06佳豪商业广场项目深度访谈报告

1 深度访谈报告 西宁佳豪商业广场 中国西宁 2 序 言 本次针对佳豪商业广场 项目 面向 西宁市各行各业有关人士 做的深度访谈采访， 其目的是为了 从不同 行业、阶层 人士 处收集 对项目有参考 价值的 信息和意见及建议 ，以便为项目产品定位分析及论证提供 一些借鉴和 帮助。本次深度访谈采访采取两种形式： 一 是访谈 人员直接 与被采访对象进行当面交谈 ，以咨询和提问的方式向被采访对象 了解一些 相关信息和情况 ；二 是 通过 设计好 的 调查问卷 的形式，让被访谈对象现场填写问卷调查表， 并加之 访谈人员 现场与被访谈者 就一些问题进行 交 流， 而了解 有 关信息和情况；本次深度访谈采访对象范围广， 基本包括了当地各行 业 各阶层 的人士，其中主要 有：公务员、服务 行业 人员、个体经营户、以及商务人士 。 3 访谈纪要 1.0 银行、行政及企事业单位人员 访谈 1.1 访谈时间 ： 7 月 13 日 7 月 15 日 1.2 访谈地点 ： 小桥农业银行、交通大厦 1.3 采访方式： 直接 交谈 、 现场提问采访 1.4 访谈对象： 1.4.1 银行职员（ 1 人） 1.4.2 省公路建设管理局人员（ 1 人） 1.5 访谈人数： 2 人 1.6 访谈问题 1.6.1 你 经常去哪 些场所 消费 ？ 1.6.2 你 认为目前 在西宁市购物、休闲、娱乐方便吗？ 1.6.3 你 认为 目前西宁市与兰州市相比，在商业业态和商业环境上还有哪些地方需要补充和提升？ 1.6.4 你 认为 商业巷今后打造成为集购物、休闲、娱乐、餐饮、美食、康体、文化为一体的大型综合购物中心合适吗？ 1.6.5 请你谈谈本项目建成后会对今后的商业巷乃至整个西宁市有什么样的影响？ 1.6.6 你能给本项目一些建设性意见吗？谢谢！ 1.7 访谈 信息 分析 总结 通过直接交谈、现场提问采访方式，总结出以下回馈的信息： 1.7.1 在被采访者当中，这些受访者消费 一般 会选择去西宁市一 些较高档的百货店、专卖店、餐饮、娱乐场所进行购物和消费 ， 4 另外他们也会经常去兰州、西安 等 其它 城市去购物消费 。 1.7.2 在被采访者当中，这些受访者 都认为 西宁市 的购物、 娱乐、休闲 不 是很发达 且 购物 消费不是 太 方便 ，与西北地区兰州和西安两地城市相比，显 得相对比较 落后； 1.7.3 在被采访者当中，这些受访者 认为 西宁市当地需要一个大型的综合购物中心 来提升西宁市在西北地区的整体形象和地位。因此，他们期待本项目今后打造成一个 一站式的集购物、休闲、娱乐、餐饮、康体、文化消费的 现代购物场所。 1.7.4 在被采访者当中， 这些受访 者 希望今后本项目 能够引 进 一些国际知名品牌。例如：沃尔玛、家乐福、大润发、麦当劳、必胜客等这样的超市和西式快餐店； 1.7.5 在被采访者当中，这些受访者希望 今后本项目 的购物环境、装修风格、经营档次、商品种类都能够达到较高档次 。 1.7.6 在被采访者当中，这些受访者对商品的品牌比较注重，倾向于国内的一、二线品牌，同时对国际的一些知名品牌也表现出了购买的欲望。 1.7.6 在被采访者当中，这些受访者年龄 在 35 岁 40 岁之间，月工资在 3000 元 以上。 2.0 服务行业 人员访谈 2.1 访谈时间 ： 7 月 13 日 7 月 15 日 2.2 访谈地点 ： 出租车上、 专卖店、餐饮店 2.3 访谈对象 ： 2.3.1 卖场导购服务人员 （ 2 人） 2.3.2 出租车司机 （ 2 人） 2.3.3 饭店服务员 （ 3 人） 2.4 采访方式： 直接交谈、现场提问采访 5 2.5 访谈人数： 7 2.6 访谈问题 2.6.1 你购物、消费经常去哪里？ 2.6.2 你 感觉 现在在西宁购物、休闲、娱乐方便吗？ 2.6.3 你 感觉 目前西宁 市本地 需不需要引进一些大型的综合超市和西式快餐店，例如：沃尔玛、家乐福、必胜客、麦当劳。 2.6.4 你 认为 商业巷今后打造成为集购物、休闲、娱乐、餐饮、美食、康体、文化为 一体的大型综合购物中心是否合适？ 2.7 访谈 信息 分析 总结 通过直接提问访谈和问卷调查、现场交谈的两种方式，总结出以下回馈信息 2.7.1 在被采访者当中，这些 受访者 购物逛街消费一般会选择去西宁市城西区的商业巷 ； 城中 区 的地下购物商城、洞天购物商城、 三丰商贸城；城东区的义乌商贸城、义东商贸城、以及火车站附近的小商品批发市场。 2.7.2 在被采访者当中，这些受访者认为当地购物、休闲、娱乐没有给他们带来什么 不方便 的地方； 2.7.3 在被采访者当中，这些受访者 对本项目 今后 打造 为 大型综合的购物中心表现出无所谓的态度 ，其分 析原因是由于他们对购物中心的概念还不是很清楚 ，但是希望出现 一个 ； 2.7.4 在被采访者当中，这些 受访者 希望 西宁市今后有一些例如像沃尔玛、家乐福、 麦当劳、必胜客这样的国际知名大型综合超市和西式快餐店进入西宁；同时希望西宁市今后能增加一些新的时尚、休闲、娱乐的元素。 2.7.5 在被采访者当中，这些受访者对商品的档次和价位倾向于大众、但是对于一般的国内一、二线品牌也表现出了强烈的购买欲望。 2.7.6 在被采访者当中，这些采访者的年龄在 18 岁 30 岁之间，月收入在 600 元 1200 元之间。 3.0 个体经营户访谈 6 3.1 访谈时间 ： 7 月 15 16 日 3.2 访谈地点 ：五四大街、胜利路、西关大街、商业巷、 西大街等临街商铺 3.3 访谈对象 ： 3.3.1 服装专卖店老板 （ 4 人） 3.3.2 烟酒专卖店老板 （ 1 人） 3.3.3 珠宝玉器专卖店老板 （ 2 人） 3.3.4 化妆品专卖店老板 （ 2 人） 3.4 访谈人数： 9 人 3.5 访谈方式：调查问卷，现场访谈的方式 3.6 访谈问题 3.6.1 你认为现在西宁市哪个地方商业经营环境良 好？ 3.6.2 你觉得现在的商业巷经营环境怎样？需要升级换代吗？ 3.6.3 你觉得商业巷今后打造成为集购物、休闲、娱乐、 餐饮、美食、康体、文化为一体的大型综合购物中心是否合适？ 3.6.4 你在西宁当地经营多少年了？经营状况如何？ 3.6.5 本项目今后有自营、租赁、联营三种经营方式，你希望选择哪种经营方式来进行经营？ 3.6.6 本项目今后要对经营商家收取经营管理费用，并实行统一的招商管理、统一宣传促销、统一服务监督、统一物业管理等一系列的统一集中式管理，针对这种收费及管理方式你能够理解和接受吗？ 3.6.7 如果对上述第 6 个问题能够表示理解和接受，那你能够承受最大的租金及管理费是多少？ 3.7 访谈 信息 分析 总结 通过问卷了解和现场交谈的方式，总结出以下回馈信息： 7 3.7.1 在被采访者当中，这些个体经营户都认为目前西宁市有三个 地段 商业经营环境良好。它们分别是：城西区商业巷 周边一公里区域范围内 ；城中区 王府井百货 周边一公里区域范围内；大十字周边区域一公里区域范围内。 3.7.2 在 被采访者当中， 有五个受访者认为目前商业巷的整体商业环境需要在商家经营 档次、购物环境、商业规模、业态及业种上有待进行升级提升；另外有四 个受访者认为目前商业巷经营环境不需要进行升级调整； 其分析原因是这些经营商家是站在各自利益的角度去思考本项目定位的。 3.7.3 在被采访者当中，这些受访者对于商业巷今后打造成大型综合购物中心 持中立态度，他们很关心今后项目经营档次定位问题。在受访者人数当中，有六 人认为以后项目的经营档 次不适宜定位中高档 ，而是在现有的经营档次上稍微拔高一点；另外三 人觉得无所谓。 3.7.4 在被采访者当中， 有 六 人对项目后期的经营管理走联营统一收银的方式表示明确反对，有三人表示理解可以接受； 但是他们所有人都希望能够独立自主经营。 3.7.5 在被采访 者当中，所有受访者都表现出了在今后项目建成后想在商业巷经营开店或 投资的愿望。 3.7.6 在被采访者当 中，有五人 认为今后项目的合理 租金范围在 3 5 元 / /天 ；有四人认为今后项目的合理租金范围在 5 10元 / /天 。 3.7.7 在被采访者当中，其中有四人是来自浙江、二人来自江苏、一人来自湖北、一人是当地的。其中这些来自外省的经营商家在西宁市当地持续经营 的时间在 八年以上，而且他们 认为在西宁做生意还可以，经营状况良好，有意愿长期在当地经商下去。 4.0 商务人士访谈 4.1 访谈时间 ： 7 月 18 日 7 月 20 日 4.2 访谈地点 ： 三田世纪广场、 西关大街水电大厦 4.3 访谈对象 ： 4.3.1 司变林 西宁嘉和装饰设计有限 公司 执行总经理 8 4.3.2 伏天庆 西宁国美电器有限公司 总经理 4.4 访谈方式：直接交谈、现场提问采访 4.5 访谈人数： 2 人 4.6 访谈问题 4.6.1 你购物、消费经常去哪里？ 4.6.2 你觉得现在在西宁购物、休闲、娱乐方便吗？ 4.6.3 你 觉得 将来西宁市的 商业市场 发展潜力怎样 ？ 4.6.4 你觉得西宁市当地的有钱人都是些 做什么行业的 ? 4.6.5 你是否有长期在西宁本地做投资经营的打算？ 4.6.6 你觉得商业巷今后打造成为集购物、休闲、娱乐、餐饮、美食、康体、文化为一体的大型综合购物中 心合适吗？ 4.7 访谈 信息 分析 总结 通过直接交谈、现场提问采访方式，总结出以下回馈的信息： 4.7.1 在被采访者当中，这些受访者消费一般会选择去西宁市一些较高档的百货店、专卖店、餐饮、娱乐场所进行购物和消费，另外他们也会经常去兰州、西安等其它城市去购物消费。 4.7.2 在被采访者当中，这些受访者都认为西宁市的购物、娱乐、休闲不是很发达且购物消费不是太方便，与西北地区兰州和西安两地城市相比，显得相对比较落后 。 4.7.3 在被采访者当中，这些受访者认为西宁市当地 的商业市场发展空间较大、市民消费购买力较强、 但 消费 意识不是很强、需要加以刺激与引导，因此， 对投资者和经营商家有较大的商机存在，所以比较看好未来西宁市商业市场的发展 。 4.7.4 在被采访者当中，这些受访者一致认为西宁市当地有钱人主要有四类：一是当地的一些政府官员；二是来西宁市经营多年的一些外地商人，如浙江、江苏来这边经商赚 到钱的人较 多；三是当地的一些金矿老板；四是周边地区的一些牧民； 9 4.7.5 在被采访者当中，这些受访者 明确表示会在西宁一直持续投资经商下去。 4.7.6 在被采访者当中，这些受访者认为西宁市当地需要一个大型的综合购物中心来提升西宁市在西北地区的 整体形象和地位。因此，他们期待本项目今后打造成一个一站式的集购物、休闲、娱乐、餐饮、康体、文化消费的现代购物场所。 10 综 述 通过这次对西宁 市当地各行各业的人士进行深度访谈采访信息汇总分析，波特对项目总结出 以下六点建议 ： 第一： 从项目 的功能 定位 角度考虑， 本项目 需要包含购物、休闲、娱乐的功能，并且 需 要从这三 方面 添加一些新的元素和亮点，从而来提升西宁市当地购物、休闲、娱乐的经营档次和发展水平 ，以便满足西宁市当地行政企事业单位公务员、私企老板的消费意识及消费水平。 第二 ： 从项目 的经营定位角度考虑，本项目在购物中心的整体经营档次定位上，不适合走中高档 经营 品牌路线，要以中档经营品牌为主， 高档 及低档 经营品牌为辅的经营方针。 第三 ： 从本项目招商角度考虑，本项目需要引进例如 ： 沃尔玛、家乐福、大润发、必胜客、麦当劳、星巴克等这样的国际知名大型综合超市、西式快餐及咖啡，以便提升西宁 城 市在西北地区的形象和地位， 同时迎合西宁消费者 对一些国际知名品牌的渴望和追求，以及为他们提供新的体验式项目 消费的目的。 第四 ： 从项目寻找投资者的角度考虑，本项目需要重点对当地的政府官员