工程。重点推进郑州、洛阳、新乡、三门峡电动汽车及动力电池等特色产业园区建设，开展郑州、新乡等市的公共交通电动汽车示范线路运营。今年，我省将加快推进60个超亿元旅游项目建设，打造一批知名度高、影响力强的旅游目的地和旅游品牌，力争接待海内外游客2.92亿人次,其中入境游客174万人次,同比分别增长13%和20%。 郑东新区龙湖区域首批九条路开建郑东新区龙湖区域首批开工建设龙湖外环路（东风渠至龙源一街）、龙湖外环路（龙翼七街至龙翼一街）、龙北三路（中州大道至龙源十三街）、龙北四路（龙北三路至龙源十一街）、龙翼七街（龙湖外环路至107辅道）、九如路（东风渠至龙湖南路）、众意西路（东风渠至龙湖南路）、朝阳路（中州大道至北三环路东段）、龙源十一街（龙北三路至龙北四路）。道路全长20公里，投资4.3亿元，预计2012年竣工投入使用。今年龙湖区域基础设施建设将以副CBD区、安置区、森林公园和龙湖南路以南区域建设为重点，下一步还将开工建设龙湖南路等16条（段）道路，龙湖中环路跨如意河等9座桥梁，龙源下穿隧道等2条下穿隧道，工程总投资预计将超过30亿元。 郑州宜居教育城“落户”新郑龙湖根据规划，“宜居教育城”是郑州都市区重要城市组团之一，位于新郑市境内龙湖附近，距离郑州市区11公里。其起步区规划面积22平方公里，规划范围是：西南绕城高速、南水北调干渠以南，京广铁路以西，郑少高速机场联络线（机场东出口联络线）以北，郑尧高速公路以东。“宜居教育城”定位为教育培训、商业服务、现代工业和休闲居住为一体的现代化宜居新城。在规划布局结构上为“一核两翼”，“一核”即中部核心区，重点建设高校区、中小学教育园区以及科研开发区；“东翼”发展纺织服装、食品加工；“西翼”发展休闲居住、特色旅游。在打造宜居教育城过程中，新郑市将突出教育产业优势。根据宜居教育城的规划，到“十二五”末，建成区面积将达到36平方公里，城区人口达到30万。目前已初步确定拟首批入驻宜居教育城的学校包括3所省级示范性高中，分别为郑州一中、郑州外国语学校、郑州六中；1所特色学校，郑州聋校；1所高等院校，郑州铁路警官高等专科学校。二、土地市场1供应分析统计指标总计住宅用地商业/办公用地工业用地仓储用地土地宗数(块)44206162土地总面积()1766411.36 337052.59 116629.43 150999.80 1161729.54推出土地平均价格（元/）4月份郑州出让土地44宗，约177万方，土地总投放量环比下降34.77%。其中住宅用地20宗，约34万方；工业用地16宗，约15万方；商业用地6宗，约12万方；仓储用地2宗，约117万方。从出让土地区域来看，中牟土地出让占到44%，约66万方，占比突出，另外，巩义、上街、荥阳占比相当，郑州周边市场仍然是其主要投放区域；其他区域相对来讲出让体量较小。从出让土地用途看，出让土地中以仓储用地为主，约116万方，占到总投放量65%；住宅用地占19%，紧随其次；工业、商业用地投放量均较少。2011年4月1日至30日郑州土地出让一览表地块编号土地位置土地面积()出让年期（年）土地用途建筑高度（米）建筑密度（系数）绿地率容积率履约保证金(万元)起始价（万元）2011-54涧溪路与青松路交叉口东南角68537.450工业用地40200.8100012202011-56滨河路与新兴路交叉口西北角42429.9170其他普通商品住房用地8026303450073202011-57新兴路北、2011-56宗地西44023.8770其他普通商品住房用地8026303450076002011-72滨河路与东周路交叉口西南角42085.5270其他普通商品住房用地8026303440072602011-73东周路南、2011-72宗地西36256.9570其他普通商品住房用地802630338006260牟政出201120号万洪公路两侧、万三路以东、七里河分洪河道以南；105842550仓储用地2441.3117110000牟政出201112号郑州国际物流园区内，白石东街东侧，新安路北侧；5755250工业用地3011000牟政出201114号郑州国际物流园区内，白石东街东侧，新安路北侧，前程路西侧；43263250工业用地300.77000牟政出201115号郑州国际物流园区内，白石东街东侧，新安路南侧，前程路西侧；60612850工业用地300.78000牟政出20116号白沙组团杨桥东路东侧、玉溪路南侧41041.10650工业用地2425-45201800（2011）035号龙湖镇107国道西侧、富源路南侧9231.5350工业用地3020180160（2011）036号龙湖镇107国道西侧、富源路南侧17871.3350工业用地30201155310（2011）037号龙湖镇富源路南侧、梅山路东侧7507.550工业用地3020165130上（挂）2011-14工业路北侧、苍山路以西12444.0450工业用地30200.7236236上（挂）2011-15金华路东侧、新乡路南侧131808.7270其他普通商品住房用地603030398869886郑政经开出2011004经开第七大街西、经北六路南29854.8250工业用地4030200.75741147郑政东出（2010）067号文苑南路北、明理路东64315.1670其他普通商品住房用地10025303.52300031933郑政东出（2010）068号学理路南、后贾西街西33621.3470其他普通商品住房用地253.51400018812上（挂）2011-16济源路北侧、淮阳路东侧22833.270其他普通商品住房用地6023353.927402740牟政出201117号白沙组团高庄路西侧、玉溪路南侧20302.93250工业用地2425-45201400上（挂）2011-17万泉河路北侧、登封路以西35094.350工业用地30200.7562562牟政出201121号中牟县新县城，信访局南侧，祥瑞花园小区东侧，法院北侧，司法局南侧；200070其他普通商品住房用地6030353.5100牟政出201131号白沙镇区内，康庄大道东；3095250工业用地2430201300荥政储（2011）12号贾峪镇郭岗村15921.7870其他普通商品住房用地2430351.5400470荥政储（2011）13-1号贾峪镇邢村42641.5670其他普通商品住房用地2430301.810001310荥政储（2011）13-2号贾峪镇邢村46911.3270其他普通商品住房用地2430301.810001445荥政储（2011）13-3号贾峪镇邢村35887.1770其他普通商品住房用地2430301.810001105荥政储（2011）15-1号贾峪镇邢村42708.3470其他普通商品住房用地2430351.110001185荥政储（2011）15-2号贾峪镇邢村48409.5970其他普通商品住房用地2430351.110001345荥政储（2011）15-3号贾峪镇邢村42379.3470其他普通商品住房用地2430351.110001175荥政储（2011）15-4号贾峪镇邢村34823.4670其他普通商品住房用地2430351.1700965荥政储（2011）16号贾峪镇邢村3389.470其他普通商品住房用地2430351.19095荥政储（2011）17号贾峪镇邢村19148.6270其他普通商品住房用地2430351.1500535荥政储（2011）18-1号贾峪镇鹿村42310.7440其他商服用地2440251.210001550荥政储（2011）18-2号贾峪镇鹿村9799.5640其他商服用地2440251.2310360荥政储（2011）19号贾峪镇洞林寺村25970.1340其他商服用地10040252.510001330上（挂）2011-18金屏路东侧、龙江路北侧61702.5750工业用地30200.7300989牟政出201018号杨桥路西、瑞风路北15125.23740其他商服用地8030254.51000牟政出201018号杨桥路西、瑞风路北57483.26470其他普通商品住房用地60253033000牟政出201119号中央大道南侧、现状康庄路东侧30961.54140批发零售用地6040253.52800牟政出201119号中央大道南侧、现状康庄路东侧103304.54250仓储用地24402011700郑政经开出2011005号经开第十大街东、经南四路南20759.8350工业用地6030200.7400798郑政经开出2011006号航海东路北、第十八大街东202631.3850工业用地403020140007782郑政出(2011)4花园路东、纬二路南44572.5240商务金融用地150254.921000401152成交分析统计指标总计住宅用地商业/办公用地工业用地其他土地宗数(块)5492394土地总面积()3078998.84 405752.47 26663.42 2544105.24 102477.71 土地成交总额（万元）135615.9151369.53 13410.01 63838.856997.53 成交土地平均价格(元/)440.451266.035029.36250.93682.834月份土地成交54宗，约308万方，环比下降18.44%，总成交金额约13.5亿元。其中住宅用地9宗，累计40万方；工业用地39宗，累计254万方；商业用地2宗，累计约3万方；其他用地4宗，约10万方。从成交土地区域分布来看，中牟成交量在110万方，占总成交量的35.24%；经济技术开发区成交83万方，跃居第二；其他区域成交量相对较小。从成交土地用途来看，工业用地成交254万方，占83%，遥遥领先；住宅用地成交40万方，占13%，紧随其次；其他用地成交量较小。4月份郑州土地成交均价440.45元/，比3月份下降340.86元，跌幅近50%，主要是工业用地均价低且成交量大，从而大幅拉整体成交低均价。鉴于郑州新房一季度成交量减半，银行对房地产贷款的发放政策趋紧，商品房开发要配建保障性住房等政策的严格执行，使房产商理性拿地。2011年4月1日至30日郑州土地成交一览表编号土地位置土地面积（m2）土地用途出让年限成交价（万元）单价（万元/亩）竞得者郑政经开出2011001号经南三路南、第十七大街东17058.81工业用地50655.0625.60 郑州萱和配件有限公司郑政经开出2011002号经南四路南、第十七大街东26666.65工业用地50102425.60 一拖（洛阳）福莱格车身有限公司郑州分公司郑政经开出2011003号第十七大街东、经南三路南20000工业用地5076825.60 元创实业（郑州）有限公司上（挂）2011-10济源路南侧、金华路东侧37295.73其他普通商品住房用地70279850.01 河南德宝置业有限公司豫郑出让20110214代庄南路南、京广南路东5754.1其他普通商品住房用地70634.677273.53 郑州安泰实业有限公司豫郑出让20110226煤场北拐路东、西陈庄后街北1453工业用地50108.86649.95 郑州红山茶商贸有限公司郑政出20111号天山路东、牛庄路南54502.69其他普通商品住房用地7026323321.98 郑州恒天兴华房地产有限公司牟政出【2011】12号郑州国际物流园区内，白石东街东侧，新安路北侧;57552工业用地501231.612814.27 郑州市帅龙红枣食品有限公司牟政出【2011】15号郑州国际物流园区内，白石东街东侧，新安路北侧，前程路西侧;606128工业用地5010001.11211.00 郑州宇通客车股份有限公司牟政出【2011】14号郑州国际物流园区内，白石东街东侧，新安路北侧，前程路西侧；432632工业用地507138.42811.00 郑州宇通重工有限公司XC(2011)015号经开第七大街东、经北二路北28032.85工业用地501079.264825.67 河南省盛和置业发展有限公司XC(2011)018号经开第一大街东、经北五路北7147.23工业用地50275.16835525.67 河南科达节能环保有限公司XC(2011)026号经开第四大街东、经北三路南5429.78工业用地50277.461834.07 郑州三和金刚石有限公司XC（2011）013号经开第四大街东、经北二路北13366.35工业用地50683.020534.07 郑州旭威汽车装饰件有限公司XC（2011）014号经开第七大街西、经北二路北5077.58工业用地50195.486925.67 郑州市锦飞汽车电气系统有限公司XC（2011）016号经开第五大街东、经北六路南205196.44工业用地507900.0629425.67 郑州电缆有限公司XC（2011）019号经南三路北、一零七辅道东10183.19工业用地50392.05281525.67 郑州德亿重工机器制造有限公司XC（2011）020号航海东路南、环城公路西侧辅道西31888.29工业用地501227.699225.67 河南振兴房地产（集团）有限公司XC（2011）024号经南三路北、一零七辅道西23439.47工业用地50902.419625.67 郑州汇龙园艺工程有限公司豫郑出让20110227金水路南、城东路西9996.75商务金融用地406135.0055409.13 三门峡黄河明珠（集团）有限公司上街（协议）2011-07工业路西段北侧26870.83工业用地502.250.06 郑州市黑狮子游乐机械有限公司C（2011）AQ002科学大道南、腊梅路东36175.04科教用地502676.95349.33 中铁隧道股份有限公司豫郑出让20110228北三环北、京广铁路西14064.1工业用地50309.401814.67 郑州市金地置业有限公司XY2011-3号郑上路与沛公路交叉口东南侧23403.99工业用地5052614.98 上海熊猫机械集团有限公司郑州阀门分公司XY（2010）002号建设路与关公路交叉口西南侧3704.82工业用地507313.14 荥阳市金惠面粉厂XY（2010）007号京城路与规划上高路交叉口西北角56421.02工业用地50107312.68 河南天道玻璃纲实业有限公司XY（2010）008号京城路与规划上高路交叉口西北侧23220.83工业用地5044312.72 郑州胜通金属加工有限公司荥政储（2010）15号桓公南路与中原西路交叉口西北侧14986.93工业用地5035115.61 郑州昌煜实业有限公司荥政征（2009）035号索华路与龙港南路交叉口西南侧12035.1工业用地5023012.74 郑州中博大新能源科技有限公司荥政征（2010）022号建设路与工业北路交叉口东南侧15388.94工业用地5029712.87 郑州新农源绿色食品有限公司XC(2011)015号经开第七大街东、经北二路北28032.85工业用地501079.264825.67 河南省盛和置业发展有限公司XC(2011)018号经开第一大街东、经北五路北7147.23工业用地50275.16835525.67 河南科达节能环保有限公司XC(2011)026号经开第四大街东、经北三路南5429.78工业用地50277.461834.07 郑州三和金刚石有限公司XC（2011）013号经开第四大街东、经北二路北13366.35工业用地50683.020534.07 郑州旭威汽车装饰件有限公司XC（2011）014号经开第七大街西、经北二路北5077.58工业用地50195.486925.67 郑州市锦飞汽车电气系统有限公司XC（2011）016号经开第五大街东、经北六路南205196.44工业用地507900.0629425.67 郑州电缆有限公司XC（2011）019号经南三路北、一零七辅道东10183.19工业用地50392.05281525.67 郑州德亿重工机器制造有限公司XC（2011）020号航海东路南、环城公路西侧辅道西31888.29工业用地501227.699225.67 河南振兴房地产（集团）有限公司XC（2011）024号经南三路北、一零七辅道西23439.47工业用地50902.419625.67 郑州汇龙园艺工程有限公司豫郑出让20110229郑邙路西、关陈路北6146.17住宿餐饮用地40418.16745.36 郑州市城郊老鸦陈供销合作社郑政东出（2010）065号金水东路南、圃田西路西16666.67商务金融用地407275291.00 河南美侨置业有限公司郑政出20112号金菊街南、枫香街北、须水和东路东133351.08工业用地50533526.67 郑政出20113号枫杨街南、桃花里东7637.5工业用地5028524.88 XC（2011）022号航海东路北、经开第一大街西23981.46仓储用地501225.452634.07 郑州丹尼斯百货有限公司XC（2011）023号经开第一大街西、商英街南10376.7工业用地50530.249434.07 郑州全日盛食品有限公司2010-23密州大道与溱水路交叉口东南角63866.5中低价位、中小套型普通商品住房用地703284.5734.29 河南世悦置业有限公司2010-24溱水路南侧、十五支队西侧66692.6中低价位、中小套型普通商品住房用地703521.9135.21 河南世悦置业有限公司2010-25密州大道与东大街交叉口东北角69155.4中低价位、中小套型普通商品住房用地703358.8332.38 河南世悦置业有限公司Feb-11友爱街南侧、互助街北侧、荟萃南路东侧47581.1中低价位、中小套型普通商品住房用地703808.5153.36 郑州满盈置业有限公司Mar-11友爱街南侧、互助街北侧、荟萃南路西侧33375中低价位、中小套型普通商品住房用地702590.0351.74 郑州满盈置业有限公司荥政储（2010）20号郑上路豫龙镇廿里铺村南侧27529.35住宅用地705050122.29 河南昌煜置业有限公司XC（2011）020号航海东路南、环城公路西侧辅道西31888.29工业用地501227.699225.67 河南振兴房地产（集团）有限公司（2011）034号郑州航空港区新107快速通道东侧349742.29工业用地506363.912.13 中航电动汽车（郑州）有限公司豫郑出让20110230科学大道南、腊梅路东36175.04科教用地502676.95349.33 中铁隧道股份有限公司三、楼市数据市场现象：住宅市场冰冻三尺，商业地产热火朝天。1商品房市场4月份，商品房供应量109.08万方，环比上涨118.03%，集中放量，商品房市场处于供过于求的状态，供求比2.23：1。4月份商品房成交量跌至48.92万方，环比跌幅20.30%，同比下跌53.94%。受“限购、限价、限贷”等政策影响，传统的“金三银四”黄金季节不再，商品住宅市场成交量的大幅下跌，拉低了整体商品房市场的成交量。4月份郑州市市区商品房销售4791套（间），较上月上涨7.88%,较去年同期下降了55.94%；4月份商品房销售均价为8603元/平方米，较上月上涨12.77%。非住宅市场销售火爆，抬高了商品房整体的销售均价。2住宅市场市场现象：4月份郑州市商品住宅市场遇冷，呈现“量跌价涨”的走势。4月份郑州市商品住宅成交情况与商品房成交走势基本相同，供需比2.53：1，供过于求。4月份郑州市市区商品住宅批准预售面积68.29万平方米，环比上涨138.94%，商品住宅市场出现井喷,多个项目集中入市，如海马公园、非常境界、德润黄金海岸、山顶御鑫城等，但也部分开发商对市场信心不足，推迟开盘时间。4月份成交商品住宅27.01万方，同比下降27.60%，环比下降69.48%，住宅成交量大幅下跌。一方面，经历了限购、加息、明码标价等政策的洗礼，投机投资客退出住宅市场，刚需购房降价预期增强；另一方面，银行存根吃紧，导致开发商资金链紧张，同时央行通过交替使用存款准备金率和贷款基准利率两个金融杠杆来控制货币的流动性，抑制商业银行放贷，增加了开发商和购房者贷款的难度，从而抑制了商品住宅的销量，传统的销售旺季遇冷。4月份郑州市市区商品住宅销售2831套（间），较上月下降18.18%,较去年同期下降了70.53%；4月成交量大幅下降可归结为：刚需购房者的降价预期增强，观望态度浓厚。为了拉动刚需消费，开发商则使出浑身解数，以打折促销活动吸引客户，例如特价房、精装修等。4月份商品住宅销售均价为5791元/平方米，较上月上涨4.9%，在商品住宅销量大幅下降的同时，由于当前正在预销售的房地产项目中高端偏多，价格并未出现“报复性反弹”。4月郑州商品住宅价格小幅上扬，可以说是3月郑州房价“假摔”过后回归正常，3月份经济适用房集中备案拉低了3月商品住宅的均价。但郑州房价并未因此而大幅上涨，相反，4月份商品住宅成交均价较1、2月依然保持小幅下降的态势。4月份商品住宅成交套数，金水区位居榜首1103套，二七区成交536套，位居其次。成交价格方面，惠济区以7273元/的销售均价排第一，郑东新区6673元/紧随其后，中原区5976元/，其他区域销售均价均低于郑州市住宅销售均价5791元/，这其中有大量低价房拉低销售均价。3非住宅市场市场现象：商业地产销售火爆，4月份非住宅市场呈现“价跌量涨”的态势。4月份郑州市非住宅市场供应量为40.79万方，环比上涨59.77%，同比上涨77.43%；商业成交量为21.91万方，环比上涨21.12%，同比上涨73.89%；4月份非住宅市场销售均价12070元/，环比下跌13.11%。4月非住宅市场预售面积和销售面积都呈现大幅上涨的态势，开发商加快推盘节奏，加大推盘量，如中原万达精装SOHO、绿地之窗二期等，开盘销售非常火爆，中原万达开盘劲销900套，绿地之窗二期开盘当天也一路飘红。曾经一度淹没在市场热潮中的办公商业地产，以较为稳定政策环境、高回报，翻身做主，成为开发商和投资者的新宠。4月份金水区办公用房销售1234套，位居榜首，其次是中原区，如金水区世豪小公馆开盘销售73%、中原区万达精装SOHO开盘当天销售900余套，而其他区域成交量较小。郑东新区以18032元/销售均价排第一，金水区11028元/紧随其次，其他区域销售均价均在10000元/以下。4月份商业用房的销售方面，不管是底商还是商业项目都陆续放量，如幸福港湾的商铺、苏荷公寓的商铺、曼哈顿商业广场等。各区域成交套数相差不大，在20-70套之间。但是均价相差较大，二七区、惠济区销售均价在8000元/以下，其他各区域均在10000元/以上，中原区、郑东新区销售均价都在14000元/以上，远高于郑州市非住宅市场的销售均价。四、楼市动态1新盘分析本月首次报广新盘项目5个，具体信息如下：项目开发商类型容积率位置体量（万方）首次报广时间新芒果和郡郑州新芒果房地产有限公司住宅3.4金水东路与明理路交叉口南200米路西144月13日金晨嘉园郑州楷林置业有限公司住宅3.94文化路与北环路交汇处向北200米路西204月13日格林容熙国际河南省安融房地产开发有限公司公寓、写字楼7.82经三路与广电南路交汇处东南角5.84月6日国家动漫产业基地郑州千禧置业有限公司写字楼、商业3高新区科学大道与西环路交汇处西244月6日国瑞城北京国瑞兴业地产有限公司住宅、洋房、别墅2新郑市南龙湖宜居教育城.龙湖大道中段1204月1日1.1新芒果和郡1.1.1项目概况新芒果和郡位于郑州市郑东新区龙子湖高校园区南侧，占地49.58亩，地块紧邻地铁1号线体育中心站，东侧为奥体中心、东四环、京港澳高速。由郑州新芒果房地产有限公司开发。 小区规划4栋26-30层高层，4栋11层小高层 ，楼栋的整体布局以南北向排布，行列式为主。建筑为现代简欧风格，规划838户，车户比1：1，预计2013年可以入住。 1.1.2户型分析主力户型：88-160两房、三房、四房，户型设计遵循“四明” 设计原则 （明厨、明卫、明卧、明厅）。143.75三房89.11两房 1.1.3推广分析新芒果和郡于4月13日在大河报上首次投放报广，“以和郡之名 承启正东地铁新时代”，释放项目信息；4月8日-10日亮相郑东新区春季住交会；4月23日VIP爱心会员招募启动，活动期间，向希望工程捐款2000元，成功选房者均可享受2000元房款优惠且赠送半年物业费；项目预计5月底开盘，首批推出6#7#8#600余套房源，预计均价在8000元/左右。1.2 金晨嘉园1.2.1项目概况金晨嘉园位于文化路与北环路交汇处向北200米路西，总体量近20万平米，绿化率46.1%，由河南豫发置业有限公司投资，郑州楷林置业有限公司开发的项目。 规划1542户，入住时间待定。 1.2.2户型分析82.76两房主力户型：82-93两房、97-133三房、152四房。133.51三房 1.2.3推广分析金晨嘉园售楼部4月3日开放；于4月13日大河报上首次投放报广，“金晨嘉园 文化路中心国际住区”释放项目信息；目前项目处于前期咨询中，5月15日正式认筹，预计7月份开盘，开盘均价在8000元/左右。1.3 格林容熙国际1.3.1项目概况格林融熙国际位于经三路与广电南路交叉口，由河南省安融房地产开发有限公司开发。占地面积6259.16，总建筑面积58964.54。南北长约90米，东西宽约70米。建筑高度为99.9米，地下两层为停车场，层高4.8米，247个车位，地上1-5层为大型金融中心、会议中心等。6-30层为SOHO式公寓，宜商、宜住、宜投资。预计2012年可以入住。 1.3.2户型分析有48-49一房、65-86两房、116-130三房等八种户型，以两房为主。49.67一房61.51两房 1.3.3推广分析格林容熙国际于4月6日在大河报上首次投放报广，“Busy SOHO 激活郑州商务”，目前正在前期咨询中，5月15日会员招募，开盘时间待定。1.4国家动漫产业基地1.4.1项目概况国家动漫产业基地（河南基地）位于郑州市十二五规划重点发展区域高新新区，科学大道“军中清华”解放军信息工程大学对面，紧邻地铁1号3号线。项目总投资12亿元，建筑面积24万方，建设内容包括创意LOFT、创意总部、创展中心、艺术IDEAR、艺术酒店、商业街、动漫影院等。 1.4.2户型分析户型面积区间跨度较大，40-300。3001.4.3推广分析项目于4月1日在郑州晚报上首次投放报广，“投资新峰地 创富新地标”，会员招募中，优惠1万抵3万。1.5国瑞城1.5.1项目概况郑州国瑞城位于龙湖大道与郑新路交叉口西200米，距离郑州市区11公里，由北京国瑞兴业地产有限公司投资，新郑市国瑞房地产开发有限公司开发。总用地724亩，计划总投资36亿元，其中一期投资18.6亿元，总建筑面积达120万方。项目规划建有住宅、商业 、幼儿园 、小学、会所等。其中，商业建筑面积16万方、五星级会所建筑面积7500平方米。预计2012年入住。 1.5.2户型分析G二层G一层G地下层 1.5.3推广分析郑州国瑞城4月1日在大河报上首次做报广，“京派地产 国韵流传”，宣传项目形象；4月8-10日亮相郑东新区会展中心的大河报房展会；预计售楼部5月底开放，现已接受咨询。2楼盘活动项目名称2011年4月营销信息恒大名都4月28日，黄金周5重礼：1.一次性付款额外96折；2.准时签约额外99折；3.老业主介绍成交，可获得成交额0.5%购物卡；4.来访即送电影票；5.到访即可参加现场大抽奖；升龙联合广场4月23日，推出二批房源99套，均价7600元/，拍卡优惠2000元，一次性付款优惠2%，按揭1%；康桥溪山御府均价9200元/，全款97.5折，按揭99折银基王朝均价9700元/，四期新品，入会即赠U盘会员卡，零会费，最高赠送十万；四期实房样板间、景观示范区4月30日开放；三期实景现房104两房、143四房，最高赠送15万装修基金；蓝堡湾二期世熙88两房，138三房住宅，入会1万抵5万，开盘时加5万得车位；兴达国贸庆五一，4月26日-5月6日购房可优惠1%，均价11000元/；中原万达广场4月16日，41-59万达精装SOHO开盘，均价6500元/；正商明钻4月24日开盘，45一房，88-105两房，118-128三房，均价6800元/，购两房优惠高达2万，购3房优惠高达5万；利海托斯卡纳70-160