房地产开发经营预售收入调整(企业所得税).docx

第五节 房地产开发经营业务预售收入的差异及调整 准则规定：房地产企业预售业务不符合收入的确认条件，不确认收入，企业收到预售款项时，作为负债计入预收账款。待满足收入确认条件时，再确认收入。对于取得的预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入营业税金及附加。税法规定：房地产开发经营业务企业所得税处理办法（国税发200931号）规定：第六条企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15。开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。开发项目位于其他地区的，不得低于5%。属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品的计税成本、营业税金用附加、土地增值税准予当期按规定扣除。差异分析：1、会计上对未完工开发产品的预售收入确认为负债，不确认收入，而税法要求应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，形成可抵扣暂时性差异。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将以前年度针对该开发产品按预售收入预计的毛利额予以转回，作纳税调减处理。2、企业发生的当年预售收入可作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费支出扣除限额的计算基数，后期从完工年度的收入基数中扣减。3、企业按预售收入计算缴纳的营业税，土地增值税等税金在当期未进入损益但可以在缴纳当期扣除，作纳税调减处理，以后年度进入损益时不再扣除，作纳税调增处理。实务举例：【例5-13】甲房地产公司2008年开始在乙地级市开发A地块，A地块共计兴建A1、A2房产。A1房产于2008年8月起开始预售，2009年10月份完工；A2房产于2009年2月开始预售，2009年项目未完工。2008年共计取得A1房产预售房款4000万元，2008年度按企业会计准则计算的利润总额为-440万元，其中：管理人员工资支出50万元、业务招待费支出90万元、广告宣传费支出300万元；2009年销售A1房产取得收入2000万元（假定为完工后实现的销售收入），预售A2房产取得预售房款5000万元，A1房产完工开发成本共计4000万元，当年发生管理人员工资支出55万元、业务招待费支出60万元，广告宣传费支出200万元（企业所在省确定的计税毛利率10%，本例中未涉及的税费等因素暂不予考虑）。（一）2008年度产生的差异及调整会计处理：（1）2008年度收到预售房款借：银行存款 40000000贷：预收账款A1房产 40000000（2）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费借：管理费用工资 500000管理费用业务招待费 900000销售费用广告宣传费 3000000贷：银行存款 4400000税务处理：计算甲房地产公司2008年应纳税所得额为：2008年度A1房产预售收入预计毛利额为400万元（4000万元10%），应予调增应税所得额400万元；业务招待费按当年预售收入4000万元计算的扣除限额为20万元，实际支出90万元的60%为54万元，实际税前扣除额应为20万元，调增应税所得额70万元（90-20）；广告宣传费300万元（400015%=600，300600，可全额扣除）；管理人员工资可全额扣除。全年实际调增应税所得额470万元，应纳税所得额应为30万元（-440+400+70）。汇缴调整：在办理2008年度企业所得税纳税申报时，按下列程序进行纳税调整：第一步：在企业所得税年度纳税申报表附表一（1）之收入明细表第16行“其他视同销售收入”填入40000000元；第二步：在企业所得税年度纳税申报表附表八之广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表第1行“本年度广告费和业务宣传费支出”填入3000000元，第3行“本年度符合条件的广告费和业务宣传费支出”填入3000000元，第4行“本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入”填入40000000元，第5行“税收规定的扣除率”填入15%，第6行“本年广告费和业务宣传费扣除限额”填入6000000元，第7行“本年广告费和业务宣传费支出纳税调整额”填入0元。其他行次均填入0元。第三步：在企业所得税年度纳税申报表附表三之纳税调整项目明细表第2行“视同销售收入”，第3列“调增金额”填入40000000元；在本表第19行“其他”第1列“账载金额”填入0元，第2列“税收金额”填入-40000000元，第4列“调减金额”填入40000000元；在本表第22行“工资薪金支出”第1列“账载金额”填入500000元，第2列“税收金额”500000元，无纳税调整；在本表第26行“业务招待费支出”第1列“账载金额”填入900000元，第2列“税收金额”填入200000元，第3列“调增金额”填入700000元；在本表第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第3列“调增金额”填入4000000元；第四步：上述调整最终结转到企业所得税年度纳税申报表（A类）第14行“加：纳税调整增加额”与“减：纳税调整减少额”，上述业务实际调增应纳税所得额4700000元。后续管理：1、企业应当设置台账，登记本年度调增的预计利润额400万元，待以后年度开发产品完工后，原预计利润作纳税调减处理。2、当年预售收入4000万元已作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费支出扣除限额的计算基数，后期从完工年度的收入基数中扣减。3、税务机关应设置台账，确认企业已申报纳税的预计利润额400万元，作为后期调减应纳税所得额的依据。（二）2009年度差异及调整（1）2009年度收到A2房产预售房款借：银行存款 50000000 贷：预收账款A2房产 50000000（2）支付管理人员工资、业务招待费和广告宣传费借：管理费用工资 550000 管理费用业务招待费 600000 销售费用广告宣传费 2000000贷：银行存款 3150000（3）A1房产2008年度预售收入转主营业务收入 借：预收账款A1房产 40000000 贷：主营业务收入A1房产 40000000（4）A1房产2009年度销售收入、结转主营业务成本 借：银行存款A1房产 20000000 贷：主营业务收入A1房产 20000000 借：开发产品A1房产 40000000 贷：开发成本A1房产 40000000 借：主营业务成本-A1房产 40000000 贷：开发产品-A1房产 400000002009年度利润额为40002000400055602001685（万元）税务处理：计算甲房地产公司2009年度应纳税所得额：企业计算的会计利润额为1685万元，调减2008年度的预计毛利额400万元，调增A2房产预售收入5000万元的预计毛利额500万元。业务招待费按当年销售收入7000（6000+5000-4000）万元计算的扣除限额为35万元，实际支出60万元的60%为36万元，实际予以税前扣除35万元，调增所得额60-35=25万元；广告及业务宣传费按当年销售收入7000（6000+5000-4000）万元的15%计算的扣除限额为1050万元，大于实际发生额200万元，不需进行纳税调整；假定公司无其他纳税调整项目，核实全年实际调增应纳税所得额为125万元，即全年应纳税所得额为1685-400+500+25=1810万元。汇缴调整：在办理2009年度企业所得税纳税申报时，按下列程序进行纳税调整：第一步：在企业所得税年度纳税申报表附表一（1）之收入明细表第16行“其他视同销售收入”填入10000000（5000万-4000万）元；第二步：在企业所得税年度纳税申报表附表八之广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表第1行“本年度广告费和业务宣传费支出”填入2000000元，第3行“本年度符合条件的广告费和业务宣传费支出”填入2000000元，第4行“本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入”填入70000000元，第5行“税收规定的扣除率”填入15%，第6行“本年广告费和业务宣传费扣除限额”填入10500000元，第7行“本年广告费和业务宣传费支出纳税调整额”填入0元。其他行次均填入0元。第三步：在企业所得税年度纳税申报表附表三之纳税调整项目明细表第2行“视同销售收入”，第3列“调增金额”填入10000000元；在本表第19行“其他”第1列“账载金额”填入0元，第2列“税收金额”填入-10000000元，第4列“调减金额”填入10000000元；在本表第22行“工资薪金支出”第1列“账载金额”填入550000元，第2列“税收金额”550000元，无纳税调整；在本表第26行“业务招待费支出”第1列“账载金额”填入600000元，第2列“税收金额”填入350000元，第3列“调增金额”填入250000元；在本表第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第3列“调增金额”填入5000000元，第4列“调减金额”填入4000000元；第四步：上述调整最终结转到企业所得税年度纳税申报表（A类）第14行“加：纳税调整增加额”与“减：纳税调整减少额”，上述业务实际调