房地产评税系统工作计划书.doc

吴忠市同心县国家税务局房地产计税价格评估系统上线实施计划书 建设单位：吴忠市同心县国家税务局 实施单位：同心县志诚信息咨询有限公司吴忠市同心县国家税务局：为了加强存量房交易环节相关税收的征管工作，提高评估存量房交易价格的信息化水平，根据关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知（财税2009100号）、关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知（财税2010105号）以及宁夏回族自治区应用评税技术核定房地产交易计税价格工作实施方案（宁财税发2010199号）等文件精神，自治区国税局、自治区财政厅、自治区地税局决定在我区未分设地方税务局地区推行应用评税技术核定房地产交易计税价格工作（以下简称“房地产评估工作”），并制定本实施方案。一、开展房屋市场调查。建立评税分区，评税分区是指区分房地产用途，将待评税地区按照区域连片、地段相连、价值相近的原则将城市划分为若干个小的区域，以反映不同区域房地产价格水平梯度差异的区域。二、建立房屋评估技术标准及模型。房地产评税以批量评税方法为主，市场法适用房地产市场发达，交易活跃的地区，这样就能保证公平、高效批量评税应税房地产价值的需要。评税模型是指根据市场法的基本原理，运用数理统计的相关知识，把影响房地产价值的规律因素总结起来，以变量的形式固定下来，形成与评税结果（因变量）紧密联系的数学表达式。市场法基本数学模型：评税对象价格=标准房价格（单价）（1T%）（1R%）（1S%）（1M%）（1N%）（1X%）待估对象面积V=（V+V+V+V）nV：房地产评税值T%：交易日期调整修正系数R%：朝向调整系数S%：楼层调整系数M%：面积修正系数N%：采光修正系数X%：其他修正系数n：可比实例数量三、采集房地产信息并建立数据信息库。采集数据是存量房评估工作的基础和前提。估价工作所需要的数据一般分为两类：一类是市场基础数据；另一类是税源基础数据。（一）评税系统基础数据采集。1.采集内容。包括小区信息采集和栋楼信息采集，具体依据附件小区信息采集和栋楼信息采集表。2.采集方式。（1）外部政府部门数据获取。协调房管、国土和城建等部门取得对应的基础数据和图片，具体取得内容依据附件小区信息采集和栋楼信息采集表各项内容。（2）直接上门调查实地采集。经专业培训的数据采集人员，根据从外部政府部门获得数据整理后的采集表，直接现场采集剩余各项目的对应数据和图片，具体取得内容依据附件小区信息采集和栋楼信息采集表各项内容。四、采集房屋数据的审核及录入。未分设地方税务局地区国税局要组织人员对采集信息的真实性、标准性、准确性、完整性进行审核，并由税务部门组织人员与委托评估机构对审核无误的信息录入评税系统。五、房屋评估软件本地化改造。根据本地的情况，对自治区地税局统一提供的通用评估软件进行本地化修改和完善，满足房屋评税工作需要。六 、房屋评估模拟测试运行。对房屋模拟评估交易价格测试运行。七、进行房屋价格评估结果检验。根据征管人员反馈的意见以及纳税人对于核定结果的投诉量和个案的调整数量，确定核定模型的适用性；根据评估结果与市场实际价格水平的偏离度，确定基准价格及价格影响因素修正系数设置的合理性。八、建立价格评估结果争议处理机制。按