珠江新城某商务办公项目可行性研究

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实 际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 珠江新城某商务办公项目 可行性研究 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实 际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 目录 项目背景 3 市场分析 4 项目 SWOT 62 项目定位 64 项目技术可行性分析 67 项目财务分析 78 结论 89 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实 际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目背景 1.项目名称： 待定 广州珠江新城 CBD 内甲级智能化写字楼 2.开发商 拟我司与地块业主方合作开发 3.项目所在地 珠江新城 CBD 珠江公园旁 4.总体规划 珠江新城为广州新的城市中心， 总用地为 6.6 平方公里，规划人口 18 万人，将建设成为一个代表未来广州新形象的低密度、高容积率、高绿化率的中央商务区。区内道路交通系统完善、配套设施齐备、规划为集 国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地；定位为 21 世 纪广州市中央金融商务区，是集中体现广州国际都市形象的窗口 。 5.项目规划 项目总占地 7500 M2，用地面积 400 M20 平方米，由一幢 26 层塔楼和 4 层裙楼组成（初规），具体为： 地下室车库三层共 17000M2（不包括在总面积内），首层商铺 3500 M2，二、三层商场共 7000 M2 （第四层为转换层，可兼做设备层和休闲会所功能） 写字楼共 42115.57M 2。 6.项目目前进展 地块现状：完成土地五通一平，地块开发条件完全成熟； 谈判进展：双方就项目合作模式要约需进一步商讨、确立。 7.合作方式 由于该 项目地块目前仍为村属集体用地（开发后产权转移），其希望合作伙伴出资开发，以实物分成方式分配项目股权，本研究报告以村我双方按 3.5： 6.5之比例分成实物为基础分析计算。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实 际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 市场分析 一、市场研究 1.房地产产业政策及产业走势分析 1) 2006 年 7 月份以来，对房地产市场产生影响的行业政策主要有三个： 一个是 于 2006 年 8 月 1 日起施行的 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范。 我国从 1999 年开始实施国有土地招标拍卖制度，并取得了较大成效，但仍存在招标出让土地范围过窄、土 地出让信息披露不充分、操作不规范等问题。这次实施的两个规范明确将六类情形纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围，将五类情形纳入可协议出让国有土地的范围，这些新规定是对国有土地出让制度的完善，推进了土地资源市场化配置程度。但土地不完全是经营性资产，土地配置要满足社会公平性的要求。如果土地出让制度改革不和建立多层次住房供应体系结合起来，不和地方政府的民生责任结合起来，招、拍、挂制度的推行将进一步强化地方政府获取 “ 土地垄断溢价 ” 的权力，增加房地产开发成本。所以，在推行国有土地招标拍卖制度的同时，还必须加强监管：不仅 包括对垄断行为的经济性管制，还应包括促进公平的社会性管制。 二是 建设部提出的 对单套建筑面积在 90 平方米以下的新开工项目进行限价开发 。这个政策的初衷应该是好的，但其成功实施的前提条件有三个：有科学统一的限价标准，信息高度公开，主管部门官员能合理执行。否则，不仅这个政策行不通，还会增加建设主管部门有些官员的寻租空间。从实际情况来看，三个前提条件一个都不可能具备。而且，这一政策还与国土资源部的政策不一致，如果要通过招标拍卖挂牌出让国有土地，又如何限价？因此，这个政策如果实施，其唯一作用将是增加房地产市场的 交易成本。实际上，价格竞争机制是市场经济的基本运行机制，任何违背这一机制的政策都会阻碍市场运行，增加交易成本。增加小户型供给，可通过财政政策等来实现，比如按容积率确定累进的土地使用税率（容积率越低，土地使用税就越高）。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实 际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 三是 建设部等六部门联合发布的 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见， 意见对外商投资房地产企业、对境外机构和个人在境内购房，首次做了明确规定。但这一政策的成功实施，有赖于这些部门的密切协作。 2) 2006 下半年经济走势将产生最大影响的两件大事： 一个是 8 月 1 日，国家发改委等五个部 门以 “ 特急 ” 文件要求各地用 1个月时间，对今年上半年总投资 1 亿元以上的新开工项目逐项进行清理，核查是否符合国家产业政策，是否符合土地审批、环保审批以及信贷审批和安全的要求。 二是 8 月 16 日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，对内蒙古新丰电厂项目违规建设和发生的重大施工事故做出严肃处理，内蒙古自治区政府主要领导向国务院做检查。 3 年多来的调控实践和政策辩论已充分表明，地方政府的执政观念和执行能力是宏观调控成败的关键。可以预见，在这两件事情后，地方政府的执行力度有望加强，调控政策总体推进将呈积极态势。而土 地督察制度和环保督察制度的全面启动，又将从制度层面巩固这种态势。 纵观中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 2006 年的广州楼市向“扩张型”转变，而且广州房地产行业将面临前所未有的机遇与挑战。 2006年中国要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响，所以在“十一五”规划起始年的经济运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点。 3) 广州 政策调控的分析 房地产的调 控措施和手段主要是金融和土地政策的紧缩，这些政策目前并没有舒缓和放松的迹象， 并有 进一步强化的迹象 ， 房地产企业的土地来源和资金来源仍将受到严格的控制，在建项目和新开工项目所需的资金和土地，难以得到满足和解决，市场的竞争压力就会加大。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实 际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 目前广州楼市下半年楼市的供应量与上半年相比有增无减，市场竞争的压力有可能导致新一轮价格战的爆发，现在这种迹象和苗头已经开始出现。如果现行的宏观调控政策没有明显的舒缓和改变，许多房地产发展商将面临难以为继的困境和局面；只有宏观调控政策适度舒缓，广州楼市才有可能保持健康稳定的格局。 4) 2006 年 1 6 月广东房地产开发概况 2006 年 1 6 月广东房地产完成开发投资 757.84 亿元，同比增长23.26%，比全国增长低近 1 个百分点；增幅同比上升 12.9 个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为 23.46%，高出全国 5.3个百分点。 2006年上半年广州市批准预售面积为 301.32 万平方米，同比大幅下降 17.3%。这是广州商品住宅市场多年以来的最低供应量。 2006 年上半年全市商品住宅成交均价攀升至 6067 元 /m2，与 2005 年同期 5069 元 /m2 相比，大幅上涨了 19.0%。这是继 2004 年广 州商品住宅成交均价同比大涨 18.8%后的第2 次大幅上扬，且涨幅高居历年之首。 2. 广州 2005 年至 2006 年商用物业 分析 2005“ 住禁商 ” 反而刺激商用物业从下半年开始，成交量一路上扬，中低档写字楼被带旺，乙级写字楼的成交率比 2004 年大约增加了 40%左右 2005 广州二线路段商铺受关注，部分商铺月租金已达 1000 元 /平方米 2005 广州写字楼租金一路飙升，升幅超过 10 2005 地铁新线路的开通给珠江新城继续加温 2005 写字楼出现新产品，群楼创意式写字楼受欢迎 2005 社区铺已经成为 市场的重要组成部分 1) “ 住禁商 ” 大潮下商铺写字楼双双走红 2005 年是广州商用物业发展迅速的一年，其中，由于去年年中广州市政府开始严格实行 “ 住禁商 ” 政策，在某一个角度推动了商用物业市场的 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实 际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 发展。根据合富置业、中立地产及广州几家主要的地产公司提供的数据，经综合统计显示， 2005 年商用物业中，写字楼和商铺的租赁成交宗数比2004 年均增长了 3 成，成交面积也大幅上升。 2005 年商用物业租赁市场呈现出两大发展趋势 “ 热点聚集 ”现象越来越明显的同时，也有朝新兴区域扩散的趋势， 2006 年的商用物业租赁市场将会继 续延续这个 “ 聚 ” 与 “ 散 ” 的发展态势。 在 2006 年和 2007 年，广州将进入一个全新的写字楼供应高峰，需求方面也将有所提升，广州将进入一个供求两旺的市场阶段。由于住宅禁商政策的余威仍在，加上去年住宅的投资市场屡受打压，不少投资者已将注意力放到商用物业上来，尤其是乙级写字楼，特别受这群中小投资者的喜爱，这方面的投资将会更加受到追捧。 2) 写字楼市场：租金上升 10% 2005 年，对于广州写字楼市场而言是相当特别的一年：虽然有多个新落成的写字楼交付使用，但广州写字楼市场仍呈现货源紧缺。加上 “ 住禁商 ” 政策的出台， 刺激企业将办公场所迁址到纯写字楼物业，令 2005 年的广州写字楼租赁市场呈现供需活跃，广州几家成交量较大的地产代理公司，数据显示，广州去年的写字楼租金稳健上升，升幅水平超过 10%。 表现一：天河北、环市东持续走强 写字楼市场最看重的是办公氛围，这方面天河区和原东山区有着无可替代的优势。统计数据显示，天河区是广州写字楼租赁最活跃的区域，成交比例占 41%，原东山区紧随其后，所占比例为 33%，两区成交的租赁写字楼物业共占全市的 3/4。 其中，天河北及环市东是大企业和外资公司进驻的热点板块。主力成交的写字楼有 中信广场、大都会广场和广州国际贸易中心等，高档写字楼的集中使其租金一直维持在高位平稳增长，中信广场和大都会广场的租金均价长期在 130 元 /平方米 /月以上，像中信广场等优质写字楼物业，其写字楼的租金和售价甚至可以上升 15%。而环市东一带写字楼楼龄稍长，质素较高的好世界广场、荣建大厦和宜安广场等租金单价一般在 60 元 -80 元 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实 际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 /平方米 /月，有许多著名的外资品牌驻穗机构进驻。 表现二：体育中心、珠江新城成新热点 2005 年，广州多个新兴商务区在市政利好下逐渐兴旺起来。如天河路一带，由于年末有广晟大厦交付使用，天河 城东塔和维多利广场也相继封顶，为体育中心商务圈带来充足的写字楼货量，该区域将继续成为写字楼租赁重点区域。 而地铁三号线的启动将带动珠江新城的写字楼也活跃起来，华普广场、信合大厦、星汇国际等都频频录得租赁成交。 表现三：中低档写字楼空置率下降 “ 住禁商 ” 政策实行后，不少公司纷纷寻找合适的写字楼单位迁址。东风路和中山路、人民路和荔湾路、江南大道和广州大道一带的中低档写字楼，以其相对实惠的租金受到中小企业的垂青，空置率处于不断降低的态势。 为适应市场对中低档写字楼的需求激增的状况，一些商用物业出现了一些 创新产品，而且大部分都散布于一些非传统商圈内，如位处大型住宅社区内的爱都新天地 SOHO 复式写字楼项目，又如标榜 “ 复式写字楼 ” 的中新大厦，紧靠海珠区传统的江南大道商圈，近期租金已高达 75 元 /平方米 /月以上。 另外，一些闲置多年的裙楼物业也逐渐得到市场的关注，被重新包装、盘活，成为写字楼市场的新宠儿。据了解，像滨江东路的珠江广场的群楼已经被租给一些公司作办公用途，租金大概在 60 元 /平方米 /月。在老城区的商业区也出现了一些商场的商铺被租用为写字楼的现象。乙级写字楼的成交率比 2004 年大约增加了 40%左右，其中地 铁沿线不带中央空调的乙级写字楼，由于日常的使用成本较低，未来将更受小企业和中小投资者的欢迎。 3) 商铺市场：投资回报 10% 受 “ 住改商 ” 影响，广州商铺租赁市场成交气氛热烈，需求旺盛令商 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实 际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 铺租值稳步走高。 广州多家地产中介公司的成交数据显示， 2005 年广州商铺租金均价为200 元 /平方米 /月，投资回报率维持在 10%左右。超过六成的商铺租赁成交单价在 200 元 /平方米 /月以下，比例达到 6%左右，而商铺租金仍有一定上升的空间。 表现一：街铺稳当 “ 一哥 ” 二线铺崛起 从成交数据来看，临街商铺仍然是商家租赁的热点， 其成交份额约占总体成交的五成。租赁热点围绕在北京路、农林下路和上下九这些传统的商业街，其租金一直稳居商铺价格之首，像北京路的一线商铺月租就高达1200 元 -4000 元 /平方米 /月，且供不应求。 而 2005 年出台的未来 50 条商业街的规划当中，这些老牌商业街都名列其中，由于原有的区域范围不大，未来将围绕这些老牌商业街向四周扩散，文明路的一个临街铺和宝华路的一个商场铺，其成交价格也超过了1000 元 /平方米 /月，大有紧追 “ 商铺王 ” 之势。 表现二：社区铺四面开花升幅 5% 近几年住宅市场的快速发展也令商铺市场更多 地依靠小区楼盘发展，该现象在海珠区尤为明显，由滨江东路的金雅苑、嘉仕花园，到南洲路万华花园、保利花园，这些大型楼盘的社区商铺成交都十分活跃。 除此之外，黄埔大道和中山大道也逐渐形成一些新的商业点，这些商业点主要是依靠大型楼盘发展，如华景新城、东方都会广场、骏景花园和天河广场等都有不少商铺成交。另外，珠江新城商铺发展速度也很快，各写字楼、住宅盘人气的聚集为其发展提供良好的基础，如保利香槟花园、南国花园、跑马地花园等裙楼商铺货量较大，目前保利香槟南国花园及跑马地花园的商铺租赁价格则在 400 元 /平方米 /月左右， 与去年同期价格比较，约有 5%的升幅 。 3. 珠江新城现况 1、位置 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实 际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 珠江新城位于广州市旧城组团、东翼组团和南翼组团三大组团的交汇中心，西面紧接五羊新城，北面紧靠天河商务区，南临珠江，与赤岗外国领事区、琶洲会展中心隔江相望，东面嵌入广州高新技术产业圈内。 2、交通 珠江新城西北方向紧依城市主干道广州大道和黄埔大道，东依华南快速干道，往西可以上内环路，往东通黄埔港、经济开发区、东莞市。华南快速干道连接环城高速公路，由此可以迅速进入珠三角高速公路网。 规划中的地铁三号线经珠江大道南北贯通珠江新城、往北在广州火车东站 与地铁一号线相接；往南过珠江、在赤岗与地铁二号线汇合衔接到琶洲会展中心。 北面的轻轨快速路直通广州（黄埔）经济技术开发区。地铁和轻轨的发展，极大地缩短了与东南翼组团至城市中心、广州火车站和广州火车东站的距离，与通达全国乃至全球的广州国际新机场的联系更为密切。 3、整体规划 珠江新城总用地为 6.6 平方公里，规划人口 18 万人，将建设成为一个代表未来广州新形象的低密度、高容积率、高绿化率的中央商务区。区内道路交通系统完善、配套设施齐备、规划为集 国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体，推动 国际文化交流与合作的基地；定位为 21 世纪广州市中央金融商务区，是集中体现广州国际都市形象的窗口 。 市政规划实施动态 八大标志性建筑进展顺利 广州市第二少年宫在 2005 年年底已竣工投入使用。广州歌剧院已获批准建设；广东省博物馆已确定设计方案并进行了建设施工投标；广州市图书馆的设计方案已进行国际招标；珠江新城超高层 “ 双塔 ” 中的西塔由越秀城建地产 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实 际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中标；电视观光塔国际招标已选出了优胜方案；海心沙广场的征地拆迁、建设正在进行。 交通规划实施按计划进行 地铁三号线珠江新城站已建成通车。地铁五号线预计 2008 年通车。公共交通方面，新增 886（开往新市）和 884（开往黄埔，均为小巴）两路公交车。道路建设方面，珠江新城和五羊新城之间增加了一座 550 米双向六车道的车行主隧道，使得五羊新城与珠江新城间的交通更加顺畅。广州大桥北沿江匝道工程完成，在五羊新城与珠江新城间增加了一条新的联络通道。珠江新城内 700 米的兴国路已建好，连通了金穗路和兴民路。 4、 写字楼市场概况 珠江新城目前已经开始办公的行政办公大楼有广东省检察院、广州市检察院、检验检疫局大楼，正在建的行政办公大楼有广东省国税、广州市地税大楼、广州海关大楼、广东全球通大厦 等等。 珠江新城在建的写字楼物业将在 5 年内陆续投入市场使用，珠江新城建设指挥部规划 2005-2009 年，珠江新城的商务机构开始全面启动，对中央商务区进行全面建设，建成金融机构办公大楼、会计师大楼、金融市场、证券市场等。大规模引入金融、商贸、信息管理的管理机构、跨国公司和国内外企业的总部和办事机构，初步形成国际性、现代化、多元化、花园式、多功能的中央商务区。 戴德梁行发布的 “2006 年第一季度行业研究报告 ” 中的有关数字显示，广州新 CBD 中心珠江新城的存量截至今年初，已 比 2001 年同期增长了 548%，成为新开工 面积最大的一个区域。到 2010 年，珠江新城的写字楼存量将达到 220万平方米 ，为广州 十多年来的写字楼供应量总和 。 二、珠江新城内各板块分析 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实 际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 根据珠江新城现时区域内四周环境、配套的特色及政府规划功能定位的影响，新城内的住宅项目可以大致分为以上三个板块，他们分别是广州大桥脚、黄埔大道西及珠江公园板块。 1、广州大桥脚板块 该板块位于广州大桥脚东面，属于珠江新城的西翼区域，主要是由华成路、金穗路、华利路、华就路等几条支路组成，其中包括珠江新城的 L、 I、 E、 J、 K 号等政府规划地块。现时主要项目有在 售的星晨大厦、双城国际、碧海湾、利雅湾及前期的名门大厦、新大厦、南天广场、远洋明珠、浩瀚华轩、星汇园等项目。 2、黄埔大道西板块 黄埔大道西板块北依黄埔大道，南靠金穗路，西以猎德路为界，东抵跑马场（华南快速干线）区域。主要是以政府规划的 D 号地块组成。现时该板块主要有早期的骏逸苑、金骏园、华骏花园、汇豪大厦、君怡花园及在售的天骏花园等项目。 3、珠江公园板块 该板块北临 28 万的珠江公园，南望珠江，主要是由海广州大桥脚板块 黄埔大道西板块 珠江公园板块 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实 际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 清路、海风路、海明路、海月路、平月路等几条支线路组成，是属于政府规划的 L、 N 号地块。现时该板 块主要有凯旋新世界、新城海滨花园、金碧华府及经已售罄的南国花园项目。 1.1 广州大桥脚板块 该板块是属于珠江新城区域西翼开发比较早的一个板块，像名门大厦、新大厦、南天广场这些项目。当时珠江新城 CBD 的概念刚刚兴起，加上临近五羊新城的成熟配套，区内商务氛围逐渐浓厚，因此吸引了许多注重生活便利，对该片区商务前景充满信心投资型买家前来置业。 1.1.1 主流客户群： 由于此区域属于珠江新城早期打入市场的一个板块，它的成功，除了依附当时新城 CBD 的概念，未来的发展前景以外，更大的一部分还是因为它临近东山区 五羊 新城，无论是从生活的便捷还是商业的发展来看均较有潜力，因此它吸引的买家主要亦是以 保值、商务办公型 的客户居多，他们讲求的是 投资与自住 的兼备，主要是来自东山、天河区的二次或以上置业人士。 1.1.2 生活配套： 该板块在珠江新城住宅的房地产业开发进程来看，属于较为早期的阶段。 现时 主要依靠一路之隔的五羊新城的成熟生活配套，板块内自身配套存在不足。 未来 随着人们对该片区的关注提高，在随后的几年间，各发展商均加大了该片区的开发力度，入住的人数不断增多，加上写字搂的投入使用、广州大道城市中轴线的确立亦使到板块内的 生活氛围日趋成熟，如超市、干洗、音像连锁店、发廊等一应俱全。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实 际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 1.1.3 园林景观： 由于该板块内的项目主要是以单体物业为主，占地的规模受到限制，令到各项目在园林景观方面均较为欠缺，主要是借助外部的景观为主。 2.1 黄埔大道西板块： 该板块如早期的跑马地花园、骏逸苑等均是 2000 年以前的物业，由于该片区临近黄埔大道、华南快速干线等主干道，除交通便利外，更可享受石牌、员村沿线的商务、商业配套。加上 90 年代未的马场概念，使该板块当中亦产生不少“豪宅”项目。该板块被政府定位为 商务办公及商住综合区 ，因此区内存着 不少的商住楼，加上城中村改造进程的缓慢因素影响，令到黄埔大道西板块的整体居住环境感觉较为低档，买家多为讲求实用型自主及商务办公兼备为多。 2.1.1 主流客户群： 主要买家来自附近装饰材料市场的业主，还有来自天河、东山的原住户，看重在当地的投资性，珠江新城的未来开发的利好因素。 2.1.2 生活配套设施： 由于珠江新城开发的滞后，许多生活配套设施都要依赖对面的石排和附近的员村去提供。此板块商业类主要以 装饰材料批发、汽车、家具等为主 ， 购物、饮食、娱乐设施较为缺乏 ，板块内各项目均没有独立的大型会所配套，住客会所 主要是设置在群楼部分。 2.1.3 园林景观： 属于较早期开发的楼盘，在营造社区居住氛围方面意识不强烈，所以楼盘园林景观建设同样存在硬伤。 3.1 珠江公园板块： 珠江公园板块被政府划定为 高尚居住区 ，对比起区域内其余两个板块商务气氛较淡，除依傍住珠江公园、跑马场等开阔的大面积绿化外，南面其稀却的 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实 际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 江景资源亦是该板块的有力卖点。这里的客户购房多数是以自住为主的享受型买家。 我方目标项目正处该区域。 3.1.1 主流客户群： 该板块经过新城规划检讨后，被定位为 高尚居住区 。由于具有珠江公园及江景等板块大环境的支持， 因此吸引了较多来自天河区、主要是 企业的高层或经营各类生意的私营业主 。他们 购房以自住为住 ，对珠江新城未来的发展前景非常认同， 向往幽静、舒适的生活环境，属享受型的买家 。 3.1.2 生活配套设施： 珠江公园板块内现时各项目的生活配套主要是依靠南国花园群楼的临街商铺，主要亦是小规模的日常生活配套，并无较大规模的的超市、商场等进驻，而各项目自身由于占地规模相对其他板块有所增大，如南国花园、新城海滨、凯旋新世界等均拥有自己独立的会所配套，档次感较高。 3.1.3 园林景观： 由于拥有一定的占地规模，该板块内的各楼盘均 具备较为优越的园林环境，加上板块内的江景与珠江公园的外部景观资源，为珠江公园板块成为珠江新城真正的豪宅区奠定了坚实的基础。 三、广州写字楼定位分析 1、 珠江新城项目价格定位分析 项目名称 项目地址 参考价 :售价 /租金 /物业费 富力盈隆广场 黄埔大道西 638 号（与冼村路交汇处，珠江新城中轴北端入口） 售 价： 14000 元 /平米 物业费： 25.00 元 /平米 *月 富力科讯大厦 珠江新城马场路与黄埔大道交汇处（黄埔大道南侧，马物业费： 23.00 元 /平米 *月 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实 际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 路场东侧） 发展中心大厦 珠江新城临江大道 3 号 售 价： 20000 元 /平米 租 金： 130.00 元 /平米 *月 物业费： 29.00 元 /平米 *月 星汇国际 广州大道与珠江新城金穗路的交界处 售 价： 11000 元 /平米 物业费： 10.00 元 /平米 *月 勤建商务大厦 天河珠江新城 ,黄 埔 大 道 西468 号 售 价： 12000 元 /平米 租 金： 130.00 元 /平米 *月 物业费： 10.00 元 /平米 *月 三银大厦 天河区珠江新城 I7-2 地块 在建 富力中心 在建 信合大厦 珠江新城华厦路 1 号 租 金： 55.00 元 /平米 *月 物业费： 29.00 元 /平米 *月 合景 国际 金融广场 珠江新城 J1-6 地块 在建 宝利大厦 华利路 59 号 租 金： 80.00 元 /平米 *月 物业费： 25.00 元 /平米 *月 广东外经贸大厦 天河路 351 号 租 金： 78.00 元 /平米 *月 双城国际 珠江新城华穗路 263 号（与花城大道交界处） 售 价： 7000 元 /平米 物业费： 10.00 元 /平米 *月 珠江新城双塔（西塔） 珠江新城 在建 华普广场 天 河 珠 江 新 城 西 侧 华 明 路9-13 号 售 价： 8200 元 /平米 租 金： 85.00 元 /平米 *月 物业费： 15.00 元 /平米 *月 1.1 售价分析： 1.1.1 价格震荡区域为 7000-20000 元 /平方米之间； 1.1.2 价格主体： 8000-12000 元 /平方米之间 1.2 租金分析： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实 际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 1.2.1 价格震荡区域为 55-130 元 /平方米之间； 1.2.2 价格主体： 90-110 元 /平方米之间 1.3 管理费分析： 1.3.1 价格震荡区域为 10-29 元 /平方米之间； 1.3.2 价格主体： 15-25 元 /平方米之间 2、天河北主要写字楼价格概况 项目名称 项目地址 参考价 :售价 /租金 /物业费 广州 软件 信息广场 广州市天河北路 890 号 租 金： 200.00 元 /平米 *月 中信广场 广州市天河北路 233 号 租 金： 150.00 元 /平米 *月 物业费： 29.00 元 /平米 *月 维多利广场 体育西路 101 号 售 价： 15000 元 /平米 租 金： 140.00 元 /平米 *月 物业费： 25.00 元 /平米 *月 中泰国际广场 林和西路 161-163 号 售 价： 14000 元 /平米 租 金： 130.00 元 /平米 *月 物业费： 29.00 元 /平米 *月 财富广场 广州市体育东路 114118号 售 价： 14500 元 /平米 租 金： 120.00 元 /平米 *月 物业费： 25.00 元 /平米 *月 中国市长大厦 天河北路 189 号 租 金： 118.00 元 /平米 *月 物业费： 30.00 元 /平米 *月 金利来大厦 广州市体育东路 138 号 售 价： 20000 元 /平米 租 金： 110.00 元 /平米 *月 物业费： 29.00 元 /平米 *月 百脑 汇科 技大厦(蓝色硅谷 ) 天河路 590 号 (岗顶总统大酒店旁 ) 售 价： 8500 元 /平米 租 金： 100.00 元 /平米 *月 广州时代广场 广州市天河北路 28 号 售 价： 15000 元 /平米 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实 际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 租 金： 100.00 元 /平米 *月 物业费： 26.00 元 /平米 *月 大都会广场 广 州市天河北路 183 号 租 金： 100.00 元 /平米 *月 物业费： 32.00 元 /平米 *月 城建大厦 广州市天河区体育西路 189号 租 金： 95.00 元 /平米 *月 物业费： 25.00 元 /平米 *月 新创举大厦 体育西路 123 号（天河体育中心西门对面） 售 价： 10000 元 /平米 租 金： 90.00 元 / 1.1 售价分析： 1.1.1 价格震荡区域为 8500-20000 元 /平方米之间； 1.1.2 价格主体： 13000-15000 元 /平方米之间 1.2 租金分析： 1.2.1 价格震荡区域为 90-150 元 /平方米之间； 1.2.2 价格主体： 100-120 元 /平方米之间 1.3 管理费分析： 1.3.1 价格震荡区域为 2530 元 /平方米之间； 1.3.2 价格主体： 25-30 元 /平方米之 间 3、环市路写字楼价格概况 项目名称 项目地址 参考价 :售价 /租金 /物业费 花 园 酒 店 写字楼 环市东路 368 号 租 金： 200.00 元 /平米 *月 国际电子大厦 环市东路 403 号 售 价： 9000 元 /平米 租 金： 120.00 元 /平米 *月 物业费： 25.00 元 /平米 *月 广 东 国 际 大 厦A 附楼 环市东路 339 号 售 价： 8000 元 /平米 租 金： 118.00 元 /平米 *月 物业费： 35.00 元 /平米 *月 广安大厦 环市东路 328 号 租 金： 100.00 元 /平米 *月 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实 际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 远洋商务大厦 广州市环市东路 412-416 号 售 价： 15000 元 /平米 租 金： 83.00 元 /平米 *月 物业费： 17.00 元 /平米 *月 广发花园 环市东路 498 号 售 价： 6500 元 /平米 租 金： 73.00 元 /平米 *月 物业费： 6.00 元 /平米 *月 好世界广场 广州市环市路 362-366 号 售 价： 9500 元 /平米 租 金： 72.00 元 /平米 *月 物业费： 29.80 元 /平米 *月 广良大厦 环市东路 486 号 租 金： 70.00 元 /平米 *月 宜安广场 建设三马路 33 号 租 金： 70.00 元 /平米 *月 物业费： 22.00 元 /平米 *月 穗丰大厦 先烈中路 75 号 租 金： 68.00 元 /平米 *月 裕华大厦 环市东路 320 号 租 金： 63.00 元 /平米 *月 万财大厦 建设六马路 46 号 租 金： 60.00 元 /平米 *月 东山广场 广州市先烈中路 45 号 租 金： 60.00 元 /平米 *月 物业费： 28.00 元 /平米 *月 银政大厦 环市东路 338 号 租 金： 60.00 元 /平米 *月 物业费： 23.00 元 /平米 *月 联威大厦 环市东路 420 号之一 租 金： 55.00 元 /平米 *月 华信中心 广州市环市东路 450 号 租 金： 55.00 元 /平米 *月 物业费： 25.00 元 /平米 *月 华信大厦 环市东水荫路 2 号 售 价： 11000 元 /平米 租 金： 55.00 元 /平米 *月 物业费： 22.00 元 /平米 *月 永怡新都 永福路 2 号（先烈中路与永福路交界东北侧） 售 价： 6500 元 /平米 租 金： 52.00 元 /平米 *月 物业费： 3.00 元 /平米 *月 淘 金 花 园 商 业 广州市恒福路 100 号 租 金： 50.00 元 /平米 *月 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实 际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中心 东环大厦 环市东路 474 号 租 金： 50.00 元 /平米 *月 物业费： 5.00 元 /平米 *月 东城创业大厦 环市东路 501 号 租 金： 50.00 元 /平米 *月 物业费： 6.00 元 /平米 *月 生物科技大厦 黄花岗先烈中路 100 号 租 金： 50.00 元 /平米 *月 物业费： 5.00 元 /平米 *月 三荣大厦 麓苑路 51 号 售 价： 6000 元 /平米 租 金： 50.00 元 /平米 *月 物业费： 3.80 元 /平米 *月 天秀大厦 环市中路 300 号 租 金： 48.00 元 /平米 *月 物业费： 9.00 元 /平米 *月 通建大厦 执信南路 3 号 租 金： 45.00 元 /平米 *月 物业费： 20.00 元 /平米 *月 佳信工贸 建设三马路 43 号 租 金： 45.00 元 /平米 *月 物业费： 5.00 元 /平米 *月 广 州 世 界 贸 易中心 广州市环市东路 371-375 号 售 价： 9000 元 /平米 租 金： 45.00 元 /平米 *月 物业费： 28.00 元 /平米 *月 中核大厦 永福路 3 号 租 金： 45.00 元 /平米 *月 物业费： 4.50 元 /平米 *月 岭南大厦 环市东麓湖路 5 号 租 金： 42.00 元 /平米 *月 宝山大厦 环市东路 509 号 租 金： 42.00 元 /平米 *月 青龙大厦 先烈南路青龙坊 7 号 租 金： 40.00 元 /平米 *月 中侨大厦 先烈中路 74 号 售 价： 17500 元 /平米 租 金： 40.00 元 /平米 *月 物业费： 23.50 元 /平米 *日 粤海大厦 环市中路 472 号 租 金： 35.00 元 /平米 *月 金鹰大厦 环市中路 316 号 租 金： 35.00 元 /平米 *月 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实 际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 物业费： 5.00 元 /平米 *月 华宇大厦 小北路 65 号 租 金： 35.00 元 /平米 *月 1.3 售价分析： 1.3.1 价格震荡区域为 6000-17500 元 /平方米之间； 1.3.2 价格主体： 7000-10000 元 /平方