房地产知识培训,房屋知识培训.pdf

Research 2006 10 31 房地产基础知识房地产基础知识 邢丽丽邢丽丽 Research Page 2 房地产专题报告 目 录目 录 二 房屋建筑问题二 房屋建筑问题 六 房地产开发流程六 房地产开发流程 七 中国房地产业特点七 中国房地产业特点 三 概念住宅问题三 概念住宅问题 一 土地用地问题一 土地用地问题 四 房屋结构问题四 房屋结构问题 五 土地出让方式五 土地出让方式 Research Page 3 房地产专题报告 在培训前需要了解什么是房地产在培训前需要了解什么是房地产在培训前需要了解什么是房地产在培训前需要了解什么是房地产 基本概念 基本概念 基本概念 基本概念 房地产 具体是指土地 建筑物及地上附着物 包括物质实 体和依托于物质实体上的权益 又称不动产 是房产和地 产的总称 两者具有整体性和不可分割性 注 房地产物权除所有权外 还有所有权衍生的凭租权 抵押权 土地使用权 地役权 典当权等 房产 各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物 或建筑物 地产 明确了土地所有权的土地 既包括住宅或非住宅附 着物的土地 又包括已开发和待开发土地 我国的土地是 指有期限的土地使用权 Research Page 4 房地产专题报告 房地产的发展 1988 1992年 开始有了售楼处 1992 1994年 有了营销的形式 开始主动式销 售 有了广告 围挡 1994 1996年 有了专业的代理公司 1996 1998年 开始步入了正规 营销包装 针 对楼板品质 1999 2002年 以销定产 2002至今 以需定产 观念地产 概念地产 Research Page 5 房地产专题报告 代理公司模式简介 1 全程策划 从拿地开始 不介入销售 2 纯企划 3 销售代理 Research Page 6 房地产专题报告 房地产成本 土地成本40 工程造价成本30 市政配套成本 管网 学校 医院 5 税收成本20 灰色成本 宴请 10 利润成本 20 50 Research Page 7 房地产专题报告 一 土地用地问题 Research Page 8 房地产专题报告 一 土地用地 全民所有制 所有权属于国家代表的全体人民 具体由国务院代表国家行使 集体所有制 村农民集体 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体 乡 镇 农民集体 一 我国现行土地制度 所有权 全部土地都为 社会主义公有制社会主义公有制 全民所有制 国有土地 集体所有制 集体土地 Research Page 9 房地产专题报告 一 我国现行土地制度 使用权 国有土地使用权出让 国 家土地使用者 土地使用权 一定年限 土地使用权出让金 提前支付 土地使用权出让 土地 一级市场 由国家垄断 只拥有土地使用权 没有所有权 国有土地使用权出让方式 1 招标方式 2 拍卖方式 3 协议方式 4 挂牌方式 国有土地使用权出让年限 1 居住用地 70年 2 工业用地 50年 3 教育 科技 文化 卫生 体育用地 50年 4 综合或其它用地 50年 5 商业 旅游 娱乐用地 40年 一 土地用地 Research Page 10 房地产专题报告 二 相关专业术语 类别类别 代号代号 类别名称类别名称范范 围围 R居住用地 居住小区 居住街坊 居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地 C公共设施用地 居住区及居住区级以上的行政 商业金融 文化 教育 卫生 体育以及科研 设计等机构和设施的用地 不包括居住用地中的公共服务设施用地 M工业用地 工矿企业的生产车间 库房及其附属设施等用地 包括专用的铁路 码头和道 路等用地 不包括露天矿用地 该用地应归入水域和其它用地 E W仓储用地 仓储企业的库房 堆场和包装加工车间及其附属设施等用地 TS交通道路广场用地 铁路 公路 管道运输 港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用 地 市级 区级和居住区级的道路 广场和停车场等用地 U市政公用设施用地 市级 区级和居住区级的市政公用设施用地 包括其建筑物 构筑物及管理维 修设施等用地 G绿地 市级 区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地 不包括专用绿地 园地和 林地 E水域和其它用地 除以上各大类用地之外的用地 1 城市用地 一 土地用地 Research Page 11 房地产专题报告 二 房屋建筑问题 Research Page 12 房地产专题报告 二 房屋建筑 2 建筑术语 二 相关专业术语 建筑用地面积 总建筑面积 建筑密度 建筑覆盖率 容积率 建筑或建筑群实际占用的土地面积 包括室外工程 如绿化 道路 停车场等 的面积 其形状和大小由建筑红线加以控制 总建筑面积是指小区内住宅 公建 人防地下室面积总和 一定地块内 总建筑面积与建筑用地面积的比值 它反映土地利用情况和经 济性的技术经济指标 即容积率越大 土地利用程度越高 用地内各类建筑的基底总面积与建筑用地的比率 它可以反映出一定用地范 围内的空地率和建筑密集程度 Research Page 13 房地产专题报告 容积率 容积率是指一定地块内 地上总建筑面积与建设用地面积的比值 是指一定地块内 地上总建筑面积与建设用地面积的比值 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标 容积率的值是无量纲的比值 通常以地块面积为容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标 容积率的值是无量纲的比值 通常以地块面积为1 1 地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数 即为容积率的值 容积率以公式表示如下 地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数 即为容积率的值 容积率以公式表示如下 容积率实际于城市规划管理秩序要 为改善城市居住环境条件 为控制人口密度和产业密度 即容积率实际于城市规划管理秩序要 为改善城市居住环境条件 为控制人口密度和产业密度 即 控制土地使用强度等而提出的一个限制指标 控制土地使用强度等而提出的一个限制指标 容积率越高 则意味着建筑面积越大 单位土地成本越低 房屋成本越低 同时也意味着人均占容积率越高 则意味着建筑面积越大 单位土地成本越低 房屋成本越低 同时也意味着人均占 有绿地面积减小 居住环境质量下降 有绿地面积减小 居住环境质量下降 容积率关系到居住的舒适程度 容积率越低 舒适度相对越高 容积率关系到居住的舒适程度 容积率越低 舒适度相对越高 建筑基础知识培训建筑基础知识培训 建设用地规划技术指标建设用地规划技术指标 建设用地面积建设用地面积 总建筑面积 地上 总建筑面积 地上 容积率 容积率 Research Page 14 房地产专题报告 建筑基础知识培训建筑基础知识培训 建设用地规划技术指标建设用地规划技术指标 高层建筑楼高层建筑楼2 12 1以上以上 小高层板楼或塔楼小高层板楼或塔楼1 81 8 2 12 1 多层住宅 小高层住宅多层住宅 小高层住宅1 11 1 1 61 6 联排 叠拼别墅联排 叠拼别墅0 8 1 00 8 1 0 纯独栋别墅 顶级别墅容积率一般在纯独栋别墅 顶级别墅容积率一般在0 15 0 40 15 0 4 0 50 5以内以内 对应的住宅产品类型 一般情况下 容积率 不同容积率对应的产品类型不同容积率对应的产品类型 注 本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型 Research Page 15 房地产专题报告 建筑密度 建筑密度 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比 单位一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的百分比 单位 建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一 计算公式为 建筑密度是反映建设用地经济性的主要指标之一 计算公式为 建筑基础知识培训建筑基础知识培训 建设用地规划技术指标建设用地规划技术指标 建设用地总面积 建筑基底总面积 建筑密度 Research Page 16 房地产专题报告 二 房屋建筑 2 建筑术语 二 相关专业术语 用地红线 道路红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线 道路用地和两例建筑用地的分界线 红线内包括车行道 步行道 绿化带和分隔带 宽度根据要求变化 以满足交通 绿 化 通风日照 建筑景况和地下管线的要求 建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线 建筑红线可与道路红线重 合 一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后 以便腾出用地 改善或美化环境 取得良好的效果 Research Page 17 房地产专题报告 二 房屋建筑 2 建筑术语 二 相关专业术语 房屋层数 层高 建筑高度 净高 房屋层数是指房屋的自然层数 一般按室内地坪 0以上计算 采光窗在室 外地坪以上的半地下室 其室内层高在2 20m以上 不含2 20m 的 计算自然层数 房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和 假层 附层 夹层 插层 阁楼 暗 楼 装饰性塔楼 以及突出屋面的楼梯间 水箱间不计层数 层高是指房产高度以 层 为单位计量 每一层的高度国家在设计上有要求 这个高度就叫层高 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值 建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度 屋顶上的水箱间 电梯机房 排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度 建筑间距 两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离 建筑间距主要根据所在地区的日 照 通风 采光 消防安全等方面的因素综合考虑确定 Research Page 18 房地产专题报告 二 房屋建筑 2 建筑术语 二 相关专业术语 低层建筑 多层建筑 小高层建筑 非规范性 高层建筑 高度小于或等于10米的建筑 低层居住建筑为一层至三层 高度大于10米 小于或等于24米的建筑 多层住宅为四层至六层 高度大于24米的建筑 中高层住宅为12至16层 高层住宅为16层及以上 介于多层及高层之间 一般指7 11层之间的建筑 100米以上超高层 点式 塔式 建筑 指建筑平面外廓 基本成矩形 其长边与短 边之比小于2的建筑 板式建筑 指建筑平面外廓 基本成矩形 其长边与短 边之比大于或等于2的建 筑 并且短边长度小于或 等于16米 Research Page 19 房地产专题报告 二 房屋建筑 2 建筑术语 二 相关专业术语 开间 进深 结构转换层 玄关 住宅设计中 住宅的宽度是指一间房屋内一面墙壁皮到另一面墙皮之间的实 际距离 因为是就一自然间的宽度而言 固又称开间 在建筑学上是指一间独立的房屋或一桩居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实 际长度 玄关就是登堂入室第一步所在的位置 它是一个缓冲过度的地段 居室是家 庭的 领地 讲究一定的私密性 大门一开 有玄关阻隔 外人对室内就不能一览 无余 玄关一般与厅相连 由于功能不同 需调度装饰手段加以分割 就是自己人回 家 也要有一块放雨伞 挂雨衣 换鞋 搁包的地方 平时 玄关也是接受邮件 简 单会客的场所 建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同 该楼层上部与下部采用不 同结构类型 并通过该楼层进行结构转换 则该楼层成为结构转换层 阁楼 一般是房屋建成后 因各种需要 利用房间内部空间上部搭建的楼层 Research Page 20 房地产专题报告 三 概念住宅 2 建筑术语 二 相关专业术语 跃式 复式 错层 一个住宅占两个楼层一个住宅占两个楼层 有内部楼梯联系上下层 一般在首层安排起居室 厨 房 餐厅 卫生间等 层高5 6米左右 是一层住宅但较普通住宅高是一层住宅但较普通住宅高 可在局部掏出夹层 安排卧室或书房等用楼梯 联系上下 其目的是在有限的空间里增加使用面积 提高住宅的空间利用率 层高 3 3米左右 是一套房子不处于同一平面是一套房子不处于同一平面 即房内的厅 卧 卫 厨 阳台处于几个高度 不同的平面上 错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算 压缩了的复式 Research Page 21 房地产专题报告 是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅 一般拥有私家车库 花园 草坪 院落等 是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅 一般拥有私家车库 花园 草坪 院落等 高高 档档 住住 宅宅 具有良好的物业管理服务 具有良好的物业管理服务 部分高档住宅带精装修 部分高档住宅带精装修 有关房屋产品类型的名词 居住类地产 产业亩均创收的比较 房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类 销售价格明显高于同时期 同区域的普通住宅 销售价格明显高于同时期 同区域的普通住宅 别墅别墅 配套设施标准较高 配套设施标准较高 Research Page 22 房地产专题报告 有关房屋产品类型的名词 居住类地产 高档公寓 是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓 通常为跃层式是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓 通常为跃层式 住宅 顶层有花园的 或多层住宅配有电梯的 并拥有良好的绿化 商服 物业管理等配住宅 顶层有花园的 或多层住宅配有电梯的 并拥有良好的绿化 商服 物业管理等配 套设施 套设施 酒店式服务公寓 是指提供酒店式管理服务的公寓 始于始于19941994年 意为年 意为 酒店式的服务 公寓式的管理酒店式的服务 公寓式的管理 市场定位很高市场定位很高 它是集住宅 酒店 会所多功能于一体的它是集住宅 酒店 会所多功能于一体的 具有具有 自用自用 和和 投资投资 两大功效 除了提供传统酒店的各项服务外 更重要的是向住客提供两大功效 除了提供传统酒店的各项服务外 更重要的是向住客提供 家庭式的居住布局 家居式的服务 让人有宾至如归的感觉 家庭式的居住布局 家居式的服务 让人有宾至如归的感觉 房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类 Research Page 23 房地产专题报告 有关房屋建筑类型的名词 居住类地产 独立式别墅 该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅 该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅 房屋具有独房屋具有独 立的围护墙体 立的围护墙体 房屋周围一般都有面积不等的绿地 院落 房屋周围一般都有面积不等的绿地 院落 住宅的层数基本是住宅的层数基本是3 3层或层或3 3层以下 具有私密性强 价格较高层以下 具有私密性强 价格较高 等显著特征 在住宅等级中居于顶尖位置 等显著特征 在住宅等级中居于顶尖位置 双拼别墅 该类别墅是由两个单户别墅拼联组成 中间共用一道建筑分该类别墅是由两个单户别墅拼联组成 中间共用一道建筑分 隔墙 每个单元可三面采光 均有天有地 住宅的层数大多隔墙 每个单元可三面采光 均有天有地 住宅的层数大多 在三层或三层以下 它是介于联排别墅与独立式别墅之间的在三层或三层以下 它是介于联排别墅与独立式别墅之间的 中间产品 中间产品 房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类 Research Page 24 房地产专题报告 有关房屋建筑类型的名词 居住类地产 联排别墅 联排别墅于联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇世纪四五十年代发源于英国新城镇 时期 欧美普及 联排别墅又称时期 欧美普及 联排别墅又称TOWNHOUSE 有天有地 每户独门独院 它是由几个三层左右有天有地 每户独门独院 它是由几个三层左右 的单户别墅并联组成 每个单元与共邻单元之间的单户别墅并联组成 每个单元与共邻单元之间 共用一道建筑分割墙 共用一道建筑分割墙 房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类 叠拼别墅 该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成 该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成 高度高度 为四层或四层半 上面两户 下面两户 每一套户型或为四层或四层半 上面两户 下面两户 每一套户型或 有天 叠上有露台 或有地 叠下有花园 有天 叠上有露台 或有地 叠下有花园 Research Page 25 房地产专题报告 有关房屋建筑类型的名词 居住类地产 房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类 塔楼 指各面长高比均小于指各面长高比均小于1的建筑 塔式建筑各朝向的建筑外墙的建筑 塔式建筑各朝向的建筑外墙 均为长边均为长边 主要是指以共用楼梯 电梯为核心布置多层住房的高层住宅主要是指以共用楼梯 电梯为核心布置多层住房的高层住宅 通俗的说 塔楼以电梯 楼梯为布局核心 上到楼层之后 通俗的说 塔楼以电梯 楼梯为布局核心 上到楼层之后 向四面走可以直接进入户内 向四面走可以直接进入户内 塔楼的基本形式 传统的塔楼形式有十字形 井字型和房型塔楼的基本形式 传统的塔楼形式有十字形 井字型和房型 塔楼 改良后的塔楼形式为蝶型塔楼 塔楼 改良后的塔楼形式为蝶型塔楼 板楼的售价明显高于塔楼 传统塔楼对采光通风活动空间采板楼的售价明显高于塔楼 传统塔楼对采光通风活动空间采 取了牺牲 对于没有明显板 塔偏好的消费者而言 蝶塔帮取了牺牲 对于没有明显板 塔偏好的消费者而言 蝶塔帮 助实现了成本和户型的平衡 助实现了成本和户型的平衡 Research Page 26 房地产专题报告 有关房屋建筑类型的名词 居住类地产 板楼 指非塔式建筑的其它建筑 当板式建筑主要朝向建筑长度指非塔式建筑的其它建筑 当板式建筑主要朝向建筑长度 大于次要朝向建筑长度两倍以上时 其主要朝向的建筑外大于次要朝向建筑长度两倍以上时 其主要朝向的建筑外 墙称长边 次要朝向的建筑外墙称端边 当板式建筑主要墙称长边 次要朝向的建筑外墙称端边 当板式建筑主要 朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以下时 其各朝朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度两倍以下时 其各朝 向的建筑外墙均为长边 向的建筑外墙均为长边 是指由多个住宅单元组合而成 每单元均设有楼梯或楼梯是指由多个住宅单元组合而成 每单元均设有楼梯或楼梯 电梯均有的住宅 电梯均有的住宅 每个单元用自己单独的楼梯 电梯 板楼又称排楼 是并每个单元用自己单独的楼梯 电梯 板楼又称排楼 是并 排兴建而成的建筑体 一般为多层或者小高层 排兴建而成的建筑体 一般为多层或者小高层 房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类 Research Page 27 房地产专题报告 板楼与塔楼的优劣势分析 板楼的四大优点 板楼的四大优点 1 南北通透 便于采光通风 2 板楼均好性强 3 管理成本不高 4 面积使用率很高 板楼的两项缺点 板楼的两项缺点 1 建筑密度低 房价高 2 户型格局不宜改造 塔楼的四大优势 塔楼的四大优势 1 节约土地资源 房价较低 2 空间结构灵活 宜于改造 3 结构强度高 抗震性好 4 居高望远 视野开阔 塔楼的两项缺点 塔楼的两项缺点 1 均好性差 居住密度高 2 面积使用率不高 存在灰色空 间 Research Page 28 房地产专题报告 其它相关物业类型名词 办公类地产 定义 建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室 以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建建筑物内供办公人员经常办公的房间称为办公室 以此为单位集合成一定数量的建筑物称为办公建 筑 筑 思源集团房地产基础知识培训 房地产开发的主要内容和产品种类房地产开发的主要内容和产品种类 办公建筑的分类 公寓式办公楼公寓式办公楼 apartment office buildingapartment office building 由统一物业管理 根 由统一物业管理 根 据使用要求 可由一种或数种平面单元组成 单元内设有办公 会据使用要求 可由一种或数种平面单元组成 单元内设有办公 会 客空间和卧室 厨房和厕所等房间的办公楼 客空间和卧室 厨房和厕所等房间的办公楼 酒店式办公楼酒店式办公楼 hoteL office buildinghoteL office building 提供酒店式服务和管理的 提供酒店式服务和管理的 办公楼 办公楼 综合楼综合楼 multiple use buildingmultiple use building 由两种及两种以上用途的楼层组 由两种及两种以上用途的楼层组 成的公共建筑 成的公共建筑 商务写字楼商务写字楼 business office buildingbusiness office building 在统一的物业管理下 在统一的物业管理下 以商务为主 由一种或数种单元办公平面组成的办公建筑 以商务为主 由一种或数种单元办公平面组成的办公建筑 Research Page 29 房地产专题报告 四 房屋建筑结构 Research Page 30 房地产专题报告 四 房屋建筑结构 1 砖木结构 2 砖混结构 3钢结构 4框架结构 钢筋混凝土结构 5混凝土结构 6其他结构 如 竹结构 专拱结构 窑洞等 Research Page 31 房地产专题报告 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑基本分类 按房屋建筑结构分类 砌体结构 内外墙 柱等由砖 石 砌块砌成 并用以承重 统称砌体结构 常内外墙 柱等由砖 石 砌块砌成 并用以承重 统称砌体结构 常 用于单层空旷的房屋或八层以下的多层房屋 其优点是耐火性 化学用于单层空旷的房屋或八层以下的多层房屋 其优点是耐火性 化学 稳定性和大气稳定性好 易于就地取材 节约钢材 水泥和木材 隔稳定性和大气稳定性好 易于就地取材 节约钢材 水泥和木材 隔 热 隔声性能好 缺点是抗拉 弯 剪及抗震性能差 材料用量多 热 隔声性能好 缺点是抗拉 弯 剪及抗震性能差 材料用量多 结构自重大 但砌体工作繁重 施工进度慢 结构自重大 但砌体工作繁重 施工进度慢 建筑基础知识培训建筑基础知识培训 Research Page 32 房地产专题报告 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑基本分类 按房屋建筑结构分类 框架结构 框架结构是由梁 柱等线形杆件组成的一种结构体系 各平面框架通过连系框架结构是由梁 柱等线形杆件组成的一种结构体系 各平面框架通过连系 梁和板连成空间体系 以承受竖向及水平荷载 框架结构布置灵活 使用方梁和板连成空间体系 以承受竖向及水平荷载 框架结构布置灵活 使用方 便 可获得较大的室内空间 广泛用于多层厂房 旅馆 科研楼 办公楼 便 可获得较大的室内空间 广泛用于多层厂房 旅馆 科研楼 办公楼 医院 商场 学校等多 高层建筑 框架结构承受水平荷载的能力较低 刚医院 商场 学校等多 高层建筑 框架结构承受水平荷载的能力较低 刚 度较小 使用时受房屋高度限制 采用砌体填充墙时 墙体在地震中容易损度较小 使用时受房屋高度限制 采用砌体填充墙时 墙体在地震中容易损 坏 坏 建筑基础知识培训建筑基础知识培训 Research Page 33 房地产专题报告 建筑基本分类及基本建筑术语 建筑基本分类 按房屋建筑结构分类 框架 剪力墙 在框架结构体系中适当布置剪力墙 组成框架与剪力墙协同工作的结构体系 其中剪力墙是主要的抗在框架结构体系中适当布置剪力墙 组成框架与剪力墙协同工作的结构体系 其中剪力墙是主要的抗 侧力构件 这种体系既有框结构使用上的灵活性 又有较强的抗震能力和较好的刚度 是常用的高层侧力构件 这种体系既有框结构使用上的灵活性 又有较强的抗震能力和较好的刚度 是常用的高层 结构体系 适用于各类公共建筑 结构体系 适用于各类公共建筑 框架剪力墙结构中的剪力墙的布置与构造应满足下列要求 每个独立的结构单元 剪力墙应对称均匀地布置 纵横向剪力墙宜成组布置成每个独立的结构单元 剪力墙应对称均匀地布置 纵横向剪力墙宜成组布置成L L形或形或T T形 形 剪力墙应贯通建筑物地全高 厚度逐渐减薄 厚墙不应小于剪力墙应贯通建筑物地全高 厚度逐渐减薄 厚墙不应小于16mm16mm 且不小于楼层净高的 且不小于楼层净高的1 201 20 剪力墙宜布置在结构单元的中间区段 尽可能利用楼 电梯间或服务设施空间形成封闭式的剪力墙剪力墙宜布置在结构单元的中间区段 尽可能利用楼 电梯间或服务设施空间形成封闭式的剪力墙 当楼盖水平刚度有突破时 宜在突变处加设剪力墙 并加厚楼板 当楼盖水平刚度有突破时 宜在突变处加设剪力墙 并加厚楼板 建筑基础知识培训建筑基础知识培训 Research Page 34 房地产专题报告 五 土地出让方式 Research Page 35 房地产专题报告 五 土地出让方式 一 取得国有土地使用权一 取得国有土地使用权一 取得国有土地使用权一 取得国有土地使用权 国有土地使用权国有土地使用权 国有土地使用权国有土地使用权 1 出让方式出让方式 1 出让方式出让方式 2 划拔方式划拔方式 2 划拔方式划拔方式 1 招 招 标标 1 招 招 标标 2 拍 拍 卖卖 2 拍 拍 卖卖 3 挂 挂 牌牌 3 挂 挂 牌牌 4 协 协 议议 4 协 协 议议 3 承租方式承租方式 3 承租方式承租方式 Research Page 36 房地产专题报告 办理土地登记办理土地登记 办理土地登记办理土地登记 核发核发 建设用地批准书建设用地批准书 交付土地交付土地 核发核发 建设用地批准书建设用地批准书 交付土地交付土地 发布出让公告发布出让公告 发布出让公告发布出让公告 编制出让文件编制出让文件 编制出让文件编制出让文件 地价评估地价评估 确定出让底价确定出让底价 地价评估地价评估 确定出让底价确定出让底价 编制 确定编制 确定 出让方案出让方案 编制 确定编制 确定 出让方案出让方案 公布出让计划公布出让计划 确定供地方式确定供地方式 公布出让计划公布出让计划 确定供地方式确定供地方式 签订出让合同签订出让合同 公布结果公布结果 签订出让合同签订出让合同 公布结果公布结果 招招 标标 拍拍 卖卖 挂挂 牌牌 协协 议议 招拍挂实施招拍挂实施 招拍挂实施招拍挂实施 土地出让方式 1 2 3 4 5 7 8 9 申请及资格审查申请及资格审查 申请及资格审查申请及资格审查 6 10 二 国有土地使用权出让流程二 国有土地使用权出让流程二 国有土地使用权出让流程二 国有土地使用权出让流程 Research Page 37 房地产专题报告 土地出让方式 招招 标标 招标方式概念 指土地所有者 出让人 向多方土地使用者 投标者 发出投标邀请投标邀请投标邀请投标邀请 通过各投标者设计标书设计标书设计标书设计标书的竞 争 来确定土地使用权受让人的方式 招标流程 评标评标 出让人出让人 确定标的及标底确定标的及标底 投标人投标人 投标投标 出让人 投标人出让人 投标人 开标开标 评标小组评标小组 确定中标人确定中标人 对能够最大限度地满足最大限度地满足最大限度地满足最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准各项综合评价标准各项综合评价标准各项综合评价标准 或者能够满足招标文件的实 质性要求且价格最高且价格最高且价格最高且价格最高的投标人 应当确定为中标人 Research Page 38 房地产专题报告 土地出让方式 拍拍 卖卖 拍卖方式概念 按照指定时间 地点 在公开场所出让方用叫价的方法叫价的方法叫价的方法叫价的方法将土地使用权拍卖给出价最高者出价最高者出价最高者出价最高者 竞买人 拍卖流程 一 主持人点算竞买人 二 主持人介绍拍卖宗地的位置 面积 用途 使用年期 规划要求和其他有关事项 三 主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度 没有底价的 应当明确提示 四 主持人报出起叫价 五 竞买人举牌应价或者报价 六 主持人确认该应价后继续竞价 七 主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的 主持人落槌表示拍卖成交 八 主持人宣布最高应价者为竞得人 Research Page 39 房地产专题报告 土地出让方式 挂挂 牌牌 挂牌方式概念 出让人发布挂牌公告挂牌公告挂牌公告挂牌公告 按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告 接受竞买人的报价并更新挂牌价格更新挂牌价格更新挂牌价格更新挂牌价格 根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者 挂牌流程 接受新报价接受新报价 出让人出让人 宗地信息挂牌公布宗地信息挂牌公布 竞买人竞买人 报价报价 出让人出让人 更新挂牌价格更新挂牌价格 出让人出让人 确定竞得人确定竞得人 挂牌起始日挂牌起始日挂牌截止日挂牌截止日 挂牌期限届满 按照下列规定确定是否成交 一 在挂牌期限内只有一个竞买人报价 且报价高于底价 并符合其他条件的 挂牌成交 二 在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的 出价最高者为竞得人 报价相同的 先提交报 价单者为竞得人 但报价低于底价者除外 三 在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的 挂牌不成交 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的 出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的 出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价 出 价最高者为竞得人 Research Page 40 房地产专题报告 土地出让方式 协协 议议 协议方式概念 指政府作为土地所有者 出让方 与选定的受让方磋商用地条件及价款 达成协议并签订土地使用 权出让合同 有偿出让土地使用权的行为 划划 拔拔 划拔方式概念 指县级以上人民政府依法批准 在用地者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土地交其使用 或者将土 地无偿交给土地使用者的行为 Research Page 41 房地产专题报告 三 出让方式的适用范围三 出让方式的适用范围三 出让方式的适用范围三 出让方式的适用范围 出让方式出让方式 划拔方式划拔方式 招标 拍卖 挂牌招标 拍卖 挂牌协议协议 1 经营性用地以经营性用地以 商业 旅游 商品住商业 旅游 商品住 宅等宅等 及有竞争要求的工业用地 及有竞争要求的工业用地 1 经营性用地以外用途的土地 同一宗地只有一个意向用地者 的 1国家机关 军事用地 2 同一宗地有两个或者两个以上意向用同一宗地有两个或者两个以上意向用 地者 地者 2 原划拨 承租土地使用权人申 请协议出让 2城市基础设施 公益事业用地 3 划拨土地使用权改变用途或转让 收 回土地使用权 实行招拍挂出让的 3 划拨土地使用权转让申请办理 协议出让 3 国家重点扶持的能源 交通等 项目用地 4出让土地使用权改变用途4出让土地使用权人申请续期4法律法规规定的其它用地 5法律法规规定的其它用地5法律法规规定的其它用地 异 同 有偿使用 需要签定合同有偿有偿使用 需要签定合同少量费用 补偿 安置 或无偿 有期限限制有期限限制一般无期限限制 Research Page 42 房地产专题报告 土地出让方式 四 招标 拍卖 挂牌的异同四 招标 拍卖 挂牌的异同四 招标 拍卖 挂牌的异同四 招标 拍卖 挂牌的异同 招招 标标 拍拍 卖卖挂挂 牌牌 交易场所交易场所指定地点拍卖行土地交易场所 交易方式交易方式一次报价多次报价多次报价 持续时间持续时间长短长 复杂程度复杂程度 需要制作标书 十分复杂 不复杂一般 衡量指标衡量指标价格及指定的技术等其它条件价格价格 适用范围适用范围 具备其他综合目标或特定的社会 公益建设条件 土地用途无特别限制及 要求 土地用途无特别限制及要求 Research Page 43 房地产专题报告 六 开 发 流 程 Research Page 44 房地产专题报告 六 开发流程 1 市场条件判断2 项目位置选择 1 确定开发方案2 编制可行性研究报告 1 1 办理办理 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 2 2 领取领取 国有土地使用证国有土地使用证 1 1 领取领取 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 2 2 领取领取 建设工程施工许可证建设工程施工许可证 1 招标 寻找施工单位3 开工建设 1 1 领取领取 商品房销售许可证商品房销售许可证 选选 址址 立立 项项 取得土地取得土地 规划设计规划设计 开工建设开工建设 竣工验收竣工验收 Research Page 45 房地产专题报告 建建 设设 用用 地地 规规 划划 许许 可可 证证 六 开发流程 房地产开发流程可以用房地产开发流程可以用 五证五证 的取得来贯穿的取得来贯穿 商商 品品 房房 销销 售售 许许 可可 证证 建建 筑筑 工工 程程 施施 工工 许许 可可 证证 建建 设设 工工 程程 规规 划划 许许 可可 证证 国国 有有 土土 地地 使使 用用 证证 一一二二三三四四五五 图片暂缺 Research Page 46 房地产专题报告 六 开发流程 立 项开工建设规划设计取得土地选选选选 址址址址竣工验收 人人目的目的事事提交文件提交文件 开发商寻找可以投资的地块 1 市场条件判断 2 地块位置寻找 投资分析报告 本阶段 如果需要寻找合作伙伴 则需要签定合作意向 协议及合同书 市场前期判断只是宏观方面的粗略判断 仅从所在区域的市场供求与潜力进行判断 市场研展部或投 资发展部 Research Page 47 房地产专题报告 需要提交文件为 项目建议书 可行性研究报告 开发商 六 开发流程 立立立立 项项项项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收 人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件 开发商取得项目开发经营权 1 投资分析 2 编制项目建议书 3 编制可行性研究报告 4 进行项目方案概念设计 项目建议书 可行性研究报告 涉及部门分别为 计委 规划局 建委 开发部 Research Page 48 房地产专题报告 六 开发流程 立 项开工建设规划设计取得土地取得土地取得土地取得土地选 址竣工验收 人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件 开发商取得土地开发与使用权 1 取得 建设用地规划许可证 2 取得 国有土地使用证 1 建设用地规划许可证 规定提交文 件 2 国有土地使用证 规定提交文件 Research Page 49 房地产专题报告 六 开发流程 立 项开工建设规划设计取得土地取得土地取得土地取得土地选 址竣工验收 Research Page 50 房地产专题报告 六 开发流程 立 项开工建设规划设计规划设计规划设计规划设计取得土地选 址竣工验收 人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件 开发商项目方案满足市场需要和政府要求 1 项目方案设计 2 项目方案审批 3领取 建设工程规划许可证 项目设计方案 研发设计部 工程管理部 Research Page 51 房地产专题报告 六 开发流程 立 项开工建设开工建设开工建设开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收 人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件 开发商找到符合条件施工队 开发建设 1 施工队招标 2 领取 建筑工程施工许可证 项目设计方案 工程管理部 招标采购部 预算合约部 Research Page 52 房地产专题报告 六 开发流程 立 项开工建设规划设计取得土地选 址竣工验收竣工验收竣工验收竣工验收 人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件 开发商完成建造 出售 回收资金及获利 1 建设项目 2 工程验收 之前取得的所有证 营销策划部 商业运营部 物业管理部 Research Page 53 房地产专题报告 七 中国房地产业的特点 Research Page 54 房地产专题报告 房地产的特征 房地产的自然特征房地产的自然特征 1 位置的固定性 2 使用的耐久性 3 资源的有限性 4 物业的差异性 房地产的经济特